Resolver disputas sobre derechos de vivienda pública
8. Mediación y resolución de disputas sobre derechos de vivienda pública (1) Descripción general de las disputas sobre derechos de vivienda pública Entre las muchas disputas que involucran viviendas públicas, las disputas sobre derechos de residencia (reflejadas en litigios como disputas de transferencia) se encuentran más prominente. , mediar y manejar tipos de disputas que son muy difíciles de tratar. Las partes en este tipo de disputas son generalmente miembros de la misma familia, y las situaciones son complejas y diversas y adoptan principalmente las tres formas siguientes: En primer lugar, disputas por el derecho de residencia provocadas por otros miembros de la familia que no conviven ilegalmente. ocupando viviendas públicas, por ejemplo, a hijos adultos casados se les ha asignado una unidad. Es posible que hayan comprado una vivienda comercial fuera del hogar, pero aún así ocuparon la vivienda pública alquilada por sus padres con el argumento de que era inconveniente ir a trabajar y a sus hijos. los niños tenían dificultades para estudiar, lo que provocaba conflictos. El segundo es la disputa causada por el inquilino de la vivienda pública que infringe los derechos de uso residencial de los co-residentes. Por ejemplo, durante la reubicación de la vivienda pública, el inquilino firmó un acuerdo de reasentamiento monetario con la persona reubicada y luego de recibir el dinero. , se negó a pagar a otras personas que no tenían casa donde vivir. Los familiares son reasentados o cuando el inquilino transfiere el derecho a alquilar una vivienda pública, promete solucionar los problemas de vivienda de las personas que viven con él a cambio de su firma; y consentimiento, pero luego ignora los problemas de vivienda de las personas que viven con él, lo que resulta en disputas. El tercero es una disputa sobre el derecho de residencia que surge del uso normal de la vivienda pública. Por ejemplo, si los padres son los inquilinos de la vivienda pública, los hijos u otros familiares no ocupan la propiedad ilegalmente, sino que cumplen las condiciones de. Los mismos residentes, sin embargo, debido al gran conflicto entre las dos partes, la casa es relativamente pequeña y una de las partes exige que la otra se mude de la casa, lo que lleva a una disputa sobre el derecho de residencia. Al abordar este tipo de disputas, debemos centrarnos en tres factores: primero, el origen y la contribución de la casa. Si la vivienda pública es el ingreso asignado por la unidad, es necesario verificar la situación de asignación original, quién es el cesionario, quién es el número total de beneficiarios, cuántas personas pueden mudarse, etc.; La vivienda es la renta obtenida por la compra en el mercado, es necesario analizar la motivación de compra, aporte de capital, cambio de registro del hogar, etc. El segundo es el examen y control de la identidad de las personas que conviven. Para aquellos que han disfrutado de la política nacional de asignación de vivienda social o del subsidio monetario unitario de asignación de vivienda y no tienen dificultades para vivir, las condiciones para identificar a sus corresidentes deben controlarse estrictamente para reflejar las sanciones contra quienes ocupan ilegalmente viviendas públicas. El tercero es la viabilidad práctica de la reubicación. En una disputa sobre el derecho de residencia de ambas partes, si una de las partes tiene espacio para moverse, puede solicitar a la otra parte que se mueva basándose en la compensación discrecional para evitar la intensificación del conflicto. Por supuesto, si una de las partes ocupa maliciosamente una vivienda pública y luego vende su propia casa a otros, lo que resulta en la situación actual de no tener casa para vivir, no se debe considerar demasiado la viabilidad práctica de mudarse, sino que se debe considerar al infractor. Se le permitió mudarse de inmediato y mudarse por su cuenta. Resuelva el problema de la vivienda. (2) Principios y métodos para la mediación y solución de disputas sobre el derecho a vivir en viviendas públicas 1. Comprender con precisión el significado de corresidentes según la definición del Dictamen (2) de la Oficina de Vivienda y Tierras de Shanghai sobre el. Implementación del "Reglamento de alquiler de viviendas de Shanghai", *** los co-residentes son Se refiere a las