Dos métodos semivivos para incubadoras
Hay dos formas de vida media en la incubadora: la primera es ser un segundo propietario íntegro; la segunda es volver a la intención original y hacer inversiones; la tercera es "la mitad"; -life”, para ser un parque industrial Matching.
La medición de los bienes raíces industriales por la profundidad de los servicios se puede dividir aproximadamente en tres niveles:
Primero, servicios inmobiliarios básicos sin temas industriales, que brindan principalmente servicios centrados en el sistema de operaciones inmobiliarias, centrándose sobre administración de propiedades e instalaciones comerciales, es común en algunas propiedades de oficinas. El objetivo principal es hacer que el trabajo de oficina sea más cómodo, el sabor más elegante, las reuniones de negocios más cómodas y el transporte más rápido.
A este nivel, el modelo de ganancias se basa principalmente en los ingresos por alquiler, siempre que se pueda pagar el alquiler, hay poco rechazo. La elevada renta es en sí misma el umbral para la selección de la industria, que a menudo está dominada por la economía central y la industria financiera. Dado que todos están en la sede y en la industria financiera, de hecho, no hay necesidad de los llamados servicios industriales. Los propios clientes son los líderes de la industria. Por lo tanto, los alquileres tienden a ser los más altos, los clientes tienden a ser los mejores y los servicios industriales tienden a ser los menores. En rigor, esos servicios no son verdaderamente servicios industriales.
El segundo son los servicios industriales centrados en determinadas industrias temáticas, que son comunes en varios parques industriales temáticos. A menudo se posiciona en una o varias industrias temáticas e introduce varias empresas líderes en torno a las industrias temáticas para establecer plataformas de servicios públicos (como plataformas académicas, plataformas de prueba, plataformas de I + D, plataformas de exhibición, plataformas de talentos, plataformas de equipos y equipos, ventas de la industria). plataforma, plataforma de solicitud de calificación, etc.), e introducir una serie de empresas upstream y downstream para lograr la integración de recursos y la voz de la industria en la industria temática. ?
Tomar la industria temática como base y umbral para la selección de la industria se encuentra a menudo en empresas grandes, medianas y pequeñas. Bajo un mismo tema industrial, se integran empresas en diferentes etapas de crecimiento para formar un ecosistema profesional relativamente completo. Su objetivo es mejorar los negocios e integrar los recursos de la industria de la manera más oportuna, amplia y de vanguardia.
Este es el sistema de servicios inmobiliarios industriales más auténtico. Cualquier proyecto inmobiliario industrial conocido tendrá sus destacadas ventajas industriales, como la biomedicina y los circuitos integrados de Zhangjiang Hi-Tech, el proyecto aeroespacial Gu'an de China Fortune Land Development, la fabricación inteligente y la tecnología de la información de nueva generación del lago Dongguan Songshan, Guiyang Guizhou Big datos en el distrito de Anxin, etc.
En los últimos años, con el desarrollo del emprendimiento y la innovación masiva, ha comenzado a florecer otro tipo de servicios industriales más difíciles: la incubación industrial específicamente para empresas de nueva creación.
Como novedad, actualmente tiene muchos nombres, con objetos ligeramente diferentes, incluidos espacios de coworking, incubadoras, aceleradoras, espacios maker, espacios maker, viveros de emprendimiento, etc.
No importa cuál sea el nombre, la incubación industrial debe tener los dos puntos siguientes: en primer lugar, debe proporcionar un transportista espacial. Sin un transportista espacial, será lo mismo que las instituciones de inversión y los servicios de producción; , debe proporcionar servicios en las primeras etapas del equipo empresarial, de lo contrario no será digno de la palabra "incubación".
La incubación industrial es el más difícil de los tres tipos de servicios industriales mencionados anteriormente.
Los servicios inmobiliarios son la guinda del pastel, se dedican a mejorar las condiciones externas y prestan atención a los problemas "poéticos"; los servicios industriales son la integración de recursos, aceleran el desarrollo corporativo y prestan atención a los problemas "distantes" de la industria; La incubación es una ayuda oportuna. Sea madre (supervivencia) y padre (desarrollo) y preste atención al problema de "vivir frente a usted".
