Nuevas regulaciones hipotecarias y cambios crediticios: la inclusión se ha convertido en un objetivo difícil y las empresas inmobiliarias tienen nuevas estrategias para la sustitución de bonos.
Siguiendo las "tres líneas rojas" para la financiación inmobiliaria, la nueva normativa sobre préstamos inmobiliarios ha marcado dos líneas rojas para los bancos.
El 5438 de junio + 31 de febrero de 2020, después del cierre del mercado de acciones A, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron el "Sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias", dividiendo bancos en cinco niveles y configurando varios El indicador distintivo de "dos líneas rojas". La primera línea roja es la proporción de préstamos inmobiliarios, que se refiere a la proporción de los préstamos inmobiliarios totales de un banco (incluidos los préstamos para vivienda personales y los préstamos para vivienda corporativos) con respecto a sus préstamos totales. La segunda línea roja es la proporción de préstamos personales para vivienda, es decir, la proporción de los saldos de préstamos personales para vivienda en los préstamos totales de un banco. Esto significa que tanto las hipotecas personales como los préstamos hipotecarios están completamente restringidos.
El informe de investigación de Guosheng Securities muestra que, según las estadísticas reveladas en el informe provisional de 2020, 13 bancos han "cruzado la línea" en diversos grados. El momento coincide con un buen comienzo para el crédito en 2021. ¿Será robado? ¿Cómo apresurarse?
Según un periodista del 21st Century Business Herald, las nuevas regulaciones sobre préstamos inmobiliarios son bastante repentinas para los profesionales de primera línea. Aunque los ajustes de la política interna del banco aún no se han completado y las nuevas regulaciones han fijado un período de transición de 2 a 4 años, el impacto ya se ha visto. El crédito en 2021 debe ser extraordinario.
La presión para “pisar la línea” no es pequeña.
Según un informe de investigación de Guosheng Securities, los 13 bancos que cotizan en bolsa son principalmente bancos pequeños y medianos.
El banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China dividen a los bancos en cinco niveles en el sistema de gestión mencionado anteriormente, de los cuales el primer nivel son los grandes bancos financiados por China y el segundo nivel son los bancos medianos financiados por China; los bancos de tamaño pequeño, y el tercer nivel son los pequeños bancos financiados por China y las instituciones cooperativas rurales fuera de los condados; el cuarto nivel son las organizaciones cooperativas agrícolas de los condados;
Según las estadísticas de Guosheng Securities, entre el primer grupo de bancos, ICBC, China Construction Bank, Bank of China y Postal Savings Bank representaron el 33,71%, 36,73%, 39,19% y 33,64% de Préstamos para vivienda personal, respectivamente, superando el límite superior en un 32,5%. Los préstamos inmobiliarios totales del China Construction Bank y el Bank of China representaron 465.438+0,72% y 50.065.438+0% respectivamente, superando el límite superior en un 40%. Entre los bancos de segundo nivel, China Merchants Bank, China CITIC Bank e Industrial Bank representaron el 25,49%, el 20,83% y el 26,93% del total de préstamos personales para vivienda, respectivamente, superando el límite superior en un 20% la proporción de bienes raíces; los préstamos de China Merchants Bank, CITIC Bank, Shanghai Pudong Development Bank e Industrial Bank respectivamente fueron del 34,25%, 28,06%, 28,73% y 35,30%, superando el límite superior en un 27,5% entre los bancos de tercer nivel, el Bank of. Hangzhou, el Banco de Chengdu, el Banco de Zhengzhou, el Banco de Qingdao y el Banco Qingnong se pusieron en peligro en distintos grados.
Según los datos estadísticos, entre los principales bancos, el Banco de China está bajo mayor presión para reducir la escala de préstamos inmobiliarios. Entre los bancos por acciones, China Merchants Bank y Industrial Bank están bajo mayor presión.
Una fuente del negocio de crédito corporativo de un banco importante en la región suroeste le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que los principales bancos en general han reducido sus préstamos a empresas de bienes raíces y las aprobaciones han sido muy estrictas. Las nuevas regulaciones son buenas para los grandes bancos.
La persona dijo además que las nuevas regulaciones están dirigidas principalmente al crecimiento y que no hay muchas sucursales nuevas en la región, por lo que la presión no es grande. Además, las nuevas regulaciones controlan los bancos por acciones y la competencia no será tan desordenada como en el pasado. Los bancos que anteriormente otorgaban préstamos para el desarrollo eran China Merchants Bank, Zheshang Bank y un banco comercial de la ciudad local. Además, CITIC y Everbright también han entrado más profundamente.