personas que realmente han vivido en la casa alquilada durante más de 1 año (excepto en circunstancias especiales) cuando el arrendatario de una casa residencial pública fallece o cambia. la relación de arrendamiento, y no hay otra vivienda en la ciudad o aunque hay otra vivienda, es difícil vivir, está casado, El nacimiento no está sujeto a las condiciones anteriores. La definición de corresidentes en este artículo tiene las siguientes características: primero, la situación aplicable es cuando el arrendatario fallece o cambia la relación de arrendamiento; segundo, no requiere residencia permanente en esta ciudad o en otro lugar; tercero, el inquilino original; Si la persona o el cónyuge y los hijos de la persona que vive con ella realmente viven allí por matrimonio o nacimiento, no están sujetos a las condiciones de un año ni de vivienda antes mencionadas en otros lugares. ***Los co-residentes incluyen no sólo *** co-residentes en viviendas públicas de alquiler, sino también *** co-residentes en casas de propiedad. Por lo tanto, una comprensión precisa del concepto de corresidentes ayudará a aclarar los derechos y obligaciones relevantes durante la mediación. 2. Utilice métodos flexibles para realizar la conversión de los derechos de residencia. En algunas disputas, todos los miembros de la familia en la casa disfrutan del derecho de residencia, pero debido al deterioro de la relación, no pueden seguir viviendo juntos. Se pueden adoptar métodos durante la mediación para proteger los derechos e intereses legítimos de todas las partes para resolver disputas. El primero es separar el derecho de residencia de la situación de vida real. Si un niño que tiene derecho a vivir en una taberna compra otra casa comercial, se puede confirmar que tiene derecho a vivir en la taberna. y que los padres puedan alojar al niño para que viva en una casa comercial que él mismo haya comprado. Garantizar que los niños disfruten de los derechos e intereses cuando se demuele la vivienda pública en el futuro; en segundo lugar, utilizar métodos como el intercambio de casas para organizar de manera razonable; las viviendas de los miembros de la familia que se mudan, por ejemplo, una casa grande puede ser reemplazada por dos casas pequeñas para que los miembros de la familia vivan separados para evitar conflictos. En tercer lugar, si el intercambio de casas no es posible, se puede otorgar cierta compensación monetaria. a los familiares que tienen derecho a vivir pero no pueden vivir juntos, y bajo esta premisa, pueden ser trasladados de la casa.
(3) Disposiciones legales relativas a disputas sobre el derecho a vivir en viviendas públicas Ley de la República Popular China sobre la Protección de los Derechos e Intereses de las Personas Mayores (Extracto) (Aprobada en la 21ª Sesión del Comité Permanente de la Octava Asamblea Nacional Congreso del Pueblo el 29 de agosto de 1995, en vigor a partir del 1 de octubre de 1996)...Artículo 13: Los cuidadores deberán organizar adecuadamente el alojamiento para las personas mayores y no obligarán a las personas mayores a trasladarse a casas en malas condiciones. A los niños u otros familiares no se les permite ocupar las casas de propiedad de los ancianos o alquiladas por ellos, ni se les permite cambiar los derechos de propiedad o las relaciones de arrendamiento sin autorización. En el caso de las viviendas propiedad de personas mayores, los cuidadores tienen la obligación de mantenerlas. ...Reglamento de Shanghai sobre la protección de los derechos e intereses de las personas mayores (Extracto) (Aprobado en la cuarta reunión del Comité Permanente del Undécimo Congreso Popular de Shanghai el 18 de agosto de 1998 y entró en vigor el 1 de enero de 1999) ...... Artículo 14 Las personas mayores tienen derecho a poseer, utilizar, beneficiarse y disponer de sus ingresos legítimos y otros bienes de conformidad con la ley, y sus hijos u otros familiares no pueden interferir. . Si los hijos adultos con capacidad para vivir de forma independiente solicitan ayuda financiera a los ancianos, estos tienen derecho a negarse. Los hijos adultos u otros parientes no podrán extorsionar por la fuerza ni deducir los bienes de las personas mayores por motivos de desempleo u otros motivos. Las personas mayores tienen derecho a heredar la herencia de sus padres, cónyuge, hijos u otros parientes de conformidad con la ley, y