Bright Ruins: el caso inmobiliario comercial más fallido de Japón
Namba Park y Hakata Canal City, dos proyectos inmobiliarios comerciales japoneses, aparecen en más de la mitad de los casos de negocios de las empresas consultoras del Partido B. A los ojos de la gente, los proyectos comerciales japoneses son exquisitos, brillantes y vale la pena aprenderlos. de. .
Del mismo modo, el sector inmobiliario comercial japonés ha experimentado un período de crecimiento repentino en los tiempos modernos después de un período de gestación de cien o doscientos años. En esta etapa, la pasión y el caos se mezclan, bailan enormes ganancias y riesgos, y a menudo surgen una serie de proyectos y sistemas empresariales líderes en el mundo, como los proyectos de Mitsui y Aeon. Aparecen como pioneros y crecen a una velocidad inimaginable. Son las estrellas y referentes más llamativos de la industria.
Sin embargo, en el camino hacia la acusación, más de la mitad de los proyectos tuvieron un desempeño mediocre y una pequeña mitad de los proyectos sobrevivió. Sin embargo, solo uno de ellos fracasó estrepitosamente y quedó en "ruina". por los medios de comunicación de la manera más extrema y vívida. De esta manera se proporciona una nota a pie de página de este magnífico período.
El centro comercial Moriyama Pieri fue coronado con tal “corona de laurel”. El día de su inauguración en 2008, recibió a más de 50.000 visitantes. Tres años después, entre las 200 tiendas sólo quedaba una cafetería y una tienda de lotería. Un año después, fue completamente cerrado por reformas, provocando un gran revuelo en el real comercial japonés. industria inmobiliaria y siendo reportado por varios medios de comunicación llamados "ruinas vivientes" y "ruinas brillantes".
El centro comercial Moriyama Pieri está ubicado a orillas del hermoso lago Biwa. El lago Biwa es equivalente al lago del Oeste en mi país. A diferencia de Hangzhou, que está al lado del lago del Oeste, el lago Biwa está cerca. Ciudad de Moriyama en Japón (administrativamente) con una población de menos de 80.000 habitantes, una ciudad en Japón equivale a un condado en mi país). Pero fue aquí donde un promotor se encaprichó de un terreno y desarrolló el centro comercial Moriyama Pieri.
El centro comercial Moriyama Pieri se inauguró oficialmente el 20 de septiembre de 2008. Toda la fachada exterior está pintada de blanco y la estructura general es como un barco correo de lujo. Hay tres tiendas ancla principales, un supermercado local similar a Jingkelong, una tienda de artículos deportivos similar a Decathlon y una gran tienda especializada en calzado ABC-Mart. Además, también ha contratado otras 200 tiendas. El objetivo cuando se inauguró era recibir 9 millones de visitantes al año y generar ingresos anuales por alquiler de 150 millones de yuanes. De hecho, el número de visitantes llegó a 53.000 el día de la inauguración y, a partir de entonces, el número de visitantes diarios superó las expectativas. El aparcamiento suele estar lleno de coches y ni siquiera el vendedor encuentra sitio para aparcar durante las vacaciones. Sin embargo, esta situación no duró mucho. Al año de su apertura, el número de visitantes disminuyó considerablemente y el volumen de ventas se situó en torno a 12. mil millones de yenes, continuó siendo lento después de eso. Las tiendas se retiraron gradualmente, dejando 70 tiendas en 2013, 8 tiendas en 2013 y solo dos tiendas en 2014. De hecho, si no fuera por la apertura. de la tienda AEON Kusatsu, Moriyama Pieri no tendrá tiendas vacías a gran escala, lo que provocó que muchos medios se apresuraran a informar y se convirtieran en un ejemplo negativo.
?La publicidad de la marca se retiró en 2013, dejando solo el logotipo de Pieri
?En 2014, el interior estaba vacío y no había ninguna tienda operativa
En retrospectiva , grandes medios Si bien la gente se maravilló de la velocidad de la quiebra y la apodó "ruinas brillantes", no se olvidaron de analizar las razones de su fracaso. En términos generales, sus opiniones incluyen principalmente los dos puntos siguientes.
