¿Cuántas casas antiguas con jardín hay ahora en Shanghai? ¿Dónde puedo encontrar información sobre estas casas antiguas?
Wukang Road es una calle tranquila en el distrito oeste de Shanghai. La mañana del 9 de agosto, Zhao Jianping, director general de Stamford House Reemplazo Company, llevó a cuatro agentes a esta calle para tomar fotografías y registrarse, en su jerga, estaban "barriendo las calles", es decir, buscando vivienda. Stamford Company acaba de abrir su primera tienda en esta calle el 1 de agosto. Actualmente es la única empresa en Shanghai especializada en la venta y alquiler de casas antiguas.
Más de 400 familias viven en esta pequeña calle a menos de 3.000 metros, entre ellas más de 100 antiguas casas de jardín. Los propietarios de estos antiguos bungalows alguna vez fueron destacados. Huang Xing vivió en el número 393 y murió aquí el 31 de octubre de 1916; Tang Shaoyi vivió en el número 1, carril 40, y fue el primer primer ministro del gobierno de Yuan Shikai. Los hermanos Chen Guofu y Chen Lifu vivieron en el número 393; 2, carril 105, respectivamente No. 67, los dos lugares están separados por más de 100 metros y todavía viven allí varios antiguos empleados del antiguo Banco Agrícola de China; 99; el canadiense Fu Kaisen vive en el número 390, una vez fue ingeniero industrial superior, supervisor de Xuetang (el predecesor de la Universidad Jiao Tong de Shanghai) y propietario de "News", y Wukang Road se llamaba Fukaisen Road antes de la liberación. .
“El beneficio de vender una propiedad inmobiliaria puede no ser tan bueno como el de vender una casa antigua”, dijo a los periodistas Chen Wanchun, presidente de Stamford Company. Desde el punto de vista de Chen Wukang Road, la corta Wukang Road es simplemente una cornucopia. "Si se incluyen las cercanas Hunan Road, Xinhua Road y Huaihai Middle Road, aquí hay más de 300 conjuntos de antiguas casas con jardín de 32 años". Chen Wukang Road es también una de las más populares del país. El fundador de "I Love My Home", la mayor cadena de empresas de alquiler de viviendas, se dedica a la venta de casas antiguas en Shanghai desde 1995. Sentado en su Jeep BMW X5, señaló a los periodistas las casas que había intercambiado en el camino. En los últimos años ha vendido más de 100 casas antiguas seguidas, sin contar las que alquilaba. El gran negocio más reciente fue la venta de una antigua casa en Wanping Road, donde alguna vez vivió Rong Yiren, por 50 millones de yuanes. Si se calcula sobre la base de la comisión vigente del 3,5% en la industria, se puede recaudar una comisión de 1,75 millones de yuanes por una transacción. "Además, este es un mercado cíclico. Si compras una casa, puedes venderla nuevamente, y yo. Lo compraré de nuevo y lo empaquetaré, y se puede hacer lo mismo. "Gana mucho dinero".
De hecho, es posible que la mayoría de agentes no tengan un departamento especializado en bungalows, pero definitivamente no abandonarán el negocio de los bungalows. "La comisión por una transacción comercial a menudo alcanza más de 1 millón de yuanes, lo que es más que el beneficio total de una tienda en un año", dijo Zheng Wei, gerente de la tienda Yuyuan de Shanghai House Reemplazo Co., Ltd.
"En 1949, había más de 5.000 antiguas casas de jardín en Shanghai, cubriendo un área de más de 3 millones de metros cuadrados. La mayoría de ellas están escondidas en callejones ordinarios de los Archivos Modernos de Shanghai". "El director de la oficina de Architectural Design (Group) Co., Ltd., Lou Chenghao, dijo a los periodistas. En términos de precio, las casas de jardín y las casas comerciales son conceptos completamente diferentes. "Alguien me preguntó la semana pasada qué casas se pueden comprar". Lou Chenghao dijo: "Le dije que primero debería preparar 10 millones". de casas antiguas en Shanghai El precio es de 10.000 a 30.000 yuanes por metro cuadrado, y el precio total suele alcanzar entre 20 y 30 millones de yuanes por juego "Ahora el último piso del World Trade Center se puede vender por 35 millones". Fei, gerente de la franquicia Shanghai Deyou de 21st Century Real Estate dijo: "Los precios de las viviendas en Shanghai siguen aumentando, ¿por qué las casas con jardín no se pueden vender más caras?"