Con un nivel de dificultad tan alto y un modelo de negocio tan nuevo, cómo las incubadoras de la industria pueden sobrevivir se ha convertido naturalmente en un tema cuestionable en la industria. Después de todo, las incubadoras de la industria también se enorgullecen de ser emprendedores. detrás de los empresarios.
Una pregunta típica es: si el gobierno detiene las reducciones de alquileres, los subsidios a la decoración y los subsidios operativos, ¿sobrevivirán las propias incubadoras de industrias? Para entenderlo desde otra perspectiva, lo que se gana con la incubación industrial es, en última instancia, dinero rápido y dinero de salida del gobierno. Una vez que sople el viento, Feizhu caerá medio muerto en el peor de los casos, o desaparecerá convertido en cenizas en el peor de los casos.
A este artículo no le importa el nombre del portador de incubación industrial (para facilitar la redacción, en lo sucesivo denominado colectivamente "incubadora"), no le importa lo asombroso que sea el sistema de servicio, ni tampoco se preocupa por las diferencias detalladas de los objetos de servicio. Este artículo intenta discutir el modelo de ganancias de la incubación industrial en sí y trata de aclarar cómo sobrevive la incubación industrial.
El autor cree que sólo existen dos métodos de vida media para las incubadoras.
La primera forma de sobrevivir es actuar abierta y honestamente como el segundo propietario.
La razón por la que las incubadoras industriales figuran como el segundo propietario es porque son la fuente de ingresos de la mayoría de las incubadoras. De hecho, es el alquiler de las empresas establecidas. El costo es la inversión en alquiler y renovación del propietario. Ante el modelo financiero no hay necesidad de alardear. Como forma de inmueble industrial, las incubadoras son también la manifestación fundamental de sus atributos inmobiliarios.
"Segundo propietario" puede sonar un poco despectivo al principio, pero si cambias la palabra, ¡puede significar inmediatamente que eres un operador de activos!
El dueño no puede reclutar gente de negocios, pero yo sí; el dueño no conoce el estilo de decoración, pero puedo entender las preferencias del equipo, el dueño no sabe sobre servicios industriales, así que yo; puede ser niñera industrial; el propietario solo puede alquilar a un precio más bajo, ¿por qué no puedo aumentar el alquiler y obtener una ganancia justa sobre el precio? Para los propietarios, esto también es una manifestación del aumento del valor de la propiedad, completamente en línea con la segunda lógica del artículo anterior del autor "Cálculo de una cuenta de ingresos: la lógica de las propiedades autosostenibles en bienes raíces industriales" (en adelante, "Autosuficiencia"). -Nutritivo").
El propietario, la incubadora y el equipo asentado ganan. Lo que ganan es activar plenamente el valor de la propiedad y revitalizar los activos de bajo valor.
Cuando algunas incubadoras se enteran de que son el segundo propietario, se apresuran a defenderse y tratan de distanciarse de la relación. De hecho, ¡no es necesario!
¿Vive bien el segundo propietario? La forma más clara de ajustar cuentas.
Tomando como ejemplo una incubadora típica en Shenzhen, el área operativa es de 5.000 metros cuadrados, la inversión en decoración es de 1.000 yuanes/metro cuadrado, el alquiler pagado al propietario es de 50 yuanes/metro cuadrado/mes. y el alquiler medio para inversión es de 100 yuanes/metro cuadrado/mes (las estaciones de trabajo también se pueden convertir en metros cuadrados), con una tasa de ocupación media anual del 90% (en un momento en el que hay demasiadas incubadoras y pocos equipos empresariales). , esta tasa de ocupación ya es muy buena), con un equipo operativo de 5 personas (1 gerente general, 2 personas de inversión y planificación (1 persona para administración de propiedad, 1 persona para servicios de incubación), el costo laboral promedio es de 10,000 yuanes / mes/persona, y otros gastos operativos son 500.000 yuanes por año (promoción de eventos, promoción de medios, oficina administrativa, transporte, propiedades básicas, etc.).
Según este precio, una inversión única de 5 millones de yuanes en costos de renovación y depreciación durante 5 años sería de 1 millón de yuanes por año, el costo de alquiler anual es de 3 millones de yuanes, el costo de mano de obra es 600.000 yuanes y el coste operativo es de 500.000 yuanes, con un coste anual total de 5,1 millones de yuanes. El ingreso anual por alquiler es 100*5000*90%*12=5,4 millones de yuanes. El beneficio bruto anual es de sólo 300.000 yuanes.