tienen derecho a recibir obsequios. Los hijos u otros parientes no podrán malversar, hurtar, transferir, ocultar o destruir la herencia que deba ser heredada por los mayores. Cuando una persona mayor otorga testamento para disponer de bienes muebles o firma un acuerdo de legado y manutención con otras personas de conformidad con la ley, no se permite que los hijos u otros familiares interfieran. Artículo 15 Los cuidadores deberán organizar adecuadamente el alojamiento para las personas mayores y no obligarán a las personas mayores a trasladarse a viviendas en malas condiciones. Los hijos u otros parientes no podrán ocupar las casas de propiedad o alquiler de los ancianos, ni podrán alterar los derechos de propiedad o las relaciones de arrendamiento sin autorización. Al tramitar trámites como traslado, traslado, permuta y transferencia de registro de hogar de viviendas propias o alquiladas para personas mayores, el personal del departamento de vivienda y administración de terrenos o del departamento de seguridad pública deberá obtener el consentimiento de las personas mayores en persona y verificar la documentación escrita. Materiales firmados por personas mayores. En las viviendas adquiridas y construidas por personas mayores y sus hijos u otros familiares conjuntamente, las personas mayores disfrutarán de los correspondientes derechos de propiedad y residencia de la vivienda de conformidad con la ley. Si los hijos u otros familiares contribuyen con dinero para comprar la casa que originalmente alquiló o vivió una persona mayor, se debe firmar un acuerdo escrito para garantizar el derecho de la persona mayor a continuar viviendo allí. Si los niños u otros familiares toman prestada la casa de la persona mayor para usarla con el consentimiento de ésta, deben devolverla lo antes posible dentro del plazo acordado y sin demoras injustificadas. Si un empleador asigna una casa a los niños u otros familiares que viven en una casa propiedad de una persona mayor o la compran ellos mismos, si la persona mayor no está de acuerdo con que continúen residiendo, deben mudarse de manera oportuna. Si la vivienda asignada por la unidad donde trabajan los niños o la vivienda reubicada o renovada incluye la parte de las personas mayores, las personas mayores tendrán los mismos derechos que sus hijos. En el caso de las viviendas propiedad de personas mayores, los cuidadores tienen la obligación de mantenerlas. ...... Ley de Derechos de Propiedad de la República Popular China (Extracto) (Aprobada en la quinta sesión del Décimo Congreso Nacional del Pueblo el 16 de marzo de 2007, en vigor a partir del 1 de octubre de 2007) ... ...Capítulo 3 Protección de los derechos de propiedad Artículo 32 Si se infringen los derechos de propiedad, el titular del derecho puede resolver el asunto mediante conciliación, mediación, arbitraje, litigio y otros canales. Artículo 33 Si surge controversia sobre la titularidad y contenido de los derechos de propiedad, los interesados podrán solicitar la confirmación de los derechos. Artículo 34 Si el titular del derecho no tiene derecho a poseer bienes inmuebles o muebles, el obligante podrá pedir la devolución de los bienes originales. Artículo 35 Si los derechos de propiedad se ven obstaculizados o pueden verse perjudicados, el titular del derecho podrá pedir que se elimine la obstrucción o el peligro. Artículo 36 Si algún inmueble o bien mueble resulta dañado, el obligante podrá solicitar su reparación, rehabilitación, reposición o restauración a su estado original. Artículo 37 Si se infringen derechos de propiedad y se causan daños al titular del derecho, éste podrá solicitar una indemnización por daños u otras responsabilidades civiles. Artículo 38 Los métodos de protección de los derechos de propiedad previstos en este capítulo podrán aplicarse individualmente o en combinación según las circunstancias en las que se infrinjan los derechos. Además de la responsabilidad civil por infracción de los derechos de propiedad, quienes violen las normas administrativas soportarán la responsabilidad administrativa conforme a la ley; si constituye delito, la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley; Parte 2 Propiedad Capítulo 4 Disposiciones generales Artículo 39 El propietario tendrá derecho a poseer, usar, aprovechar y disponer de sus propios bienes inmuebles o muebles de conformidad con la ley.
