¿Bajarán los precios de la vivienda el próximo año? El gobierno y los desarrolladores tienen algo que decir
Justo después de la Conferencia Central de Trabajo Económico, ha habido interminables discusiones sobre los precios de la vivienda. Dado que necesitamos abastecernos y alentar a los agricultores a comprar casas, ¿bajarán los precios de la vivienda el próximo año? Este artículo te ayudará a analizarlo.
La Conferencia Central de Trabajo Económico propuso que se debería alentar a las empresas de desarrollo inmobiliario a ajustar las estrategias de marketing de acuerdo con las reglas del mercado, reducir adecuadamente los precios de las viviendas comerciales, promover fusiones y reorganizaciones en la industria inmobiliaria y aumentar la industria. concentración. Entonces, durante el proceso de reducción de existencias, ¿pueden bajar los precios de la vivienda, y en qué medida?
Una pregunta: ¿Qué efecto tiene la compra de una casa por parte de trabajadores migrantes en la reducción de existencias?
Teóricamente, la urbanización de 10 trabajadores migrantes puede digerir el inventario. La clave depende de la fuerza de. el apoyo del gobierno
Reportero: ¿Cuánta demanda potencial de compra de vivienda tienen los trabajadores inmigrantes en las ciudades?
Liu Hongyu, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Tsinghua: Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que el número total de trabajadores inmigrantes a finales de 2014 era de 274 millones. Al cierre de octubre de este año, el área de vivienda comercial en venta era de aproximadamente 440 millones de metros cuadrados, equivalente a aproximadamente 4,4 millones de unidades; la superficie de vivienda comercial en venta era de 680 millones de metros cuadrados, equivalente a aproximadamente 6,8; millones de unidades. De estos datos se puede ver que, en teoría, si el 10% de los trabajadores migrantes se convierten en ciudadanos, se puede aliviar efectivamente la presión de inventario en el mercado inmobiliario comercial actual.
Sin embargo, los lugares donde los trabajadores migrantes trabajan y donde pueden pagar una vivienda a menudo están separados. Por ejemplo, a los trabajadores migrantes les suele resultar difícil costear una vivienda en 90 ciudades clave, y las viviendas que pueden costear suelen estar ubicadas en ciudades a nivel de condado, ciudades o pueblos de condado, lo que aumenta considerablemente el número de personas que dependen de los trabajadores migrantes para su sustento. Destockage. Dificultad.
Qiu Tinglu, presidente de la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Hainan y presidente de Hainan Lude Real Estate Co., Ltd.: A largo plazo, los trabajadores inmigrantes tienen la necesidad de comprar casas, y esta parte de La población flotante será el principal grupo de personas que comprarán casas en el futuro. En cuanto a cuánto se puede convertir en demanda efectiva, depende del tipo de políticas que introduzca el gobierno y de cuán fuerte sea el apoyo.
Reportero: Teniendo en cuenta el nivel actual de precios de la vivienda, ¿cómo podemos apoyar a los trabajadores inmigrantes para que puedan pagar el pago inicial?
Liu Hongyu: Dejemos que los trabajadores inmigrantes entren al mercado inmobiliario comercial para comprar casas, pero tendrán dificultades para pagar. Hagamos un cálculo: el precio de venta promedio nacional actual de viviendas comerciales es de unos 6.500 yuanes por metro cuadrado. Si se estima en base a 90 metros cuadrados, más impuestos, decoración y otros gastos, el costo total de una casa se calculará de manera conservadora. 500.000 yuanes.
Según datos publicados por la Oficina del Grupo Dirigente de Trabajo de Trabajadores Migrantes del Consejo de Estado en febrero, el ingreso mensual promedio de los trabajadores migrantes es de 2.864 yuanes. Si una familia promedio de trabajadores inmigrantes tiene dos personas trabajando, su ingreso familiar anual es de aproximadamente 50.000 yuanes y la relación precio-ingreso de la vivienda llega a 10 veces. Un pago inicial de 30 RMB requiere todos los ingresos familiares durante tres años. Si se consideran los impuestos, la decoración y otros gastos, la carga es bastante grande.
