Documento sobre gestión de costos del proyecto

Una breve discusión sobre cómo fortalecer la gestión de costos del proyecto

Resumen: Al entrar en el nuevo siglo, el desarrollo y la construcción residencial con características chinas se enfrenta a una nueva revolución que aboga por estar orientada a las personas. la unidad de la naturaleza y el hombre. El posicionamiento de la marca se lleva a cabo desde una perspectiva filosófica, desde la planificación y el diseño, el diseño arquitectónico, el diseño de apartamentos, la selección de materiales de construcción hasta la función y la calidad, los requisitos son cada vez más altos como desarrollo inmobiliario. empresa, el requisito principal es un período de construcción corto y buenos retornos de inversión para proyectos inmobiliarios. En estas circunstancias, debemos implementar un control de costos efectivo en todo el proceso de inversión del proyecto, desde los aspectos de organización, tecnología, economía, contratos e información. para aprovechar el potencial, reducir los costos y mejorar la eficiencia de la inversión y los beneficios sociales. Este artículo se centra en los factores que tienen un gran impacto en los costos del proyecto en la etapa de diseño, la etapa de licitación, la etapa de construcción y la etapa de finalización y liquidación. , Me gustaría expresar mi humilde opinión y servir como punto de partida para la discusión entre pares. Palabras clave: costo del proyecto, gestión de costos, control de costos en la etapa de diseño. La etapa de diseño es la clave y el enfoque del control de costos del proyecto inmobiliario. Aunque los honorarios de diseño representan una pequeña proporción del costo total del proyecto de construcción, generalmente solo representan entre el 1,5% y el 2% del costo de construcción e instalación, el impacto en el costo del proyecto puede alcanzar más del 75%. Esto, la calidad del diseño afecta directamente el costo de construcción y la duración del período de construcción, y determina directamente la cantidad de mano de obra, material y inversión financiera. Sin embargo, muchos diseñadores pueden reducir el costo del proyecto en un 10%. En el diseño de ingeniería, enfatizar la tecnología sobre la economía, aumentar arbitrariamente los factores de seguridad o los estándares de diseño, mientras se da menos consideración a la racionalidad económica, afecta fundamentalmente el control efectivo de los costos del proyecto. Por ejemplo: solo hay más de diez pasillos de hueco de ascensor en cada piso de un edificio. edificio residencial de gran altura Hay una distancia de 30 metros y no hay zona de protección contra incendios en el medio, por lo que se instalan tres cajas de fuego de acuerdo con los requisitos de las normas de protección contra incendios, siempre que dos cañones de agua lleguen a cualquier parte. La sala al mismo tiempo. Este diseño no es razonable y causa una cierta cantidad de desperdicio. Obviamente es un desperdicio. No se presta suficiente atención a varios indicadores económicos del proyecto. Por lo tanto, el impacto de la etapa de diseño en la inversión del proyecto es. En particular, el impacto de la etapa de diseño de expansión en la economía del proyecto alcanza el 70-95%. De hecho, una vez aprobado el diseño de expansión, los problemas técnicos y de costos existentes son difíciles de resolver, por lo que debemos pagar. Atención al diseño inicial para evitar "deficiencias innatas". 1. Promover la licitación de diseño, seleccionar las mejores unidades de diseño y promover activamente el método de licitación de diseño que combine planos arquitectónicos y planes económicos. Trate de poner el cuerpo principal del proyecto y el soporte. cerramientos, zonas verdes, etc. juntos para licitar, utilizar múltiples ofertas y organizar evaluaciones integrales por parte de expertos relevantes. Esto no solo puede seleccionar buenas unidades de diseño, sino también promover el diseño general del proyecto. Ser pionero e innovador en el uso de formas arquitectónicas. 2. Llevar a cabo el diseño de cuotas, controlar eficazmente los costos, promover activamente el diseño de cuotas y mejorar el sistema de responsabilidad económica del diseño. Los diseñadores deben estar familiarizados con las cuotas presupuestarias y las cuotas de costos del proyecto de construcción. familiarizado con la construcción El precio del presupuesto del material se utiliza para controlar el diseño preliminar y las estimaciones presupuestarias en función de la estimación de inversión del proyecto, y luego el presupuesto del diseño preliminar se utiliza para controlar el diseño del dibujo de construcción y las estimaciones presupuestarias, por lo tanto, bajo la premisa de garantizar. funciones e indicadores técnicos, cada importante debe formular una estrategia beneficiosa para todos y descomponerla y utilizarla razonablemente. El límite de inversión integra el diseño del plano de construcción y el presupuesto del plano de construcción, y combina orgánicamente la tecnología y la economía. Controle estrictamente los cambios de diseño para garantizar que el límite de inversión. no se excede fácilmente. El personal de gestión de costos del proyecto de las empresas de desarrollo inmobiliario debe cooperar activamente con el departamento de diseño para proporcionar información de ingeniería básica oportuna y confiable. Actualmente, existen situaciones comunes en las que el diseño no es preciso