Si simplemente calculamos, el El precio medio de cada una de las 5.000 casas es de 10 millones de yuanes y el valor total será una cifra astronómica. Sin embargo, las perspectivas de mercado de los bungalows antiguos no son tan sencillas. "El mayor obstáculo en el mercado es la cuestión de los derechos de propiedad", afirmó Sun Yi. Es el director del departamento de planificación del Grupo Shanghai Dahua. Las casas de jardín de Shanghai han pasado por varias etapas históricas, como la propiedad privada, los bienes estatales, la confiscación durante la Revolución Cultural y la implementación de políticas. No muchos de los propietarios originales siguen vivos y los que tienen relaciones de herencia se encuentran dispersos. los derechos de propiedad todavía pertenecen al gobierno, pero los usuarios tienen agencias gubernamentales, instituciones y residentes comunes, la relación de derechos de propiedad es extremadamente complicada. Shao Fei dijo que generalmente sólo hay 40 o 50 conjuntos de casas de jardín con derechos de propiedad claros que pueden circular.
Las cuestiones de los derechos de propiedad y los derechos de propiedad también confunden a los inversores. ¿Se pueden proteger los rendimientos? El arquitecto taiwanés Lu Chuanhui fue uno de los primeros inversores en las casas antiguas de Shanghai. En 1999, obtuvo un contrato de arrendamiento de 10 años para la "Casa Verde", la "mansión número uno en el Lejano Oriente", con un alquiler anual de 1,28 millones de yuanes. Y prometió invertir entre 5 y 6 millones de yuanes para reparar y proteger la casa. "Debido a que es una unidad de reliquia cultural, el gobierno celebrará una reunión de discusión. Durante este período, tengo que pagar el alquiler, pero no puedo trabajar en absoluto.
"Alquiló el primer y segundo piso por un alquiler mensual de 200.000 yuanes, pero el propietario, la Oficina de Planificación Municipal de Shanghai, se opuso. Lu Chuanhui no ha pagado el alquiler durante 4 meses. Si es normal, Lu Chuanhui puede ganar más Ganaba más de 200.000 yuanes al mes y ganaba más de 1 millón de yuanes en alquiler. Todavía sentía que había perdido dinero.
Quién tocó el jardín de Li Hongzhang
Li Hongzhang, un ministro importante en. A finales de la dinastía Qing, no solo inició el movimiento de occidentalización y fundó la Armada de Beiyang, sino que también dejó un jardín de lilas a las generaciones futuras. El jardín de lilas es el mejor ejemplo de casas de jardín antiguas en Shanghai. 26.600 metros cuadrados, con un área total de construcción de 2.934 metros cuadrados. A Huashan Road divide el jardín de lilas en dos grandes partes, el lado este es actualmente el Centro de actividades de veteranos de Shanghai y un empresario de Hong Kong alquiló un edificio cerca. la entrada para abrir el restaurante Shen Yuexuan; el lado oeste ahora pasa a llamarse "Lilac Villa"
Hace dos años, "Yo", Chen Wuchun, el presidente de "Love My Home", firmé un contrato de ocho años. Contrato de arrendamiento con el departamento de gestión de viviendas y alquilé la parte occidental de Lilac Garden, que incluye una villa y más de 1.000 metros cuadrados de césped. "Luego invertí más de 10 millones de yuanes en el jardín. Se construyeron y alquilaron cuatro nuevas villas. extranjeros junto con las casas antiguas originales. "Chen Wuchun dijo a los periodistas: "Este lugar pasó a llamarse Lilac Villa en consecuencia. ”
Chen Wanchun puede obtener 6 millones de yuanes en alquiler por cada casa cada año. Según Chen Wanchun, en mayo de este año, la agencia gubernamental vendió el terreno a Shanghai Datong por 160 millones de yuanes. La empresa de bienes raíces Datong Company rescindió el contrato de arrendamiento con Chen. "Al mismo tiempo, Datong Company quería que los inquilinos se mudaran, por lo que las pérdidas para mí y para esos inquilinos fueron compensadas por Datong Company". ”
En cuanto a si perderá dinero o ganará dinero con este “incumplimiento de contrato”, Chen Wanchun dijo: “Soy un hombre de negocios, aparte de los daños y perjuicios que tengo que pagar a esos inquilinos, por supuesto. Por supuesto que quiero ganar dinero”. "A juzgar por el mercado actual, las ganancias de este negocio deberían ser mucho mayores que los más de 10 millones que Chen Wanchun invirtió en ese momento". No estoy seguro de cuál es el propósito de la compra de esta casa por parte de Datong Company. que será utilizado por los primeros. Todas las villas construidas en los últimos dos años han sido demolidas, dejando solo el antiguo bungalow. No está seguro si el terreno se almacenará o se utilizará para préstamos hipotecarios. "
Chen Wanchun, graduado del Departamento de Economía de la Universidad de Fudan, comenzó a involucrarse en el negocio de agencia de casas de jardín en 1995. "Al principio, las restricciones políticas eran muy estrictas, y la compra y la venta estaba estrictamente prohibida. El único canal era el arrendamiento. Anteriormente, trabajé como corredor en una agencia inmobiliaria que apuntaba a clientes de alto nivel y tenía clientes de alta calidad. Por otro lado, conocía Shanghai, así que comencé a buscar algunas casas antiguas en este mercado, las alquilé, las renové y luego las subarrendé a extranjeros a precios elevados. A medida que la economía se desarrollaba cada vez mejor, más y más instituciones multinacionales entraron en Shanghai y la demanda de este tipo de casas casi superó la oferta. "Chen dijo a los periodistas a principios de la primavera.
