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Lo que es especialmente digno de mención sobre los precios de la vivienda de este año es la actual inversión de los precios de la vivienda de primera y segunda mano.

Un amigo mío participó en la suscripción de un proyecto inmobiliario en Ningbo Vanke hace unos días. Gastó 2,5 millones para comprar una casa nueva, pero los precios de las viviendas de segunda mano en los alrededores ya han llegado a 3. millón.

Me dijo con una sonrisa que ganó 500.000 en vano.

Busqué precios de viviendas en los alrededores y la sensación es realmente buena.

Tomemos como ejemplo la zona de la ciudad de Ningbo Zhuang, donde vivo. El precio medio de las viviendas nuevas en el nuevo edificio de gama media y alta finamente decorado “Hanlin Adi” de Vanke es de alrededor de 19.500, mientras que el precio medio de las viviendas nuevas es de 19.500. El precio medio de Vanke City, un edificio antiguo no muy lejos, es de 23.000, para un apartamento de 130 metros cuadrados, la diferencia de precio total es de aproximadamente 400.000-500.000.

Es lógico que las casas de primera mano sean más caras que las de segunda mano. ¿A qué se debe?

La razón principal es que el gobierno ha impuesto límites de precios muy severos, aunque la oferta supera la demanda, todavía no permite que los precios suban.

En la actualidad, existe un fenómeno de inversión relativamente grande en varias ciudades de primer y segundo nivel en todo el país, y la tasa de inversión generalmente está entre el 10% y el 20%.

Basado en el precio de una casa de 2,5 millones, si el precio se invierte en un 20%, la nueva casa obtendrá una ganancia neta de 500.000 en el libro.

Así que aquellos que estén calificados para comprar casas en ciudades de primer y segundo nivel deben tener en sus manos este "boleto de casa". Este es el cupón de descuento del 20% que el gobierno nos ha ganado.

Por cierto, ¿por qué digo que es ganar dinero en papel?

Debido a que es difícil dar un paso a corto plazo, está un poco alto.

Muchas casas en el mercado ahora están sobre plano, y básicamente tardan más de un año en entregarse.

Se aplicará un impuesto comercial muy alto a las casas vendidas dentro de los 2 años posteriores a la entrega. Aunque este costo puede trasladarse a los compradores, también hace que la mayoría de los compradores solo consideren casas de segunda mano que superen el precio. 2 años, mientras que los vendedores tienen más Es difícil tomar medidas.

En algunas áreas, la política ha implementado restricciones de ventas, bloqueando las ventas durante 2 años, y no hay liquidez alguna.

Por lo tanto, para los inversores todavía depende de cómo se desarrollará el mercado inmobiliario en el futuro. Es difícil lograr un arbitraje libre de riesgos.

Pero estos tienen poco impacto en aquellos que simplemente lo necesitan. De todos modos, no venderán sus casas en el corto plazo. Comprar una casa nueva con un descuento del 20-10% es una oportunidad única.

Para decirlo sin rodeos, si el gobierno relaja las restricciones de precios, las casas nuevas pueden aumentar entre un 10% y un 20% más cada minuto. Si las compras en ese momento, perderás dinero.

En otras palabras, para los inversores, ¿es realmente adecuado invertir en bienes raíces ahora?

Para juzgar la tendencia de los precios de la vivienda, se suele utilizar un dato M2 (es decir, dinero en sentido amplio, M2 = efectivo en circulación + depósitos corporativos a la vista + depósitos a plazo + otros depósitos).

En términos sencillos, M2 es la oferta monetaria en el mercado.

El mercado inmobiliario chino también es una reserva de dinero. Sólo cuando el país imprime dinero desesperadamente los precios de la vivienda pueden seguir aumentando. Por lo tanto, es muy confiable utilizar el dinero en sentido amplio M2 para medir la tendencia de los precios de la vivienda. .

Históricamente, las tendencias de los precios de la vivienda en las ciudades de primer y segundo nivel de China son casi directamente proporcionales al M2.

¿Cuál es la tendencia actual de crecimiento del M2 de China? Aquí hay un gráfico de tendencias:

. . La tasa de impresión de dinero es cada vez más lenta. Ahora, incluso ha alcanzado un mínimo histórico de sólo el 8,3%. ¡Debe saber que en los últimos 60 años, la tasa de crecimiento promedio de M2 ​​ha llegado al 16,4%!

Por lo tanto, es imposible esperar que los precios de la vivienda sigan siendo tan prósperos como en el pasado en las próximas décadas.

Existe otro indicador igualmente fiable: la diferencia entre la tasa de crecimiento de M2 ​​y la tasa de interés de los préstamos a largo plazo.

Dado que M2 está estrechamente relacionado con los precios de la vivienda, una vez que la tasa de crecimiento de M2 ​​es mucho más alta que la tasa de interés de los préstamos a largo plazo, cualquiera puede pedir un préstamo para comprar una casa sin pensar. El precio de la vivienda definitivamente superará la tasa de interés del préstamo y no se perderán las ganancias a largo plazo.

Una vez que la tasa de crecimiento de M2 ​​sea cercana o incluso inferior a la tasa de interés de los préstamos a largo plazo, será peligroso, dado que el aumento de los precios de la vivienda no puede seguir el ritmo de la tasa de interés, más préstamos. saques, peores serán las pérdidas.

¿Cuál es la tendencia de esta diferencia, como se muestra a continuación?

En el pasado, la tasa de interés de los préstamos para vivienda era solo del 5% al ​​6%, pero la tasa de crecimiento del M2 era igual de alta. Como 15-20% La mayoría de las veces, este valor puede permanecer por encima del 10%, por lo que los precios de las propiedades de primer y segundo nivel naturalmente aumentarán.

Pero ¿cuál es ese valor ahora? 3,4%, sin mencionar que las tasas de interés de los préstamos a mediano y largo plazo en la mayoría de las ciudades son un 20% o incluso un 30% más altas que las de referencia, por lo que la diferencia es en realidad incluso menor.

Una vez que la tasa de interés de referencia aumenta un poco más, o la tasa de crecimiento de M2 ​​cae un poco, la tasa de crecimiento de M2 ​​(la tasa de interés de los préstamos a mediano y largo plazo) será inferior a 0.

Si solicita un préstamo para invertir en bienes raíces en este momento, el aumento en los precios de la vivienda será difícil de cubrir la tasa de interés del préstamo. Cuanto más pida prestado en este momento, mayor será su. las pérdidas serán.

Así que ahora, en un momento crítico, comprar una casa puede no ser una buena inversión.

Aunque este punto de inflexión no se producirá en el corto plazo, porque el gobierno puede ajustar completamente la tasa de interés de los préstamos a mediano y largo plazo y la tasa de crecimiento M2 para cambiar este fenómeno, también muestra que el país está Actualmente adoptando una política monetaria de neutral a estricta y orientada al desapalancamiento, si continúa tratando de lograr riqueza instantánea invirtiendo en bienes raíces con apalancamiento, me temo que se convertirá en un sueño.

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Editado el 2018-08-01

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Comentarios

曈曈

17

La calidad de las viviendas nuevas. . . .

Realmente no es tan bueno como una casa de segunda mano

Sr. Jin

2

Compre rápido y el país le dará dinero en lugar de comprar un tonto.

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