Plan de gestión de servicios inmobiliarios residenciales
1. Planificación general
Con el fin de proporcionar servicios de administración de propiedades para la comunidad ××, mejorar el nivel de administración de propiedades de la empresa y crear un ambiente de vida cómodo para los propietarios, este El plan está especialmente formulado.
2. Lineamientos de Servicio
(1) Horario estándar de atención
Lunes a Domingo de 8:00 am a 18:00 pm.
(2) Número de teléfono del centro de servicio
El centro de atención al cliente del departamento de administración de propiedades cuenta con un especialista en servicio las 24 horas para atender a la mayoría de los propietarios. El número de teléfono de atención es el siguiente.
1． Número de teléfono del horario de atención estándar: ×××××××.
2． Número de teléfono en horario no habitual: ×××××××.
3. Contenido del servicio
(1) Procedimientos de mudanza
1. El propietario llevará el "Aviso de mudanza" y el "Contrato de compra de vivienda" del propietario de la comunidad al centro de servicio para completar los procedimientos de mudanza.
(1) Complete el "Formulario de registro de check-in" según sea necesario.
(2) Pagar las cantidades pertinentes según sea necesario.
(3) Siga los procedimientos de inspección previa del edificio, el equipo y las instalaciones con el personal del centro de servicio***.
(4) Realizar los trámites de entrega de la propiedad y recibir las llaves.
2． Los propietarios deben asegurarse de obedecer las instrucciones del personal de administración de propiedades en la jurisdicción durante el proceso de mudanza, entrar y salir del área de mudanza de acuerdo con el camino designado y prestar atención para respetar el orden público de la comunidad.
(2) Gestión del mantenimiento de la casa
1. Realizar un estudio de seguridad de las partes principales de la casa y de las instalaciones y equipos públicos una vez al año, formular un plan de mantenimiento y gestión basado en el estudio, informarlo al cliente y organizar su implementación.
2． Realizar la gestión y mantenimiento diario de las partes más utilizadas de la casa para garantizar el funcionamiento y seguridad de la casa y prevenir accidentes. Existen registros de mantenimiento y registros de mantenimiento.
3. Según la vida útil real de la casa, verificar oportunamente el estado de uso de las partes más útiles de la casa. Si se necesitan reparaciones y están dentro del alcance de reparaciones menores, las reparaciones se organizarán de manera oportuna; dentro del alcance de reparaciones mayores o medianas o que necesiten ser actualizados y renovados, se presentará un informe a la junta de propietarios o al comité de propietarios y las sugerencias se manejarán de acuerdo con las normas pertinentes.
4． Inspeccione las puertas, ventanas, vidrios, etc. de las puertas de la unidad residencial, pasillos de escaleras y otras partes públicas una vez al día, lleve registros de inspección y realice mantenimiento y reparaciones oportunas.
5． Mantener intactos los vidrios, accesorios de puertas y ventanas del área pública, y abrir y cerrar normalmente. Las reparaciones que deban realizarse se realizarán en un plazo de dos días hábiles por fallas generales de las instalaciones de iluminación (portalámparas, bombillas, interruptores, etc.) .), las reparaciones se arreglarán dentro de dos días, otras fallas se resolverán dentro de cinco días hábiles y el 90% de los accesorios de iluminación del corredor se podrán usar normalmente si la capa de pintura en la pared o el techo se está despegando o; manchado, la reparación y descontaminación debe realizarse una vez al mes; fugas de agua en escaleras y edificios. Instalaciones como estas deben mantenerse básicamente intactas y funcionales, y si necesitan reparación, se repararán y repararán una vez al mes.
6. De acuerdo con las regulaciones gubernamentales pertinentes, las pruebas de protección contra rayos en las casas se realizan una vez al año y cumplen con los requisitos de las especificaciones de protección contra rayos.
7． Cualquier construcción no autorizada de edificios que viole la planificación y los cambios no autorizados en el uso de la vivienda deben ser informados y desalentados de inmediato, y reportados a los departamentos gubernamentales pertinentes de manera oportuna.
8. Existe un diagrama esquemático de la comunidad en la entrada y salida principal de la comunidad, y hay señales viales en las principales intersecciones. Mantenga claros los letreros de cada grupo, edificio, unidad (puerta) y hogar de la comunidad.
(3) Mantenimiento y gestión de instalaciones públicas
1. Llevar a cabo la gestión y el mantenimiento diarios de las instalaciones y equipos públicos (excepto aquellos que deben ser manejados por departamentos profesionales de acuerdo con la ley), garantizar que las instalaciones y equipos públicos puedan operar y usarse normalmente y prevenir la ocurrencia de accidentes de seguridad.
2． Establecer un archivo de inventario (o libro mayor de equipos) de las instalaciones y equipos utilizados, y tener registros de la operación, inspección, reparación y mantenimiento de las instalaciones y equipos.
3. Existen procedimientos de operación y especificaciones de mantenimiento para instalaciones y equipos, y se implementan de acuerdo con los procedimientos de operación y especificaciones de mantenimiento.
