20 mil millones compraron 77 hoteles, pero se convirtieron en patatas calientes. ¿En qué salió mal R&F?
En comparación con hace más de diez años, la industria inmobiliaria en su conjunto ya no es tan próspera como solía ser. En los últimos años, Wanda se ha "reducido" y las noticias sobre la elevada deuda de Evergrande. Envolvió toda la industria. El tono de la capa "atardecer". Por supuesto, todos estos son términos relativos. El llamado camello flaco es más grande que un caballo. El mercado inmobiliario sigue siendo enorme, pero las empresas relacionadas han pasado de "cantar hasta el final" a "caminar sobre hielo fino".
R&F comenzó en Guangzhou El rápido proceso de desarrollo y la audacia en las decisiones comerciales de los últimos 20 años reflejan el espíritu emprendedor de R&F. Una de las cosas más conocidas es que en 2017, R&F gastó 20 mil millones de Wanda. ha comprado más de 70 hoteles, uniéndose a las filas de los mayores operadores hoteleros del mundo. Sin embargo, R&F ahora se ve afectado por una disminución de los ingresos y una elevada deuda.
R&F ocupaba una posición de liderazgo en la industria inmobiliaria en sus inicios. Las ventas de bienes raíces del Grupo R&F ocuparon el cuarto lugar en la industria en 2008. Más de diez años después, R&F obviamente se ha quedado atrás. En 2017, el volumen de ventas ocupó el puesto 23. En 2018, aumentó ligeramente y ocupó el puesto 19. Obviamente, no se puede comparar con su gloria anterior.
En 2020, la agencia evaluadora entregó una lista de las diez mejores empresas inmobiliarias según el valor de marca. Los tres primeros son China Shipping, Vanke y Evergrande, con R&F en el puesto 9. China Resources y Sunac, que todavía estaban por detrás en 2018, ya han superado a R&F. ¿Cómo fue que R&F perdió poco a poco su posición de liderazgo?
Desde 2005, las ventas de propiedades de R&F han ido creciendo lentamente. La razón principal es que R&F Group se centra en el sector inmobiliario comercial. R&F ha formulado lo que considera un plan con visión de futuro. Al aprovechar el nuevo CBD de la ciudad como una oportunidad, entrará en el sector inmobiliario comercial y establecerá un negocio único y diverso. formato, liderando así la industria.
Por lo tanto, el desarrollo de R&F en los últimos diez años es obviamente inconsistente con el progreso de toda la industria inmobiliaria. Al mismo tiempo, otras empresas inmobiliarias pares están desarrollando vigorosamente desarrollos residenciales y logrando altas ganancias a través de altos. Rotación. En comparación con el desarrollo residencial, la inversión inicial en el desarrollo inmobiliario comercial es mayor y el proceso general es más lento, lo que alarga directamente el ciclo de retorno.
Desde el punto de vista actual, la decisión de R&F fue un error estratégico. Aunque en retrospectiva queda claro, el largo período de retorno del capital ha hecho que R&F pierda la posición de liderazgo que acumuló inicialmente. Además, R&F no entendió el ritmo de compra de terrenos. 2005 fue el año en que R&F salió a bolsa. Se puede decir que R&F estaba lleno de confianza en ese momento, al igual que su nombre, estaba lleno de fuerza.
Desde el punto de vista general de la propiedad de la tierra, el diseño de R&F es muy razonable, cubre las principales regiones y las ciudades de tercer y cuarto nivel se han convertido en el foco de las operaciones, y los riesgos se diferencian por. ampliando el alcance. El sector inmobiliario de mi país es una industria diferenciada con diferencias locales obvias. Un alcance comercial más amplio favorece la desaceleración del impacto de las fluctuaciones del mercado regional y, al mismo tiempo, puede captar eficazmente ciudades con potencial en diferentes períodos de crecimiento.
En 2006, R&F comenzó a comprar terrenos a gran escala. En dos años, la reserva de terreno aumentó a 20 millones de metros cuadrados. La compra de terrenos a gran escala aumentó la deuda de R&F. a Un duro golpe para R&F. La crisis financiera estalló en 2008 y la economía mundial estaba en recesión. Al mismo tiempo, este fue también el peor año para el mercado de valores de mi país. La crisis económica provocó que el índice del auge inmobiliario cayera 10 puntos, creando una pronunciada pendiente en el gráfico de líneas.
