Reglamento sobre expropiación e compensación de viviendas (explicación detallada de las normas y métodos de compensación pertinentes)
El "Reglamento sobre expropiación e compensación de viviendas en tierras de propiedad estatal" se formuló para estandarizar las políticas relacionadas con la expropiación y compensación de viviendas en varias regiones y proteger los derechos e intereses legítimos de los grupos relevantes. emitido en enero de 2011 Fue promulgado e implementado el día 21 Varias provincias y ciudades de todo el país han promulgado regulaciones y políticas locales, como reglas de implementación local o medidas provisionales de acuerdo con este reglamento. Para brindarle una comprensión más clara de los proyectos de compensación, el editor explica en detalle las normas de compensación haciendo referencia al contenido relevante de las regulaciones:
Existen dos métodos de compensación principales para la expropiación de viviendas en terrenos de propiedad estatal. : primero, intercambio de derechos de propiedad Tipo compensación, segundo compensación monetaria.
1. Compensación de intercambio de derechos de propiedad
1. Estándar de compensación del valor de la vivienda:
La compensación de la vivienda aquí se refiere a la compensación por edificios en terrenos de propiedad estatal expropiados. El valor de la compensación no será inferior al precio similar de mercado de la casa expropiada en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación de la casa, y será evaluado y determinado por una agencia de evaluación con calificaciones de evaluación. Con respecto a los precios de mercado aquí, los departamentos gubernamentales municipales a nivel de prefectura formularán las correspondientes listas de precios del mercado de la vivienda basadas en las reglas anuales de precios del mercado de la vivienda residencial para referencia de los residentes locales que han sido demolidos. Por ejemplo: El Gobierno Popular de la Ciudad xx ha publicado cada año la "Lista de precios de mercado de viviendas residenciales en las áreas de demolición de la Ciudad xx" en respuesta a los importantes cambios de política de tres años. Si no está seguro del precio de las casas demolidas en su área, puede comunicarse con el departamento de construcción del gobierno local para consultas o materiales. Si tiene alguna objeción al valor de la casa determinado por la tasación, puede solicitar una reevaluación. Si tiene alguna objeción al resultado del reexamen, puede solicitar una nueva tasación al comité de expertos en tasación.
2. Tarifas de reubicación y tarifas de reasentamiento temporal (comúnmente conocidas como tarifas de transición)
El monto específico de las tarifas de reubicación y de reasentamiento temporal generalmente ha sido determinado por cada ciudad y el método de cálculo. Para obtener más información, consulte cada localidad. Los estándares de compensación enumerados aquí se calculan en función del método popular de transición e reubicación independiente de las personas demolidas. Si el demoledor proporciona vivienda de transición, no hay necesidad de pagar tarifas de reasentamiento temporal. Tomando a Shijiazhuang como ejemplo (reubicación independiente): la tarifa de reubicación en 2012 es de 20 yuanes/metro cuadrado, calculada como 2 veces la tarifa de reasentamiento temporal (tarifa de transición) se calcula como 25 yuanes/metro cuadrado, vencida dentro de 12 meses, aumentada; en 50 yuanes por mes, esperado Si 12 meses son menos de 24 meses, aumentará en 75 yuanes por mes a partir del mes 13. Si está vencido por más de 24 meses, aumentará en 100 por mes a partir del día 25. mes.
3. Indemnización por pérdidas causadas por suspensión de producción y negocios
Esta tarifa es para viviendas no residenciales y viviendas operativas Por ser un caso individual, la norma de compensación no puede ser. unificada. Generalmente es negociada por las partes involucradas en la expropiación. Si la negociación fracasa, se puede encomendar a una agencia evaluadora de precios inmobiliarios la evaluación y confirmación.
4. Subsidios y recompensas
Los subsidios incluyen subsidios por dificultades económicas y subsidios públicos. El subsidio por dificultades económicas es un subsidio para los pobres y se determina con base en las normas emitidas por el gobierno local; el subsidio público es un subsidio adicional para las casas de todas las personas demolidas, y también se emitirán las normas del subsidio público. Por ejemplo, xx City ha emitido el "Coeficiente de subsidio de referencia para el uso compartido público de viviendas expropiadas en el área urbana de xx City". La recompensa se refiere a la compensación adicional pagada por cada demoledor para alentar a las personas demolidas a reubicarse a tiempo. Los estándares específicos varían de un lugar a otro, pero la tarifa no es obligatoria y el pago o no depende de las políticas locales.
5. La compensación por la decoración de la casa y la compensación por la reubicación de electrodomésticos.
La compensación por la decoración de la casa debe ser negociada primero por las partes. Si la negociación fracasa, será evaluada y determinada. por la agencia de evaluación. La reubicación de electrodomésticos también se basa en el método anterior. Sin embargo, en aras de la unificación y la conveniencia, cada condado y ciudad emitirá estándares de compensación específicos basados en los precios de mercado. El monto específico estará sujeto a los estándares de compensación emitidos cuando se liberen las expropiaciones y demoliciones.