Cabe señalar que los supuestos mencionados anteriormente de duplicar el alquiler y la tasa de ocupación promedio del 90% ya son el nivel más alto de la industria. A la gran mayoría de las incubadoras todavía les resulta difícil hacerlo y básicamente se encuentran en estado de pérdida, por lo que de vez en cuando salen noticias de cierres.
Pero cuando se suman diversas subvenciones gubernamentales, la situación es diferente. Para una incubadora con una superficie de 5.000 metros cuadrados, los gastos operativos mínimos anuales serán de más de 1 millón de yuanes y el máximo será un subsidio completo para el alquiler y la decoración. Por lo tanto, no es erróneo pensar que lo que ganan actualmente las incubadoras son subsidios gubernamentales. Después de todo, la esencia de la incubación industrial es un producto de servicio público, que consiste en utilizar recursos públicos para cultivar una base industrial a largo plazo. Las incubadoras desempeñan funciones gubernamentales y son el punto de partida para el cultivo de la industria gubernamental.
Pero ¿cuánto pueden durar los subsidios gubernamentales? Las incubadoras se lanzaron a gran escala en 2015 y los subsidios a gran escala comenzaron el mismo año. El período de subvención es generalmente de 2 a 3 años. 2018 es la fecha límite para que el primer lote de incubadoras reciba subvenciones. Una vez que finalice el subsidio en 2019, ¿a dónde irán estas incubadoras que dependen de otras? Durante este período de subsidio de tres años, ¿cuántos activos y capacidades ha acumulado la incubadora para hacer frente a la próxima competencia del mercado?
Después de tres años de desarrollo de la incubadora, el autor cree que es necesario formar tres capacidades centrales para continuar sobreviviendo y desarrollándose después de que se detenga el subsidio.
En primer lugar, es necesario fijar costes, aumentar los niveles de alquiler y reducir las tasas de desocupación para que un solo proyecto pueda alcanzar la rentabilidad y no pueda seguir sufriendo pérdidas. Es un fenómeno común que la rentabilidad de las propiedades en la etapa inicial no sea alta. Sin embargo, el autor señaló en el artículo "Autosostenibilidad" que el valor de las propiedades debe mejorarse mediante la operación de servicios y se logrará año tras año. año a medida que pasa el tiempo, los alquileres aumentan y la tasa de desocupación disminuye.
Cabe destacar que en el caso de “Autosostenimiento”, la propiedad te pertenece, por lo que no importa el tiempo que dure, el valor es tuyo. Pero para las incubadoras, la propiedad pertenece a otros. En primer lugar, es difícil asegurar el coste del alquiler futuro (el propietario también aumentará el precio). En segundo lugar, corre el riesgo de que la incubadora caliente la propiedad y luego se deshaga. por el propietario cuando expire. La situación de confección de vestidos de boda para terceros.
Por lo tanto, un punto central del modelo del segundo propietario es que el período de arrendamiento para el propietario debe ser lo suficientemente largo y el aumento anual del alquiler debe ser lo suficientemente bajo para producir un efecto similar al de las propiedades autosostenibles y bloquear los costos.
Sin embargo, en comparación con las empresas tradicionales de segundo propietario (como Regus, etc.), muchas incubadoras aún no se han dado cuenta de esto. La mayoría de los contratos de arrendamiento firmados son de aproximadamente 5 años, y algunos incluso de solo 3 años. . La razón es que, de hecho, la mayoría de las incubadoras buscan subsidios gubernamentales cuando se crean por primera vez. Hay subsidios en el modelo contable, y no se considera si el modelo seguirá siendo válido una vez que se pierdan los subsidios (esto es breve). visto en el centro de atención.
En segundo lugar, se debe ampliar la escala para crear economías de escala. Según los excelentes casos mencionados anteriormente, incluso si un solo proyecto es rentable, su beneficio es muy pequeño y su capacidad para resistir los riesgos es muy baja. Si el "año" o la "región" no son buenos, puede perder dinero. y arruinarse.
Por lo tanto, si quieres lograr un desarrollo a largo plazo y operaciones estables, debes hacerlo a gran escala. Por un lado, reduce el área de gestión per cápita a través de la escala y proporciona capacidades de incubación industrial centralizadas; por otro lado, mejora la capacidad general contra el riesgo. Si un solo proyecto pierde dinero, otros proyectos lo compensarán. Es previsible que la integración de las incubadoras sea sólo cuestión de tiempo: muchas empresas de coworking ya han iniciado fusiones, adquisiciones e integración.
