Mercado de renovación de zonas residenciales antiguas de 5 billones de RMB: el modelo de rentabilidad de la intervención del capital social aún está por resolver
Como tarea importante de la renovación de los barrios marginales, la renovación de las antiguas comunidades se considera este año un paso importante para "estabilizar la inversión" y "promover los medios de vida de la gente". También se considera una nueva oportunidad para el sector inmobiliario. e industrias relacionadas upstream y downstream.
La renovación de antiguas zonas residenciales también se conoce como "renovación antigua", pero son dos conceptos diferentes de la "renovación antigua" de la demolición y renovación de la antigua ciudad en el pasado. La reconstrucción de antiguas zonas residenciales básicamente no implica demolición y se centra principalmente en el mantenimiento y mejora de la infraestructura y las instalaciones públicas, mientras que la reconstrucción de ciudades antiguas y la renovación urbana implican una gran cantidad de demolición y reconstrucción.
Kong Peng, director del Centro de Investigación Residencial Sostenible de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Tsinghua, cree que el espacio de mercado para la renovación de antiguas zonas residenciales puede alcanzar los 5 billones de yuanes, lo que puede estimular directamente el real tradicional. bienes en industrias como el acero, materiales de construcción, cemento y protección del medio ambiente La industria upstream, así como la decoración del hogar, electrodomésticos y otras industrias. Además, también se impulsarán infraestructuras relacionadas con el 5G, la inteligencia artificial, el Internet industrial y el Internet de las Cosas.
“La antigua comunidad renovada no debería ser una isla aislada, sino que debería depender de nuevas infraestructuras para realizar la interconexión y digitalización de futuras áreas residenciales, de modo que el espacio arquitectónico forme una organización con un efecto sinérgico”. Kong Peng dijo al 21st Century Business Herald.
Los analistas señalaron que, aunque esta industria tiene amplias perspectivas, en su funcionamiento actual todavía enfrenta problemas prácticos en términos de modelo de ganancias y entusiasmo por el capital social. En el futuro, es necesario promoverla en todos los niveles. política, empresa y sociedad.
"Viejos y pequeños" en el área central
Las comunidades antiguas se refieren a "antes del año 2000, las instalaciones públicas atrasadas afectaban la vida básica de los residentes, y los residentes tenían una fuerte voluntad de transformarse. " Las antiguas áreas residenciales generalmente se construyeron con fondos del gobierno y unidades de trabajo antes de que se reestructuraran las unidades. En comparación con las comunidades construidas después de la reforma habitacional de 1998, las instalaciones públicas están atrasadas y las instalaciones de apoyo son desiguales.
Según estadísticas preliminares del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, actualmente hay cerca de 16.000 residencias antiguas, que involucran a más de 42 millones de hogares, y una superficie de construcción de aproximadamente 4 mil millones de metros cuadrados.
El espacio de mercado para la renovación de antiguas zonas residenciales existe principalmente en ciudades grandes y medianas.
Según datos del Diccionario de Vivienda Beike, el número de comunidades registradas en 20 ciudades clave es 153.900, de las cuales 59.600 son comunidades antiguas con casas de más de 20 años, lo que representa casi el 40%.
En cuanto a las ciudades, las tres ciudades con el mayor número de comunidades antiguas son Shanghai, Chengdu y Beijing, con un número de comunidades antiguas de 14.000, 5.200 y 5.100 respectivamente. A juzgar por la proporción de comunidades antiguas en el total, Shanghai, Jinan y Beijing tienen las proporciones más altas, representando 665, 438+0%, 49% y 47% respectivamente.
Las comunidades antiguas generalmente se concentran en la ciudad vieja. Tomando a Beijing como ejemplo, más del 80% de las antiguas comunidades están ubicadas en el "Sexto Distrito de la Ciudad", donde el terreno es escaso, y casi el 60% de las antiguas comunidades están en Xicheng.
Las antiguas zonas residenciales tienen poco espacio habitable y malas instalaciones medioambientales. A juzgar por los datos de transacciones de Beike en los últimos cinco años, casi la mitad de las casas antiguas de Beijing tienen menos de 60 metros cuadrados. Más del 60% de las antiguas zonas residenciales de Beijing no tienen ascensores, el 16% no tienen calefacción central y el 20% tienen tasas de ecologización insuficientes (por debajo del 30%). Estas proporciones son más altas que el promedio de la ciudad.
RealData cree que las antiguas zonas residenciales de Beijing están ubicadas principalmente en áreas centrales y el valor del suelo es relativamente alto. Sin embargo, las malas condiciones de vida actuales han provocado que los precios de la vivienda en las comunidades antiguas caigan aún más durante el ciclo descendente, creando un círculo vicioso de dificultad en la circulación y desperdicio de recursos.
Aquí también existe el espacio de mercado para la renovación de antiguas zonas residenciales.
El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ha dividido inicialmente la renovación de antiguas zonas residenciales en tres categorías: en primer lugar, garantizar instalaciones básicas de apoyo, incluido el mantenimiento y la mejora de la infraestructura municipal como agua, electricidad, gas y carreteras; instalaciones de clasificación de basura e instalación de ascensores, etc. El segundo es mejorar la infraestructura, que puede equiparse con estacionamientos, salas de actividades y salas de derechos de propiedad. El tercero es mejorar el contenido de los servicios públicos de atención a personas mayores, asistencia a personas mayores, salas culturales, atención médica, catering, limpieza, entrega urgente y otras instalaciones, y mejorar los servicios públicos básicos y el entorno público básico.