En la segunda mitad de 1998, Chen fue a Beijing para trabajar en el mercado de viviendas de segunda mano y en el mercado de alquiler de viviendas, y continuó desarrollando Stamford Company, enfocándose en el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas En abril de 2000, fundó "I "Love My Home" House Replacement Co., Ltd., que en dos años se ha convertido en la empresa de alquiler de viviendas más grande y actualmente cuenta con más de 400 cadenas de tiendas en todo el país. .
Después de que el negocio en Beijing estuvo en marcha, Chen Zaochun regresó a Shanghai para continuar. Según sus estadísticas, entre todos los clientes que compran casas antiguas, las empresas representan solo el 20%, mientras que los individuos representan el 80%. Cuando se trata de alquilar casas antiguas, las empresas representan el 70% y los particulares el 89% de los clientes utilizan las casas antiguas que compran o alquilan como residencias, especialmente los compradores de Taiwán y Hong Kong. Los empresarios asiáticos también son la fuerza principal.
Stanford Company no se dedica al negocio de viviendas, no se limita al arrendamiento y la compra y venta de 9 casas con jardín ubicadas en el número 889 de Julu Road. Fueron construidos originalmente por Asia Petroleum Company en la década de 1920. Según Zhao Jianping, gerente de Stamford Company, están cooperando con el gobierno del distrito de Jing'an. Estos 12 bungalows unidos de estilo inglés se transformarán en un complejo de consumo y entretenimiento. centro, tentativamente llamado 'Julu Road European Style Leisure Street' "La inversión total en la primera fase de reemplazo de los derechos de propiedad y la segunda fase de renovación ambiental general es de aproximadamente 1,46 mil millones. " Dijo Zhao Jianping.
Mapa de casas antiguas en Shanghai
"El primer edificio de estilo occidental en Shanghai apareció en 1872, el décimo año de Tongzhi en la dinastía Qing, y fue construido por el consulado británico. En 1895 comenzaron a formarse casas de jardín de cierta escala. El nombre más exacto de casas de jardín debería ser "casas unifamiliares". Actualmente hay más de 5.000 edificios construidos antes de la liberación, con una superficie de más de 3 millones de metros cuadrados, de los cuales la superficie son casas de jardín de alta gama. Solo alcanza los 1,6 millones de metros cuadrados.
" Lou Chenghao, director de los archivos de Shanghai Modern Architectural Design (Group) Co., Ltd., dijo en una entrevista: "Los primeros propietarios fueron dignatarios militares y políticos, grandes empresarios y celebridades. Es más probable que estas personas absorban. Cultura extranjera en Shanghai y me gusta ser nuevo y diferente. Se puede decir que estas antiguas casas de jardín eran estilos internacionales populares en ese momento, y también había obras de algunos maestros, incluidos Hudec y Essex Rogers. ”
El diseño de una casa de jardín generalmente es que la casa principal mira al sur, y los cimientos deben ser cuadrados. Se plantan cedros y cipreses frente a la casa y, a menudo, hay un césped en el medio. En el centro del jardín se encuentra una estatua o fuente de mármol. En la parte delantera de la casa principal hay una terraza y escalones altos. e incluso estaba conectado con el interior. La esquina noroeste de la casa principal a menudo estaba conectada con la "habitación inferior" o con un garaje, así como con un salón de flores o un cobertizo de jardín con calefacción. En las últimas casas de jardín de lujo, se encontraban piscinas. y también se agregaron canchas de tenis. "Los estilos arquitectónicos de las casas antiguas de Shanghai son ricos, incluidos los estilos europeo, americano, ruso, español y japonés. Estilo; hay estilos renacentistas europeos lujosos y solemnes, así como claros y animados. y estilo villa campestre libre, estilo moderno, etc. " Dijo Lou Chenghao.