Según el periodista de 265438+20th Century Business Herald, en comparación con los grandes bancos, los bancos por acciones generalmente tienen tiempos de aprobación más rápidos y son más atractivos para muchas empresas inmobiliarias. Para los grandes bancos con pequeños incrementos y un control estricto, las nuevas regulaciones serán beneficiosas para los negocios posteriores hasta cierto punto, pero para los grandes bancos que se salen de la línea, la presión para controlar la escala no es pequeña.
Una persona del negocio de crédito de un banco importante en el norte de China dijo a 265438+20th Century Business Herald que la escala de los negocios tanto públicos como privados ahora se ve afectada. La razón por la que las sucursales regionales no han superado la línea es que básicamente no han desarrollado negocios inmobiliarios en cuatro años, y las sucursales de segundo nivel solo tienen cuatro nuevos proyectos este año. La aprobación ahora está centralizada y el cupo está casi agotado. Sin embargo, los promotores inmobiliarios locales en ciudades de tercer y cuarto nivel se ven muy afectados por el control de las "tres líneas rojas", que tiene un mayor impacto en los préstamos para vivienda.
Un empresario de crédito de una sucursal del China Merchants Bank en el sur de China le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que, de hecho, los préstamos inmobiliarios se han restringido, especialmente los préstamos corporativos, pero la presión para digerir los préstamos existentes El stock no es demasiado grande. Desde la perspectiva de sus pares, señaló que CITIC ha hecho grandes esfuerzos en el negocio de préstamos inmobiliarios en los últimos años. Los préstamos hipotecarios y el capital corporativo han crecido rápidamente, lo que ejerce una mayor presión sobre la digestión de los "pedidos".
Un buen comienzo para frenar
Para los bancos, los preparativos para un buen comienzo en 2021 comenzaron en 5438+00 en junio de 2020, y los préstamos personales para vivienda y los préstamos para vivienda son banca tradicional. las empresas se centran en negocios de alta calidad. A las 5438+00 de junio, la puerta debería haberse abierto, pero el ajuste repentino durante la etapa de sprint afectará inevitablemente todo el buen patrón de salida.
Muchos empresarios de crédito bancario dijeron a los periodistas del 21st Century Business Herald que las nuevas regulaciones y políticas aún no se han implementado y que los requisitos previos para la aprobación del préstamo siguen siendo los mismos que antes. Sin embargo, en términos de la escala de control, se refleja directamente en la no compensación de préstamos relacionados con la vivienda, y el cambio más obvio se produce en los préstamos para vivienda.
Una agencia de bienes raíces en el sur de China le dijo al reportero del 21st Century Business Herald que varias propiedades de las que es responsable tienen más de 100 clientes, y el préstamo hipotecario de más de 65,438 en febrero de 2020 ha sido aprobado y está esperando. para el desembolso. Pensé que la cuota sería mucho más flexible en 2021. Inesperadamente, los presidentes de sucursal de varios de los principales bancos hipotecarios dijeron que las cuotas eran muy ajustadas. Hoy en día, muchos desarrolladores hacen cola para pedir líneas de crédito a los bancos y es difícil para una mujer inteligente preparar una comida sin arroz.
Una persona en el negocio de crédito minorista de una sucursal secundaria de un banco por acciones que "pisó la línea" le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que la repentina promulgación de nuevas regulaciones sobre bienes raíces Los préstamos los tomaron por sorpresa. Junio 5438 + octubre es un período crítico para un buen comienzo, pero estos 20 días han sido extremadamente vergonzosos.
La persona dijo que después de que se promulgó la política, no había una política hipotecaria clara de "compensación o no compensación" dentro del banco. Como personal comercial de primera línea, solo pueden apresurarse o detenerse. No se atreven a hacer nada ni a hacer demasiado. Hasta hace una semana, todo el negocio hipotecario del banco entró en etapa de suspensión de préstamos.
Cuando se trata de empezar bien, esta persona se encuentra aún más indefensa. Las nuevas regulaciones tienen un gran impacto en su departamento. Los préstamos minoristas incluyen principalmente préstamos hipotecarios, préstamos al consumo y préstamos de crédito, pero las estructuras de préstamos minoristas tienen diferentes características regionales. Las hipotecas regionales de su sucursal siempre han sido las más importantes. Los préstamos al consumo se realizan básicamente en línea ahora, y los préstamos crediticios están limitados por la pobre base industrial local. La proporción de préstamos crediticios para propietarios de pequeñas y microempresas no ha sido alta. "Después de las nuevas regulaciones, nuestro buen comienzo básicamente se ha derrumbado y ya hemos considerado cambiar de trabajo".