2. Método de compensación monetaria
1. Compensación del valor de la vivienda
El estándar de compensación es el mismo que el intercambio de derechos de propiedad, pero con un elemento adicional: que es decir, al calcular la compensación, se incluye en el precio la zona de subvención compartida.
2. Tarifa de reasentamiento temporal y tarifa de reubicación
Con referencia a los estándares anteriores, solo se pagará la tarifa de reasentamiento temporal de 12 meses. La tarifa de reubicación es la misma que los derechos de propiedad. estándar de tarifa de reubicación de intercambio.
3. Otros conceptos de compensación
Siempre que las personas demolidas que cumplan las condiciones tengan derecho a una compensación monetaria, también disfrutarán de diversos subsidios por dificultades económicas, incentivos de demolición, pérdidas de producción y suspensión de negocios, así como reparaciones de viviendas y electrodomésticos, compensación por reubicación de máquinas, etc.
3. Indemnización por demolición de viviendas en terrenos colectivos
En la actualidad, las contradicciones en la expropiación colectiva de terrenos son cada vez más prominentes. Nuestro país aún no ha formulado una ley específica que las regule. La expropiación de tierras y casas colectivas, las regulaciones y las normas de compensación por expropiación de tierras rurales todavía están dispersas en la ley de gestión de tierras y las regulaciones locales, pero las normas de compensación son bajas, lo que obviamente no está en consonancia con el desarrollo económico rural real. Las autoridades legales nacionales pertinentes están en proceso de formularlo y aún no se sabe cuándo se implementará. Para facilitar el trabajo de demolición, cada condado y ciudad ha formulado y mejorado las normas de compensación correspondientes en función de las condiciones locales y con referencia a las reglamentaciones nacionales. Por ejemplo, la provincia de Hebei publicó Jizheng (2008) No. 32. La expropiación y demolición rural incluyen tierras agrícolas y tierras familiares, que se analizan una por una a continuación:
1. Compensación por viviendas rurales
Porque el país está intensificando sus esfuerzos para formular colectivas. expropiación de terrenos y viviendas Las nuevas normas de compensación por demolición todavía se compensan de acuerdo con las leyes y reglamentos vigentes. Las casas en terrenos residenciales solo se compensarán como embargos. Creo que una vez que se promulguen las nuevas regulaciones, la compensación puede basarse completamente en el proyecto de compensación por expropiación de viviendas y tierras de propiedad estatal. Esperaremos y veremos. Aquí, el editor simplemente estima los elementos de compensación: 1. Compensación por vivienda; 2. Honorarios de compensación y decoración de la vivienda; 3. Honorarios de reubicación y honorarios de reubicación; 4. Subsidios e incentivos por dificultades; 5. Reubicación de diversos electrodomésticos en la casa; compensación 5. Compensación por pérdidas operativas de edificios no residenciales, etc.
2. Compensación por expropiación de tierras agrícolas:
(1) Tasa de compensación de tierras: el método de cálculo es que cada gobierno formula el precio de la expropiación de tierras en cada región de acuerdo con las condiciones locales ( precio del área), multiplicado por La tarifa de compensación territorial se basa en el área del terreno expropiado. Los terrenos no utilizados se cobrarán al 60% del precio del área. Para conocer los precios de las películas en la provincia de Hebei, consulte el "Aviso del Gobierno Popular de la provincia de Hebei sobre los precios de las películas en áreas de adquisición de tierras". Si la expropiación es necesaria para un proyecto nacional, se implementará en detalle de acuerdo con las políticas recientemente emitidas. Si no se emiten reglas específicas, la tarifa de compensación de tierras generalmente se pagará a 16 veces el valor de producción anual promedio de los tres años. ante las tierras de cultivo expropiadas. En principio, el 20% del canon de compensación de la tierra pertenece al colectivo rural y el 80% al contratista.
(2) Subsidio de reasentamiento: este elemento de compensación generalmente se calcula junto con la tarifa de compensación de tierras. De acuerdo con las disposiciones de Información sobre Tierras y Recursos (2004) No. 238, la tarifa de compensación de tierras total y el subsidio de reasentamiento. La tarifa se calcula en 30 veces. Si se calcula por separado, la tarifa estándar de reasentamiento será 14 veces el valor promedio de producción anual de los tres años anteriores a la expropiación de las tierras agrícolas. Esta tasa está destinada exclusivamente a subsidiar a quienes necesitan ser reasentados. Si la organización colectiva de la aldea es responsable del reasentamiento de las personas cuyas tierras han sido expropiadas, las tarifas serán utilizadas y reasentadas de manera uniforme por el colectivo de la aldea.