Según las estadísticas preliminares, las casas de jardín se distribuyen principalmente en cuatro distritos del centro: el distrito de Xuhui representa aproximadamente el 39%, el distrito de Changning representa aproximadamente el 29% y el distrito de Luwan representa aproximadamente el 9%. , y el distrito de Jing'an representa alrededor del 39%. El distrito representa alrededor del 8% "Shanghai se desarrolla de este a oeste, y el hipódromo se trasladó tres veces en un año: de Henan Middle Road a Hebei Road, y luego a People's. Cuadrado, todos moviéndose hacia el oeste. "Lou Chenghao señaló el mapa y dijo: "Los primeros edificios occidentales estaban a lo largo del río Huangpu, que más tarde estaba delimitado por Tibet Middle Road. Las casas con jardín se concentraban principalmente en el lado oeste de esta carretera, a lo largo de Nanjing Road, Yan'an. East Road, Huaihai Middle Road, etc. Las carreteras principales se distribuyen de este a oeste. Además, se han construido muchas casas de jardín a ambos lados de las áreas de construcción de carreteras transfronterizas, como Liyang Road, Duolun Road, Huashan Road, Yuyuan Road y Hongqiao Road. Fenyang Road, Taiyuan Road, Yuyuan Road, Wukang Road, Hunan Road, Sinan Road, Changle Road, Huashan Road, Xingguo Road y Maoming Road son las áreas con la mayor concentración de casas antiguas. Muchos dignatarios políticos viven en el área de Xuhui. y empresarios que viven en el área de Yuyuan Road y Huashan Road, los intelectuales y las élites técnicas se concentran principalmente en el distrito de Luwan. Después de la liberación, la mayoría de las casas jardín fueron nacionalizadas como capital burocrática.
“En. En la actualidad, más de 20 villas han entrado en la lista de protección de reliquias culturales clave de Shanghai, y la situación actual de las villas con jardín no es optimista. " Lou Chenghao dijo que había más de una docena de bungalows en Lane 1478, Huaihai West Road que inspeccionó y que estaban gravemente roídos por termitas. "El gobierno carece de fondos suficientes para reparar todos los edificios, en esta situación los alquilan o los venden. Un grupo de propiedades puede atraer fondos privados para proteger más edificios. ”
De hecho, sólo una pequeña parte de las casas antiguas se puede mantener de manera oportuna. Zheng Wei, gerente de la tienda Yuyuan de Shanghai House Reemplazo Co., Ltd., habló con los periodistas sobre una. Hicieron un negocio de 20 millones de yuanes: “La propietaria de la casa es una anciana de unos 60 años. Ha vivido en este bungalow durante demasiado tiempo y quiere vivir en un edificio alto cerca del río. La lluvia de otoño en Shanghai siempre llega inesperadamente, dejándola sin tiempo para cerrar la ventana que salpica la lluvia, y sin tiempo para tapar el techo con goteras. Hay manchas amarillas de agua en el techo, goteando, y el resto del agua fluye. La pared hasta la raíz de la pared, formando un Un pequeño charco de agua, porque el primer piso de madera se había deteriorado en agujeros de diferentes tamaños. Sus lavabos, cubos e incluso tazas nunca parecen ser suficientes, y todos resultan útiles en el lluvioso otoño. Esta anciana sólo creía en el efectivo. Después del almuerzo el día de la transacción de pago, invitó al comprador y al agente a su casa. Contó cuidadosamente los 20 millones de yuanes en efectivo que había en el suelo de su casa, uno por uno. Me aseguré de que no hubiera monedas falsas. Luego le entregué las llaves, salí y paré un taxi. ”
Confusión sobre los derechos de propiedad
El número 31, carril 1136, Yuyuan Road, es actualmente el Palacio de los Niños del distrito de Changning. Es un edificio gótico con parte de estilo español. Tiene tres pisos de altura y tiene un impulso extraordinario. Originalmente fue la residencia privada de Wang Boqun, el Ministro de Transporte del Gobierno Nacional. Fue construida en 1934 y fue ocupada por Wang Jingwei. Más tarde, Chen Gongbo y Zhou Fohai vivieron allí. Después de la victoria de la Guerra Antijaponesa, el propietario original Wang Boqun falleció y su esposa Baozhi falleció. Cuando Ning regresó a Shanghai, la Oficina del Comando Militar del Kuomintang se hizo cargo de la suya. -law He Yingqin intercedió antes de recuperar la casa. En 1947, después de la liberación de Shanghai, la villa fue alquilada a la Oficina de Prensa del Consulado Británico en China. Fue utilizada por agencias militares y más tarde como Oficina del Comité del Distrito de Changning. En 1960, se convirtió en el Palacio de los Niños del distrito de Changning.
“Casi todas las casas antiguas más famosas de Shanghai han experimentado cambios en los derechos de propiedad.
"Sun Yi, gerente del departamento de planificación de Dahua Group, dijo: "Este cambio turbulento ha provocado una serie de problemas inherentes al mercado actual de casas de jardín. "La pregunta más importante es ¿qué casas se pueden comercializar?
