¿Por qué las empresas inmobiliarias y los gobiernos locales no cooperan con los funcionarios públicos para comprar casas?
Al otro lado del puente del río Yichang Yiling Yangtze, no lejos de la orilla sur del río Yangtze, hay una comunidad residencial llamada "Jiangnan Star City".
En la mañana del 28 de noviembre, Liu Shuang (seudónimo) montó una bicicleta eléctrica hasta "Jiangnan Star City" y tuvo que registrarse en la puerta para ingresar. Lógicamente ella es la nueva dueña de esta comunidad, pero es bastante difícil entrar y salir.
Lo que la "avergonzó tanto" fue que lo que compró fue una casa comprada por el grupo gubernamental de la región militar. Liu Shuang es un empleado de otro distrito o condado de Yichang. El grupo compró la casa a un empleado de una agencia en la Región Militar de Dian. Las dos partes se transfirieron y compraron la casa por 80.000 yuanes.
“Originalmente quería aprovechar la oportunidad para comprar una casa a bajo precio para vivir, pero quién hubiera pensado que sucedería este desastre”, suspiró Liu Shuang. Como proyecto del gobierno local, la entrega se ha retrasado más de un año y medio.
Según la información proporcionada por Hubei Yuxing Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, "Hubei Yuxing Real Estate"), el gobierno de la región militar de Dian tiene 950 casas de compra grupal en "Jiangnan Star City". " Con un precio medio de 3.500 yuanes por metro cuadrado. Hasta ahora, más de 100 funcionarios públicos con cuotas de compra grupal han transferido sus propias cuotas de compra de vivienda.
La investigación reveló que los indicadores de compra grupal de transferencia y compra son solo un microcosmos de la situación actual de la compra grupal "Jiangnan Star City" del Gobierno de la Región Militar de Dian.
Indicador de compra de casa grupal "Belling"
"Jiangnan Star City" está ubicada en Wulong 1st Road, distrito de Dianjun, ciudad de Yichang, en la orilla sur del río Yangtze, con * **20 edificios residenciales de gran altura y 5 edificios comerciales de apoyo.
Según la población local, la propiedad era una "propiedad estrella" en los primeros días de su apertura. Otra característica especial es que es la propiedad donde se encuentran las casas de compra del grupo del Gobierno de la Región Militar de Dian.
“Conseguimos una propiedad de unos 122 metros cuadrados”. En mayo de 2014, a través de conexiones personales, compró una cuota de compra de vivienda a un grupo militar.
La información proporcionada por Hubei Yuxing Real Estate muestra que el Gobierno de la Región Militar de Dian tiene 950 casas de compra grupal en "Jiangnan Star City" con un precio promedio de 3.500 yuanes por metro cuadrado. de 100 personas con cuotas de compra grupal Los funcionarios públicos transfirieron sus cuotas de compra de vivienda. Hubei Yuxing Real Estate es el desarrollador del proyecto "Jiangnan Star City". El 28 de noviembre de este año, Yu Chengzhu, director general ejecutivo de la empresa, presentó que la cuota de compra del grupo de transferencia también implica una cuota de casa grande de más de 166 metros cuadrados.
Los datos de registro industrial y comercial muestran que Hubei Yuxing Real Estate se estableció en 2009 con un capital registrado de 50,6 millones de yuanes. El personal de ventas de "Jiangnan Star City" declaró una vez públicamente que el precio de transferencia de la casa de compra grupal en ese momento oscilaba entre 50.000 y 100.000 yuanes, y luego el precio siguió subiendo.
El 5 de diciembre, una investigación descubrió que no había pocas casas de compra grupal en "Jiangnan Star City" a la venta públicamente en sitios web inmobiliarios locales. Una de las informaciones de ventas describe: "Vendiendo casa de compra del grupo Jiangnan Star City a bajo precio 600.000 yuanes + espacio de estacionamiento subterráneo 80.000 yuanes". De la información se desprende que la propiedad es un edificio de poca altura de 28 pisos, 3 recámaras, 2 salas y 2 baños, y un área de construcción de 122.8 metros cuadrados. Yu Chengzhu dijo que si la transacción de esta propiedad tiene éxito, la ganancia será de unos 200.000 yuanes una vez que se venda.
