Mercado de renovación comunitaria antigua de 5 billones de RMB
Como tarea importante de la renovación de los barrios marginales, la renovación de las antiguas comunidades se considera este año un paso importante para "estabilizar la inversión" y "promover los medios de vida de la gente". También se considera una nueva oportunidad para el sector inmobiliario. e industrias relacionadas upstream y downstream.
La renovación de las antiguas comunidades también se conoce como "antigua reforma", pero son dos conceptos diferentes de la "antigua reforma" de la demolición y reconstrucción de la antigua ciudad en el pasado. La renovación de las comunidades antiguas básicamente no implica demolición y se centra principalmente en el mantenimiento y mejora de la infraestructura y las instalaciones públicas, mientras que la renovación y renovación urbana de las ciudades antiguas implica una gran cantidad de demolición y reconstrucción.
Kong Peng, director del Centro de Investigación Residencial Sostenible de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Tsinghua, cree que el espacio de mercado para la renovación de comunidades antiguas puede alcanzar los 5 billones de yuanes, lo que puede impulsar directamente el acero. Materiales de construcción, cemento, protección del medio ambiente y otras industrias. La industria inmobiliaria tradicional, así como la decoración del hogar, electrodomésticos y otras industrias. Además, también se impulsarán infraestructuras relacionadas con el 5G, la inteligencia artificial, el Internet industrial y el Internet de las Cosas.
“La antigua comunidad renovada no debería ser una isla aislada, sino que debería depender de nueva infraestructura para realizar la interconexión y digitalización de futuras áreas residenciales, de modo que el espacio arquitectónico pueda formar una organización con efectos sinérgicos”. Kong Peng dijo a 21 Reporter of Century Economic Report.
Los analistas señalaron que, aunque esta industria tiene amplias perspectivas, en la práctica todavía enfrenta problemas prácticos en términos de modelo de ganancias y entusiasmo por el capital social, y necesita ser promovida en todos los niveles de políticas, empresas y sociedad en el futuro.
"Antiguos y pequeños" en el área central
Las comunidades antiguas se refieren a "antes del año 2000, las instalaciones públicas atrasadas afectaban la vida básica de los residentes y la fuerte voluntad de los residentes de transformarse. " Antes de la reforma de las unidades, las antiguas zonas residenciales generalmente se construían con financiación del gobierno y de las unidades. En comparación con las comunidades construidas después de la reforma habitacional de 1998, las instalaciones públicas están atrasadas y las instalaciones de apoyo son desiguales.
Según estadísticas preliminares del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, * * hay cerca de 6,5438+0,6 millones de comunidades antiguas, que involucran a más de 42 millones de hogares, y un área de construcción de aproximadamente 4 mil millones de metros cuadrados.
El espacio de mercado para la renovación de comunidades antiguas existe principalmente en ciudades grandes y medianas.
Según datos del Diccionario de Vivienda Beike, el número de comunidades registradas en las 20 ciudades clave es 153.900, de las cuales 59.600 son comunidades antiguas con casas de más de 20 años, lo que representa casi el 40%.
En cuanto a las ciudades, las tres ciudades con el mayor número de comunidades antiguas son Shanghai, Chengdu y Beijing, con un número de comunidades antiguas de 14.000, 5.200 y 5.100 respectivamente. A juzgar por la proporción de comunidades antiguas en el total, Shanghai, Jinan y Beijing tienen las proporciones más altas, con 61%, 49% y 47% respectivamente.
Las comunidades antiguas generalmente se concentran en las ciudades antiguas. Tomando a Beijing como ejemplo, más del 80% de las antiguas comunidades están ubicadas en el "Sexto Distrito de la Ciudad", donde el terreno es escaso, y casi el 60% de las antiguas comunidades están en Xicheng.
Las antiguas zonas residenciales tienen poco espacio habitable y malas instalaciones medioambientales. A juzgar por los datos de transacciones de Beike en los últimos cinco años, casi la mitad de las casas antiguas de Beijing tienen menos de 60 metros cuadrados. Más del 60% de las antiguas zonas residenciales de Beijing no tienen ascensores, el 16% no tienen calefacción central y el 20% tienen tasas de ecologización insuficientes (menos del 30%). Estas proporciones son más altas que el promedio de la ciudad.
RealData cree que las antiguas comunidades de Beijing están ubicadas principalmente en áreas centrales y tienen un alto valor de ubicación. Sin embargo, las malas condiciones de vida actuales han provocado que los precios de la vivienda en antiguas zonas residenciales bajen aún más durante el ciclo descendente, lo que lleva a un círculo vicioso de dificultades de circulación y desperdicio de recursos.
Aquí también existe el espacio de mercado para la renovación de comunidades antiguas.
El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ha dividido inicialmente la renovación de las antiguas comunidades en tres categorías: en primer lugar, garantizar el mantenimiento y la mejora de las instalaciones básicas de apoyo, incluidos agua, electricidad, gas, carreteras y otros infraestructura municipal; instalaciones de apoyo a las instalaciones de clasificación de basura; instalación de ascensores, etc. El segundo es mejorar la infraestructura, que puede equiparse con estacionamientos, salas de actividades y salones de propiedad. El tercero es mejorar el contenido de los servicios públicos, como atención a personas mayores, asistencia a personas mayores, salas culturales, atención médica, asistencia alimentaria, limpieza, entrega urgente y otras instalaciones, y mejorar los servicios públicos básicos y el entorno público básico.