1. Defectos en la selección del sitio
La selección del sitio original del centro comercial Moriyama Pieri tenía fallas. La mitad del radio de cinco kilómetros era el lago Biwa y la otra mitad estaba dispersa. -Edificios familiares. La escala de Moriyama Pieri se sitúa entre un centro comercial comunitario y un gran centro comercial suburbano, con un alcance de radiación de más de cinco kilómetros. En términos generales, para un centro comercial suburbano en Japón con una facturación anual de 30 mil millones de yenes, se necesita un distrito comercial con al menos 500.000 habitantes. Sin embargo, Moriyama Pieri tiene una población de sólo 2.500 habitantes en un radio de un kilómetro, y sólo 2 en un radio de 3. kilómetros Hay 8.000 personas, y sólo hay 66.000 personas en cinco kilómetros (datos de 2010).
Es difícil que una población así pueda soportar un volumen comercial de 55.000 metros cuadrados, sin mencionar que pronto habrá nuevos entrantes.
2. La entrada de la tienda AEON Kusatsu
AEON (tienda Kusatsu) se inauguró oficialmente a finales de noviembre de 2008, con un volumen de unos 80.000 metros cuadrados. Se la conoce como la tienda AEON Kusatsu. El centro comercial más grande del oeste de Japón. La distancia en línea recta desde Moriyama Pieri es de 12 km. Con los Grandes Almacenes AEON y sus supermercados como tiendas principales, se han reunido 186 comercios. Dentro del centro comercial hay un enorme atrio con una longitud total de 400 metros, que cuenta con una excelente iluminación. Además, el distrito comercial cubierto por la tienda Kusatsu tiene unas 550.000 personas a un radio de 30 minutos en coche, incluida la zona de Moriyama Pieri. Además, la tienda AEON Kusatsu abrió sólo tres meses después que Moriyama Pieri. Después de su apertura, con su tamaño 1,5 veces mayor, un cine grande y tiendas excepcionales, Moriyama Pieri se hizo cargo instantáneamente de la participación de Moriyama Pieri. de mal en peor. Además, la tienda Aeon Kusatsu inauguró el spa de aguas termales más grande de la provincia en abril de 2010. Como resultado, menos personas fueron de compras a Moriyama Pieri. "El débil poder de captación de clientes, la incapacidad de reclutar tiendas competitivas y el número de personas que vienen a comprar han disminuido aún más. Este círculo vicioso es la principal razón por la que Moriyama Pieri se convirtió rápidamente en una ruina", dijo un experto local.
En retrospectiva, parece que efectivamente este es el caso. Pero si lo piensas más profundamente, ¿son realmente estas dos razones obvias la razón? Puede determinar aproximadamente si la selección del sitio es factible mirando el área en Google Maps. ¿Cuál es la razón por la cual este proyecto fue aprobado por el Consejo de Política Industrial? Además, AEON abrió sus puertas sólo tres meses después. Según el sentido común en la industria inmobiliaria, la noticia de que AEON adquirió terrenos se ha extendido por toda la industria hace dos años. profesional, ¿por qué no cambiar de plan y optar por competir con los mejores operadores de la industria? Con estas dos preguntas en mente, consulté una gran cantidad de información y finalmente resumí cuatro razones entre muchas pistas.
1. Razones para la selección del sitio
La razón principal por la que elegimos el sitio en Moushan es que el terreno es barato. El antiguo emplazamiento de Moriyama Pieri es un parque temático llamado 'Biwa Lake Dog Kingdom'. Este parque está establecido por Itochu Corporation y es conocido como el parque temático de perros más grande de Japón. El día de su inauguración, lo visitaron 700.000 personas. Sin embargo, debido a la intensificación de la competencia tras la entrada del siglo XXI, el número de visitantes fue sólo un tercio del de su apogeo. En 2005, la empresa enfrentó dificultades y se declaró en quiebra, dejando una gran superficie de terreno. En ese momento, Yamato System y otra empresa pusieron sus ojos en el terreno y comenzaron la construcción después de adquirir el terreno en 2007. Se dice que la inversión total es de 20 mil millones de yenes (1,25 mil millones de yuanes), con un objetivo de 9 millones de visitantes anuales y una facturación anual de 18 mil millones de yenes. Si se logra el objetivo, el costo se recuperará en unos 12 años.
2. Modelo de negocio
De hecho, cuando Pieri Moriyama obtuvo el terreno y preparó el plan de apertura, ya conocía el plan de Aeon de abrir una tienda cerca, pero aún no lo hizo. modificar el plan. Una de las razones es su modelo de negocio. Según fuentes relevantes, Daiwa System originalmente planeó vender todo el proyecto rápidamente en el corto plazo después de su apertura para estabilizar el flujo de caja. Bajo este modelo de negocio, los desarrolladores no considerarán la estrategia a largo plazo de Moriyama Pieri, sino que se concentrarán en abrir antes que Aeon y recuperar rápidamente la inversión de 20 mil millones de yenes.