Afectados por el retraso en la entrega de las casas compradas por el grupo, cierta información de ventas indicaba claramente que "Jiangnan Star City no es una casa comprada por el grupo". Liu Shuang dijo que según el contrato, el promotor debería entregar la primera fase del edificio el 31 de diciembre de 2015 y la segunda fase del edificio el 30 de junio de 2016. El personal de ventas de "Jiangnan Star City" también admitió que la primera y segunda fase de las casas se completaron y pasaron la inspección, las casas comerciales en venta y las casas de reasentamiento se entregaron a tiempo y la tercera fase también se completará.
Yu Chengzhu cree que la transferencia a gran escala de cuotas de compra grupal ha impactado las ventas normales de viviendas comerciales en "Jiangnan Star City". Hizo este cálculo: tomando como ejemplo una propiedad de 122 metros cuadrados, el precio de transferencia fue de 100.000 yuanes, y cuando se sumó al precio de compra del grupo, el precio fue de más de 4.300 yuanes por metro cuadrado, que aún era mucho más bajo que el precio de la vivienda comercial en ese momento.
El periodista contactó por teléfono con varios propietarios relevantes, pero todos se negaron a responder. Yu Chengzhu dijo que "Jiangnan Star City" es la primera propiedad inmobiliaria desarrollada por Hubei Yuxing Real Estate en la principal zona urbana de Yichang. La intención original era cooperar con el gobierno de la Región Militar de Dian para construir viviendas para grupos gubernamentales para resolver el problema. problema de vivienda de cuadros y empleados de la región.
Compra de casas por parte del gobierno a bajo precio
El 3 de diciembre de 2012, la Oficina del Comité de la Región Militar de Dian y la Oficina del Gobierno de la Región Militar de Dian emitieron el "Aviso sobre el establecimiento de la Grupo Líder para la Construcción del Proyecto de Vivienda Comercial Xibianchong" 》 (en lo sucesivo, el "Aviso"), el trasfondo del "Aviso" es acelerar la construcción urbana del distrito de Wulong y cumplir con el desarrollo de la Nueva Ciudad Ecológica de Dianjun Binjiang. . Según el contenido del "aviso" obtenido, Wu Anjun, entonces miembro del Comité Permanente del Comité Distrital del Partido y secretario de la Comisión de Inspección Disciplinaria de la Región Militar de Dian, fue nombrado líder del grupo dirigente, Wang Kexin. , subdirector del Congreso Popular del Distrito, y Yue Zhongjian, secretario del Comité de Trabajo de la Oficina de la Calle Dianjun, fueron nombrados líderes adjuntos del equipo, y la Oficina de Tierras y Recursos y la Oficina de Planificación de la Región Militar de Dian fueron designadas como grupo. Los líderes, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros jefes de departamento relevantes sirven como miembros del grupo líder. La información pública oficial confirma que el bloque oeste es la ubicación actual de "Jiangnan Star City".
El 28 de noviembre de este año, varios funcionarios del gobierno de la Región Militar de Dian dijeron a los periodistas que el proyecto se lanzó en septiembre de 2012 y se ha extendido entre las principales agencias e instituciones de la Región Militar de Dian. Wu Anjun, líder del “Grupo Líder”, describió en una “Nota sobre el proceso de exclusión de tierras de Hubei Yuxing Real Estate Company” (en adelante, la “Nota de exclusión de tierras”) que “la compra de una casa por parte de los cuadros y empleados de la Región Militar de Point es un sueño de los cuadros y empleados de la Región Militar de Point desde hace muchos años”, “Aplaudieron todos los cuadros y trabajadores”.
