Negociación de demolición: habilidades de negociación de demolición y análisis de casos
Con respecto a la demolición, ¿cómo pueden las dos partes estar realmente satisfechas? La negociación es particularmente crítica en este momento. En este sentido, les traeré "Negociación de demolición: habilidades de negociación de demolición y análisis de casos", tal vez Este artículo. puede darte algo de inspiración. Este artículo es solo de referencia, puede encontrar más contenido interesante aquí. Cinco consejos principales para las habilidades de negociación de demolición
Habilidad de negociación de demolición 1: recopilar la información relevante necesaria
La información nos ayuda a "conocernos a nosotros mismos y al enemigo" y mejorar nuestra fuerza y confianza en la negociación. La información que se debe recopilar incluye:
(1) ¿Por qué se debe demoler este lote? ¿Cuál será el uso de este lote después de la demolición según el plan? Los diferentes usos tienen diferentes coeficientes de compensación.
(2) ¿Quién es el demoledor? ¿Existe un permiso de demolición? ¿Quién es la agencia de servicios de reubicación? (3) ¿Cuál es la composición de los negociadores de la otra parte? ¿El negociador principal? ¿Cuáles son sus puestos, antecedentes, personalidades y pasatiempos?
(4) ¿Quién es la agencia de evaluación para la demolición? Si se ha realizado la evaluación, ¿cómo obtener el informe de evaluación? /p>
(5 ) ¿Qué partes del informe de evaluación son más razonables? ¿Qué partes pueden requerir una reevaluación? ¿Hay alguna propiedad que se haya omitido evaluar intencionalmente o no?
(6) ) ¿Son legales los procedimientos de trabajo y el contenido de la persona de demolición o de la agencia de servicios? Si hay alguna violación de la ley, ¿a quién se debe apelar?
(7) ¿Han llegado otras empresas a un acuerdo de compensación por demolición? ¿Cuál es el monto de la compensación? negociaciones. El tiempo no le cuesta casi nada al propietario. Para los desarrolladores, el tiempo tiene enormes costos de capital y de oportunidad. Por lo tanto, el enfoque más estratégico al comienzo de la negociación es no permitir que la otra parte encuentre a nadie y no tenga ningún contacto con la otra parte. Deje que otros hablen primero y manténgase informado de los avances que hayan logrado como base para sus propias negociaciones. Cuanto más retrocedemos, más quieren los demoledores acabar con todo lo antes posible. Cuando sólo queden una o dos casas, los demoledores tendrán menos escrúpulos a la hora de hacer concesiones y será más fácil hacer concesiones.
En términos de selección de ubicación, nunca tomes la iniciativa de negociar en la oficina de la otra parte. Si toma la iniciativa de ir a la oficina de la otra parte, la otra parte pensará que realmente quiere ser demolido y recibir una compensación. Dificulte que la otra parte lo encuentre en su empresa y lo encuentre durante el proceso de negociación, también es conveniente disponer de personal para que interfiera o interrumpa el proceso de negociación de manera sutil y estratégica.
Consejo 3 para la negociación de demolición: forme un equipo de negociación
Debido a que la cantidad de propiedad involucrada en las negociaciones de demolición suele ser relativamente grande (a menudo decenas de millones o decenas de millones), el contenido es complejo y profesional Fuerte, el propietario no puede hacer el trabajo solo y necesita formar un equipo de consultores de negociación. El equipo de consultoría debería formarse a más tardar antes de que la agencia de evaluación entre en la fábrica para su evaluación. Una vez que salga el informe de evaluación, será más pasivo y habrá menos margen de maniobra. Lo mejor es que los miembros del equipo de negociación de demolición estén compuestos por las siguientes personas:
(1) El propietario está familiarizado con la situación básica de su propia empresa y es responsable de la selección y toma de decisiones de los asuntos importantes y de la firma final del acuerdo de compensación;
(2) El consultor de negociación es responsable de la preparación de las negociaciones, la recopilación y análisis de información relevante, juzgando la situación de la negociación, controlando el proceso de negociación, seleccionando las prioridades de la negociación y orden, utilizando estrategias y técnicas de negociación, etc., para brindar servicios de consultoría sistemáticos e integrales a los propietarios.