Para sectores comerciales corporativos como los préstamos de desarrollo inmobiliario, el impacto psicológico de las nuevas regulaciones es mucho menor. que el de los préstamos personales no se logrará de la noche a la mañana. Sin embargo, esta nueva regulación estipula claramente que la proporción del negocio de préstamos inmobiliarios está controlada directamente por el incremento.
Una persona en el negocio de crédito corporativo de un gran banco en el suroeste de China dijo que para tener un buen comienzo, la competencia entre bancos no es quién se mueve más rápido, sino quién tiene más reservas. Estos proyectos que estaban reservados desde el principio para un buen comienzo ahora se han convertido en una carga debido a la tendencia al control de escala. Sin mencionar la captación de nuevos proyectos, cómo digerir los proyectos de reserva puede ser un problema.
Una persona en el negocio de crédito corporativo de otro banco importante en el norte de China dijo que en un corto período de tiempo, los fondos bancarios tendrán grandes restricciones para ingresar al sector inmobiliario, y los reguladores esperan que los fondos bancarios Ingresar al campo real y a las pequeñas y microempresas. Tres líneas rojas + dos líneas rojas provocarán que un gran número de pequeños y medianos promotores no puedan obtener financiación de los bancos. Para las empresas inmobiliarias locales, el plazo de amortización es de aproximadamente un año, lo que hará que sea muy difícil para las empresas inmobiliarias muy endeudadas, las empresas inmobiliarias muy apalancadas que han adquirido rápidamente terrenos en los últimos años y las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. empresas en ciudades de tercer y cuarto nivel.
“Si los bancos dejan de prestar, habrá problemas en la cadena de capital de las empresas inmobiliarias. Este no es un resultado que todas las partes estén contentas de ver. Por eso, a principios de este año, el sector inmobiliario. Los préstamos consisten principalmente en "tomar dinero viejo" y la oficina central. Las necesidades de las empresas deben satisfacerse a nivel de sucursales en la medida de lo posible”, añadió.
Más de un billón de deuda inmobiliaria vencerán.
La financiación de las empresas inmobiliarias está destinada a verse aún más obstaculizada y el flujo de caja será más limitado. Un informe publicado recientemente por RealData muestra que se espera que la escala de deuda de las empresas inmobiliarias con vencimiento en 2021 (excluidos los bonos a ultracorto plazo que se emitirán en 2021) supere los 1,2 billones de yuanes, un aumento interanual del 36 %. , superando históricamente la marca del billón. Las "tres líneas rojas" y las nuevas regulaciones sobre préstamos inmobiliarios aumentarán la presión de pago de la deuda y llevarán a las empresas inmobiliarias al período más tenso de flujo de caja.
Lo que se ha demostrado es que las empresas inmobiliarias pueden aliviar la presión de la deuda mediante el canje de bonos y así salvarse.
Además, los periodistas de 265438+20th Century Business Herald descubrieron en entrevistas que algunos gobiernos y bancos locales están tratando de salvar a las empresas de bienes raíces e incluso adoptar métodos de "reemplazo" más mejorados.
El empresario de crédito antes mencionado de un importante banco del norte de China le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que las renovaciones de préstamos para empresas inmobiliarias se han endurecido y las aprobaciones de préstamos se han ralentizado. Pero desde la semana pasada, los gobiernos locales de muchas ciudades de la provincia han cooperado con empresas inmobiliarias en un intento de obtener préstamos bancarios a través de plataformas de financiación de gobiernos locales para reemplazar las deudas vencidas de las empresas inmobiliarias con el fin de aliviar el estrecho flujo de caja de los bienes raíces. empresas.
Específicamente, lo bueno es que el gobierno local no toma la iniciativa. Cuando el banco negocia con la parte del proyecto, la otra parte no menciona el respaldo del gobierno. El banco simplemente verifica los antecedentes del gobierno y. luego se conecta. Por ejemplo, un proyecto que se está promoviendo actualmente es una empresa de proyecto establecida conjuntamente por una empresa de inversión urbana local y una empresa inmobiliaria líder local para invertir en un proyecto de reubicación de un hospital. La inversión total en este proyecto es de varios miles de millones y esta rama representa más de 2/3 de la cuota de aprobación. El banco asignará los fondos en lotes estrictamente de acuerdo con el progreso del proyecto. Sin embargo, una vez que la empresa del proyecto obtiene el préstamo, tiene margen para la reinversión. El objetivo principal es reemplazar la deuda no bancaria de la empresa de vivienda.
