Reglas de implementación detalladas para ciertas disposiciones sobre administración de propiedades en la ciudad de Xiamen

Los departamentos administrativos de construcción de cada distrito asignarán personal de tiempo completo para la administración de propiedades según el área del edificio de administración de propiedades dentro de su jurisdicción y según el estándar de un miembro del personal de tiempo completo por cada 2 millones de metros cuadrados. y asegurar fondos de trabajo.

El departamento administrativo de construcción del distrito puede confiar a su agencia especializada en administración de propiedades la responsabilidad de la supervisión y administración diarias.

Artículo 5 La oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio), bajo la dirección de los departamentos de asuntos civiles, construcción y otros departamentos del distrito, es responsable de organizar y coordinar el establecimiento de la conferencia de propietarios y la preparación. , elección y reelección del comité de propietarios, y orientar y supervisar a los propietarios las actividades diarias de la asamblea general y del comité de propietarios, y específicamente realizar las siguientes responsabilidades de supervisión y administración de la propiedad dentro de la jurisdicción:

(1) Responsable de verificar las condiciones para el establecimiento de la junta de propietarios y organizar el establecimiento de un grupo preparatorio para la primera junta de propietarios para guiar el trabajo preparatorio.

(2) Orientar y supervisar la elección legal, votación y otras actividades de la asamblea de propietarios y del comité de propietarios:

(3) Ordenar al comité de propietarios que haya violado gravemente leyes y reglamentos rectificar y disolver dentro de un límite de tiempo;

(4) En caso de no elegir el comité de propietarios de acuerdo con la ley, el comité de propietarios renuncia colectivamente, el comité de propietarios es disuelto por la oficina del subdistrito, el comité de propietarios. no organiza y convoca la reunión de la conferencia de propietarios según lo requerido y se niega a implementar la decisión de organizar y convocar la reunión dentro de un límite de tiempo, Responsable de organizar y convocar la reunión de propietarios

(5) En; en caso de una situación de emergencia en la que el reglamento interno y el reglamento de gestión estipulen que se debe convocar al comité de propietarios, y si el director o subdirector del comité de propietarios no convoca una reunión del comité de propietarios sin motivos justificables , Responsable de designar a un miembro del comité de propietarios para organizar y convocar la reunión del comité de propietarios

(6) Si el comité de propietarios no puede convocar una reunión, es responsable de organizar y convocar directamente la reunión. asamblea de propietarios y elección del comité de propietarios

(7) Si el comité de propietarios no completa las elecciones generales de acuerdo con la ley, supervisar al comité de propietarios para organizar las elecciones generales, o directamente. organizar las elecciones generales;

(8) Investigar las decisiones de la conferencia de propietarios y del comité de propietarios que violan las leyes y reglamentos, Ordenar hacer correcciones dentro de un límite de tiempo o informar al administrador de construcción del distrito; departamento de cancelación

(9) Gestionar el sello oficial del comité de propietarios que se haya disuelto o cuyo mandato haya vencido pero no haya concluido la elección

( 10) Organizar y convocar una reunión conjunta de administración de propiedades de la calle;

(11) Tramitar cartas y convocatorias que involucren a la conferencia de propietarios y al comité de propietarios de acuerdo con la ley

(12; ) Leyes, reglamentos y responsabilidades municipales, de administración y supervisión de la propiedad prescritas por el gobierno del distrito.

Artículo 6 El comité de residentes de la comunidad (estación de trabajo comunitaria) ayuda a la oficina del subdistrito o la oficina del subdistrito le encomienda llevar a cabo los siguientes trabajos relacionados con la administración de propiedades dentro de su jurisdicción de conformidad con la ley :

(1) Guiar la reunión de propietarios, el comité de propietarios lleva a cabo trabajos relacionados con la administración de la propiedad

(2) Supervisar al comité de propietarios para transferir la administración de la propiedad; información relacionada después de la terminación del contrato de servicios inmobiliarios;

(3) Según la calle Anunciar el establecimiento del grupo preparatorio para la oficina y organizar a los propietarios para recomendar y generar representantes de los propietarios