El 18 de febrero de 2013, el Grupo Líder para la Construcción del Proyecto de Vivienda Comercial en el Oeste de la Región Militar de Dian (en adelante, el "Grupo Líder"), como Parte A, firmó el " Encomienda de vivienda comercial para viviendas comerciales en el oeste de la región militar de Dian" con Hubei Yuxing Real Estate, Parte B. Acuerdo marco de desarrollo" (en lo sucesivo, el "Acuerdo marco"), está previsto construir una comunidad de viviendas comerciales en el oeste de la avenida Wulong en el distrito de Dianjun, y a Hubei Yuxing Real Estate se le ha confiado la tarea de llevar a cabo el desarrollo direccional general de viviendas comerciales para el gobierno del distrito de Dianjun. El contenido del acuerdo marco es claro. El proyecto cubre un área de aproximadamente 150 acres y tiene un área total de construcción de aproximadamente 209.000 metros cuadrados. "La Parte A pagará a la Parte B cien yuanes de ganancia de desarrollo por metro cuadrado. del total de la superficie residencial construida, que se incluirá en el coste de desarrollo."
El 14 de marzo de ese año, Hubei Yuxing Real Estate fue subastado por 291 millones de yuanes. El acuerdo marco muestra que después de que Hubei Yuxing Real Estate obtuvo el derecho a vender casas, firmó un contrato formal de venta de casas con el comprador designado por el grupo de liderazgo. En un "Acuerdo complementario para el desarrollo de viviendas comerciales en Xibianchong de la región militar de Dian" (en adelante, el "Acuerdo complementario"), se aclararon los métodos y contenidos de cooperación de las dos partes. El acuerdo complementario muestra que el grupo de liderazgo ha fijado la cantidad de compra grupal y el precio promedio, y todas las áreas de construcción restantes serán operadas por Hubei Yuxing Real Estate de manera orientada al mercado. Los cuadros y empleados de la Región Militar de Point compraron alrededor de 950; casas en un grupo, con un precio de compra grupal promedio de 3.500 yuanes por metro cuadrado; el precio de compra de espacio de estacionamiento en grupo es de 3.500 yuanes por metro cuadrado 60.000 yuanes, los espacios de estacionamiento restantes serán operados por el desarrollador. una base de mercado. El periodista observó que en la columna "Derechos y responsabilidades del Partido A" del acuerdo complementario se decía que "si la planificación lo permite, crear activamente las condiciones para que el Partido B desarrolle el terreno restante en el oeste y construya casas para la segunda fase del grupo de trabajadores de la zona militar para comprar casas."
“La intención inicial del gobierno de la Región Militar de Dian de cooperar con la empresa es planificar ***1.770 casas en Jiangnan Star City, todas las cuales serán compras grupales el 29 de noviembre de este año. Yu Chengzhu le presentó a este periodista.
Muchas personas en la industria inmobiliaria en Yichang dijeron que alrededor de 2014, los precios de venta en el mercado inmobiliario alrededor de "Jiangnan Star City" oscilaban entre 5.500 y 6.000 yuanes por metro cuadrado. Yu Chengzhu dijo con franqueza que, además de las 950 casas compradas por el grupo en el proyecto, las casas comerciales restantes tenían un precio promedio de 5.680 yuanes por metro cuadrado. El precio de las casas compradas por el grupo por el gobierno de la Región Militar de Point era. sólo alrededor del 60% del precio de mercado en ese momento. La "Lista de 950 hogares" obtenida exclusivamente por el reportero de "Iso Depth" muestra que los propietarios de casas de compra grupal cubren la mayor parte del Comité del Distrito de Dianjun, el Gobierno del Distrito, la Oficina de Comercio, la Oficina de Recursos Humanos y Seguridad Social, la Oficina de Finanzas y la Oficina de Promoción de Inversiones. , Oficina de Agricultura, Silvicultura y Agua, Tribunales, etc. Principales agencias, departamentos del partido y del gobierno, así como oficinas municipales y de calles bajo su jurisdicción, etc.