Artículo 40 El propietario tiene derecho a constituir derechos de usufructo y garantías reales sobre sus bienes muebles o inmuebles. Los usufructuarios y los tenedores de valores no deberán infringir los derechos e intereses del propietario en el ejercicio de sus derechos. ...Artículo 64 Los particulares tienen derecho de propiedad sobre sus ingresos legales, casas, artículos de primera necesidad, herramientas de producción, materias primas y otros bienes muebles e inmuebles. ...... Artículo 66 La propiedad jurídica privada está protegida por la ley y cualquier unidad o individuo tiene prohibido apropiarse de ella, saquearla o destruirla. ......Artículo 106. Si la persona sin derecho a distribuir bienes inmuebles o muebles los transfiere al cesionario, el propietario tiene derecho a recuperarlos, salvo disposición legal en contrario, si concurren las siguientes circunstancias: el cesionario deberá obtener la propiedad del bien inmueble o mueble: (1) El cesionario transfiere el bien inmueble o mueble de buena fe; (2) La transferencia se realiza a un precio razonable; (3) El bien inmueble o mueble transferido; el inmueble ha sido registrado conforme a la ley, y lo que no requiere registro ha sido entregado al cesionario. Si el cesionario obtiene la propiedad de bienes inmuebles o muebles de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior, el propietario original tendrá derecho a exigir compensación por las pérdidas a la persona que no tiene derecho a disponer de los bienes. Si las partes adquieren de buena fe otros derechos reales, se estará a lo dispuesto en los dos párrafos anteriores. ...... (4) Casos relacionados con disputas sobre el derecho a vivir en una vivienda pública. No se puede ser co-residente de una vivienda pública sin vivir allí durante un año consecutivo. Wei es la nuera más joven de Wu. En 1987, el Sr. y la Sra. Wei obtuvieron el derecho a alquilar una casa en la aldea Meilong No. 2 de esta ciudad mediante asignación, y el nombre del contrato de arrendamiento era Wei. En 1990, Wei intercambió la casa en Meilong No. 2 Village y obtuvo el derecho de arrendamiento de una casa en Jiangning Road en esta ciudad. El nombre del inquilino era Wei. En 1997, el marido de Wei trasladó el registro del hogar de Wu de Meilong No. 3 Village en esta ciudad a una casa en Jiangning Road en esta ciudad, teniendo en cuenta la posible reubicación de la casa en cuestión en el futuro. La vivienda en Meilong San Village es una vivienda pública asignada a Wu y la familia de su hijo mayor, y el inquilino es el hijo mayor de Wu. En febrero de 2006, Wu demandó al tribunal, solicitando confirmación de que tenía derecho a vivir en la casa de Jiangning Road en esta ciudad. Wei argumentó que aunque el registro del hogar de Wu estaba en Jiangning Road, él nunca vivió en esa casa, sino que vivía en Meilong San Village. Wu no es co-residente de la casa en Jiangning Road y no está de acuerdo con la apelación de Wu. El tribunal sostuvo que, de acuerdo con el "Reglamento de arrendamiento de viviendas de Shanghai" y las interpretaciones pertinentes de la Administración de Recursos de Vivienda y Tierras de Shanghai sobre "*** co-residentes", los "*** co-residentes" son: aquellos que realmente han vivido en público vivienda por más de 1 año (Salvo circunstancias especiales), y aquellos que no tienen otra vivienda en la ciudad o que tienen otra vivienda pero tienen dificultades para vivir, su matrimonio y nacimiento no están sujetos a las condiciones anteriores. Según la situación real de este caso, en primer lugar, Wu disfrutó de la vivienda pública asignada por el estado en 1992 y se convirtió en co-residente de la casa en Meilong Village. En segundo lugar, aunque el registro familiar de Wu está en la casa involucrada en la demanda, según la declaración de Wu, se turnó para vivir en las casas de Meilong Village y Jiangning Road. Por lo tanto, Wu no consideró la casa involucrada en la demanda como una residencia estable a largo plazo, ni vivió en la casa involucrada en la demanda durante más de un año consecutivo. En tercer lugar, Wu no tenía las circunstancias especiales de matrimonio o nacimiento mencionadas en la explicación anterior. Por lo tanto, Wu no es el co-residente de la casa en Jiangning Road en esta ciudad involucrada en la demanda. En consecuencia, el tribunal