y la profundidad no es suficiente. Este es un factor incierto que aumenta el costo del proyecto Debido a los frecuentes cambios de diseño, trae ciertas dificultades al control de costos del proyecto. Según la experiencia de desarrollo y la inversión, cumplir con los requisitos de estimación, los límites de diseño (costo, tres indicadores de consumo de material, etc.) deben determinarse efectivamente y establecerse un mecanismo de incentivos de evaluación de recompensas y castigos. Para qué especialidad o sección ha excedido el indicador de costo, las razones deben analizarse y resolverse mediante modificaciones de diseño. sin prestar atención a la contabilidad, y cambiar "dibujar y calcular" por "olvidar y pintar". Y utilizar los indicadores técnicos de proyectos de construcción similares para realizar análisis científicos, comparaciones, optimizar el diseño y reducir los costos del proyecto. controlar eficazmente el costo tiene como objetivo el hecho de que los diseñadores actualmente tienen conceptos económicos débiles y pueden cambiar los diseños a voluntad. El autor cree que los términos económicos del contrato de diseño deberían agregarse a los términos económicos del contrato de diseño para limitar la cantidad de. cambios y modificaciones de diseño Si la tarifa de cambio de diseño excede una cierta cantidad del precio del contrato de construcción, si la proporción (como el 5%), se deducirá una cierta proporción de la tarifa de diseño (depósito de calidad del diseño). La fuerza es una medida para controlar varios aspectos, como las especificaciones de diseño, los estándares de diseño, las cantidades del proyecto y los indicadores presupuestarios estimados.

, Control de costos en la etapa de licitación 1. Control de costos en el proceso de licitación del proyecto La licitación del proyecto incluye dos aspectos: licitación de adquisición de equipos y materiales y licitación de construcción. A través de la licitación, el desarrollador selecciona la unidad de construcción o proveedor de materiales, lo cual es muy importante para el. La inversión e incluso el control de calidad y progreso juegan un papel vital. El autor cree que en el control de costos durante el proceso de licitación, los propietarios deben prestar atención y fortalecer los siguientes puntos: (1) El trabajo de licitación debe seguir los principios de equidad y apertura. Principio de justicia e integridad Antes de licitar, se deben revisar estrictamente las calificaciones de la unidad de construcción y se deben realizar inspecciones in situ cuando sea necesario para evitar fenómenos anormales como "licitación de empresas de nivel especial, subcontratación de empresas de primer nivel". y entrada empresarial de segundo nivel", lo cual es muy perjudicial para el control de costos del proyecto. ( 2) Hacer un buen trabajo en la preparación de los documentos de licitación. El personal de gestión de costos debe recopilar, acumular, seleccionar, analizar y resumir diversos datos e información valiosos, identificar, predecir, analizar y evaluar varios factores que afectan el costo del proyecto, y luego preparar los documentos de licitación. Las cláusulas relacionadas con los costos en los documentos de licitación deben revisarse cuidadosamente y tratar de "conocerse a sí mismo y al enemigo" para facilitar el control de costos futuros (3). ) El postor con un precio bajo y razonable gana la oferta. La cotización de precios de lista de cantidades implementada actualmente es consistente con el precio bajo y razonable. Al ganar una oferta, el propietario debe evitar buscar ciegamente el precio más bajo absoluto para ganar la oferta. para evitar competencia maliciosa entre postores a un precio inferior al costo. El llamado precio bajo razonable se refiere a un precio bajo razonable bajo la premisa de garantizar la calidad y el período de construcción. 2. Hacer un buen trabajo en el contrato. La obra debe definir claramente los términos del acuerdo de acuerdo con el contenido del contrato. Deben existir acuerdos claros sobre los costos involucrados en el contrato, como el período de construcción, el método de liquidación del precio y el manejo del incumplimiento del contrato. disputas.Durante el proceso de firma, los documentos de licitación y el diseño. Si el contenido no es claro o específico, negocie para obtener términos del contrato que conduzcan a un precio razonable y bajo. Al mismo tiempo, prediga correctamente los factores que pueden causar reclamaciones durante el proceso. el proceso de construcción y tener visión de futuro sobre los siniestros para evitar efectivamente que ocurran demasiados. Además, se deben aplicar medidas de control de riesgos, como seguros de ingeniería y garantías de ingeniería, para garantizar que los riesgos se transfieran de manera adecuada, se dispersen de manera efectiva y se eviten razonablemente. , y se mejora el efecto de control del costo del proyecto. Las garantías de ingeniería y los seguros de ingeniería son la clave para reducir las pérdidas por riesgos de ingeniería y las disputas de compensación. 