"Edificio de cuadro a nivel de división"
Entre las varias casas compradas por el grupo, el Edificio 5 es bastante llamativo. Los propietarios de Jiangnan Star City lo llaman el "Edificio de cuadro a nivel de división". ".
Se ha completado el cuerpo principal del Edificio 5. El 30 de noviembre de este año, un reportero de "Contour" ingresó al edificio. Tiene una distribución de dos escaleras y dos viviendas. El pasillo al lado de las escaleras es espacioso, la vista delante y detrás del edificio es amplia y el interior. transparente de norte a sur. Yu Chengzhu dijo que hay 56 hogares en este edificio y que el área de construcción de cada hogar es de 166,49 metros cuadrados. La información pública muestra que Jiangnan Star City tiene cuatro tipos de tamaños de casas: 109,91 metros cuadrados, 122,1 metros cuadrados, 136,11 metros cuadrados y 166,49 metros cuadrados.
El "Formulario de solicitud individual para la compra de viviendas en grupo conjunto independiente de empleados" de la Región Militar de Dian estipula que en este lote de compras grupales, los cuadros a nivel de condado pueden elegir un apartamento de aproximadamente 160 metros cuadrados, los cuadros y el personal a nivel de departamento en; los puestos de empleo de nivel medio a alto pueden elegir un apartamento de unos 140 metros cuadrados. Los empleados en puestos como administrativos, administrativos y junior e inferiores pueden elegir un apartamento con una superficie de unos 120 metros cuadrados.
Muchas personas familiarizadas con el asunto en el Gobierno de la Región Militar de Dian también confirmaron que el número de casas inicialmente previstas para la compra grupal en Jiangnan Star City era 1.770, pero finalmente se determinó que era 950. Muchos empleados de la Región Militar de Point que han sido descalificados para comprar casas se han quejado de la distribución injusta de la compra de viviendas. Múltiples listas muestran que la mayoría de los empleados "descalificados" provienen de instituciones educativas, sanitarias y otras instituciones públicas de la Región Militar de Point. Varios profesores que pidieron no ser identificados dijeron que todavía no entienden por qué fueron “excluidos”. La persona mencionada anteriormente familiarizada con el asunto dijo que "fuera" había expresado públicamente su descontento con esto, y la Región Militar de Point tuvo que reubicarlo en otras propiedades alrededor de "Jiangnan Star City".
“El edificio 5 sigue siendo muy llamativo”.
De la "Lista de 950 Hogares", los propietarios con una superficie de 166,49 metros cuadrados provienen del Gobierno de la Región Militar de Point, el Congreso del Pueblo y otras unidades, y sus niveles administrativos están todos por encima del diputado. nivel de director, incluido el subsecretario del Comité de la Región Militar de Point, el vicealcalde del distrito gubernamental, el subdirector del Congreso Nacional del Pueblo y el vicepresidente de la CCPPCh. Yu Chengzhu dijo sin rodeos que, según el plan anterior, las 950 casas compradas por el grupo del gobierno de la Región Militar de Dian estaban dispersas en 20 edificios residenciales en Jiangnan Star City. Sin embargo, el gobierno del distrito había ordenado a Jiangnan Star City que diseñara un edificio específicamente para. cuadros a nivel de condado, a saber, el Edificio 5.
La lista obtenida muestra que Wu Moumou, entonces líder del Comité del Distrito Militar de Dian, y Hu Moumou del gobierno del distrito estaban alojados en el Edificio 5, con los números de habitación 2XX2 y 1XX1 respectivamente. El retraso en la entrega de la casa generó descontento entre los propietarios del grupo comprador, y ambos propusieron "comprar". En una "Respuesta electrónica del Banco Agrícola de China", el 6 de diciembre de 2016, Hubei Yuxing Real Estate pagó 230.000 yuanes a la cuenta bancaria (seudónimo) de Tan Zhi para "reembolsar el precio de compra de la casa adquirida por el grupo de Wu". El 24 de septiembre de 2017, Hu Moumou describió en la "Solicitud de salida de casas de compra grupal" enviada al desarrollador que era un empleado de la unidad gubernamental de la Región Militar de Dian, había participado en la lotería centralizada de compra de casas grupales del distrito, y seleccionó el número de habitación como Edificio 5 1XX1, con una superficie de 166 metros cuadrados y un pago de 230.000 RMB. Dijo que por sus propios motivos renunció voluntariamente a la compra del grupo de vivienda del distrito y solicitó el reembolso del dinero que había pagado.
