Varias palabras clave para el certificado de registro de bienes raíces
Varias palabras clave para los certificados de registro de bienes raíces
Entre los diversos elementos de la unidad sustantiva del sistema de registro de bienes raíces, el libro de registro es el soporte para la operación del registro de bienes raíces y la clave del sistema de registro de bienes raíces. La base de la existencia. Por lo tanto, la uniformidad de los registros es crucial. El "Reglamento Provisional sobre Registro de Bienes Raíces" (en adelante, el "Reglamento") sólo tiene 5 capítulos y 35 artículos, pero el uso de un capítulo dedicado y 6 artículos para regular el libro de registro muestra que el libro de registro juega un papel importante. papel en el sistema de registro.
A medida que varias regiones completan gradualmente la integración de agencias responsables, cada vez más lugares han comenzado a implementar el registro unificado de bienes raíces y a utilizar nuevos certificados de libro de registro. Esta unificación de registros no diferencia entre terrenos y casas y establece registros diferentes como en Alemania y Japón. En cambio, adopta el diseño de un registro, que está determinado por las condiciones, leyes y prácticas nacionales de mi país. En primer lugar, hay muchos tipos de bienes inmuebles en mi país, y el sistema de derechos inmobiliarios es complejo e involucra propiedad, derechos de uso, servidumbres, hipotecas y otros tipos de derechos de propiedad inmueble establecidos sobre tierras, casas, bosques, pastizales, mar. áreas y otros bienes inmuebles Un libro de registro Es útil para aclarar la relación entre los derechos inmobiliarios y garantizar la calidad y precisión de los resultados del registro. En segundo lugar, las leyes de nuestro país estipulan que la enajenación de terrenos y casas, terrenos y árboles, áreas marítimas y estructuras marinas debe realizarse de forma conjunta. disposiciones y principios y evita la enajenación separada de derechos. Incurre en riesgo de transacción. En tercer lugar, en las ciudades donde los terrenos y las casas se registraban de manera unificada, los libros de registro y los certificados estaban integrados y no separados. Un libro de registro es un resumen y una referencia de la experiencia práctica y es más fácilmente aceptado.
Al mismo tiempo, el libro de registro está orientado a la recopilación de objetos y separa las parcelas (mar) y las unidades inmobiliarias. Tiene las características de "compilación de dos niveles". la parcela (mar), y el segundo nivel es la parcela (mar). El nivel 2 es la unidad inmobiliaria. Esto no sólo resalta el estado de la parcela de tierra (mar) y recopila todos los bienes inmuebles dentro de la misma parcela de tierra (mar) en el mismo libro de registro de bienes raíces, sino que también tiene en cuenta el papel básico de la unidad de bienes raíces; la unidad de registro básica, y utiliza el número de unidad de bienes raíces para conectarlos en serie. La información de registro de la condición natural, el estado de propiedad y otros asuntos de los bienes inmuebles realiza la lógica y jerarquía de un libro para cada parcela (mar). un libro por cada unidad inmobiliaria, y una hoja para la información registral de una clase de asuntos de derechos.
Para facilitar la comprensión precisa y el uso estandarizado de los certificados de registro en varios lugares, el autor analiza brevemente varias cuestiones clave involucradas en los certificados de registro de la siguiente manera.
Unidad de registro y unidad de gestión
Antes del registro unificado, la unidad básica de registro de bienes raíces y la unidad de gestión de bienes raíces son las mismas. La tierra y el océano no son sólo las unidades básicas para el levantamiento catastral, el levantamiento marítimo y la gestión de transacciones de áreas terrestres y marítimas, sino también las unidades básicas para el registro de tierras y el registro de áreas marítimas. Después del registro unificado, la gestión y el registro de bienes inmuebles estarán relativamente separados. Los levantamientos catastrales, los censos marítimos, la transferencia y transferencia de áreas terrestres y marítimas, y la gestión administrativa de áreas terrestres y marítimas todavía se basan en parcelas y mares. Se unifica la unidad básica del registro inmobiliario como unidad inmobiliaria. El estudio de propiedad inmobiliaria debe adaptarse a las características de la unidad inmobiliaria. Sobre la base del estudio catastral y del registro marítimo, el estudio de propiedad y la medición de la tierra, las áreas marítimas, las casas, los árboles y otros objetos fijos deben realizarse en conjunto. .