(4) Coordinar y tramitar las controversias entre propietarios y propietarios, propietarios y comités de propietarios, propietarios y empresas de servicios inmobiliarios, comités de propietarios y empresas de servicios inmobiliarios. Disputas

(5) Ante el comité de propietarios; se forma o cuando el comité de propietarios no puede desempeñar sus funciones de acuerdo con la ley, bajo la dirección y supervisión de la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio), en nombre del comité de propietarios, organiza la reunión de propietarios para votar sobre el mantenimiento especial Responsable del uso de los fondos y sujeto a la supervisión de todos los propietarios;

(6) Otras responsabilidades de administración y supervisión de la propiedad estipuladas por las leyes, reglamentos y gobiernos municipales y distritales.

Artículo 7 Las oficinas de subdistrito (gobiernos populares de los municipios) y los comités de residentes comunitarios deben estar equipados con personal de tiempo completo, implementar fondos de trabajo e implementar sus responsabilidades de administración y supervisión de la propiedad de acuerdo con la ley.

Artículo 8 La oficina del subdistrito, con base en el trabajo real de administración de la propiedad, organizará periódicamente el comité de aplicación de la ley de administración urbana, seguridad pública, supervisión de seguridad, industria y comercio, justicia, comité de residentes de la comunidad y otros comités relevantes. departamentos e instituciones dentro de su jurisdicción para celebrar reuniones conjuntas de gestión de propiedades, coordinar y manejar cuestiones importantes en la gestión de propiedades y establecer un mecanismo único y diversificado de coordinación de disputas. La reunión puede invitar al departamento administrativo de construcción del distrito a brindar orientación comercial y también puede invitar a empresas de servicios inmobiliarios, miembros del comité de propietarios y propietarios a asistir a la reunión.

Artículo 9 La oficina subdistrito podrá encomendar al comité de vecinos de la comunidad la organización de una reunión conjunta sobre la gestión de la propiedad.

Los asuntos encomendados por el departamento administrativo de construcción del distrito para ser manejados por la oficina del subdistrito no serán subencomendados.

Artículo 10: Los departamentos y agencias gubernamentales que participen en la reunión implementarán los asuntos internos de trabajo gubernamental acordados en la reunión conjunta de administración de propiedades; aquellos que se nieguen a implementarlos sin razones justificables serán responsables de la responsabilidad administrativa en; conforme a la ley.

Las empresas de servicios inmobiliarios y los comités de propietarios deben realizar acciones administrativas específicas acordadas en la reunión conjunta de administración de propiedades y realizadas por los departamentos y agencias gubernamentales participantes. Sin embargo, la agencia de revisión administrativa y el tribunal popular deciden suspender las acciones. la implementación de acciones administrativas específicas pertinentes de conformidad con la ley, excepto aquellos que se nieguen a realizarlas, el departamento o agencia gubernamental que realizó el acto administrativo específico lo hará cumplir de conformidad con la ley o solicitará su ejecución ante el tribunal popular.

La unidad convocante de la reunión conjunta de administración de la propiedad organizará y mantendrá el acta de la reunión conjunta de administración de la propiedad.

Artículo 11: Todas las oficinas de construcción de distrito, oficinas de subdistrito y comités vecinales comunitarios deben establecer plataformas de mediación de disputas y manejo de quejas sobre propiedades, y pueden confiar a expertos de la industria de administración de propiedades, abogados y otros profesionales para mediar y manejar disputas sobre administración de propiedades.

El comité de propietarios deberá, de acuerdo con las leyes, reglamentos, reglas y protocolos de gestión, desalentar y detener el comportamiento de los propietarios en el área de gestión de la propiedad que dañe los derechos e intereses legítimos de otros, y mediar en la gestión de la propiedad. disputas.