El tercero es considerar el espacio como una entrada de tráfico y disponer de la rentabilidad de los servicios de incubación industrial. La diferencia entre las incubadoras y los propietarios tradicionales de segunda mano es que, además de alquilar propiedades, también deben proporcionar servicios de incubación de industrias.
Pero ¿cuántos servicios de incubación se pueden convertir en beneficios? Entre los servicios industriales en edificios de oficinas y parques industriales, muy pocos son realmente rentables (el alquiler de salas de conferencias y espacios publicitarios no se consideran servicios industriales, sino sólo una parte del valor del vehículo espacial). Casi todas las empresas entrevistadas por el autor consideran los servicios industriales como costos.
Esto es cierto para las empresas "ricas y atractivas" en edificios de oficinas de servicios y parques industriales. Sería fantástico si la incubadora de la industria de servicios "Diao Si" no se considerara como un alivio de la pobreza y bienestar público. y mucho menos ganar dinero con ello.
Es más, ya existen muchas instituciones profesionales en el mercado que ofrecen servicios industriales que realmente pueden generar ingresos, como FA, declaración de subsidios, servicios legales, servicios financieros, servicios humanos, etc., y cada industria Ya es un mar rojo en sí mismo. En comparación con estas industrias de servicios a productores profesionales, las incubadoras no tienen muchas ventajas. La mayoría de ellas sólo sirven como canal y puente, y su rentabilidad es aún peor.
¿Qué servicios industriales de la incubadora realmente han formado la capacidad de ganar dinero? Bienvenido a dejar un mensaje. Espero obtener más información al respecto.
La segunda forma de vivir es volver a la intención original de invertir.
No es realista esperar ganar dinero de la gente pobre en la industria de servicios de incubadoras, y no es así. Suena tan noble. El núcleo de la incubadora es convertir a un niño pobre en una persona rica y guapa, pero ¿qué tiene que ver con la incubadora si un niño pobre se convierte en una persona rica y guapa? Si simplemente sigues la primera forma de vida y cobras el alquiler, realmente no importa. Si te vas, como máximo podrás poner un cartel y graduarte con éxito. Pero si se realiza una inversión de capital en el proceso de convertir a un niño pobre en un hombre rico y apuesto, la incubadora se convertirá en la mitad del padre del hombre rico y apuesto, y la relación será excelente.
Por lo tanto, las incubadoras basadas en el primer método de vida no son verdaderas incubadoras a los ojos del autor. El autor propuso un eslogan llamado "Las incubadoras que no son para inversiones de capital son simplemente gamberros". Por supuesto, esta frase es un poco vulgar y no se puede poner sobre la mesa, así que luego la cambié en público y la llamé "Incubadora para". inversión de capital." Son los socios comerciales de los empresarios ".
A continuación, surgen dos preguntas.
En primer lugar, hay muchas instituciones de inversión profesionales en el mercado. ¿Cómo pueden destacarse las incubadoras?
El resultado de mi práctica es que no necesitas destacar, solo necesitas tener la oportunidad de invertir. En la inversión en PE, la mayoría de los buenos proyectos giran en torno a la apropiación de acciones. Si ustedes las acaparan, las perderé, por lo que es difícil hablar de inversión conjunta. Pero los proyectos en etapa inicial atendidos por incubadoras, básicamente todavía se encuentran en la etapa de búsqueda de inversión. A menudo no es difícil lograr que más personas inviertan.
Con base en este hecho, lo que la incubadora debe hacer es reunir continuamente proyectos a través de plataformas espaciales, mejorar continuamente los proyectos a través de servicios operativos y convertirse en un importante canal de proyectos para las instituciones de inversión a través de efectos de escala. Cuando a una institución de inversión le gusta un proyecto, deje que la institución de inversión haga la diligencia debida, la investigación de la industria, el análisis de valoración y la negociación de contratos. Los profesionales hacen cosas profesionales, y lo que la incubadora tiene que hacer es proporcionar el mejor desempeño en el proyecto. Proyecto que le gusta a la institución de inversión. Seleccione los mejores y haga un buen trabajo siguiendo la inversión.