4. Llevar a cabo inspecciones periódicas de las instalaciones y equipos públicos y mantener registros de inspección si se requieren reparaciones y están dentro del alcance de reparaciones menores, organizar las reparaciones de manera oportuna si están dentro del alcance de reparaciones mayores o medianas o si es necesario; actualizados, realizar informes y sugerencias a la asamblea de propietarios o comité de propietarios, tramitados de acuerdo con las normas pertinentes.
5. Las instalaciones y equipos especiales y los instrumentos e instrumentos de medición se inspeccionan, prueban y calibran periódicamente de acuerdo con las regulaciones gubernamentales pertinentes y cumplen con las especificaciones pertinentes.
6． La sala de equipos debe mantenerse limpia y ordenada, con instalaciones de seguridad que cumplan con las especificaciones, sin roedores, sin corridas, fugas, goteos o fugas, y sin acumulación de escombros, las placas y marcas de identificación de los equipos y las instalaciones deben estar estandarizadas, unificadas y completas; Deben existir procedimientos operativos, especificaciones de mantenimiento y sistemas de gestión. Las marcas se realizan en lugares obvios; varias tuberías tienen marcas de clasificación y marcas de dirección de flujo. ) están completos y los registros están completos; los registros de monitoreo se pueden guardar durante 15 días y se pueden reproducir normalmente.
7. Establecer señales de advertencia obvias y medidas preventivas para transformadores, techos altos, instalaciones de fitness con posibles riesgos para la seguridad, límites de altura de garajes, límites de velocidad en la zona, estaciones reguladoras de presión de gas (cajas), frentes costeros y otros lugares que pongan en peligro la seguridad personal. ; Existen planes de emergencia para diversas fallas repentinas del equipo que puedan ocurrir.
8. Las tuberías de agua de lluvia y de alcantarillado en las zonas públicas deben inspeccionarse y limpiarse una vez al año; los pozos de agua de lluvia y de alcantarillado deben inspeccionarse y limpiarse cada seis meses; las tuberías de agua de lluvia y de alcantarillado y los pozos deben limpiarse a tiempo cuando estén obstruidos; al menos una vez al año, revise una vez al trimestre para evitar derrames.
9． Establecer un sistema de inspección de equipos e instalaciones, con personal dedicado que inspeccione los cuartos de distribución, bombas de aguas residuales, etc. al menos dos veces al día y lleve registros de inspección. Las salas de calderas, estaciones de calefacción, salas de aire acondicionado, salas de distribución de energía de alto voltaje, salas de control central, etc. están en servicio las 24 horas del día y la jornada laboral del personal de servicio no excederá las ocho horas por turno.
10. Inspeccionar una vez al día el pavimento del parque, paisaje, croquis, muros (barandales), bocas de registro, instalaciones de fitness, instalaciones de entretenimiento infantil, instalaciones de iluminación, control de acceso, sistemas de monitoreo de alarma perimetral, etc. Las instalaciones y equipos se pueden utilizar con normalidad y no existen riesgos para la seguridad.
11. Establecer un almacén de materiales consumibles diarios y repuestos para garantizar la puntualidad del mantenimiento diario. El almacén dispone de un completo sistema de gestión, con personal dedicado a la gestión y clasificación de artículos.
12. Si se utiliza un sistema de aguas grises, asegúrese de que la calidad del agua cumpla con los estándares nacionales de calidad de aguas grises.
13． Asegúrese de que el ascensor de pasajeros funcione normalmente las 24 horas del día y de la noche.
14． Las instalaciones y equipos de extinción de incendios están en buenas condiciones y pueden utilizarse en cualquier momento, y los pasillos de extinción están despejados.
15． Las principales vías y aparcamientos de la comunidad cuentan con señalización de tráfico completa.
16. El índice de integridad del alumbrado público y de los pasillos no será inferior al 95%.
(4) Gestión del orden público
1. La entrada y salida de la comunidad están abiertas las 24 horas del día y es necesario pasar la tarjeta por el vestíbulo del edificio.
2． Se implementa una gestión cerrada y hay personal dedicado de guardia las 24 horas del día en la entrada y salida para registrar y gestionar la entrada y salida de visitantes para evitar que pequeños comerciantes y vendedores ambulantes ingresen a la comunidad. Hay señales evidentes de que la seguridad personal puede estar en peligro.
3. Patrulla el campus y los edificios. El parque será inspeccionado tres veces durante el día y cuatro veces por la noche, y el edificio será inspeccionado dos veces al día. Se requieren dos personas para inspeccionar al mismo tiempo durante la noche. La inspección tiene un plan, hoja de ruta de inspección, contenido del proyecto de inspección, requisitos y registros.
4. El personal del servicio de inspección y guardia de puerta debe tener buena imagen, ropa limpia y ordenada, comportamiento estandarizado, lenguaje cortés y tiempo de servicio continuo de no más de cuatro horas. Las instalaciones del servicio de guardia de puerta están en buenas condiciones y con carteles llamativos; existen reglas detalladas de operación del servicio.