El artículo 12 alienta y aboga por que el departamento administrativo de construcción municipal o de distrito y sus agencias de administración de propiedades dedicadas, las oficinas de subdistrito (gobierno popular del municipio) y los comités de residentes de la comunidad adopten el método de compra de servicios de acuerdo con el trabajo. Necesidades Contratar una agencia profesional externa para ayudar en la supervisión y gestión específicas de los servicios inmobiliarios.

Capítulo 2 Asamblea de Propietarios y Comité de Propietarios

Sección 1 Propietarios

Artículo 13 Las siguientes entidades gozarán de los derechos de los propietarios y desempeñarán sus funciones en las actividades de administración de propiedades. de conformidad con la ley. Obligaciones del propietario:

(1) El propietario registrado en el certificado de título de propiedad o en el libro de registro de bienes inmuebles

(2) La propiedad no ha sido registrada; pero se basa en el propósito de venta, donación, demolición y reubicación, etc. Persona que ha ocupado legalmente la parte exclusiva del edificio durante el acto jurídico de transferencia de propiedad

(3) Persona que; ha obtenido la propiedad de la parte exclusiva del edificio por documentos legales vigentes del Tribunal Popular o de la Comisión de Arbitraje

(4) Personas que obtienen la propiedad de la parte exclusiva del edificio por razones legales; construcción;

(5) Otras personas que cumplan con las leyes y reglamentos.

Las entidades que cumplan con lo dispuesto en el párrafo anterior deberán aportar documentos de certificación legales y válidos.

Sección 2ª Reunión del Grupo Preparatorio de Propietarios

Artículo 14 Dentro de un área de administración de propiedades, la superficie edificable de la propiedad vendida y entregada para su uso alcanza más del 50%, o la primera unidad Si la propiedad ha sido vendida y entregada para su uso durante dos años, se realizará la primera junta de propietarios para establecer una junta de propietarios. Después de recibir un informe de la unidad de construcción sobre el establecimiento de la junta de propietarios o más de 10 propietarios hayan presentado una solicitud por escrito para el establecimiento de la junta de propietarios, la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) será responsable de organizar la establecimiento de un grupo preparatorio para la primera junta de propietarios (en adelante, el grupo preparatorio) en un plazo de 30 días).

Los miembros del grupo preparatorio estarán compuestos por un número impar de 7 a 11 representantes de la oficina del subdistrito, comité de residentes de la comunidad, unidad de construcción y propietarios, entre los cuales se determinará el número de representantes de los propietarios. no ser menos de dos tercios del número total del grupo preparatorio. El líder del equipo será un miembro del personal enviado por la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio), y el líder ejecutivo adjunto del equipo será un representante enviado por el comité de vecinos de la comunidad.

Si la unidad de construcción ya no existe, o no nombra a un representante para participar en el grupo preparatorio dentro del período de notificación después de haber sido notificado por escrito por la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio), la unidad de construcción puede No ser miembro del grupo preparatorio.

Artículo 15 Los representantes de los propietarios en el grupo preparatorio deberán cumplir las siguientes condiciones:

(1) Tener la identidad de un propietario, y los propietarios de la comunidad residencial deben vivir efectivamente en la comunidad residencial;

p>

(2) Tener plena capacidad para la conducta civil

(3) Cumplir con las obligaciones del propietario previstas en las leyes y reglamentos de conformidad con la ley;

(4) Yo y mis familiares cercanos no estamos presentes Servido en una empresa de servicios inmobiliarios que brinda servicios al área de administración de propiedades

(5) Entusiasta por el bienestar público y tiene; tiempo para participar en el trabajo del equipo preparatorio;

(6) Sin pagos pendientes de honorarios de servicios de la empresa de administración de propiedades, fondos especiales de mantenimiento y otros gastos y construcción ilegal

(7) Las demás condiciones previstas en el reglamento temporal de gestión.

El número de representantes de los propietarios debe considerar la distribución equilibrada de los tipos de propiedades, edificios (escaleras) y áreas de construcción.

Artículo 16 La oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio), dentro de los 5 días siguientes a la fecha de recepción del informe de la unidad de construcción o la solicitud del propietario, formulará un anuncio sobre la formación del comité preparatorio. equipo y hacer el anuncio en un lugar destacado en el área de administración de la propiedad. El período de anuncio no será inferior a 7 días.