3. Errores de planificación
Hay otra razón para no cambiar el plan, y es que los desarrolladores de Yamato System creen que si pueden liberar el potencial de Pieri Moriyama, podrán Es posible que no pueda competir con Aeon. Según la información proporcionada por las partes, *** tenía cinco grandes motivos, los cuales fueron aprobados internamente luego de argumentación. Sin embargo, resultados posteriores mostraron que ninguna de estas cinco razones era válida.
1. Clientes en la orilla occidental del lago Biwa.
Moriyama Pieri cree: Como se muestra en la imagen de arriba, hay un puente que conecta la orilla oeste del lago Biwa y Moriyama Pieri. Los clientes en la orilla oeste del lago Biwa están a unos 20 km de Aeon (tienda Kusatsu). ), y se necesitan treinta o cuarenta minutos para conducir. En comparación, este grupo de clientes solo tarda diez minutos en llegar a Moriyama Pieri. Siempre que la tienda tenga algo de encanto, puede atraer a la mayoría de los clientes de esta zona.
Pero, de hecho...
El puente se cobra, 12 yuanes por trayecto y 24 yuanes por viaje de ida y vuelta. Casi ningún cliente en esta zona va a Moriyama Pieri para hacer compras.
2. Crucero turístico
Pieri Moriyama cree que debido a que está cerca del lago y tiene un pequeño puerto natural, los turistas en el crucero pueden desembarcar y venir a comprar. es la razón por la cual Aeon Advantages que (la tienda Kusatsu) no tiene.
Pero, de hecho...
Solo hay unos pocos cruceros atracados y aún menos gente viene a comprar.
3. Ocio Tierra Santa
Moriyama Pieri cree que estar cerca del hermoso lago Biwa y un lugar sagrado para viajes de placer tiene más ventajas que Aeon (tienda Kusatsu).
Pero, de hecho...
'La mayor parte de la prefectura de Shiga está junto al lago y los niños están cansados de ello', dijo un ama de casa (49 años) que fue de compras a Aeon. dicho. Entre los muchos comentarios similares, sólo un ama de casa (37 años) dio un comentario positivo: "Es mejor que los niños jueguen cuando llueve, y el museo está vacío y no molestará a los demás".
4. La población en el área de radiación está aumentando
Moriyama Pieri cree: Según la Encuesta de Población Japonesa de 2010, la población a nivel nacional está disminuyendo gradualmente, y solo la población alrededor de Moriyama Pieri Está aumentando. La tasa de crecimiento alcanzó 8, lo que dio a los desarrolladores una gran confianza.
Pero de hecho...
El aumento de población es más barato que Aeon (tienda Kusatsu).
5. Hay muchos jóvenes en los alrededores.
Moriyama Pieri cree que no solo la población está aumentando en el área alrededor del muelle de Moriyama, sino también porque hay dos universidades cerca. A la gente local le gustan los productos de moda y tiene gente joven con alto poder adquisitivo.
Pero en realidad...
Carece de características que atraigan a los jóvenes y a poca gente le importa.
Aunque Moriyama Pieri no es tan bueno como Aeon, mientras Yamato System pueda encontrar fondos extranjeros y comprar barato y vender caro, incluso si se trata de una venta normal, la cadena de capital no se romperá. Sin embargo, el proyecto se enfrentó a la crisis financiera de 2008 justo después de su inauguración. Una agencia de adquisición que había sido negociada previamente se retiró. Con el paso del tiempo, los socios primero se retiraron y luego, debido al deterioro del rendimiento, en 2010, Daiwa System no pudo mantenerse y se declaró en quiebra. Temiendo que no se les devolvieran sus depósitos, varias tiendas se apresuraron a cancelar sus contratos de arrendamiento. En 2012, quedaban menos de 70 tiendas.