(3) El tasador de activos es responsable de revisar el informe de tasación emitido por la agencia de tasación; ver si hay valoraciones bajas intencionadas, valoraciones erróneas, valoraciones omitidas, etc., y proporcionar la base necesaria para negociar cotizaciones.
(4) Abogados El papel de los abogados es proporcionar la base legal relevante y revisar y verificar el acuerdo de demolición, en lugar de demandar a los demoledores. Las demoliciones se originan en proyectos gubernamentales y los demoledores suelen contar con el respaldo del gobierno. Es imposible que los propietarios ganen el pleito o resuelvan el problema de la compensación por demolición mediante un litigio.
Habilidad 4 de negociación de demolición: determinar objetivos de negociación racionales
Muchos propietarios pedirán precios excesivos durante las negociaciones de demolición y presentarán algunas demandas poco realistas e irrazonables. Los requisitos de compensación excesivos serán considerados por la otra parte como una "boca de león" y destruirán la esperanza de la otra parte de resolver el problema mediante la negociación. El resultado puede ser obligar a la otra parte a tomar medidas extremas de "demolición forzada" y. A veces incluso conducen a "la destrucción tanto del jade como de la piedra".
Un objetivo de negociación racional es aquel que se puede alcanzar mediante una negociación dura. Este objetivo debe estar respaldado por razones, es decir, los requisitos y cotizaciones del propietario deben estar justificados y tener una base determinada. Una tarea importante del equipo de consultoría es ayudar al propietario a establecer un objetivo de negociación adecuado y proporcionarle las razones necesarias y una base cierta para alcanzar este objetivo. Este objetivo puede basarse en el informe de evaluación emitido por la agencia de evaluación, pero debe ser mucho mayor que el monto de compensación propuesto en el informe de evaluación.
Los objetivos de la negociación no son estáticos y pueden ajustarse de manera flexible a medida que la situación cambia a medida que avanza la negociación. En las primeras etapas de las negociaciones, el propietario no debe revelar sus objetivos de negociación ni sus cotizaciones demasiado pronto para evitar ser etiquetado como un "león bocón" desde el principio. Es necesario cambiar gradualmente las expectativas de la otra parte a través de la negociación estratégica y el control del proceso, de modo que se acerque cada vez más a los propios objetivos de negociación.
Consejo 5 para la negociación de demolición: Aproveche el tema central de la negociación
El tema central en la mayoría de las negociaciones de demolición es el coeficiente de compensación para la maquinaria, el equipo y el reemplazo de la casa.
Tomemos ahora el informe de evaluación emitido por una agencia de evaluación a una empresa en la ciudad de Kangqiao, distrito de Gongshu, Hangzhou en 2008 como ejemplo para ilustrar este problema. El informe propone una compensación total de 23,4 millones de yuanes, que incluye específicamente:
(1) 14,5 millones de yuanes por la casa, 5,8 millones de yuanes según el precio de reposición (el coste de reconstruir todas las casas demolidas basándose en los precios de los materiales del año) 2,5 veces la compensación
(2) Los edificios temporales no vencidos de 2,04 millones de yuanes se compensarán 1 vez el precio de reemplazo de 2,04 millones de yuanes
(4) El valor neto de la maquinaria y el equipo (valor original × tasa de novedad%) es 15,47 millones de yuanes, y el valor tasado. es 5,37 millones de yuanes.
Al observar el informe de evaluación, todavía hay dos partes de la maquinaria y el equipo que pueden requerir una compensación de la otra parte: en primer lugar, el valor neto del equipo sospechoso de no haber sido evaluado es de 1,84 millones de yuanes; , el monto de la no evaluación es de 3,2 millones de yuanes (el informe de evaluación no se aplica a aquellos que el equipo que no afectará su valor de uso después de ser trasladado a otros lugares después de la demolición no ha sido evaluado y no se incluirá en el alcance de compensación). Por lo tanto, el monto total involucrado en el rubro de maquinaria y equipo es de 1547+184+320***20,51 millones de yuanes. El informe de evaluación sólo propuso una compensación de 5,37 millones de yuanes, una diferencia de 15,14 millones de yuanes. Por muy buenas que sean las negociaciones en otros lugares, si la negociación sobre maquinaria y equipo no es buena, esta negociación no puede considerarse un éxito. Sin duda, la maquinaria y el equipo se convirtieron en el tema central de las negociaciones.