El anuncio de constitución del grupo preparatorio deberá especificar el número de representantes de los propietarios, condiciones, métodos de constitución, métodos de presentación de materiales, plazo, etc.

El comité de vecinos de la comunidad organizará a los propietarios para recomendar la generación de representantes de los propietarios con base en el anuncio de la formación del grupo preparatorio. Los representantes de los propietarios se determinan en función de su porcentaje de votos.

Una vez determinada la lista de miembros del grupo preparatorio, la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) debe publicar la lista en un lugar destacado del área de administración de la propiedad, y el período de publicidad no debe ser menos de 7 días. Durante el período de publicidad, si el propietario tiene alguna objeción a los miembros del equipo preparatorio, la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) debe realizar una revisión.

Si el período de publicidad de la lista de miembros del grupo preparatorio expira y el propietario no tiene objeciones o si la objeción no se establece después de la revisión, la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) anunciará de inmediato la lista de miembros del grupo preparatorio y su trabajo en posición destacada en el área de administración de propiedades Responsabilidades, reglas de trabajo, etc., el plazo de anuncio no debe ser inferior a 7 días. El grupo preparatorio se constituirá a partir de la fecha de la convocatoria.

Dentro de un mes después del establecimiento del grupo preparatorio, la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) debe organizar el grupo preparatorio para llevar a cabo capacitación sobre leyes y regulaciones relacionadas con la administración de propiedades.

Artículo 17 El equipo preparatorio realizará el siguiente trabajo preparatorio:

(1) Confirmar y publicar la identidad de los propietarios, el número de propietarios y el área de la parte exclusiva del edificio de propiedad de cada propietario;

(2) Determinar la hora, lugar, forma y contenido de la primera junta de propietarios;

(3) Formular el reglamento de gestión y; reglas de procedimiento para la asamblea de propietarios;

(4) Formular métodos para seleccionar candidatos para los miembros del comité de propietarios y métodos de elección para el comité de propietarios, y determinar la lista de candidatos para los miembros del comité de propietarios <; /p>

(5) Completar otros trabajos preparatorios para la convocatoria de la primera junta de propietarios.

Artículo 18 El grupo preparatorio decide convocar una reunión y realizar los trabajos preparatorios de conformidad con el principio de que la minoría obedece a la mayoría.

La reunión del grupo preparatorio será convocada y presidida por el líder del grupo preparatorio o los miembros del grupo preparatorio por él encomendados. Salvo las personas jurídicas u otras organizaciones, los miembros del grupo preparatorio no pueden encomendar la asistencia a la reunión a agentes. A la reunión del grupo preparatorio asistirán más de la mitad de los miembros del grupo preparatorio, y las decisiones que se adopten deberán ser aprobadas por más de la mitad de los miembros del grupo preparatorio.

Se elaborarán y archivarán actas escritas de la reunión del grupo preparatorio. Las decisiones tomadas en la reunión del grupo preparatorio serán firmadas y confirmadas por los miembros participantes y anunciadas a todos los propietarios dentro de los 3 días siguientes a la fecha en que se tomó la decisión.

Debido a las necesidades del trabajo preparatorio, si se requiere un sello para liberar documentos y materiales a nombre del grupo preparatorio, el grupo preparatorio tomará una decisión de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo anterior y repórtelo a la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) para que lo revise el comité de residentes de la comunidad. Después de la aprobación, el comité de residentes de la comunidad puede firmar el sello.

Si la decisión del grupo preparatorio viola las leyes, reglamentos y disposiciones pertinentes, la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) le ordenará que haga correcciones.

Artículo 19 El grupo preparatorio anunciará la hora, el lugar, los temas, la agenda y el estado de preparación de la reunión 15 días antes de la primera reunión de propietarios en un lugar destacado del área de administración de la propiedad.

