¿Los gastos financieros de las empresas de desarrollo inmobiliario se capitalizan o se contabilizan como gastos?

Las Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta de las Empresas de Desarrollo y Operación de Bienes Raíces (Guo Shui Fa [2009] No. 31) estipulan en el Artículo 21, Punto (1): Los gastos relacionados con impuestos incurridos por una empresa para pedir prestado fondos para la construcción y desarrollo de productos cumple con los requisitos fiscales. Los costos de endeudamiento prescritos pueden recaudarse y distribuirse de acuerdo con las disposiciones de las Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales. los gastos financieros pueden deducirse directamente antes de impuestos.

Las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 17 - Costos de Endeudamiento" estipulan que si los costos de endeudamiento incurridos por una empresa pueden atribuirse directamente a la adquisición, construcción o producción de activos que cumplan con las condiciones de capitalización, se capitalizarán y calcularán incluidos en el costo de los activos relevantes; otros costos por préstamos se reconocerán como gastos con base en el monto incurrido cuando se incurrieron y se incluirán en las ganancias y pérdidas actuales.

La capitalización sólo puede comenzar cuando los costos de endeudamiento cumplen las siguientes condiciones:

(1) Se han incurrido en gastos de activos, y los gastos de activos incluyen aquellos para la compra, construcción o producción de activos que cumplir las condiciones de capitalización Gastos en forma de pago en efectivo, transferencia de activos no monetarios o asumir deuda que devenga intereses;

(2) Se han incurrido en costos de endeudamiento;

(3). ) Con el fin de que los bienes estén disponibles para el uso previsto o se hayan iniciado las actividades de compra, construcción o producción necesarias para su estado comercializable.

Si un activo que cumple las condiciones de capitalización se interrumpe anormalmente durante el proceso de adquisición, construcción o producción, y la interrupción dura más de 3 meses, se suspenderá la capitalización de los costos financieros. Los costos por préstamos incurridos durante el período de interrupción se reconocerán como gastos y se incluirán en las ganancias y pérdidas corrientes hasta que se reinicien las actividades de adquisición, construcción o producción de los activos.

Cuando la adquisición, construcción o producción de activos que cumplan las condiciones de capitalización alcance el estado utilizable o vendible previsto, cesará la capitalización de los costos financieros. Los costos por préstamos incurridos después de que un activo que cumple con las condiciones de capitalización alcance su estado utilizable o vendible previsto se reconocerán como un gasto con base en el monto incurrido cuando se incurrió y se incluirán en las ganancias y pérdidas actuales.

El artículo 37 del "Reglamento de Aplicación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas" estipula: Se permite deducir los costos de endeudamiento razonables que no requieran capitalización incurridos por una empresa en sus actividades de producción y operación. Si una empresa toma dinero prestado para la compra y construcción de activos fijos, activos intangibles e inventarios que requieren más de 12 meses de construcción para alcanzar el estado vendible previsto, los costos de endeudamiento razonables incurridos durante el período de compra y construcción de los activos relevantes serán Se calculará como gastos de capital. El costo de los activos correspondientes se registrará y deducirá de conformidad con lo dispuesto en este Reglamento.

De acuerdo con las disposiciones anteriores, la capitalización de los costos de endeudamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario comenzará cuando se obtenga el proyecto de desarrollo, y la fecha límite será la fecha de finalización y aceptación del proyecto de desarrollo. Los costos de endeudamiento antes y después de este período deben incluirse en las pérdidas y ganancias actuales. Si se produce una interrupción anormal durante el desarrollo y construcción de bienes inmuebles y la interrupción dura más de tres meses, se suspenderá la capitalización de los costos financieros.