A través de una cuidadosa verificación por parte del tasador de activos, la compensación de vivienda de la compañía involucra principalmente tres partes: en primer lugar, el precio de reemplazo de la casa es de 5,8 millones de yuanes; en segundo lugar, el precio de reemplazo de los edificios temporales vigentes es de 2,04 millones de yuanes; yuanes; en tercer lugar, el precio de reposición de algunas estructuras de viviendas que estaban mal valoradas e infravaloradas fue de 660.000 yuanes. Si todos reciben una compensación de acuerdo con el coeficiente de compensación por demolición de 3 para proyectos de construcción de instalaciones públicas no municipales y de instalaciones de bienestar público, se puede obtener una compensación de 25,5 millones de yuanes en un día. El informe de evaluación sólo propuso una compensación de 16,54 millones de yuanes, una diferencia de 8,96 millones de yuanes. Por tanto, el coeficiente de compensación por reposición de vivienda es también uno de los temas centrales de la negociación.
El factor de precio del terreno es solo una parte del precio promedio integral de la ubicación. El precio promedio integral de la ubicación refleja el precio de la superficie de la casa, mientras que el precio de referencia del terreno refleja el precio de. la tierra.
Los principales factores que afectan el precio de reposición de una casa son su estructura, calidad y estado. El 1 de junio de este año, la Oficina Municipal de Bienes Raíces y la Oficina de Precios reajustaron y anunciaron los estándares de precios de reemplazo para las casas en Wuhan.
La fórmula de cálculo de la compensación por la demolición de viviendas en terrenos de propiedad estatal es: área de construcción de viviendas × precio unitario de evaluación del mercado inmobiliario (precio medio integral de ubicación + precio de reposición de viviendas).
El método de realizar los trámites primero:
Primero revisar la autorización (la empresa demoledora debe estar autorizada para actuar) y el “Permiso de Demolición”.
Permiso de proyecto: "Permiso de planificación de terrenos de construcción" de la Comisión de Desarrollo y Reforma, Oficina de Planificación o Comité de Planificación, "Aprobación de terrenos de construcción" de la Oficina de Tierras y Recursos).
Aprobación del proyecto---Aprobación del uso del suelo--Plan de compensación por demolición---Documentos de aprobación del terreno de construcción---Certificación de fondos vigentes.
Si las fechas del “Permiso de Demolición” y el “Informe de Evaluación” son consistentes, si se ha ampliado el alcance de la demolición, etc. Negociación de demolición: Habilidades de negociación de demolición y análisis de casos (1)
Resumen de hechos
Desde la reubicación del proyecto "Complejo residencial y comercial de Hujialou Fase I" el 31 de mayo de 2004, La vida de Ding Hao (seudónimo) puede describirse como "una clara corriente de descanso, que condensa los nueve íleon sinuosos". Resultó que, según el informe de tasación, su casa de 66,6 metros cuadrados ubicada dentro del Tercer Anillo de Circunvalación sólo podría recibir un subsidio de 452.000 yuanes. Con tal ubicación y tal precio, Ding Hao decidió negarse a firmar el acuerdo después de sopesar los dos artículos. Su razón es simple: la compensación no alcanza para comprar una casa del mismo nivel.
Desde junio de 2004 hasta junio de 2009, el demoledor, Capital Chaoyang Real Estate Development Co., Ltd., se acercó repetidamente a Ding Hao para conversar y negociar, pero todas terminaron en el colapso de las conversaciones. Finalmente, la paciencia del demoledor llegó al límite y el 9 de junio de 2009, solicitó a la Oficina de Gestión de Vivienda del Distrito de Chaoyang una sentencia de demolición contra Ding Hao. La Oficina de Gestión de Vivienda del Distrito de Chaoyang aceptó la solicitud y notificó a ambas partes involucradas en la demolición que asistieran a la reunión de mediación de arbitraje el 16 de junio de 2009.