En este sentido, para que los trabajadores migrantes puedan permitirse comprar o alquilar una casa en la ciudad, son necesarios subsidios gubernamentales. Por ejemplo, podemos permitir que los trabajadores migrantes compren y alquilen viviendas asequibles, brinden apoyo financiero e incentivos fiscales a las familias que compran viviendas y adopten un modelo mixto de propiedad privada de alquiler con compra. Para poder lograr esto, el sistema de vivienda urbana existente debe reformarse para proporcionar una base política para que el gobierno proporcione diversas formas de subsidios a los trabajadores inmigrantes recién instalados.
Qiu Tinglu: En los últimos años, los ingresos de los trabajadores inmigrantes en mi país han aumentado significativamente. Tomemos como ejemplo los trabajos ocasionales. Puedes ganar más de 200 yuanes por un día de trabajo en ciudades de segundo y tercer nivel, e incluso más en ciudades de primer nivel. Después de que los graduados trabajan en ciudades de segundo y tercer nivel durante dos o tres años, su salario mensual sólo llega a unos 3.000 yuanes. Por lo tanto, mientras los trabajadores inmigrantes estén dispuestos a soportar las dificultades, los ingresos no son un gran problema. Con los ingresos en ciudades de primer nivel para comprar una casa en ciudades de tercer y cuarto nivel, la mayoría de los trabajadores migrantes no tienen problemas para pagar el pago inicial, pero no todos pueden pagar una casa. Siempre habrá algunas personas. que optan por alquilar.
Reportero: ¿Qué otras medidas deberían tomarse para permitir que los trabajadores migrantes desarrollen capacidades reales para comprar una vivienda?
Liu Hongyu: La promoción de la ciudadanía de los trabajadores migrantes se realiza más desde la perspectiva de promover el desarrollo de la urbanización y mejorar la calidad de la urbanización.
Si una familia de trabajadores migrantes tiene empleo e ingresos familiares estables, y el gobierno proporciona los servicios públicos básicos necesarios, tendrá las condiciones para convertirse en un ciudadano real y surgirá una demanda de vivienda relativamente confiable.
Si es posible comprar o alquilar viviendas con apoyo político, será útil digerir el inventario y promover la construcción y la inversión en viviendas. Sin embargo, si se trata simplemente de digerir el inventario inmobiliario para lograr la ciudadanía, es decir, lograr la ciudadanía mientras se compra una casa con el apoyo de políticas de financiación de la vivienda, habrá riesgos financieros potenciales.
Niu Li, director de la Oficina de Investigación Macroeconómica del Departamento de Previsión Económica del Centro Nacional de Información: La clave para reducir las existencias ahora es convertir a los trabajadores inmigrantes en nuevos ciudadanos y convertirlos en la principal fuerza de compra. requiere incluirlos en muchos En el sistema de políticas, como viviendas públicas de alquiler, viviendas asequibles, etc. Al mismo tiempo, la reducción de existencias de bienes raíces debería combinarse con una reforma del registro de hogares urbanos. Además, se debe pedir a los promotores que reduzcan los precios para que los precios de la vivienda vuelvan a un nivel razonable. De esta manera, los nuevos ciudadanos pueden permitirse viviendas de menor superficie y más alejadas.
Segunda pregunta: ¿Qué puede hacer el gobierno para reducir el precio de la vivienda comercial?
Es posible reducir los precios de la vivienda. El gobierno debería adoptar políticas de incentivos y reducir los impuestos y los costos de transacción.
Reportero: ¿Qué medidas puede tomar el gobierno para bajar los precios de la vivienda?
Liu Hongyu: Es posible reducir el precio de la vivienda comercial, especialmente en ciudades de tercer y cuarto nivel. Para reducir los riesgos del mercado, el gobierno puede adoptar las políticas de incentivos necesarias o compras grupales de viviendas asequibles para alentar a los desarrolladores a tomar la iniciativa de bajar los precios. Por supuesto, hay otra característica muy importante del mercado inmobiliario: la mayoría de las personas compran casas cuando los precios de la vivienda están subiendo. Si los precios de la vivienda tienen una tendencia a la baja, la gente rara vez compra por temor a arrepentirse. Por lo tanto, el gobierno y todos los sectores de la sociedad deben tratar de mantener un entorno de mercado relativamente estable para que la gente pueda tomar decisiones de compra racionales.