(3) Compensación por cultivos jóvenes o compensación por embargos: La compensación por cultivos jóvenes se calcula en función del valor de producción de los cultivos en la temporada actual en el momento de la adquisición de la tierra. Las tarifas de compensación por los embargos terrestres también serán emitidas por cada gobierno municipal comunitario con estándares de compensación específicos. Tomando como ejemplo la ciudad de Shijiazhuang, el gobierno municipal de Shijiazhuang emitió el "Aviso sobre normas de compensación para la expropiación de cultivos jóvenes y accesorios de construcción sobre el suelo en tierras colectivas en Shijiazhuang" basado en el documento No. 27 de Shihanban (2007). Otras ciudades y condados también tienen este requisito. La persona sujeta al impuesto puede calcular estas dos tarifas con base en esta norma. Cabe señalar que estos dos honorarios pertenecen íntegramente al contratista del terreno o al propietario del embargo, y la organización colectiva no puede solicitar la división.
IV. Reconstrucción de aldeas urbanas y compensación por demolición
La reconstrucción de aldeas urbanas es una política defendida por el gobierno en los últimos años para mejorar las funciones urbanas y mejorar el entorno urbano, lo que es beneficioso para la población. del país y del pueblo. Es esencialmente diferente de la expropiación y demolición de casas en tierras de propiedad estatal y de la expropiación y demolición de tierras colectivas rurales. La reconstrucción y demolición de aldeas urbanas es una combinación tripartita de promoción gubernamental, inversión de desarrolladores y demolición independiente de los aldeanos. El principal elemento de demolición es la demolición independiente de las organizaciones colectivas de las aldeas. La expropiación y demolición de tierras de propiedad estatal y la expropiación y demolición de tierras colectivas rurales son demoliciones realizadas en nombre del gobierno, y los sujetos de la demolición son esencialmente diferentes. Los proyectos de compensación para la reconstrucción y demolición de aldeas urbanas varían de una aldea a otra, y cada aldea de la ciudad tiene una política. Cada aldea urbana determinará el plan de compensación mediante discusión y aprobación en el congreso o asamblea de aldeanos basándose en su propia política. condiciones y situación económica.
Pero, en términos generales, se puede dividir en los siguientes proyectos:
1. Sustitución de un edificio residencial de 300 metros cuadrados en la misma zona por una vivienda: este es el método de compensación que se recomienda y decidido por el gobierno municipal de Shijiazhuang. Este es el resultado final y no se puede reducir a este estándar. Por supuesto, cada aldea básicamente sigue este estándar, y algunas aldeas incluso aumentarán el estándar de compensación. Por ejemplo, se distribuirá un área de apartamento de menos de 300 metros cuadrados a los aldeanos de la organización colectiva.
2. Tarifa de reasentamiento temporal y tarifa de reubicación: la tarifa de reasentamiento temporal se calcula en 15 yuanes/metro cuadrado, y la tarifa de reubicación se calcula en 10 yuanes/metro cuadrado, calculada dos veces; este es el estándar a partir de 2011; . Sin embargo, la reciente expropiación y demolición de terrenos de propiedad estatal ha aumentado estas dos cantidades. Es de suponer que la compensación por la renovación de zonas urbanas aumentará en consecuencia con referencia a esta norma.
3. Compensación y decoración de casas sobre el suelo: No existen estándares claros y específicos de referencia. Generalmente lo evalúa y determina la agencia de evaluación. Por supuesto, la agencia de evaluación tiene estándares de evaluación específicos. La remuneración por decoración de interiores es básicamente similar.
4. Pérdida por suspensión de producción y negocios: Este gasto es principalmente compensación para casas en operación, como compensación por pérdidas durante el período de suspensión de cortinas de puertas a lo largo de la calle, empresas o empresas en pueblos urbanos, en general. Determinado por negociación o evaluación.
5. Recompensas por demolición: cada aldea establece los estándares de recompensa para cada aldea y no se pueden unificar.
6. Tarifa de reubicación de electrodomésticos: la compensación generalmente se basa en el precio de mercado. Tarifa actual de reubicación de electrodomésticos: 200 yuanes por unidad de aire acondicionado; 150 yuanes por unidad de televisión por cable; calentador 100 yuanes por unidad, etc. Si el precio de mercado aumenta durante la demolición, la compensación aumentará en consecuencia.
7. Otras compensaciones o subsidios: cada aldea realizará pagos adicionales y tarifas de compensación a los hogares necesitados en función de los estándares anteriores o con referencia a los estándares anteriores. Esto lo determina principalmente la organización colectiva de la aldea a través de la. Plan de compensación. Depende.
La mayoría de los estándares de compensación anteriores toman la ciudad de Shijiazhuang como ejemplo y son solo como referencia. Dado que el estado de desarrollo económico de cada región es diferente, es posible que los proyectos de compensación en varias regiones no necesariamente se compensen de acuerdo con los proyectos mencionados anteriormente. Sin embargo, hoy en día hay más casos de expropiación de viviendas y también se están intensificando los casos de indemnización y los conflictos provocados por la expropiación de viviendas. Por lo tanto, el editor sugiere que, sobre la base de la implementación nacional de "el mismo precio en el mismo lugar", se debe formular un plan de compensación razonable de manera integral y que varíe de un lugar a otro. No debería haber grandes disparidades entre regiones, y mucho menos comparaciones. unos con otros.
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