Según datos de investigación del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Mingyuan, se estima de manera conservadora que la renovación de antiguas áreas residenciales en todo el país requerirá al menos 4,54 billones de yuanes.
Guo Jin Securities señaló que, como obra que "se hace cargo" del centro del escenario, la antigua renovación no implica la cuestión de la demolición de la casa y la compensación por el reasentamiento, sino más bien la reparación de la misma. viviendas existentes y la mejora del agua comunitaria y los recursos hídricos. Transformar infraestructuras como la electricidad y la fibra óptica, y mejorar las instalaciones de servicios de apoyo circundantes.
Aunque la renovación de antiguas zonas residenciales tiene un efecto estimulante débil sobre la inversión inmobiliaria general, todavía tiene un efecto estimulante significativo sobre la demanda en campos relacionados.
Según estimaciones de la agencia, impulsadas por la antigua reforma, el espacio de mercado de materiales impermeables en el campo de los materiales de construcción de consumo puede alcanzar los 23,6 mil millones de yuanes; el espacio de mercado de los revestimientos es de 5,18 mil millones de yuanes; El espacio para tuberías asciende a 27.300 millones de yuanes.
Soluciones a los “problemas de subsistencia de la gente”
En los últimos años, la renovación de antiguas zonas residenciales ha estado dominada por los fondos financieros. A juzgar por la práctica actual, además de los subsidios fiscales centrales y las deudas especiales de los gobiernos locales, el crédito bancario también es una fuente importante de fondos para las antiguas reformas.
El 14 de abril de este año, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado pidió el establecimiento de un mecanismo para que el gobierno, los residentes y las fuerzas sociales asuman razonablemente los fondos de reconstrucción, los subsidios financieros centrales, los préstamos especiales de los gobiernos locales y alentar al capital social a participar en las operaciones de reconstrucción.
Para el capital social, el mayor problema en la renovación de antiguas comunidades es el modelo de beneficio. Debido a que las casas antiguas no serán demolidas ni reconstruidas, no hay posibilidad de obtener ganancias vendiendo casas nuevas en el futuro, se invierte una gran cantidad de dinero en ascensores recién instalados, instalaciones médicas para ancianos, carreteras y otros edificios nuevos; Las instalaciones públicas sólo pueden reembolsarse mediante tasas de propiedad y tasas de estacionamiento.
En general, el entusiasmo actual del capital social por participar en la renovación de antiguas zonas residenciales no es elevado. A los ojos de muchos inversores, los bajos márgenes de beneficio y los largos ciclos de retorno de la inversión son las principales dificultades comerciales a las que se enfrentan en la renovación de antiguas zonas residenciales. Kong Peng cree que la razón principal es que no existe un modelo de negocio claro, ni una relación clara de oferta y demanda ni estándares de servicio para productos y servicios.
Kong Peng dijo que la renovación de antiguas zonas residenciales es una cuestión de sustento de la gente. "Si se quiere idear un modelo de negocio para las cuestiones de sustento de la gente, es necesario contar con apoyo financiero a bajo interés, lo cual no es exactamente lo mismo que la lógica del desarrollo inmobiliario. Sin apalancamiento financiero y préstamos a bajo interés, no será posible Será difícil obtener beneficios de la renovación de las antiguas comunidades."
Kong Peng dijo que promover el desarrollo de la industria de la antigua renovación requiere esfuerzos de muchos aspectos. Los propietarios deben comprender que la renovación de antiguas comunidades no es una actividad de bienestar subsidiada por el gobierno, sino una actividad comercial respaldada por el gobierno. Si quieres una vida mejor, debes participar y contribuir; como empresa que participa en la transformación, debes ser lo suficientemente paciente para ofrecer productos y servicios que realmente creen valor para los usuarios finales en términos de políticas, además de ofrecer bajos intereses; apoyo financiero, el gobierno, también debemos cambiar los métodos extensivos de gestión y cobro en las antiguas comunidades, y esforzarnos por realizar el valor de los residentes y las empresas.
El capital social representado por las empresas inmobiliarias está más dispuesto a invertir en proyectos de reconstrucción y renovación urbana del casco antiguo.
La llegada de la era de la vivienda existente y la escasez de recursos de suelo en las ciudades de primer y segundo nivel han llevado a las empresas inmobiliarias a aumentar las reservas de suelo mediante renovaciones antiguas. Vanke aumentará su diseño de “renovación urbana” en 2017 y se expandirá activamente a ciudades de segundo y tercer nivel. Country Garden también declaró en 2017 que aumentará la inversión en renovación urbana y considerará la renovación urbana como "una de las principales direcciones de desarrollo de las cuatro ciudades de primer nivel".
Han Yi Think Tank señaló que las empresas actualmente involucradas en la renovación de ciudades antiguas son principalmente grandes promotores y empresas financieras inmobiliarias (fondos inmobiliarios), y cada una de estas dos entidades tiene sus propias ventajas. “Al confiar en las ventajas de la cadena industrial de bienes raíces, las empresas inmobiliarias tienen ventajas obvias en la renovación y construcción de proyectos integrales. Los fondos inmobiliarios, debido a su fuerte solidez financiera, a menudo operan con una combinación de activos livianos y pesados durante las renovaciones antiguas; , y tener ciertas ventajas en capital y operaciones”
.