Según Sun Yi, los derechos de propiedad de las casas antiguas actualmente tienen tres estados. Después de la liberación, los activos del antiguo Gobierno Nacional, el capital burocrático y Los líderes reaccionarios fueron nacionalizados, se convirtieron en activos de propiedad estatal, administrados por oficinas de vivienda en todos los niveles y son utilizados principalmente por agencias e instituciones gubernamentales de todos los niveles. Además, el East Lake Hotel bajo el gobierno municipal opera varias propiedades importantes, como el. ex Mansión Du Yuesheng y Mansión Mahler, y la Compañía de Servicios de Vivienda de Asuntos Exteriores actuó como agente de más de diez casas antiguas, incluida la mansión de Zhang Xueliang, y las alquiló a embajadas y consulados de gobiernos extranjeros en Shanghai. Algunas de las casas eran propiedad estatal del gobierno en colaboración público-privada, y la otra parte todavía era de propiedad privada. Fue confiscada durante la "Revolución Cultural" y luego devuelta al propietario o compensada después de la implementación de la misma. "Hay dos situaciones. Una es que la póliza se implementa plenamente y la propiedad es obtenida por los herederos. El otro no es lo suficientemente minucioso. Por razones históricas, es difícil para otros residentes mudarse de los bungalows. Los residentes tienen derecho a usar las casas, pero el propietario no puede aceptar el alquiler barato de los residentes, formando así un trío. -Conflicto de partidos entre el estado, el propietario y el inquilino. Las contradicciones son cuestiones que quedan de la historia. ”
“Las casas antiguas que son activos estatales básicamente no se venden, o solo se alquilan pero no se venden. Si se venden, deben ser estrictamente revisadas y aprobadas por la Autoridad de Vivienda. En principio, los bienes de la iglesia pueden venderse, pero los procedimientos son muy complicados y requieren la aprobación de la asociación religiosa. Aquellos cuyas políticas no se implementan plenamente no pueden cotizar en el mercado y sus derechos de propiedad no son lo suficientemente limpios, sólo se pueden comercializar propiedades completamente privadas; ", Dijo Sun Yi.
Incluso las propiedades privadas con derechos de propiedad limpios todavía tienen dificultades operativas. Shao Fei, gerente de la tienda franquiciada 21st Century Real Estate Shanghai Deyou, dijo: "Los derechos de propiedad de la propiedad alguna vez fueron interrumpido artificialmente. Muchos de los propietarios ya no están vivos y tendrán muchos herederos. La casa sólo se puede vender si todos los herederos están de acuerdo. Al vender una casa de jardín, a menudo es necesario preparar varias salas de firmas para cerrar el trato. Algunos herederos que se encuentran en el extranjero no quieren volver a firmar, por lo que tienen que pasar por los trámites de autorización y certificar ante notario los documentos. A menudo sucede que las condiciones económicas entre los herederos están desequilibradas, el hermano mayor es rico y el hermano menor es pobre. Algunas personas piensan que vender una casa es una pérdida de dinero, pero otras necesitan dinero. "Aun así, es necesario averiguar si la casa ha sido sellada por el tribunal y si tiene un préstamo hipotecario en el banco. En estos casos, la transacción no se puede realizar".
Para Chen Wanchun El mayor riesgo es que la relación de derechos de propiedad sea "claramente confusa". Una vez dirigió una casa que estaba deshabitada y nacionalizada después de la liberación, pero después de la venta, los herederos vinieron de repente a visitarla desde el extranjero y tuvo que pagar. una gran suma de dinero "Casi todos los bungalows. La complejidad de los derechos de propiedad varía dependiendo de nuestra capacidad de investigación. "Zhao Jianping dijo: "Hay muchas empresas que compiten por un bungalow. Quien conozca los derechos de propiedad del bungalow puede empezar a ganarlo con antelación. Contamos con departamentos de apoyo que se especializan en tratar con autoridades de vivienda y departamentos gubernamentales y, en general, pueden obtener los antecedentes de los bungalows lo más rápido posible. Si se trata de un bungalow con solo derecho de uso, como un bungalow ocupado por una unidad administrativa, el bungalow primero debe convertirse en una propiedad con derechos de propiedad. Podemos ayudarlo a completar este proceso, pero acordaremos lo específico. detalles de la transacción de antemano. ”
No es fácil conseguir una casa con derechos de propiedad “limpios”. Muchas veces hay que descubrirlo uno mismo. Shao Fei dijo a los periodistas que una vez un empresario taiwanés se encaprichó con una villa con jardín. Yongjia Road, pero entre los hay 8 hogares. Primero encuentra trabajo para cada hogar, recompra sus derechos de uso, consolida los 8 derechos de uso en un solo derecho de uso, luego paga la tarifa de transferencia de tierra, obtiene derechos de propiedad unificados y luego vende. La casa por 12 millones de yuanes. Resulta que el costo real de reubicación es de solo 6 millones de yuanes. Si uno de los aspectos no se negocia adecuadamente, todos los esfuerzos serán en vano. El ciclo de una casa de jardín también es muy largo, y demora de 6 a 12 meses. p>
El precio es demasiado alto
¿Cuántas casas pueden circular en el mercado? "Por razones históricas, las casas con derechos de propiedad limpios son raras". A menudo, cuando una casa es liberada, los agentes acuden en masa a ella. "El valor de las casas antiguas con jardín reside en su tamaño. escasez. Compre uno y obtenga uno menos ". Las cosas raras son más valiosas. El precio actual de las casas antiguas en Shanghai El precio de una casa con una superficie de 700 metros cuadrados y un jardín de 500 metros cuadrados es de 10.000 a 30.000. yuanes por metro cuadrado, y el precio total es de 25 a 30 millones de yuanes
"La elasticidad del precio de las casas de jardín. Es enorme y no tiene un marco de referencia. "Sun Yi dijo:" La ubicación es diferente, la historia es diferente y el precio variará mucho.
