Transmitiendo el futuro "epidémico" | Saidi Sun Xiaoli: Es necesario reconstruir urgentemente la lógica empresarial del sector inmobiliario industrial.
“Es necesario reiterar que el sector inmobiliario industrial no es una rama del sector inmobiliario, sino una industria completamente diferente al inmobiliario. Algunas empresas cualificadas pueden acelerar el ritmo de las operaciones con activos ligeros. "Un cambio a largo plazo en el sector inmobiliario industrial. Pero si las empresas inmobiliarias quieren entrar en el sector inmobiliario industrial para buscar avances, se recomienda ocuparse primero de proyectos de activos pesados", dijo Sun Xiaoli, director general de CCID Consulting Industrial Real Estate. Centro de Investigación en una entrevista exclusiva.
Sun Xiaoli, director general del Centro de Investigación de Bienes Raíces Industriales de CCID Consulting
El sector inmobiliario industrial no es una rama del sector inmobiliario
Una epidemia repentina ha restringido la La reanudación del trabajo y la producción y operación de los parques industriales autosostenibles son los más afectados. "Dependen principalmente del arrendamiento y las empresas no pueden reanudar el trabajo y la producción a tiempo, por lo que tienen que reducir o reducir los alquileres, o las empresas cancelan directamente el arrendamiento. Se enfrentan a una enorme presión", dijo Sun Xiaoli.
Como transportista de bienes raíces industriales, el impacto de la epidemia en los operadores se debe principalmente a que los clientes ascendentes de los proyectos inmobiliarios industriales son principalmente pequeñas y medianas empresas. La pequeña escala de las pequeñas y medianas empresas, el repentino aumento de la presión de liquidez y el debilitamiento de la inversión conducirán directamente a una enorme presión de inversión en proyectos inmobiliarios industriales.
“El modelo de obtener beneficios únicamente alquilando es problemático y necesitan encontrar otras salidas”. Sin embargo, lo que hay que reconocer es que “la lógica entre los bienes raíces industriales y los bienes raíces es completamente diferente, y los bienes raíces industriales no son una rama de los bienes raíces”, dijo Sun Xiaoli.
De hecho, el primer sujeto del desarrollo del parque fue el gobierno. "El nacimiento de los bienes raíces industriales es el resultado de la operación de desarrollo y operación de parques orientada al mercado. El primer problema que el desarrollo empresarial debe resolver es la rentabilidad. El modelo de ganancias actual y futuro todavía se basa en las ventas de bienes raíces, por lo que Se llama bienes raíces industriales. En esencia, el nombre es relativamente limitado, pero en realidad es una industria completamente nueva", dijo Sun Xiaoli.
Cuando el techo de la industria inmobiliaria está alcanzando gradualmente su punto máximo, las empresas inmobiliarias consideran los bienes raíces industriales como una papa caliente debido a las políticas favorables, y están tratando de arrinconar a otros. Sin embargo, bajo la premisa de conservar los inmuebles y no especular, el modelo de inmobiliario industrial centrado en la venta de inmuebles ya no es aplicable y es necesario reconstruir urgentemente su lógica empresarial. "A largo plazo, las operaciones posteriores generarán enormes márgenes de beneficio", dijo Sun Xiaoli, aclarando las cosas.
Conectar con el mercado de capitales y abrir canales de financiación
Si bien muchas empresas inmobiliarias han entrado en el mercado de capitales, algunas empresas líderes en bienes raíces industriales también están listas para dar el paso. Esperan conectarse con capital y abrir canales de financiación mediante la cotización. Sun Xiaoli reconoció este fenómeno, pero volvió a enfatizar: "Si los bienes raíces industriales y la industria de bienes raíces todavía se confunden, las cotizaciones aún enfrentarán grandes problemas, y este problema debe aclararse a la sociedad y a las instituciones financieras lo antes posible".
De hecho, en el ámbito del inmobiliario industrial, las empresas con más oportunidades son las empresas con experiencia en inversión urbana. En opinión de Sun Xiaoli, "cubrir el impacto de la epidemia a través de nueva infraestructura se convertirá en el principal medio para los gobiernos locales. Las empresas de inversión urbana son los principales beneficiarios y, al mismo tiempo, tendrán más oportunidades de transformación, actualización y cotización". empresas con pocos activos que tienen la capacidad de operar parques. También hay oportunidades para buscar cotizar en bolsa, porque las operaciones con pocos activos son un cambio a largo plazo en el futuro y la tendencia general en el futuro”.
En la actualidad, el 80% de los inmuebles industriales es inseparable de la venta de proyectos. Su lógica empresarial es principalmente obtener beneficios mediante la venta de viviendas y luego retroalimentar el funcionamiento del parque. "Incluso sin el impacto de la epidemia, la tendencia futura del sector inmobiliario industrial prestará más atención a la lógica de las operaciones", cree Sun Xiaoli.