Niuli: La forma más sencilla de bajar los precios de la vivienda es bajar los precios del suelo. Sin embargo, esto implica ingresos por tierras de los gobiernos en todos los niveles. Las tarifas de transferencia de tierras han caído más de un 30% este año y la presión ya es grande. Si el terreno se vende a un precio más bajo, realmente empeorará las cosas, por lo que esto no es realista.
Sin embargo, todavía existen muchos impuestos y timbres relevantes para cada enlace. No sólo las empresas manufactureras, sino también los campos de servicios relacionados deberían racionalizar la administración y delegar poder para reducir estos costos de transacción.
Lo que aprendí es que a la hora de construir una casa, además de sellos fáciles de entender, como protección contra incendios y seguridad, también se deben sellar sellos de departamentos como cultura y deportes. más de 100 sellos. Ni se te ocurra vender tu casa. Esto significa que hay que proporcionar casas a estos departamentos o cuidar de ellos cuando compran una casa. La carga de los costos de transacción es muy grande. Por lo tanto, los impuestos, costos de transacción, etc. tienen el mayor margen de compresión.
Tres preguntas: ¿Están dispuestos a dejar que los promotores inmobiliarios se corten la carne?
Es raro que las empresas tomen la iniciativa de reducir los precios. Las fusiones y reorganizaciones favorecen el surgimiento. de espacio para la reducción de precios
Liu Hongyu: Del pasado A juzgar por la experiencia, es raro que los desarrolladores tomen la iniciativa de reducir los precios. La mayoría de ellos están bajo la influencia de presiones financieras internas (como la liquidez). presión) de la empresa, o bajo la presión de la competencia del mercado externo.
Qiu Tinglu: Las ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel enfrentan diferentes problemas, y las estrategias que los desarrolladores deberían adoptar también deberían ser diferentes. Por ejemplo, en las ventas de bienes raíces en Hainan, más del 70% de los clientes provienen de 30 provincias y ciudades de todo el país. El alcance es tan amplio que ningún desarrollador puede satisfacer las necesidades de ventas a través de su propia red de ventas. tomar la iniciativa en el aumento de la industria de ventas de bienes raíces del gobierno. Sólo a través de la coordinación y regulación de la asociación de la industria de ventas se podrá completar el trabajo de reducción de existencias de bienes raíces en Hainan.
Es relativamente difícil bajar el precio de la vivienda comercial. La venta de viviendas comerciales es un comportamiento del mercado. Actualmente, los precios que los promotores pueden reducir básicamente han caído hasta el nivel que las ventas no pueden soportar. Los buenos desarrolladores no esperarán a que el gobierno los rescate.
Por lo tanto, puede haber tres situaciones al reducir los precios de la vivienda: en primer lugar, las propias empresas reducen los precios, pero el espacio no es muy grande, en segundo lugar, el gobierno debería utilizar medios de ajuste del mercado para permitir que las empresas de desarrollo inmobiliario; en dificultades para reducir automáticamente los precios. Las medidas administrativas como los subsidios a las ventas o las exenciones de impuestos pagaderos por algunas empresas para reducir los costos de las empresas han dado lugar a caídas de precios, en tercer lugar, recortes de precios destructivos, es decir, a gran escala; rupturas del flujo de caja para los promotores. Un gran número de empresas van a la quiebra, las empresas inmobiliarias se están vendiendo, los inversores están abandonando sus casas y los precios de las viviendas caerán significativamente. Este es un resultado que nadie quiere ver.
Además, las fusiones y reorganizaciones corporativas son una buena solución para la liquidación de existencias inmobiliarias. Básicamente, existen dos tipos de empresas con casas invendibles. Una es que la empresa es relativamente pequeña y tiene altos costos de desarrollo. La otra es que los productos de la empresa no tienen valor agregado de marca, y la casa se vendió a un precio muy bajo y nadie la compró. Al fusionar grandes empresas con algunas pequeñas empresas, se puede absorber el inventario existente sin necesariamente reducir los precios. Si es necesario reducir los precios, mediante la reducción de costos y el desarrollo a gran escala, hay espacio para recortes de precios.
(La respuesta anterior se publicó el 24 de diciembre de 2015; consulte las políticas de compra de viviendas actuales y relevantes)
Sohu Focus le ofrece viviendas nuevas integrales, de segunda mano. Información sobre viviendas, alquileres y decoración del hogar