Por supuesto, no es una cuestión sencilla hacer un buen trabajo de seguimiento de la inversión. Cuando las condiciones lo permitan, la incubadora también debe cultivar su propio equipo de inversión para seleccionar a los mejores entre los mejores, hacer una transición lenta y gradual para liderar la inversión y, finalmente, dejar que el desempeño hable por sí mismo y tener la capacidad de convertirse en un médico de cabecera y emitir fondos. De lo contrario, la incubadora no podrá invertir con fondos propios en algunos proyectos.
En segundo lugar, ¿cómo equilibrar el flujo de caja? Para ser profesional, es necesario mantener un equipo de inversión; para cumplir con los derechos de inversión, es necesario cobrar menos o ningún alquiler para invertir en proyectos, es necesario consumir sus propios fondos en la etapa inicial. Todas las inversiones son iniciales, todas las salidas se basan en la lógica de inversión de capital de riesgo a largo plazo y el flujo de caja a corto plazo es casi imposible.
Lo sentimos, este es el hecho. El equilibrio del fondo no se puede lograr en el corto plazo.
En esencia, la incubación y la inversión son cuestiones a largo plazo. Además de los sentimientos, también se debe comprender la lógica de la inversión en acciones, soportar la soledad de la inversión en acciones y tener la fuerza para apoyar la inversión inicial. de inversión de capital.
Por lo tanto, el autor no es optimista sobre el enfoque de las incubadoras a pequeña escala, que no se ajusta a la lógica fundamental de la incubación y la inversión. La financiación gubernamental puede ayudar un poco, pero no por mucho tiempo. Invierta mucho desde el principio o recaude fondos continuamente para equilibrar el flujo de caja a corto plazo durante el proceso. Aparte de eso, no veo otra manera. Si es así, espero que deje un mensaje. El autor está dispuesto a venir a estudiar. ?
El tercer tipo es "vida media", y el parque industrial proporciona instalaciones de apoyo.
Si ampliamos el patrón un poco más, saltamos de la incubadora y miramos en la incubadora desde la perspectiva del parque industrial, tendrás la sensación de "dar un paso atrás para ampliar tus horizontes".
Desde la perspectiva de los parques industriales, las incubadoras tienen cuatro funciones: en primer lugar, el parque industrial espera crear un sistema de servicios industriales de ciclo de vida completo y necesita establecer una plataforma espacial para dar cabida a las empresas emergentes; Los servicios también necesitan Como vehículo para la acumulación de diversos recursos, las incubadoras, como objetos de apoyo político, tienen ventajas naturales. En tercer lugar, las incubadoras son cortas y ágiles, fáciles de implementar y fáciles de iterar rápidamente. activos ligeros, inversiones ligeras y costos de prueba y error bajos; en cuarto lugar, la incubadora tiene un fuerte efecto de marca y puede promover rápidamente la construcción general de la marca del parque.
Por ello, apoyar a las incubadoras en parques industriales se ha ido convirtiendo paulatinamente en una tendencia en los últimos años. Desde la perspectiva de los parques industriales, las incubadoras se han convertido en un componente importante de los servicios industriales. Dado que los servicios industriales son unidades de costos, las incubadoras son aún más unidades de costos. En la etapa inicial de la incubadora, no había presión para sobrevivir y, por supuesto, se redujo a un departamento. Por lo tanto, este es un método de vida media para las incubadoras y tienen que depender de grandes campus para mantenerse. En el último período, la forma en que la incubadora pueda sostenerse por sí sola y cómo pueda transformarse gradualmente de una unidad de costo en una entidad independiente con fines de lucro dependerá de sus avances en las dos primeras formas de vida.
En general, los tres métodos de vida anteriores se pueden operar de forma independiente, pero son más adecuados para una operación integral: en la etapa inicial, confiando en las instalaciones de apoyo del parque industrial, en el mediano plazo, confiando del alquiler del segundo propietario para obtener beneficios y, a largo plazo, depender de los ingresos por inversiones.
Por último, permítanme revelarles que la incubadora también tiene un arma nuclear, que es extremadamente poderosa cuando se combina con bienes raíces industriales. Pero el Buda dijo que no se puede decir, y el Tao dice que el Tao puede ser Tao pero no es Tao. El autor lo dejará en blanco y lo dejará en blanco para analizarlo más adelante.