Sin embargo, a la estrategia de reducción de activos todavía le queda un largo camino por recorrer. Ante los problemas de los largos ciclos de operación de activos livianos y los lentos resultados planteados por China Internet Real Estate, Sun Xiaoli señaló que los márgenes de ganancias actuales de la estrategia de activos livianos incluyen subsidios gubernamentales e inversiones de capital. Además, “con la apertura de los instrumentos financieros, es una tendencia inevitable que el sector inmobiliario industrial obtenga beneficios mediante la titulización de activos”.
Desde una perspectiva interna, las políticas de apoyo a la titulización de activos han avanzado lentamente. También pidió que se dé seguimiento a la política de China sobre los REIT públicos lo antes posible después del brote. “Al mismo tiempo, también espero que el Estado brinde cierto apoyo financiero a los bienes raíces industriales en términos de política financiera, para que puedan obtener ingresos por apreciación de activos de proyectos operativos a través de operaciones y titulización de activos en la parte posterior, recuperando así caja y equilibrar la inversión industrial.
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Al probar la industria, el sector inmobiliario debe ser capaz de resistir la soledad.
Cuando las empresas inmobiliarias prueban las aguas del sector inmobiliario industrial, primero deben determinar si pueden aceptar un precio más bajo. tasa de beneficio bruto que el desarrollo residencial; en segundo lugar, necesitamos comprender la situación del mercado, los pares y los perfiles de los clientes “Crear tres perfiles del mercado, productos competitivos y clientes en torno al sector inmobiliario industrial. Estos tres retratos requieren mucha investigación de mercado, incluido el apoyo de instituciones de terceros", dijo Sun Xiaoli.
La lógica del desarrollo y operación de bienes raíces industriales ha llevado a un juego natural entre las empresas y el Entonces, ¿cómo pueden las empresas lograr resultados beneficiosos para todos con el gobierno? Sun Xiaoli señaló que debemos hacer lo que el gobierno quiere y mantener una buena relación política y comercial con el gobierno, de lo contrario la relación nunca durará mucho. los medios de implementación pueden ser graduales.
A largo plazo, los objetivos del gobierno se pueden lograr a través de la iteración industrial, pero requiere un proceso “Se continúa logrando lo que el gobierno quiere hacer. El gobierno le ayudará a alcanzar sus objetivos en el proceso. En el proceso de inversión inmobiliaria industrial, el gobierno es un canal de inversión muy importante. En muchos proyectos inmobiliarios industriales en ciudades de primer y segundo nivel, más de la mitad de los clientes llegan a través de canales gubernamentales. "
Al mismo tiempo, Sun Xiaoli también hizo sugerencias sobre cómo las empresas inmobiliarias pueden hacer un buen trabajo en la producción de bienes raíces industriales.
En primer lugar, la estructura organizativa debe ser independiente. "La creación de una nueva empresa inmobiliaria industrial es la primera condición para el éxito. Si se utiliza la lógica de la adquisición de terrenos para construir inmuebles industriales, definitivamente no funcionará. ”
En segundo lugar, explore el modelo. Diferentes empresas tienen diferentes cualidades y sus modelos de desarrollo y operación son naturalmente diferentes.
En tercer lugar, cree un punto de referencia si desea deshacerse de él. promotores inmobiliarios en el campo de bienes raíces industriales Para hacer creer al gobierno que se puede hacer un buen trabajo en el parque, se debe utilizar la fuerza de todo el grupo para construir un proyecto de referencia. Este proyecto de referencia será moneda de cambio. usted debe negociar con el gobierno.
En cuarto lugar, preste atención a la industria. Sobre la base de la gestión de la evaluación comparativa, la calidad de la gestión de la evaluación comparativa debe mejorarse aún más. El método central es centrarse en las industrias, las industrias agrupadas. e iterar parques, desde parques integrales hasta parques característicos.
Quinto, proporcionar servicios refinados: la replicación fuera del sitio solo se puede lograr con servicios refinados. tipo de parque industrial es adecuado para las empresas de bienes raíces, Sun Xiaoli también dio la respuesta: "Cada tipo tiene sus propias ventajas, desventajas y capacidades centrales, necesitamos explorar qué modelo es más adecuado para nosotros".
A pesar de esto, no hay duda de que "si las empresas inmobiliarias quieren entrar en el sector inmobiliario industrial, primero deben empezar con activos pesados, porque los activos ligeros tienen requisitos de capacidad operativa muy altos. "Alto".
Desafortunadamente, muchas empresas inmobiliarias no tienen la intención de construir proyectos de referencia, o no tienen la paciencia para construir proyectos de referencia, por lo que es difícil replicar este paso en otros lugares ", en última instancia, lo es. Sigue existiendo el pensamiento operativo tradicional de alta rotación y ciclo corto en el sector inmobiliario. Después de todo, el sector inmobiliario industrial debe poder soportar la soledad. "Sun Xiaoli dio en el clavo.