Hay un viejo dicho: "Quien conoce la actualidad es un héroe". Después de recibir la notificación de arbitraje y mediación, Ding Hao supo que su viaje de demolición de repente se había vuelto lleno de obstáculos y que su futuro era peligroso e impredecible. Por lo tanto, esta familia de demolición ansiosa durante mucho tiempo trajo materiales relevantes para consultar al abogado Ma. Esta abogada recibió a Ding Hao y lo ayudó a responder sus preguntas en términos simples y fáciles de entender. Después de una conversación de 30 minutos, Ding Hao firmó con decisión su nombre en el "Acuerdo de Agencia de Servicios Legales Especiales". En ese momento, tenía tantas esperanzas que no podía prever que nueve meses después volvería a firmar con su nombre un tan esperado "Acuerdo de Compensación por Demolición y Reasentamiento" en el que el monto de la compensación aumentaría más de cinco veces.
Una instantánea del manejo del caso
La primera etapa del manejo del caso: calentamiento inteligente antes del fallo
Cuando el abogado Ma asumió la importante tarea de salvaguardar a Ding Los derechos de Hao, estaba a sólo unos días de la reunión de mediación gobernante Sólo unos días.
Aunque el tiempo apremiaba, el abogado Ma adoptó un enfoque metódico y buscó un punto decisivo en el caso. Como dice el refrán, Dios recompensa a quienes trabajan duro. El abogado Ma descubrió que el permiso de demolición para el proyecto de demolición involucrado en el caso se había extendido varias veces. El período de demolición de este permiso fue del 6 de junio de 2004 al 5 de junio de 2005. La última prórroga fue en diciembre de 2008. Se emitió el 2 de diciembre y el período de demolición es del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009.
Con base en los hallazgos anteriores, el abogado Ma adoptó inmediatamente la primera estrategia de salvaguardar los derechos: presentó simultáneamente dos "Solicitudes de Reconsideración" a la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, solicitando respectivamente la confirmación de la casa del demandado. en el distrito de Chaoyang Las acciones administrativas específicas de la Oficina de Administración al emitir el "Permiso de demolición" y la renovación del "Permiso de demolición" (válido del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009) son ilegales. El abogado Ma planteó tres razones: la Oficina de Gestión de Vivienda del distrito de Chaoyang no cumplió con su obligación de revisar los materiales de solicitud presentados por los demoledores, no notificó ni informó a los solicitantes sobre el contenido relevante y emitió ilegalmente el permiso de demolición y la renovación del permiso de demolición. .
Después de que se presentó la doble reconsideración del permiso de demolición, el abogado Ma inmediatamente se dedicó intensamente a los preparativos para la reunión de mediación de adjudicación de demolición...
La segunda etapa del manejo del caso: respuestas de alto perfil en la adjudicación
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El fallo y la mediación llegarán en un instante. El abogado Ma y su cliente Ding Hao asistieron a la reunión de mediación y fallo donde el destino de la demolición fue crucial. Al inicio del fallo, el segundo abogado presentó una "Solicitud de Suspensión de la Sentencia", solicitando que Ding Hao haya presentado una revisión administrativa del "Permiso de Demolición" y su renovación ante la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing. , y aún no hubo resultado de la revisión. Las actividades de sentencia serán suspendidas de conformidad con la ley.
Inmediatamente después de la suspensión del fallo, el abogado Ma mostró su segunda carta de triunfo: presentar una "Solicitud de evaluación de nueva puesta en funcionamiento" a la Oficina de Administración de Vivienda del distrito de Chaoyang, creyendo que el informe de evaluación existente fue elaborado por The La agencia de tasación encomendó unilateralmente al demoledor la realización de la tasación, y el monto de la tasación se desvió del precio de mercado. Los resultados de la tasación preliminar no se divulgaron de acuerdo con la ley y el informe de tasación final no se entregó de acuerdo con la ley. las infracciones conducirán directamente a la invalidez del informe de tasación. Un informe de evaluación inválido no puede convertirse en la base fáctica principal para la decisión, por lo que la evaluación debe ser reevaluada.
La tercera etapa del manejo del caso: el procesamiento de Lei Lei después de la reconsideración
Después de la reunión de mediación de arbitraje, el silencio comenzó a rodear a Ding Hao hasta agosto de 2009...
A mediados de agosto, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing tomó dos "Decisiones de Revisión Administrativa" sobre Ding Hao: una fue la decisión de rechazar la solicitud de revisión del "Permiso de Demolición" con el argumento de que excedía los límites administrativos. revisión de la ley; plazo de solicitud de reconsideración; decisión de mantener en revisión la renovación del “Permiso de Demolición” (vigencia del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009), por considerar que el acto administrativo aplicado para la prórroga de la licencia cumple con lo establecido en la ley. Reglamento de Gestión del “Permiso de Demolición de Vivienda Urbana”.