Cuanto mayor sea el área, mayor será el precio de venta porque la posibilidad de desarrollo para uso comercial es mayor. Los bungalows de Taiyuan Road son definitivamente más caros que los de Huaihai Road porque son más tranquilos. ”
En la actualidad, el precio de las casas con jardín generalmente se determina en función del precio de transacción de casas en tramos de carretera similares y áreas similares. Dahua Asset Appraisal Company es una empresa de valoración de Shanghai que se especializa en evaluar casas antiguas. El presidente Li Zezhao dijo en una entrevista: "Para la misma casa valorada en decenas de millones, la perspectiva de inspección es diferente al comprar un bungalow antiguo y comprar una propiedad nueva como la 'Mansión Wangjiang'. Las principales perspectivas a la hora de mirar las casas son: humanidades, historia, emoción, estilo, etc. Para evaluar cuánto vale un bungalow, primero fíjate en la ubicación. Debe estar cerca del centro de la ciudad. Ya sea una inversión o un lugar para vivir, la ubicación es extremadamente importante para las casas antiguas. Teniendo en cuenta el tamaño de la superficie construida, una casa sin jardín no se considera un bungalow. Los bungalows de alta gama tendrán al menos un bloque y un gran jardín. Cuanto más grande es el césped, mayor es la superficie de terreno ocupada y mayor es el coeficiente de precio. La acumulación de historia y cultura es aún más importante. La mayoría de los antiguos bungalows alguna vez estuvieron ocupados por dignatarios de la historia y fueron prominentes durante un tiempo. Primero fueron construidos por celebridades y luego cambiaron de manos varias veces a lo largo de las décadas, todas ellas entre celebridades. Por ejemplo, en un bungalow en Xingye Road vivió una vez Huang Jinrong, quien fue el maestro de Chiang Kai-shek. Con tal historia, el precio no tiene límites. Los bungalows antiguos prestan gran atención a un ambiente tranquilo y un estilo de patio independiente. Lo mejor es estar rodeado de altos plátanos franceses, que añadirán mucho color a los bungalows antiguos. Si se construyen edificios altos a su alrededor, el valor se reducirá considerablemente. La estructura de la casa también determina el valor del bungalow. Tanto el exterior como el interior deben conservarse intactos. Después de algunas décadas, el exterior parecerá un poco deteriorado y es esta sensación lo que lo hace valioso. "
Los detalles interiores de los bungalows antiguos también influyen mucho en el precio. "Los rincones más fotogénicos son en realidad las esquinas, especialmente los ángulos entre las paredes. Sólo estos lugares pueden expresar la profundidad de la casa. La terraza también es una visita obligada, con su posición dominante que ofrece vistas despejadas de los jardines y los alrededores. "Li Zezhao dijo que los detalles antiguos del bungalow también son de gran valor, como la manija de la puerta oxidada de la antigua casa de Bei Runsheng en Nanyang Road, el dragón enroscado en el techo, la talla de dos dragones jugando con cuentas en las escaleras. , y la inscripción de longevidad en la pared Los cuadros y los ángulos de las columnas trapezoidales despertaron el interés de los cuidadores de la casa “Un amigo en los Estados Unidos dijo que si las viejas ventanas de hierro de este bungalow fueran retiradas y vendidas en Nueva York. , y le contaron la historia, podría venderlo por al menos 10.000 dólares. ”
Inversión a medio y largo plazo
A los ojos de muchos agentes inmobiliarios, los compradores no suponen ningún problema una vez adquirida la propiedad. Los compradores de vivienda se dividen básicamente en dos. categorías, las de su propia residencia y las de inversión. Shao Fei acompañó una vez a un viejo chino suizo de ultramar a ver una casa en Fenyang Road “Me mostró el lugar donde iba a la escuela primaria y donde jugaba. No es un problema. Tiene un presupuesto de decenas de millones. Ahora prefiero gastar más de 10.000 yuanes al mes en alquiler que comprar otra casa".
