¿Qué opina del macrocontrol del mercado inmobiliario por parte del gobierno chino?

1: Nuevo acuerdo para el mercado inmobiliario

En 2009, para garantizar la realización del plan de crecimiento, las políticas estatales en materia de desarrollo inmobiliario fueron relativamente laxas, incluida la reducción del tipo impositivo sobre las transacciones inmobiliarias y relajar las restricciones sobre las hipotecas bancarias. La introducción de estas políticas hizo que el mercado inmobiliario en 2009 creciera tanto con la oferta como con la demanda.

En 2010, con la mejora de la macroeconomía del país y el fuerte aumento de los precios de la vivienda en algunas ciudades causando problemas de subsistencia de la gente, el país introdujo una serie de políticas para intervenir en el mercado inmobiliario. El 17 de abril, el Consejo de Estado emitió el "Aviso para frenar resueltamente el aumento excesivo de los precios de la vivienda en algunas ciudades", lanzando los controles inmobiliarios más estrictos de la historia. Desde entonces, se han promulgado intensamente políticas inmobiliarias pertinentes, con regulaciones detalladas sobre préstamos bancarios, licitaciones de terrenos, estructuras de construcción de viviendas, impuestos sobre el desarrollo inmobiliario, ventas de viviendas comerciales y construcción y oferta de viviendas de bajo alquiler.

La nueva política del mercado inmobiliario ha tenido un enorme impacto en el mercado inmobiliario. En mayo, el primer mes después de la introducción del New Deal, el volumen de transacciones en la mayoría de las ciudades siguió disminuyendo. Del 1 al 14 de mayo, el número promedio de transacciones diarias en 9 de 13 ciudades cayó más del 30% en comparación con antes del New Deal, y 5 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai, Hangzhou y Nanjing, cayeron más del 50%. Sin embargo, esta ronda de caída del volumen de transacciones no ha ido acompañada de una fuerte caída de los precios de las viviendas comerciales en ciudades de segundo nivel como Wuhan, que han aumentado hasta cierto punto.

Por lo general, transcurren tres meses desde la promulgación de una política hasta la realización de sus efectos. Por lo tanto, el efecto de la regulación estatal del mercado inmobiliario será evidente después de julio. Se espera que los precios inmobiliarios en China caigan bruscamente en la segunda mitad del año.

En segundo lugar, el desarrollo inmobiliario en ciudades pequeñas y medianas

(1) En un futuro próximo, los precios de la vivienda en las ciudades pequeñas y medianas pueden bajar.

1. A juzgar por las recientes políticas de macrocontrol del país, aunque el principal objetivo del macrocontrol del país son los precios de la vivienda en las grandes ciudades, tiene poco impacto en los precios de la vivienda en las ciudades pequeñas y medianas. . Sin embargo, el sentimiento de espera entre los compradores de viviendas causado por las medidas de control nacionales conducirá a un cierto grado de supresión de la demanda reciente del mercado inmobiliario. Afectados por este factor, los precios de la vivienda en las ciudades pequeñas y medianas pueden caer ligeramente.

2. Con el aumento de la oferta de tierras, las finanzas locales de China dependen en gran medida de las tarifas de transferencia de tierras, lo que genera altos precios de la tierra en China, lo que también es una de las razones de los altos precios de la vivienda en China. En las nuevas políticas del mercado inmobiliario de este año, el Estado propuso un aumento a gran escala de la oferta de tierras. En 2010, se añadieron 184.000 hectáreas adicionales de oferta de tierras. El aumento de la oferta de terrenos reduce directamente los costos de adquisición de terrenos de las empresas inmobiliarias, reduciendo así los costos de desarrollo de las empresas de desarrollo inmobiliario. Los costos más bajos han presionado a la baja los precios de las viviendas.

3. Vivienda asequible, vivienda de bajo alquiler y rehabilitación de barrios marginales Otro punto destacado de la nueva política del mercado inmobiliario es aclarar aún más el trabajo relacionado con la vivienda asequible, la vivienda de bajo alquiler y la rehabilitación de barrios marginales. Se elaboraron planes detallados para recaudar fondos y avanzar en el progreso de viviendas asequibles, viviendas de bajo alquiler y reurbanización de ocupantes ilegales. Además, en los próximos años, las nuevas tierras de China tenderán a ser viviendas subsidiadas, viviendas de bajo alquiler y proyectos de renovación de barrios marginales. La implementación de proyectos de vivienda asequible, viviendas de bajo alquiler y renovación de barrios marginales aumentará considerablemente la oferta de viviendas, lo que será una dura prueba para el aumento de los precios de la vivienda.

4. El impacto del ciclo económico. La economía china toma aproximadamente 10 como ciclo, y 2010 es el comienzo de un nuevo ciclo de la economía china (los dos últimos ciclos económicos son 1999-2009 y 1989-1998 respectivamente). Al comienzo del ciclo económico, aún no se han formado nuevos puntos de crecimiento para la economía y aún no se han logrado las bases para aumentar la riqueza de las personas. La industria inmobiliaria está estrechamente relacionada con el desarrollo económico y el nivel de vida de las personas. Sin un fuerte apoyo del desarrollo económico, será muy difícil que los precios de la vivienda aumenten.

(2) A largo plazo, los precios de la vivienda en las ciudades pequeñas y medianas aumentarán significativamente.

1. El impacto de las tendencias de urbanización. En la actualidad, China ha entrado en el período pico de urbanización. En los próximos 10 años, 100.000 personas se convertirán en residentes urbanos cada año. Con base en una superficie habitable per cápita de 25 metros cuadrados, en los próximos 10 años, el área de desarrollo inmobiliario de mi país debe alcanzar al menos 250 millones de metros cuadrados para satisfacer las necesidades de vivienda de la nueva población urbana. Además, la demanda actual de mi país de mejoras en el área de vivienda urbana per cápita es muy pequeña, lo que proporcionará un flujo constante de demanda para el mercado inmobiliario de mi país. Gran parte de esta demanda debería satisfacerse mediante el desarrollo del mercado inmobiliario en las ciudades pequeñas y medianas. Esto se debe, por un lado, a que no existe una ciudad infinita. A medida que una ciudad se desarrolla, encontrará cuellos de botella en materia de recursos. En la actualidad, el cuello de botella de las grandes ciudades de China se ha vuelto prominente y la principal dirección de la urbanización en el futuro deberían ser las ciudades pequeñas y medianas.

Por otro lado, la transferencia industrial promoverá en gran medida el proceso de urbanización de las ciudades pequeñas y medianas. En la actualidad, China atraviesa una etapa de transición de las regiones orientales a las centrales y occidentales, y de las ciudades desarrolladas a las ciudades pequeñas y medianas. La transferencia industrial no sólo promueve el desarrollo económico de estas áreas, sino que también trae un gran número de trabajadores migrantes.

2. La economía de China se está desarrollando rápidamente. La industria inmobiliaria está muy relacionada con el desarrollo económico. Con el desarrollo de la economía de China y el aumento de los ingresos disponibles de la gente, los precios de la vivienda en China aumentarán considerablemente durante mucho tiempo. Desde la perspectiva del ciclo económico, los precios de los activos de China aumentaron significativamente de 2017 a 2019.

3. La influencia de factores como el pensamiento tradicional chino basado en el hogar es también una de las razones del aumento a largo plazo de los precios de la vivienda en China.