Los resultados de las dos reconsideraciones no superaron las expectativas del abogado Ma basadas en la situación del mercado de alivio administrativo. Por lo tanto, tan pronto como salieron los resultados, el abogado Ma entró inmediatamente en la tercera etapa de protección de derechos y se presentó. una "Denuncia Administrativa" ante el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang", solicitando confirmación de que la renovación del "Permiso de Demolición" (válido del 5 de diciembre de 2008 al 4 de junio de 2009) emitido por la Oficina de Gestión de Vivienda del Distrito de Chaoyang demandada es ilegal. En esta demanda, el abogado Ma introdujo un nuevo elemento: la unidad de demolición no tenía un certificado de calificación legal de demolición.
El cuarto nivel de manejo del caso: nace el veredicto, se revela la vergüenza del litigio VS la punta aguda de Xiaohe
Tal como se dice en "Un sueño de mansiones rojas", "Tú terminas de cantar y yo apareceré en el escenario". Después de que Ding Hao presentó una demanda por "Renovación de la licencia de demolición", la Oficina de Administración de Vivienda del distrito de Chaoyang emitió un "Arbitraje de disputa por demolición de viviendas urbanas", dictaminando: ① Ding Hao desalojará y entregar la casa dentro de los 15 días a partir de la fecha de recepción de la adjudicación. Demolición al demoledor ② El demoledor proporcionará a Ding Hao una vivienda de renovación temporal, con un período de renovación de tres meses. ③ El demoledor depositará la compensación de demolición de 452.000; yuanes a la oficina notarial para la certificación notarial dentro de los 5 días a partir de la fecha de entrega de la sentencia, y esperar a que Ding Haoteng Ding Hao se pague después de devolver la casa de facturación ④ Se proporcionarán otros subsidios en función de los certificados pertinentes ⑤ Además de Según el contenido de la compensación determinado por las regulaciones anteriores, el demoledor pagará voluntariamente a Ding Hao un subsidio por dificultades económicas de 350.000 yuanes y un precio de compra de una casa de 480.000 yuanes en otro lugar.
"La casa goteaba pero llovió toda la noche". A mediados de septiembre de 2009, el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang, después de un juicio escrito, renovó el "Permiso de Demolición" demandado por Ding Hao (válido hasta el 5 de diciembre). , 2008 A partir del 4 de junio de 2009), se emitió una "Resolución Administrativa" en un caso ilegal, dictaminando que los derechos e intereses del demandante podían protegerse mediante la revisión de legalidad de la indemnización y laudo de reasentamiento, y la demanda fue desestimada.
Ante el veredicto repentino y el fallo con el sello rojo del tribunal, la filosofía de protección de derechos de los abogados Ding Hao y Ma no tuvo un color negativo de decepción, porque en términos de los resultados de protección de derechos, "A pesar de la derrota, la gloria" - En cuanto al tema central, es decir, en términos de compensación por demolición, Ding Hao realmente ha subido a un nivel más alto, pasando de 452.000 yuanes a 1.288 millones de yuanes, superando la marca del millón. .
La quinta etapa del manejo del caso: las apelaciones de permisos de demolición y los procesamientos de fallos están en pleno apogeo
A finales de septiembre de 2009, el abogado Ma representó al cliente en el primer juicio para la renovación del "Permiso de demolición" El fallo fue apelado ante el Tribunal Popular Intermedio No. 2 de Beijing, afirmando que: el tribunal de primera instancia determinó directamente que el demandado, la Oficina de Administración de Vivienda del Distrito de Chaoyang, había presentado y entregado el "Arbitraje de disputa por demolición de viviendas urbanas". a Ding Hao sin celebrar una audiencia y, por lo tanto, apeló. Obviamente es incorrecto que la persona no tenga las calificaciones necesarias para presentar una demanda para la renovación del permiso de demolición y deba ser revocada y enviada a un nuevo juicio.