En el mercado de consumo personal, los chinos de ultramar y el extranjero. la gente es la fuerza principal? Fancheng (China) Empresa de Servicios Residenciales Integrales Se realizó una encuesta a los clientes, el Director Ejecutivo Wu Shaocong dijo que los extranjeros representaban el 70%, y los otros compatriotas de Hong Kong, Macao y Taiwán, los clientes. otras provincias y ciudades, y los shanghaineses representaron el 30% restante; sólo el 13,3% de los clientes tenían más de 1 año de experiencia. Se les puede llamar "clientes experimentados" debido a su experiencia de vida en propiedades tipo villa. >Además, las grandes empresas también persiguen bungalows antiguos, y este tipo de consumo tiene una fuerte cualidad de inversión. "Comprar un bungalow también es una inversión". estar sobrevaluado y no infravalorado, lo que traerá un buen flujo de caja a la empresa. "Dijo Sun Yi. En opinión de Wu Shaocong, invertir en casas antiguas es diferente de invertir en bienes raíces comunes. No depende de transacciones frecuentes para obtener su valor de inversión, pero al igual que invertir en arte, requiere suficiente paciencia y confianza para comprenderlo. Para su apreciación debe haber tiempo suficiente para proteger su valor.
El valor de inversión de un bungalow depende no sólo de la oportunidad y visión de la adquisición, sino también de la posterior renovación y renovación, que. También afecta el precio de alquiler y reventa. El principio es mantener lo antiguo como estaba y agregar instalaciones modernas. Lo mejor es reemplazar todas las tuberías y medidores de agua, electricidad y gas por otros nuevos. Mantenga las paredes exteriores viejas como mantenimiento necesario. Puede pedirle a un profesional que las limpie y, si es necesario, pintarlas con pintura similar al color original. Las ventanas de acero generalmente tampoco necesitan ser reemplazadas. parte del sabor de la casa antigua y debe conservarse tanto como sea posible; las ventanas de madera son viejas y dan hacia afuera. El piso viejo debe ser lijado, imprimado y luego encerado. El estilo de toda una cocina. El estilo antiguo es mejor levantar el piso para evitar la humedad.
Los jardines de los antiguos bungalows suelen tener especies de árboles antiguos y frondosos, que también requieren un mantenimiento rutinario por parte de empresas profesionales. "Si no se tiene cuidado y se destruye el 'sabor', la casa no se venderá a buen precio".
Sun Yi dijo a los periodistas que, según la situación actual del mercado, una casa con jardín de 400 metros cuadrados en Taiyuan Road se puede alquilar por 11.000 dólares al mes, con un alquiler mínimo de 9.000 dólares. "Muchos factores determinan el estatus de 'señor supremo' de los bungalows antiguos en el mercado. Este es un hecho indiscutible a corto plazo". Li Zezhao dijo que los bungalows antiguos son "antigüedades" de bienes raíces y son muy resistentes a la caída con el aumento. En el número de bungalows antiguos, con cada transacción y cambio de manos, se seguirán mejorando todos los aspectos de las condiciones, lo que aumentará el valor de toda la casa, por lo que es posible que los inversores deseen conservar los bungalows antiguos durante el "medio y largo plazo". término."
Gu Chuanhui y "La primera casa de lujo en el Lejano Oriente"
Gu Chuanhui es uno de los primeros empresarios taiwaneses que invirtió en casas con jardín en Shanghai. Sus padres son ambos de Shanghai. En 1997, ingresó al negocio de materiales de construcción en el continente y fue diseñador arquitectónico. Un día de 1999, cuando Gu Chuanhui conducía por la intersección de Beijing West Road y Tongren Road, vio "un hermoso arco verde". Detuvo el auto y corrió para echar un vistazo. Era un edificio verde de 4 pisos en forma de arco, como un crucero. "Tuve una conexión telepática con este edificio y decidí que era una obra extraordinaria. Lo era. También alquilé un edificio en Jiangsu en ese momento. Compré una casa con jardín. Miré muchas casas frente al mar en Shanghai, y eran básicamente edificios coloniales de paredes cortantes, pero esta casa es una estructura de vigas y columnas y es nueva. edificio ". Cuatro años después, Gu Chuanhui se sorprendió. Su área de arco, recordando la primera impresión, sigue siendo emocionante.