En este momento, R&F gritaba aquel lema de sobrevivir el año que viene. Sólo después de que el gobierno rescatara el mercado en 2009, R&F se subió al bote salvavidas. Además, la Panda City invertida por R&F en Chengdu en 2006 y los 700.000 metros cuadrados de terreno almacenados en Shanghai en 2007 no han obtenido beneficios, lo que puede considerarse un negocio deficitario. En ese momento, R&F también perdió gradualmente su estatus como uno de los cinco tigres del sur de China (Evergrande, Country Garden, Agile y Hopson).
En 2013, la clasificación de R&F en la industria había caído al puesto 16. , y el desempeño de ventas de Vanke superó That's 4 R&F. R&F comenzó a buscar cambiar el status quo. En 2013, R&F compró terrenos por segunda vez a gran escala, añadiendo 20 millones de metros cuadrados de reservas de terreno ese año, centrándose en ampliar la inversión en ciudades que no son de primer nivel. En ese momento, el ratio de deuda neta de R&F también alcanzó el 110%. En 2013, el Estado intensificó los controles en los mercados inmobiliarios de segundo y tercer nivel, y R&F se vio nuevamente afectada, enfrentando una severa presión de inventario y tasas de crecimiento casi estancadas.
Después de eso, R&F propuso una estrategia comercial diversificada. El evento histórico fue la adquisición por parte de R&F de 77 hoteles Wanda en 2017, incluido el edificio de oficinas Dalian Wanda Center. El monto de la transacción alcanzó los 18.955 millones de yuanes. Es obvio que R&F quiere reducir los riesgos e impactos en el ámbito inmobiliario desarrollando propiedades propias. Después de adquirir los hoteles de Wanda, los activos de R&F en hoteles, centros comerciales y edificios de oficinas representan casi una quinta parte del total. Esta adquisición aumentó aún más el ratio de endeudamiento de R&F.
De hecho, R&F también opera con pérdidas en el negocio hotelero.
La pérdida neta fue de 180 millones en 2016 y 150 millones en 2017. Después de que se completó la adquisición en 2018, los ingresos aumentaron en mil millones, pero aún así perdió 180 millones. En términos de bienes raíces, las políticas inmobiliarias se han relajado ligeramente en los últimos dos años. El desempeño de las ventas de R&F ha aumentado, impulsando un repunte en la rentabilidad. Sin embargo, debido a la elevada deuda de R&F, los ingresos generales no son particularmente obvios.
El índice de deuda de R&F siempre ha estado a la vanguardia de sus pares. En el índice de deuda neta promedio en los últimos 10 años, R&F ocupó el segundo lugar con un 127%. El primer lugar lo ocupa Evergrande, con un ratio de endeudamiento del 240%, seguido de Sunac, Greentown y Poly.
También se puede ver que la estrategia comercial de R&F es tener altas reservas y altos pasivos, y lograr el propósito de apreciación a través de reservas de tierras a largo plazo. Por supuesto, en el pasado, el ciclo de desarrollo inmobiliario. estaba extendido en la industria, y el fenómeno de "sentarse en el suelo y subir los precios" era común. Sin embargo, con la regulación de las políticas, altas reservas y altos pasivos también pueden significar altos riesgos. Vanke y China Shipping en la industria tienen índices de endeudamiento mucho más bajos y métodos operativos más estables.
En 2020, R&F también parece ser consciente de los riesgos. El informe anual afirma que R&F reducirá su deuda en 2020. La forma más rápida y sencilla de reducir los pasivos es vender activos, y R&F de hecho lo ha hecho. Se vendió el 70% del capital del Parque Logístico del Aeropuerto Internacional R&F de Guangzhou, con unos ingresos de 6 mil millones de dólares. otras propiedades también se acercaron a los 6 mil millones.
Al mismo tiempo, Li Silian (presidente de R&F) también dijo que si el precio es correcto, seguirá vendiendo centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles y otros activos. Además, R&F redujo su plantilla un 40% en 2020, en parte por la venta de inmuebles.
A pesar de vender tanto, la deuda neta de R&F sigue siendo tan alta como el 130%, y su ratio de efectivo sin restricciones a deuda a corto plazo es de 0,4, lo que la convierte en una empresa todavía en la lista roja. Li Silian dijo que la compañía tiene suficientes reservas de efectivo en sus libros y se espera que reduzca su deuda a menos del 100% dentro de un año y salga del "grupo rojo" en 2022.
De hecho, las presiones y los desafíos que enfrenta R&F siguen siendo enormes. Las perspectivas de la industria inmobiliaria ya no están claras y el “grupo rojo” de la empresa solo se volverá más restringido en términos de políticas. La serie anterior de iniciativas de R&F no ha desempeñado un papel muy bueno y todavía carece de previsión en la toma de decisiones.