Aunque el fallo se ha inclinado a favor de los intereses reales de Ding Hao hasta cierto punto, esto no ha impedido que Ding Hao continúe con su plan de protección de derechos. A finales de octubre de 2009, el abogado Ma presentó una "Solicitud de Reconsideración Administrativa" a la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing en nombre de su cliente, argumentando que la Oficina de Gestión de Vivienda del Distrito de Chaoyang debería suspender la emisión del laudo, pero no lo hizo. no suspenderlo, y realizó un El "Informe de Evaluación", que es el principal fundamento fáctico del fallo, contiene violaciones tanto procesales como sustantivas y no debe utilizarse como fundamento del fallo. Por lo tanto, solicitamos revocar el "Urbano". Laudo por disputa por demolición de viviendas ".
La sexta etapa del manejo del caso: derrota continua versus acuerdo extrajudicial
A mediados de noviembre de 2009, el Segundo Tribunal Popular Intermedio de Beijing apeló contra la decisión de Ding Hao de renovar el permiso de demolición El caso emitió una "sentencia administrativa" final, que sostuvo que el tribunal de primera instancia determinó que los derechos e intereses de las personas demolidas podían protegerse mediante la revisión de la legalidad de la sentencia, determinando así que Ding Hao sí. no cumplió con las condiciones para el procesamiento en este caso, y sancionó a Ding Hao por el proyecto involucrado en el caso. El proceso administrativo presentado para la renovación del permiso de demolición fue declarado desestimado. Fue correcto y debe confirmarse. procedido así: se desestimó el recurso y se confirmó la sentencia de primera instancia.
A finales de diciembre de 2009, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing también emitió una "Decisión de Reconsideración Administrativa" sobre la revisión de Ding Hao del fallo de demolición, creyendo que el "fallo de disputa de demolición de viviendas urbanas" era que se está revisando: los hechos son claros, las pruebas son concluyentes, la base aplicable es correcta, los procedimientos son legales y la decisión debe ser confirmada.
Las numerosas demandas fallidas han demostrado una vez más la estrechez y el carácter limitado de los canales de reparación de acciones administrativas de mi país. Pero aun así, el abogado Ma, que ha experimentado muchas batallas en el campo de la protección de los derechos de demolición, no se desanimó. A principios de enero de 2010, presentó una demanda administrativa ante el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang, solicitando revocar la "disputa por demolición de viviendas urbanas". Premio" otorgado por la Oficina de Administración de Vivienda del Distrito de Chaoyang.
"Un hombre que es bueno volando y bailando es respetado por el mundo, y el Emperador y Dios darán sus frutos". Además, la estrategia del abogado Ma está llena de contenido técnico. estado luchando durante mucho tiempo en el destino de perder el caso que es difícil de cambiar, finalmente tiene un punto de inflexión en su destino ——El Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang, que aceptó la demanda sentenciada, comenzó a mediar activamente entre las dos partes. involucrados en la demolición. En marzo, la hierba crece y las oropéndolas vuelan. En una estación llena de hermosos paisajes, el demoledor, Capital Chaoyang Real Estate Development Co., Ltd., acordó aumentar la compensación por demolición a 2,96 millones de yuanes. Ding Hao ya no dijo no a esta norma y firmó el "Acuerdo de Reasentamiento y Compensación por Demolición" acompañado por el abogado Ma.
Declaración del abogado
Durante la demolición, el demoledor y el demolido deben acordar el método y el monto de la compensación, el área de vivienda de reasentamiento y la ubicación de reasentamiento, el período de reubicación, el método de transición de reubicación y el período de transición. y otros asuntos para celebrar un acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento. Para llegar a un acuerdo no se puede evitar el proceso de negociación. ¡La negociación es algo común en la demolición! Casi el 100% de los hogares de demolición tendrán esta experiencia. La diferencia es que diferentes personas logran diferentes resultados en las negociaciones. Las razones se deben a las fuertes habilidades en el proceso de negociación, la asimetría del estatus de las dos partes en la negociación y la brecha entre las expectativas de compensación de los hogares demolidos y la compensación proporcionada por los hogares demolidos.