“Dado que las autoridades reguladoras serán muy estrictas al revisar los bonos bancarios, todavía hay cierto margen para la operación de bonos no bancarios a corto plazo. Por lo general, las empresas de inversión urbana han recaudado fondos para el proyecto antes que la empresa del proyecto. Se establece. Al establecer una empresa de proyecto y obtener un préstamo para el proyecto, los fondos estarán disponibles para "reemplazar" la deuda anterior y transferir la deuda de la empresa de bienes raíces a la empresa de inversión urbana. El propósito del reemplazo de la empresa de bienes raíces. La deuda de corto plazo es no tocar las tres líneas rojas y mantener la proporción actual”, afirmó.
La razón por la que bancos y plataformas gubernamentales acceden a esta operación es en gran medida para ayudar a las empresas inmobiliarias a sobrevivir. "Los fondos de reemplazo que reciben las empresas inmobiliarias se expanden a ciegas o continúan invirtiendo al azar, sólo para sobrevivir. En varias ciudades, se está implementando esta solución piloto. Para los bancos y las plataformas de gobiernos locales, este enfoque puede ser arriesgado, pero La fuente Las empresas inmobiliarias están acaparando terrenos alrededor de la nueva ciudad médica y del tren ligero. Por un lado, los nuevos proyectos pueden "sustituir" deudas antiguas. Por otro lado, también se espera que impulsen la apreciación de los alrededores. propiedades y obtener una fuente estable de ingresos, mejorando así la situación, afirmó sin rodeos que este método es "eficaz" para aliviar las necesidades urgentes de las empresas inmobiliarias en esta etapa.
Los indicadores inclusivos se han convertido en la “línea roja”
En entrevistas, los periodistas del 21st Century Business Herald descubrieron que, a juzgar por los indicadores de políticas en 2021, los préstamos inclusivos se han convertido en la máxima prioridad. de evaluaciones. La probabilidad seguirá creciendo rápidamente en 2021.
Los datos de los informes semestrales de los bancos que cotizan en bolsa en 2020 muestran que en el primer semestre del año, el saldo de pequeños y microcréditos inclusivos de los seis principales bancos estatales fue de 4,26 billones, contabilizando para aproximadamente el 31% de toda la industria bancaria, un aumento de 4 puntos porcentuales año tras año, convirtiéndose en un servicio La fuerza principal de las pequeñas y microempresas.
Una persona de un banco importante le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que después de las nuevas regulaciones inmobiliarias, los indicadores para un buen comienzo se han ajustado y la inclusión se ha convertido en un indicador de línea roja. Si no se completan los Beneficios Inclusivos, a otras empresas se les descontará proporcionalmente, es decir, incluso si se han completado otros indicadores, mientras no se completen los Beneficios Inclusivos, la puntuación será del 30%. Dar prioridad al cumplimiento de los indicadores de Beneficios Inclusivos.
Un intermediario de préstamos le dijo a un reportero del 21st Century Business Herald que la política de préstamos inclusivos en 2021 es más favorable que en 2020, y la tasa de interés hipotecaria mínima se ha reducido del 3,95% anterior al 3,85%, pero el umbral no ha cambiado más. Esta persona cree que bajo la tasa de interés LPR actual, la tasa de interés del 3,85% es casi el precio mínimo del banco. Recientemente, muchos clientes han solicitado préstamos inclusivos y se prevé que todos los bancos aumentarán el número de préstamos inclusivos en el primer trimestre.
Los principales banqueros antes mencionados dijeron que el gobierno provincial ha introducido intensamente muchas políticas preferenciales para fomentar los préstamos inclusivos, especialmente los préstamos inclusivos de crédito puro y las empresas de base tecnológica. Por ejemplo, el gobierno provincial local implementa préstamos para ciencia y tecnología, con el departamento de ciencia y tecnología proporcionando una garantía del 70%, y el préstamo agrícola, la oficina agrícola y el sindicato proporcionando garantías parciales. Pero para los grandes bancos, la revisión de las calificaciones corporativas sigue siendo relativamente estricta. El requisito previo para la aprobación de estos clientes es ser seleccionados en la biblioteca de productos empresariales científicos y tecnológicos, y las pequeñas y microempresas que cumplan con la política recibirán más descuentos.
“Sin embargo, para muchos empresarios de base, aunque existen muchas políticas preferenciales y cuotas suficientes en la industria, las pequeñas y microempresas están sujetas a las condiciones económicas locales, especialmente en áreas con economías privadas subdesarrolladas. Es difícil para las pequeñas y microempresas de alta calidad alcanzar sus objetivos y obtener más incrementos”, dijo la persona.