“La empresa tiene dificultades financieras y no ha reembolsado el dinero pagado a Hu hasta ahora”. Yu Chengzhu dijo que durante el período, los dos no firmaron un contrato de compra de casa con Hubei Yuxing Real Estate.
El 6 de diciembre, me comuniqué con Wu Moumou y Hu Moumou a través de mensajes de texto por teléfono móvil, pero no recibí respuesta. Sin embargo, el "destino" del Edificio 5, al igual que otras casas compradas por el grupo, todavía está en manos de Hubei Yuxing Real Estate y no ha sido entregado.
Pide ayuda al gobierno
Los propietarios de viviendas comerciales y viviendas de reasentamiento han recibido las llaves de sus nuevas viviendas, y los propietarios de casas compradas en grupo no pueden quedarse quietos.
Un funcionario de base en la Región Militar de Dian dijo que los empleados pagaron un pago inicial por las casas compradas en grupo, y algunos pagaron el pago completo. En cuanto al precio, fue un acuerdo entre el gobierno y. el desarrollador. Otros propietarios creen que los propietarios son los más afectados por la disputa entre los promotores y el gobierno.
Los propietarios de casas de compra grupal de los departamentos gubernamentales de la Región Militar de Dian dijeron que desde octubre de 2016, se han acercado continuamente a Hubei Yuxing Real Estate para pedir soluciones a los problemas. Durante este período, también acudieron al. El gobierno local y otros departamentos pertinentes para ofrecer soluciones reflejan.
“El gobierno de la Región Militar de Dian no cumplió con sus compromisos y contratos iniciales, lo que provocó que la empresa sufriera graves pérdidas”. Yu Chengzhu explicó que el punto de la pérdida fue la compra grupal de casas, que también fue la razón. por qué Hubei Yuxing Real Estate no pudo entregar las casas a tiempo.
Yu Chengzhu presentó que Hubei Yuxing Real Estate había enviado cartas al gobierno de la región militar de Dian y al gobierno municipal de Yichang pidiendo ayuda. El 7 de diciembre de 2015, la empresa describió en un "Informe de emergencia sobre pérdidas graves en la construcción del proyecto "Jiangnan Star City" y la imposibilidad de entregar las casas a tiempo" que durante el desarrollo y la construcción de "Jiangnan Star City", el terreno se devolvió la tarifa de transferencia Debido a problemas financieros que exceden el precio inicial, el precio de compra del grupo gubernamental es mucho más bajo que el precio de costo, y el proyecto de un desarrollador inmobiliario de marca cercana y conocida ingresó al mercado a un precio bajo, el desarrollo y la construcción de la comunidad es difícil. "Hasta la fecha, la diferencia de precio de compra del grupo gubernamental de más de 100 millones de yuanes no se ha resuelto". El 11 de diciembre de ese año, el principal responsable del gobierno municipal de Yichang emitió una instrucción, requiriendo que la Oficina de Administración de Vivienda de Yichang y el gobierno de la región militar de Dian manejaran de manera activa y constante la construcción del proyecto "Jiangnan Star City", " Bajo el principio de legalidad y cumplimiento, salvaremos todo lo que podamos."