Cuando un determinado hogar demolido no está familiarizado con el mercado de compensación por demolición, ni con las habilidades de negociación, y es miembro de la clase base, lo ignora y comprende que el precio de compensación propuesto en función del valor de mercado de los bienes raíces circundantes es generalmente difícil de ser aceptado por los demoledores. Ding Hao en este caso es un ejemplo de esto. Creía que el precio de tasación dado por el demoledor era extremadamente irrazonable y propuso un precio esperado que consideró razonable. Como resultado, nunca llegó a un acuerdo sobre compensación y reasentamiento. con el demoledor por un largo período de más de 5 años. Sin embargo, gracias a la protección de los derechos por parte de un abogado profesional en demoliciones, y el límite de tiempo era de solo 9 meses, Ding Hao no solo escapó del viaje de demolición que había estado enredado durante muchos años, sino que también recibió una compensación ideal.
En primer lugar, existe una correlación positiva entre la sabiduría profesional y la protección de los derechos en la demolición. La demolición de viviendas es un obstáculo difícil de comprender tanto para el público en general como para los profesionales del derecho. Como persona demolida, las ventajas en los procedimientos pueden considerarse deficiencias congénitas, que se manifiestan en la confusión sobre el proceso de demolición y el alcance, las normas, las bases y otros detalles de la indemnización. Estos dos "misterios" son suficientes para hacer que las personas demolidas pierdan confianza cuando se enfrentan a demoledores experimentados y caigan en un estado confuso de proteger sus propios derechos e intereses de demolición: ya sea aceptando un estándar más bajo de compensación total o intercambiando derechos de propiedad como desafortunados; O aquellos que no lo saben se niegan valientemente a firmar un acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento o participar en la adjudicación o eligen convertirse en un "hogar clave" difícil; Para deshacerse de este estado de confusión, cada vez más personas derribadas se han dado cuenta de la importancia de la protección de los derechos legales y de complementar la protección de los derechos con trabajadores legales profesionales. Porque la sabiduría profesional de este último es una comprensión integral de las condiciones del mercado de demolición (como los precios de la tierra en diferentes ubicaciones), las prácticas comunes de los desarrolladores, los procedimientos administrativos de demolición y los requisitos relacionados.
Cuanto mayor sea el nivel de sabiduría profesional, más impresionantes serán los resultados de la protección de los derechos de demolición.
En segundo lugar, el efecto dominó inherente a los procedimientos de socorro. Probablemente la mayoría de la gente no esté familiarizada con el efecto dominó. Este efecto pretende ilustrar que en un sistema con conexiones internas, una pequeña energía inicial puede provocar una serie de reacciones en cadena. Los procedimientos administrativos de demolición incluyen establecimiento de proyecto, permiso de planificación, permiso de demolición, renovación del permiso de demolición, resolución administrativa, etc. Siempre que haya alguna violación de la ley en un determinado vínculo, puede acudir a los tribunales o solicitar una revisión administrativa y, en última instancia, realizar la transformación de la presión del litigio a la presión de la negociación. Si se produce más de una infracción, la forma de organizar los procedimientos de reparación es extremadamente particular. Porque si no tienes cuidado, lo perderás todo: si lo organizas bien, ganarás más espacio para el funcionamiento del caso; si lo organizas incorrectamente, puedes perder a tu esposa y perder tus tropas; En este caso, debido a que el abogado intervino antes, la reconsideración del permiso de demolición y su renovación se insertó artísticamente antes del fallo. Este paso es en realidad un gran golpe en todo el proceso de protección de derechos. La belleza es: ① Este procedimiento se convertirá en la causa legal de la suspensión del premio. Si el laudo se suspende de conformidad con la ley, entonces las partes interesadas pueden evitar el peligro de demolición forzosa; si el laudo no se suspende de conformidad con la ley, se puede imaginar la ilegalidad del laudo, lo que a su vez dará lugar a una; de las partes un mayor espacio para defender sus derechos. De hecho, este caso es la última situación. Se interpuso una reconsideración administrativa y un litigio administrativo contra el fallo ilegal, y la presión ilegal se incrementó capa por capa, ganando así la negociación de paz final ② El procedimiento en sí es altamente escalable; La reconsideración administrativa y el litigio administrativo están interconectados en la mayoría de los casos, especialmente en el caso de las demoliciones. Primero la reconsideración, luego el litigio, y el litigio en sí es un sistema de dos instancias, que no sólo puede reiterar que la otra parte ha violado la ley, aumentar la presión sobre la otra parte, sino también mejorar el factor de realización de las expectativas de las partes. intereses.