decidió rechazar la demanda de Wu. Si un inquilino de una vivienda pública ha adquirido la nacionalidad de otro país, ¿todavía tiene derecho a alquilar? Zhu Jia y Mei son marido y mujer. En la década de 1980, la familia de Zhu Yi se fue al extranjero y se estableció en Canadá. La casa alquilada por Zhu Yi en Nanjing West Road en Shanghai fue ocupada por Zhu A y Mei por alguna razón. El registro del hogar de la hija de Zhu Yi, Hou, aún permanece en disputa. casa dentro. Unos años más tarde, Zhu Yi obtuvo la ciudadanía canadiense. En junio de 1990, se canceló el registro del hogar de Hou. En noviembre del mismo año, el registro del hogar de Zhu Jia se registró en la sala de disputas del departamento. En 1997, Zhu Yi regresó a China para visitar a sus familiares sin poner ninguna objeción. En diciembre de 2000, el registro familiar de Mei también se registró en la casa en disputa. En abril de 2006, el terreno donde pertenecía la casa en disputa fue demolido. El 16 de abril de 2006, Zhu Jia y Mei firmaron el "Acuerdo de compensación y reubicación por demolición de viviendas residenciales urbanas de Shanghai (intercambio de viviendas estándar de valor aplicable)" con una empresa de desarrollo inmobiliario de Shanghai. La columna de la persona demolida del Partido B en el acuerdo indica que el arrendatario de la casa es Zhu B, y las firmas del Partido B en el acuerdo son Zhu A y Mei. El acuerdo estipula que el Partido A (el partido de la demolición) compensará al Partido B con una cantidad monetaria de 851.383 yuanes; el Partido A reubicará la casa del Partido B en Yanping Road, Shanghai, con un área de construcción de 120,29 metros cuadrados y un precio total de 1.472.147 yuanes; la diferencia entre la casa de reasentamiento y la compensación monetaria es de 620.764 yuanes.
Otros asuntos en el acuerdo estipulan que, de acuerdo con la solicitud de la Parte B: el propietario de una casa en Yanping Road es Zhu A, y el propietario es Mei (el arrendatario original, Zhu B, se ha establecido en Canadá). El mismo día, Zhu A y Mei emitieron una carta de compromiso indicando que el inquilino original Zhu B fue a Canadá para establecerse en marzo de 1984 y perdió contacto con ella si surgiera alguna disputa debido a la reubicación en el futuro, estamos dispuestos; negociarlos y resolverlos adecuadamente de conformidad con los documentos pertinentes del gobierno municipal. Posteriormente, se cumplió el acuerdo de demolición entre Zhu Jia, Mei y el grupo de demolición. Ahora Zhu Yi está demandando al tribunal para ordenar a Zhu A, Mei y la unidad de demolición *** pagar conjuntamente una compensación por la demolición y reubicación de la casa con el argumento de que él es el arrendatario de la casa en disputa y de la demolición y Las tarifas de reasentamiento deben pertenecer a Zhu Yi. La tarifa de reasentamiento es de 963.297 yuanes. Después del juicio, el tribunal sostuvo que Zhu Yi canceló el registro de su hogar y se estableció en Canadá en 1984, y obtuvo la ciudadanía canadiense unos años más tarde. De acuerdo con las disposiciones pertinentes del "Reglamento de arrendamiento de viviendas de Shanghai", siempre que el registro del hogar del inquilino se traslade fuera de la ciudad, los co-residentes del hogar arrendado pueden solicitar cambiar los derechos de arrendamiento sin el consentimiento del inquilino original. Durante la demolición en abril de 2006, la unidad de demolición tuvo en cuenta el factor de que el nombre de arrendamiento de la casa demolida no había sido cambiado. Aunque retuvo los derechos de Zhu Yi, firmó un acuerdo con los residentes reales Zhu A y Mei, y expresó a Zhu. La parte de B debe resolverse mediante negociación entre ambas partes. El tribunal reconoció la opinión de la unidad de demolición y sostuvo que el trabajo de reasentamiento de las familias demolidas debe, en primer lugar, garantizar y resolver los problemas de vivienda de los ciudadanos nacionales y, en segundo lugar, equilibrar los intereses de todas las partes. Dado que las dos partes tenían grandes diferencias sobre el monto específico, el tribunal consideró exhaustivamente las circunstancias anteriores y dictó el fallo apropiado para determinar que la tarifa de demolición y reasentamiento adeudada a Zhu B era de 200.000 yuanes, que debían ser pagadas por Zhu A y Mei a Zhu B.