Rediscusión del sistema de preventa de viviendas | ¿Cómo protegen las empresas inmobiliarias los derechos e intereses de los compradores de viviendas bajo el sistema de preventa?
Recientemente, la industria inmobiliaria ha estado experimentando una agitación constante y los riesgos potenciales de las empresas inmobiliarias individuales han estado continuamente expuestos. Según estadísticas incompletas del periódico, hasta ahora, Hangzhou, Chongqing, Huzhou, Jiangsu, el condado de Lingshou, Shijiazhuang, Hebei, Yongzhou, Hunan y otros lugares han emitido "Advertencias de riesgo en la compra de viviendas", incluido un recordatorio de que los compradores de viviendas no deben ser ávidos de descuentos y evitar caer en riesgos importantes, como que las empresas promotoras cobren los pagos de la vivienda y no firmen contratos formales de venta de viviendas comerciales durante mucho tiempo.
Entonces, bajo el sistema de preventa de bienes raíces, una vez que una empresa de bienes raíces enfrenta dificultades operativas, ¿cómo pueden los compradores de viviendas proteger sus intereses? Si la empresa de bienes raíces quiebra, ¿los compradores de la vivienda tienen "derecho a recuperar" la casa o la han pagado? En este sentido, este artículo entrevistó a Chen, secretario de rama del Partido y socio principal del bufete de abogados Beijing Yingke (Hangzhou), con el fin de brindar respuestas profesionales.
1. Bajo el sistema de preventa inmobiliaria, ¿a qué se debe prestar atención al adquirir una casa comercial en preventa?
Respuesta: En primer lugar, los compradores de vivienda deben confirmar que el promotor de esta propiedad ha obtenido una licencia de preventa de vivienda comercial antes de poder firmar los materiales escritos. Si no se obtiene, el desarrollador normalmente venderá y cobrará el dinero a través de una plataforma de terceros mediante la firma de un acuerdo de suscripción. Los compradores de viviendas deben hacer preguntas antes de firmar para recibir el pago. En segundo lugar, en el contexto actual de restricción de los préstamos bancarios, muchos promotores se enfrentan a problemas de financiación. Si la propiedad se puede entregar según lo programado después de que se firme el contrato de preventa será el mayor riesgo que enfrentarán los compradores de vivienda. En este contexto, el riesgo de elegir una propiedad promovida por una empresa inmobiliaria con una gran marca y buena reputación es relativamente pequeño.
2. Si el desarrollador de la casa de subastas que compró encuentra dificultades operativas, o el proyecto de vivienda comercial que compró está suspendido o sin terminar, ¿qué medidas puede tomar el comprador de la vivienda?
Respuesta: En este caso, lo que el comprador de la vivienda puede hacer es informarse de inmediato sobre el progreso de la construcción, los motivos de la suspensión y cuándo se reanudarán las obras por parte del desarrollador o gerente de ventas. En este sentido, nos gustaría recordar a la mayoría de los compradores de viviendas que, si lamentablemente se enfrentan a una situación así, no opten fácilmente por acudir a los tribunales para rescindir el contrato de preventa y devolver el precio total de compra. De lo contrario, incluso si la casa se devuelve después de ganar la demanda, será difícil recuperar el precio de compra. En última instancia, es "perder a la esposa y perder a los soldados".
3. Si el promotor de la vivienda comercial comprada quiebra, ¿disfrutará el comprador del "derecho de recuperación" de la vivienda pre-vendida o del precio pagado de la vivienda?
Respuesta: De acuerdo con el artículo 38 de la "Ley de Quiebras Empresariales de la República Popular China" y el artículo 71 (5) de las "Disposiciones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas al juicio de quiebras empresariales Casos", luego de la quiebra de la inmobiliaria, las casas que no cumplen con las condiciones de entrega aún no han sido construidas y no se pueden traspasar objetivamente, pero el piso, número de habitación y área son específicos y claros. Si el comprador de la vivienda ha pagado el precio total (incluida la hipoteca bancaria), pero si no ha pagado el precio total de compra, las disposiciones anteriores no se aplican y no se puede ejercer el derecho de desistimiento.
4. Si se cancela el sistema de preventa, las transacciones de viviendas existentes pueden reducir el número de propiedades sin terminar o de desarrolladores que se escapan. ¿Cómo ve el sistema de preventa de viviendas comerciales?
Respuesta: No hay duda de que, en comparación con la preventa de casas, las ventas de casas existentes pueden permitir a los compradores obtener la casa inmediatamente, lo que puede evitar efectivamente la situación de bienes raíces sin terminar o de que los desarrolladores se escapen. El sistema de licencias de preventa de viviendas comerciales nació en 1994 y está estrechamente relacionado con el desarrollo del mercado inmobiliario de mi país. Este sistema resuelve eficazmente los problemas de financiación de la construcción que enfrentan los promotores en el proceso de desarrollo de proyectos de viviendas comerciales, mejora la eficiencia del uso de los fondos, acelera la oferta de viviendas comerciales y alivia eficazmente la escasez de viviendas de los residentes urbanos en la etapa histórica. Después de casi 30 años de rápido desarrollo, el "sistema de preventa" se ha visto acompañado de muchos problemas, como entregas reales incompatibles con la publicidad, propiedades inmobiliarias sin terminar y promotores que se han fugado.
En el contexto del mercado inmobiliario, donde las ventas de viviendas usadas han alcanzado niveles récord, la cuestión de si el "sistema de preventa" sigue siendo necesario es una cuestión objetiva y controvertida. Pero es innegable que existe una alta probabilidad de que los desarrolladores no quieran cancelar este sistema.