El grupo preparatorio deberá completar los trabajos preparatorios especificados en el artículo 17 de estas reglas dentro de los 30 días siguientes a la fecha de constitución y organizar la primera reunión de propietarios. Si el grupo preparatorio aún no puede convocar una reunión de la asamblea de propietarios y elegir un comité de propietarios dentro de los 30 días siguientes a la fecha de establecimiento, la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) puede disolver el grupo preparatorio y restablecer el grupo preparatorio.

Artículo 20: Se alienta a las oficinas de subdistrito (gobiernos populares de los municipios) a confiar a terceros el establecimiento de grupos preparatorios, la celebración de reuniones de conferencias de propietarios y la elección de comités de propietarios mediante la compra de servicios.

Artículo 21 La unidad constructora deberá proporcionar al grupo preparatorio la lista de propietarios, sus datos de contacto y el área de las partes exclusivas de los edificios propiedad de cada propietario. Si la unidad de construcción no lo proporciona, la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) lo verificará con la agencia de registro de derechos de transacciones inmobiliarias. La agencia de gestión de archivos de topografía y cartografía de bienes raíces deberá responder por escrito y proporcionar el contenido revisado dentro de los 7 días hábiles posteriores a la recepción de la carta de consulta escrita de la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio).

Artículo 22 Los fondos para la preparación de la primera junta de propietarios correrán a cargo de la unidad constructora. La unidad de construcción deberá realizar un pago único de los fondos preparatorios a la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) donde se encuentra la propiedad antes de gestionar la finalización del proyecto.

Aceptación y presentación. El estándar de pago del fondo preparatorio es: si el área total de construcción de la propiedad es inferior a 50.000 metros cuadrados, se paga a 1 yuan por metro cuadrado; para la parte que excede los 50.000 metros cuadrados, se paga a 0,5 yuanes por metro cuadrado; metro, y la unidad de construcción paga Los fondos preparatorios máximos no excederán los 200.000 yuanes.

Artículo 23 Los fondos preparatorios deben almacenarse en una cuenta especial y utilizarse exclusivamente para fines especiales. Después de que se celebre la primera reunión de propietarios, el grupo preparatorio anunciará el uso y el saldo de los fondos preparatorios a todos los propietarios y aceptará la supervisión de todos los propietarios. El saldo de los fondos se transferirá a la cuenta del fondo de ingresos públicos.

Sección 3 Asamblea de Propietarios

Artículo 24 Si una reunión de la asamblea de propietarios se lleva a cabo en forma de solicitud escrita de opiniones, la carta de solicitud se entregará a los propietarios y colocado dentro del área de administración de la propiedad El anuncio se hará en un lugar destacado y el período de anuncio no será inferior a 15 días.

Artículo 25 Si se realizan anuncios o publicidad en lugares destacados del área de administración de la propiedad, el comité de propietarios adoptará la forma de publicación en tableros publicitarios y edificios (escaleras) en el área de administración de la propiedad, y en el Al mismo tiempo, según la situación real, elija al menos uno de los siguientes formularios como complemento:

(1) Publicado en el área de servicios de propiedad y en el espacio de oficinas del comité de propietarios

(2) Publicados en la entrada y salida principal del área de administración de propiedades;

(3) Publicados en las entradas y salidas de instalaciones de servicios comerciales, culturales y deportivos concurridas, como plazas y centros comerciales. dentro del área de administración de la propiedad.

Artículo 26 El reglamento de administración decidido por unanimidad de la junta de propietarios deberá estipular las siguientes materias:

(1) Las partes y usos más utilizados del inmueble El uso y mantenimiento de las instalaciones y equipo;

(2) El uso y operación de los edificios de administración de propiedades;

(3) Los derechos y obligaciones de los propietarios de utilizar razonablemente las partes exclusivas de la propiedad; p>

p>

(4) Reglamento para la decoración de techos, paredes exteriores, balcones, puertas y ventanas de la propiedad, y decoración e instalación de instalaciones exteriores

(5) Los propietarios deben mantener; saneamiento ambiental y salud pública en el área de administración de propiedades** * Derechos y obligaciones de orden

(6) Normas y métodos de pago de honorarios de servicios de la empresa de administración de propiedades, fondos especiales diarios de mantenimiento, etc., y distribución. método de ingreso de la empresa pública;

(7) Las responsabilidades que asumirá el propietario si viola el contrato de gestión;

(8) Otros contenidos relevantes que deban acordarse;

Artículo 27 El reglamento de gestión entrará en vigor a partir de la fecha de revisión y aprobación por la junta de propietarios y será vinculante para todos los propietarios y usuarios del inmueble.