Más tarde, Gu Chuanhui verificó la información y descubrió que esta fue la antigua residencia de Wu Tongwen, el rey del pigmento de Shanghai. Wu Tongwen era yerno del rico empresario Bei Runsheng y su tío. del arquitecto I.M. Pei. Wu Tongwen pidió al arquitecto húngaro Hudec que le diseñara esta casa. Este fue el último trabajo de Hudec en Shanghai. Cuando se completó en 1938, Hudec aseguró a Wu Tongwen que no quedaría obsoleto ni siquiera en 100 años. En ese momento, esta casa verde fue llamada "la primera mansión en el Lejano Oriente". ascensores, aire acondicionado, suelo radiante y sala de calderas. "Hudec diseñó el Hotel Internacional en Shanghai, que ha sido el edificio más alto de Asia durante más de 40 años, e I.M. Pei también dijo que estaba profundamente influenciado por Hudec. Gu Chuanhui dijo: "A Hudec le gustaba usar arcos, y el diseño de esta casa Se utilizan una gran cantidad de arcos en las escaleras y techos de los pasillos, e incluso los ascensores tienen forma de hojas de loto. A IM Pei también le gustan las formas geométricas, los ángulos agudos y los conos. Esta debería ser su relación maestro-herencia. ”
Durante la "Revolución Cultural", esta mansión fue utilizada por la Unión de Triciclos de Shanghai y quedó bajo la jurisdicción del Instituto de Planificación de Shanghai. Posteriormente, el Instituto de Planificación construyó un nuevo edificio junto a ella. y esta casa de jardín se convirtió en un estudio fotográfico. Cuando Gu Chuanhui llamó a la puerta y entró, solo había dos carteles fotográficos en la habitación y el aire se llenó con el hedor de la poción de amoníaco. "Solo puedo usar dos palabras para describirlo: roto, la mayor parte del vidrio. está roto, las unidades de aire acondicionado estaban colgadas en un desorden afuera, y había una salida de una fortificación de defensa civil en el jardín, que estaba cubierta con azulejos blancos "Gu Chuanhui quería comprar la casa, pero no se le permitió. Al final, pagó un alquiler anual de 1,28 millones de yuanes durante 10 años. Durante el período de arrendamiento, el propietario prometió gastar entre 5 y 6 millones de yuanes en reparaciones y mantenimiento de la casa. "Mis pensamientos en ese momento eran muy simples. Pensé que, como shanghainés, debería preservar este excelente edificio".
Pero el siguiente desarrollo fue inesperado para Gu Chuanhui. "Dado que se trata de un edificio excepcional en Shanghai, las reparaciones deben ser aprobadas por la Oficina de Asuntos Culturales, la Oficina de Vivienda y Tierras y la Oficina de Planificación. Cada departamento y cada experto tiene una teoría; el seminario se lleva realizando desde hace dos años. y pago más de 1 millón en alquiler cada año. "Pagué la factura, pero no pude comenzar la construcción", dijo Gu Chuanhui, "soy un hombre de negocios y todavía tengo que hacer negocios". La construcción de la casa finalmente fue terminada. Entregó 40.000 yuanes para desmantelar la entrada a las fortificaciones de la defensa aérea civil. Utilizó el cuarto piso como dormitorio, el tercer piso como empresa y abrió un cibercafé en el primer y segundo piso. Café Internet en Shanghai. Utilicé Compaq. La computadora host y el monitor LCD costaban 20 yuanes la hora. No entendía este negocio, y el café Internet cerró un año después y perdí 5 millones de yuanes. >
La “Casa Verde” tiene una historia de más de 70 años. La filtración de agua en la casa era grave, por lo que Gu Chuanhui hizo una nueva capa impermeable en el techo, pero el departamento de administración de vivienda no aceptó limpiar el exterior. fachada y la gotera en la pared no se pudo solucionar. "Hay muchas pequeñas grietas en la pared. ¿Cómo podemos solucionarlas sin quitar las baldosas? Las barras de acero ya están oxidadas". Gu Chuanhui dijo que estaba tirado arriba. Cada vez que pasaba un automóvil grande, sentía que la habitación temblaba. . "¿Cuánto tiempo puede seguir temblando?" ¿Qué? No lo sé. Tal vez sólo le queden 20 años.
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1999 fue el punto más bajo del mercado inmobiliario de Shanghai, y comenzó a subir hasta 2001. En 2002, Gu Chuanhui alquiló el primer y segundo piso a un empresario de Singapur y abrió un restaurante llamado "Sunny Sky". Un mes de alquiler de 200.000 yuanes, con un plazo de arrendamiento de 5 años. Sin embargo, el propietario, el Instituto de Planificación, se opuso al subarrendamiento de Gu Chuanhui. En la actualidad, "Yanyangtian" ha dejado de pagar el alquiler a Gu Chuanhui durante 4 meses.
Gu Chuanhui está muy preocupado. Lo desconcertante es que quiere gastar 120.000 yuanes para reparar el ascensor, pero todas las unidades de protección tienen demasiadas preocupaciones. "Incluso el departamento de trabajo tiene que ocuparse de ello. La responsabilidad es aterradora". Ahora no me queda más remedio que hacer una cosa menos en lugar de una cosa más."