5. El centro de seguimiento y control cuenta con una persona dedicada de turno las 24 horas del día, responsable de monitorear la comunidad y manejar diversas alarmas e información anormal. El tiempo de trabajo de cada persona por turno no puede exceder las ocho horas. Varios sistemas del centro de seguimiento y control están claramente señalizados.
6． Hay indicaciones para conducir y señales de límite de velocidad para vehículos motorizados y vehículos no motorizados. Las señales de tráfico deben estar estandarizadas y claras para guiar a los vehículos que entran y salen de la comunidad, y los vehículos deben pasar y estacionarse de manera ordenada.
7. Cuando se produzcan emergencias, se debe informar a los departamentos gubernamentales pertinentes de manera oportuna y se debe asignar personal designado para proteger la escena y cooperar con la seguridad pública y otros departamentos en el manejo del incidente.
8． Desarrollar planes de emergencia para incendios, seguridad pública, salud pública y otras emergencias, informar al comité de propietarios y a los departamentos pertinentes de manera oportuna cuando ocurra un incidente y ayudar a tomar las medidas correspondientes.
9. Debemos dar a conocer oportunamente los posibles peligros para la seguridad pública, como la caída de objetos desde grandes altitudes, tifones e incendios en la comunidad, proporcionar advertencias y trabajar juntos para garantizar la seguridad.
10． El centro de monitoreo será monitoreado de cerca de acuerdo con sus responsabilidades y, si se encuentra algún problema, se emitirá un informe de alerta temprana de inmediato y se manejará de manera oportuna. Las copias de seguridad diarias de las descargas de la cámara deben conservarse durante una semana.
(5) Servicio de limpieza
1. Se instalan botes de basura y contenedores de cáscaras de frutas en cada piso y en cada vestíbulo, y se limpian y entregan dos veces al día. La basura concentrada debe entregarse lo antes posible, al menos dos veces al día, para que la basura doméstica pueda recogerse todos los días.
2． Las calles comunitarias, plazas, estacionamientos, etc. se limpian dos veces al día; los vestíbulos, las salas de ascensores y los pasillos se limpian una vez al día y se trapean las puertas de los ascensores, los pisos y las áreas circundantes se limpian y se trapean una vez al día; las escaleras y pasamanos se limpian semanalmente, se limpian dos veces; las puertas, ventanas, pasamanos de acero inoxidable, buzones de correo de usuarios, etc. en las áreas públicas se limpian una vez por semana; las pantallas de las lámparas, las cajas de mangueras contra incendios y los extintores de incendios en las áreas públicas se limpian una vez al mes; los cinturones verdes dentro de la comunidad (y sus accesorios) se limpian una vez al día; los pabellones, mesas, taburetes y barandillas de madera en el área de ocio se limpian cada medio mes;
3. Las tuberías públicas de agua de lluvia y de alcantarillado del distrito se destapan una vez al año; los pozos de agua de lluvia y de alcantarillado se inspeccionan una vez al mes y se limpian oportunamente según la situación de la inspección; las fosas sépticas se inspeccionan cada dos meses y se limpian una vez al año. y cualquier anomalía se limpia de manera oportuna.
4． El tanque de agua del suministro secundario se limpia una vez cada seis meses según sea necesario, se inspecciona y prueba periódicamente. La calidad del agua cumple con los requisitos higiénicos.
5． Realice periódicamente desinfección y control de plagas según las condiciones reales.
(6) Mantenimiento y gestión ecológica
1. Contrate profesionales para implementar el mantenimiento y la gestión ecológicos.
2． Pode y mantenga periódicamente el césped, las flores, los setos y los árboles.
3. Realizar inspecciones periódicas de la piscina, recuperar objetos flotantes y sedimentos una vez por semana, retirar los lodos del fondo de la piscina y cambiar el agua una vez cada seis meses.
4． Elimine periódicamente las malas hierbas y los escombros de las áreas verdes.
5． Organice el riego, la fertilización y el aflojamiento del suelo de manera oportuna para evitar el encharcamiento y la congelación.
6． Rocíe pesticidas a tiempo para prevenir plagas y enfermedades.
4. Evaluación del servicio
1. Evaluación periódica
El gerente de cuentas del centro de servicio formula un plan de inspección regular basado en los comentarios de los clientes y trabaja con El personal de mantenimiento, el personal de gestión de pedidos y el personal de salud ambiental realizan inspecciones periódicas del servicio en la comunidad × día de cada mes para evaluar la efectividad del servicio.
2. Inspección temporal
Cuando el director general u otros altos directivos consideren necesario realizar una inspección del servicio, el centro de servicio podrá organizarla e implementarla, y también participarán otros departamentos. en la inspección de los bienes comunitarios. El servicio realiza inspecciones ad hoc para evaluar la eficacia del servicio.