3. Control de costos en la etapa de construcción La etapa de construcción es la etapa más grande de inversión de capital. , una extensión de los trabajos de licitación y la concreción del contrato. Fortalecer el control de la construcción significa fortalecer la gestión de la ejecución del contrato. La industria del desarrollo inmobiliario está siguiendo la Producida por la reforma del sistema nacional de distribución y oferta de vivienda. En consonancia con los proyectos de infraestructura, el fenómeno de los "tres excesos" se producirá inevitablemente, pero el exceso de los "tres excesos" debe compensarse con las ganancias de las empresas. Si el control desequilibrado hará que la empresa pierda dinero, por lo tanto, las ganancias. El propósito de las empresas inmobiliarias determina que la inversión del proyecto debe alcanzar los objetivos esperados. Las principales tareas del control de costos en esta etapa son: 1. Hacer un buen trabajo en la gestión de contratos y reducir los reclamos del proyecto durante la etapa de construcción. controlar eficazmente los cambios del proyecto. En vista de la cotización actual de cantidades, las unidades de construcción a menudo adoptan el método de "ganar la licitación a un precio bajo y reclamar una ganancia" para contratar el proyecto. Como personal de gestión de costos del propietario, debemos verificar. de antemano, supervise activamente y revise estrictamente los cambios de ingeniería, calcule el impacto de cada cambio en la inversión total, determine si los cambios de ingeniería son necesarios desde las perspectivas de función de uso, economía y estética, etc., reduzca los gastos de ingeniería innecesarios y evite pérdidas. de inversión, además, revisar las unidades de construcción y proveedores de materiales. Si no se cumplen las obligaciones acordadas, se realizan contrademandas de manera oportuna para que se puedan controlar los costos de manera efectiva. 2. A partir del modelo de gestión, establecer una supervisión de la construcción. y implementar un sistema de control de inversiones sólido basado en el mecanismo de gestión de proyectos. Revisión mensual de los pagos por avance del proyecto para evitar la pérdida de control de la inversión. Para la revisión de los pagos por avance del proyecto, la cantidad del proyecto determinada por el supervisor se basará en la base de precios acordada en el contrato y se aplicará el precio unitario de los materiales. 3. Controlar eficazmente la inversión del proyecto desde la perspectiva de las medidas técnicas. Sobre la base de la demostración de los principales planes técnicos de construcción, aplicar ampliamente nuevos materiales y nuevos procesos. nuevos métodos, etc., encontrar formas de implementar técnicamente un control efectivo de la inversión del proyecto. Las medidas técnicas son la garantía necesaria para la implementación de la inversión del proyecto. Según las estadísticas, los costos de materiales generalmente representan alrededor del 70% de los costos directos de ingeniería. Al mismo tiempo, el nivel de costos directos afecta el nivel de costos indirectos. Por lo tanto, la selección de nuevos procesos y nuevos materiales es una fuerte garantía para mejorar la productividad laboral y acortar el período de construcción. Controlar eficazmente la inversión del proyecto desde la perspectiva de las medidas económicas. , controle estrictamente los fondos en el sitio y las tarifas de administración de la sede, y utilice racionalmente las tarifas de planificación publicitaria y las tarifas de las agencias de ventas, etc., reduzca los costos de ventas y minimice la estática.

Por ejemplo: tarifas de ocupación de carreteras, tarifas de compensación ecológica y otras tarifas de compensación, etc. Los materiales a granel o equipos grandes se pueden suministrar directamente de acuerdo con los requisitos del contrato para lograr el propósito de reducir el costo. el proceso y avance de la construcción para reducir al máximo los costos de almacenamiento. Además, fortalecer la gestión en sitio de los materiales suministrados, apilarlos de manera razonable y reducir el manejo y las pérdidas. 4. Control de costos en la etapa de terminación. la etapa final del trabajo de control de costos de acuerdo con el contrato, el presupuesto y la cuota de costos, los datos de finalización, las regulaciones nacionales o locales relevantes, y revise cuidadosamente el pago del proyecto con base en la política, verifique la cantidad del proyecto en las cuentas finales completas presentadas. revisar e implementar la tarifa de visa de la hoja de contacto, de modo que el acuerdo auditado refleje verdaderamente el costo real del proyecto. 5. Conclusión Durante mucho tiempo, hemos estado acostumbrados a colocar el control de costos en la etapa de implementación de la construcción. El control, el control del período de construcción, el control de calidad, etc. están interrelacionados, y existe un sistema de relaciones dialécticas de seis opuestos y unidad. Para hacer un buen trabajo en el control de inversiones, debemos captar la buena calidad y el progreso del proyecto, etc. El costo del proyecto, el período de construcción, la calidad, etc. son cuestiones que se refuerzan mutuamente. El control de costos del proyecto es una disciplina integral que integra la economía, la tecnología y la gestión. Sólo mediante una evaluación integral de todas las partes podemos ser directamente efectivos. Se debe implementar un control total del proceso en todas las etapas que afectan los costos, a fin de facilitar el flujo razonable de fondos de las empresas de desarrollo inmobiliario y lograr un círculo virtuoso de inversión. Sólo de esta manera la inversión en proyectos inmobiliarios puede ser verdaderamente controlable y gestionada. Sólo entonces habrá beneficios.