Artículo 28 El reglamento interno de la junta de propietarios deberá estipular las siguientes materias principales:

(1) Nombre de la junta de propietarios

(; 2) Asamblea de propietarios La forma, hora y método de discusión de la asamblea;

(3) El método para determinar los derechos de voto de los propietarios

(4) Los específicos; métodos para la generación de representantes de los propietarios y la autorización y encomienda del propietario Contenido principal

(5) Procedimientos de votación de la asamblea de propietarios

(6) Responsabilidades de los propietarios; comité

(7) Reglamento interno del comité de propietarios

(8) Calificaciones, número, duración del cargo y terminación de funciones de los miembros del comité de propietarios y miembros suplentes; , etc.;

(9) Procedimientos electorales para la elección general del comité de propietarios, reglas para la elección parcial de los miembros del comité de propietarios, etc.

(10) El recaudación, uso y administración de los fondos de trabajo de la conferencia de propietarios y del comité de propietarios;

(11) El nombre, uso y administración de los sellos de la conferencia de propietarios y del comité de propietarios;

(12) Responsabilidades y remuneración del personal de tiempo completo contratado por el comité de propietarios.

Artículo 29 Los comprobantes originales, como las papeletas de votación, los votos de votación y los poderes para la primera junta de propietarios, serán conservados por la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) durante un ciclo electoral completo. La custodia de otros materiales tales como papeletas de votación, votos de votación, cartas de poder, etc. para las reuniones de la asamblea de propietarios se estipulará en el reglamento de la asamblea de propietarios.

Artículo 30 Si un propietario tiene dudas sobre los votos o votos emitidos en la junta de propietarios, deberá presentar una propuesta al propietario que tenga un departamento dedicado que represente más del 20% del área total del edificio y representa más del 20% del número total de personas, la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) puede realizar las inspecciones, revisiones, reestadísticas y otros trabajos necesarios.

Artículo 31: Los propietarios pueden decidir colectivamente los asuntos de administración de la propiedad dentro de la unidad sobre una base de edificio (edificio) o unidad, pero no deben violar las leyes, reglamentos, reglas y regulaciones de administración. No entrará en conflicto con la decisión. de la junta de propietarios. El contenido de los asuntos, métodos de discusión, procedimientos, etc. dentro del ámbito de cada unidad debe estipularse en el acuerdo de gestión y el reglamento de la junta de propietarios.

Artículo 32: Las reuniones de la asamblea de propietarios se dividen en reuniones ordinarias y reuniones temporales.

Las reuniones periódicas de la conferencia de propietarios son organizadas y celebradas por el comité de propietarios de acuerdo con el reglamento de la conferencia de propietarios y se celebran al menos una vez al año.

Antes de la reunión ordinaria de la asamblea de propietarios, el comité de propietarios anunciará la siguiente información en un lugar destacado del área de administración de la propiedad:

(1) Estado de administración de la propiedad de el año anterior;

(2) El estado laboral del comité de propietarios en el año anterior;

(3) Los ingresos y gastos de la reunión de propietarios en el año anterior; /p>

(4) Otras materias relacionadas con la administración de bienes.

En cualquiera de las siguientes circunstancias, el comité de propietarios deberá organizar una reunión temporal de la junta de propietarios y emitir un anuncio para convocar la junta temporal 10 días antes de la reunión:

( 1) Ha sido entregado a propuesta de propietarios cuyo uso de departamentos específicos de propiedad representan más del 20% del área total del edificio y representan más del 20% del número total de propietarios