Después de que Yamato System quebrara, en marzo de 2012, un desarrollador kodo.cc investigó este lugar y realizó una adquisición. El presidente Tachibana Tetsuya dijo: "Después de tener conversaciones profundas con muchas tiendas ancla antes de comprar, sentí que si estabilizamos las tiendas existentes e introducimos otras tiendas, podemos devolverle la vida a este lugar. Sin embargo, de hecho, kodo". La empresa cc está pasando apuros después de medio año y me decepcionó debido a la gran cantidad de nuevas tiendas que se iban a introducir, el aire acondicionado, la iluminación y la entrada y salida de las tiendas a menudo se veían afectados durante la decoración de las tiendas, lo que provocaba un gran descontento. entre las tiendas existentes. "Parece que si queremos llevar a cabo una renovación, debemos limpiarlo todo y atraer inversiones desde cero". El presidente Tachibana Tetsuya, que aprendió por las malas, vendió el proyecto a Samute, un promotor de Osaka, en 2013 y huyó presa del pánico. . De esta forma, el número de tiendas Moriyama Pieri, que habían estado cerradas varias veces, disminuyó paso a paso. Finalmente, en 2014, cuando expiraron los contratos de arrendamiento de todas las tiendas, comenzaron a renovarse.
Después de una renovación de ocho meses por parte del desarrollador Samute, Pieri Moriyama reabrió sus puertas el día de la inauguración, un miembro de AKB48 fue invitado a actuar como portavoz y 47.000 personas lo visitaron ese día.
Aunque todavía existe una brecha entre el período pico y el período pico, finalmente ha sobrevivido entre los competidores circundantes. Los desarrolladores de Osaka que operan centros comerciales se lo deben a las siguientes tres medidas.
1. Coincidencia de formatos comerciales
Primero, determine la tienda principal.
Marcas extranjeras como Hamp Para hacer más eficiente la circulación, estas tiendas principales están dispuestas de una en dos, para que más personas puedan ir al segundo piso.
En segundo lugar, introduzca marcas locales que no estén disponibles en la prefectura de Shiga. Por ejemplo, 'azuru', una tienda de ropa femenina de alta calidad, ingresa por primera vez en la prefectura de Shiga, y 'rodeku', una marca de estilo británico, abre una tienda en la región de Kansai por primera vez. Con la ayuda de estas tiendas conocidas pero no tan conocidas en el área local, y de varias tiendas ancla importantes, rápidamente respaldan el marco entre formatos comerciales.
Por último, se crea un área mundial dedicada a la alimentación. Reúne todo tipo de delicias procedentes de Europa, América, el Sudeste Asiático y China.
2. Introducir zoológicos de interior.
Se ha introducido un pequeño zoológico interior que incluye aves, reptiles y bestias como cocodrilos y leones. Además, también se pueden tocar directamente búhos, lagartos y loros. Los boletos cuestan 1000 yenes (62 rmb) para estudiantes de secundaria y superiores, y 600 yenes (37 rmb) para niños. Los lindos animales realmente atraen a muchas familias. 'Traigo a mis hijos y a mi familia aquí para ver animales pequeños durante las vacaciones' (una mujer de 30 años en la ciudad de Kusatsu)
3. Aventura a gran altitud
Además, Para aumentar la experiencia, Moriyama Pieri Se estableció un área de aventuras a gran altitud autooperada. Esta área tiene una superficie de 8.381 metros cuadrados y consta de muchos columpios de cuatro y ocho metros y cables de gran altitud, lo que es muy similar a algunas instalaciones de los campamentos domésticos al aire libre.
Si se compara a Moriyama Pieri con una persona, su desafortunado destino se debe principalmente a defectos genéticos congénitos y a un padre biológico que no hizo nada. Sin duda, su padre biológico fue muy trágico y finalmente quebró, pero en última instancia fue el fracaso de la inversión de Daiwa System. Para un proyecto comercial, es difícil obtener ganancias a largo plazo del proyecto con el propósito de venderlo desde el principio. En comparación con los desarrolladores comerciales de Hong Kong, muchos desarrolladores en China continental rara vez tienen la intención de operar proyectos comerciales a largo plazo. A largo plazo, como Pan Shiyi, el proyecto SOHO se vendió tan pronto como se completó. Sin embargo, estas empresas también están sufriendo. No pagar rápidamente puede cortar fácilmente el flujo de caja. Cómo sacar castañas del fuego y bailar en el filo del cuchillo es una prueba para los desarrolladores de hoy. Como Mitsui Fudosan y Mitsubishi Estate Los desarrolladores y el gran minorista Aeon han hecho un buen trabajo y tendré la oportunidad de realizar un estudio especial en el futuro.