Hubei Yuxing Real Estate explicó que la "maldición" de la crisis fue que el precio original de la subasta del terreno superó con creces el precio inicial prometido por el gobierno local. Por lo tanto, la empresa llevó al gobierno de la Región Militar de Dian a los tribunales. . La transcripción de la audiencia judicial obtenida por el Tribunal Popular Intermedio de Yichang muestra que en la tarde del 14 de marzo de 2013, último momento en que se puso a licitación el terreno, Wu Anjun, entonces miembro del Comité Permanente de la Región Militar de Dian Comité, Secretario de la Comisión de Inspección Disciplinaria y líder del "Grupo Dirigente", y el Congreso Popular de la Región Militar de Dian Wang Kexin, subdirector y líder adjunto del "Grupo Dirigente", y tres miembros del personal de Hubei Yuxing Real Estate abrió una casa en el Centro de Capacitación de Fiscales de Yichang para participar en la licitación, con un precio inicial de 800.000 yuanes/mu. Pero los precios de licitación se salieron de control. Hubei Yuxing Company finalmente fue eliminada de la lista con una cotización de 291 millones de yuanes, pagando 163,6 millones de yuanes más en tarifas de transferencia de tierras que el precio inicial de 127,4 millones de yuanes.
Li Aijun, presidente de Hubei Yuxing Real Estate, recordó que el precio en ese momento lo ponía nervioso, pero la empresa había acordado un acuerdo marco con el gobierno, y este último se comprometió a pagar 163,6 adicionales. Millones de yuanes en tarifas de transferencia de tierras. El costo corrió a cargo del gobierno y ya no insistió en su opinión. El 18 de mayo de 2016, Wu Anjun declaró en las "Instrucciones de exclusión de tierras" que durante este período, llamó al menos dos veces para preguntarle al entonces Secretario del Comité del Distrito Militar de Dian y al Director del Distrito si debíamos continuar con la licitación. Hubei Yuxing Real Estate Company retire de la lista el proyecto de compra de viviendas del Grupo de Trabajadores de Dianjun y dé una explicación a los cuadros y trabajadores de la región”.
Según el “Acuerdo Marco”, el gobierno de la Región Militar de Dianjun Al final, todavía pagará más. La tarifa de transferencia de la tierra de 163,6 millones de yuanes se transfirió a Hubei Yuxing Real Estate. Las dos partes llegaron a un acuerdo nuevamente. Las 1.770 casas compradas en grupo originalmente planeadas finalmente se determinaron en 950, y las casas restantes se vendieron como casas comerciales para compensar la inversión de precios de las casas compradas en grupo. Sin embargo, la entrada a bajo precio del proyecto de un promotor inmobiliario de determinada marca pronto se convirtió en el "colmo" que abrumó a "Jiangnan Star City".
La opinión del "Informe de valoración de activos" emitido por Hubei Yalong Asset Appraisal Real Estate Appraisal Co., Ltd. muestra que el costo de la vivienda comercial en Jiangnan Star City es de 4.266,89 yuanes/metro cuadrado, y el El coste de las plazas de aparcamiento es de 69.936,76 yuanes por unidad. El informe estimó que el costo de las viviendas comerciales se invirtió y la pérdida fue de 92,144 millones de yuanes. En comparación con el mercado en el mismo período, la diferencia en el precio de venta fue de 187,2866 millones de yuanes y el costo de las plazas de estacionamiento se invirtió y la pérdida fue de 3,4878. millones de yuanes.
El gobierno de la Región Militar de Dian explicó esto en la audiencia judicial antes mencionada. La decisión de "aviso" antes mencionada para establecer un "grupo líder" fue un acto interno del gobierno del distrito antes de que Hubei Xingyu Real Estate adquiriera el. parcela de tierra y el precio de venta fue. Pronosticar el mercado es un juicio comercial.
“La compra de casas por parte de un grupo gubernamental puede negociar con los promotores para comprar casas, pero el precio debe determinarse dentro de un cierto rango de precios de mercado”, analizó Xie Tongxiang, abogado del bufete de abogados Beijing Shang Gong. en una entrevista.
Hubei Yuxing Real Estate y el Gobierno de la Región Militar de Dian no revelaron el plan de tratamiento correspondiente actual, y este último no respondió al mismo.