Según datos de investigación del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Mingyuan, se estima de manera conservadora que la renovación de antiguas áreas residenciales en mi país requerirá al menos 4,54 billones de yuanes.
Guo Jin Securities señaló que, como obra que "se hace cargo" del centro del escenario, la antigua renovación no implica la cuestión de la demolición de la casa y la compensación por el reasentamiento, sino más bien la reparación de la misma. casas existentes y la mejora de la comunidad. Se transformarán las infraestructuras de agua, electricidad, fibra óptica y otras, y se mejorarán las instalaciones de servicios de apoyo circundantes.
Aunque la renovación de antiguas zonas residenciales tiene un efecto estimulante débil sobre la inversión inmobiliaria general, todavía tiene un efecto estimulante significativo sobre la demanda en campos relacionados.
Según estimaciones de la agencia, impulsadas por la reforma, el espacio de mercado de materiales impermeables en el campo de los materiales de construcción de consumo puede alcanzar los 23,6 mil millones de yuanes; el espacio de mercado de los revestimientos es de 5,18 mil millones de yuanes; para tuberías es de 27,3 mil millones de yuanes.
Soluciones a los “problemas de subsistencia de la gente”
En los últimos años, la renovación de antiguas comunidades ha estado dominada por los fondos financieros. A juzgar por la práctica actual, además de los subsidios fiscales centrales y los bonos especiales de los gobiernos locales, el crédito bancario también es una fuente importante de fondos para las antiguas reformas.
En abril de este año, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado pidió el establecimiento de un mecanismo para que el gobierno, los residentes y las fuerzas sociales asuman razonablemente los fondos de reconstrucción. El gobierno central proporcionará subsidios y los gobiernos locales los emitirán. Bonos especiales para incentivar la participación del capital social en acciones de reconstrucción.
Para el capital social, el mayor problema en la renovación de antiguas comunidades es el modelo de beneficio. Debido a que no demolerá ni reconstruirá casas antiguas, no hay posibilidad de obtener ganancias vendiendo casas nuevas en el futuro, invirtiendo grandes cantidades de dinero en instalaciones públicas como ascensores recién instalados, instalaciones médicas recién construidas para personas mayores y; Los caminos sólo se pueden hacer mediante tarifas de propiedad y tarifas de estacionamiento.
En general, el entusiasmo actual del capital social por participar en la renovación de antiguas comunidades no es alto. A los ojos de muchos inversores, los bajos márgenes de beneficio y los largos ciclos de retorno de la inversión son las principales dificultades comerciales a las que se enfrenta la renovación de comunidades antiguas. Kong Peng cree que la razón principal es que no existe un modelo de negocio claro, ni una relación clara de oferta y demanda ni estándares de servicio para productos y servicios.
Kong Peng dijo que la renovación de las antiguas comunidades es una cuestión de sustento de la gente. "Si se quiere idear un modelo de negocio para las cuestiones de sustento de la gente, se debe contar con el apoyo de fondos de bajo interés, lo cual no es exactamente lo mismo que la lógica del desarrollo inmobiliario. Sin apalancamiento financiero y préstamos de bajo interés, el retorno de la renovación de las antiguas comunidades será muy difícil."
Kong Peng dijo que promover el desarrollo de la industria de la antigua renovación requiere esfuerzos de muchos aspectos. Los propietarios deben comprender que la renovación de antiguas comunidades no es una actividad de bienestar subsidiada por el gobierno, sino una actividad comercial respaldada por el gobierno. Si quieres una vida mejor, debes participar y contribuir; como empresa que participa en la transformación, debes tener la paciencia suficiente para brindar productos y servicios que realmente creen valor para los usuarios finales en términos de política, además de ofrecer bajos intereses; Apoyo financiero, el gobierno también debería cambiar los métodos extensivos de gestión y cobro en las comunidades antiguas y esforzarse por realizar el valor de los residentes y las empresas.
El capital social representado por las empresas inmobiliarias está más dispuesto a invertir en proyectos de reconstrucción y renovación urbana del casco antiguo.
La llegada de la era de la vivienda existente y la escasez de recursos de suelo en las ciudades de primer y segundo nivel han llevado a las empresas inmobiliarias a aumentar las reservas de suelo mediante renovaciones antiguas. En 2017, Vanke aumentó su diseño de "renovación urbana" y se expandió activamente a ciudades de segundo y tercer nivel. Country Garden también declaró en 2017 que aumentará la inversión en renovación urbana y considerará la renovación urbana como "una de las principales direcciones de desarrollo de las cuatro ciudades de primer nivel".
Han Yi Think Tank señaló que las empresas actualmente involucradas en la renovación de ciudades antiguas son principalmente grandes promotores y empresas financieras inmobiliarias (fondos inmobiliarios), y cada una de estas dos entidades tiene sus propias ventajas. "Basándose en las ventajas de su cadena industrial en el sector inmobiliario, las empresas inmobiliarias tienen ventajas obvias en la renovación y construcción de proyectos integrales; debido a su fuerte solidez financiera, los fondos inmobiliarios a menudo operan en una combinación de activos ligeros y pesados durante renovaciones antiguas. y tener ciertas ventajas en términos de capital y operaciones."