Además, antes del registro unificado, la unidad básica de registro de bienes raíces y la unidad de libro de registro también eran las mismas. Cada parcela o terreno se registra y se elabora un registro. Después del registro unificado, se registrará una unidad inmobiliaria y una parcela o mar se compilará en un libro de registro. El libro de registro no se compila en función de la unidad inmobiliaria. Esto tiene al menos tres ventajas: primero, resalta el estatus básico y el papel controlador de Zongdi y Zonghai. Las áreas terrestres y marítimas son la base para la existencia y el desarrollo de otras propiedades inmobiliarias. Hacer hincapié en las áreas terrestres y marítimas es proteger la integridad y la sistematicidad de los bienes inmuebles. Los bienes inmuebles que carecen de cimientos, como castillos en el aire y árboles sin raíces, se desvían de las leyes de formación de los bienes raíces en sí y no son propicios para la construcción de un sistema unificado de registro de bienes raíces. El segundo es fortalecer la relación entre la tierra, las zonas marítimas y sus elementos fijos. Antes del registro unificado, los bienes inmuebles y los terrenos se registraban por separado, y la información del registro de bienes raíces y terrenos no estaba conectada, o la casa no estaba conectada al terreno y el terreno no estaba relacionado con la casa. o los bienes inmuebles y la tierra se hipotecaron por separado, ignorando los derechos legales sobre la tierra de los titulares de los derechos y provocando riesgos de transacción; o los datos gráficos de la propiedad son inconsistentes y la propiedad no se puede conectar, lo que resulta en confusión de derechos; Después del registro unificado, basado en la tierra y el mar, las áreas terrestres, marítimas y sus elementos están relacionados, y a través de métodos de integración de datos como el registro y la liquidación, la propiedad, el área y los gráficos de la tierra, las áreas marítimas y sus elementos son consistentes. y se construye una estructura más científica y razonable. El tercero es lograr una planificación coordinada del procesamiento comercial de registro y la gestión del libro de registro. El libro de registro se compila en función de la parcela (mar), que puede satisfacer las necesidades del trabajo de registro. Complementado con el diseño de libros, libros, páginas y catálogos, también puede mostrar completamente el estado de todos los derechos inmobiliarios en el. paquetería (marítima) y realizar registro de libros, sincronización y gestión centralizada. Si sólo hay un libro de registro para cada unidad inmobiliaria, no sólo es fácil volver al antiguo camino de "énfasis en los bienes inmuebles pero ligero en los derechos sobre la tierra" cuando hay muchas casas en una parcela, la gestión, la conexión; y la actualización del libro de registro también son un gran problema y desafío.
Número de unidad inmobiliaria y número de negocio
El número de unidad inmobiliaria es el código de la unidad inmobiliaria. La unidad inmobiliaria es producto del registro unificado de bienes inmuebles, y también es un logro institucional integrado e innovador, así lo estipula específicamente el artículo 8 del "Reglamento".
En pocas palabras, la unidad de bienes raíces es la integración orgánica y la expansión adecuada de los diversos tipos originales de unidades de registro de bienes raíces (la unidad de registro de viviendas se expande a proyectos) y la combinación de nuevas unidades de registro para lograr el registro integrado de áreas terrestres, marítimas y sus accesorios. Hay dos formas específicas, una es tierra y mar sin objetos fijos y la otra es tierra y mar + tierra y mar con objetos fijos. El número de unidad inmobiliaria es una combinación superpuesta de parcela de terreno, código de parcela de terreno y código de accesorio. En el caso de que la parcela (mar) no tenga propiedad fija, la unidad inmobiliaria es más una unidad nominal que la parcela (mar), y el número de la unidad inmobiliaria es más simbólico que el código de la parcela (mar). , la diferencia real no es grande. El número comercial es el número utilizado para el registro comercial o recibo.
El estado ha emitido directrices especiales para la división y codificación de unidades inmobiliarias. El número de empresa lo elabora la agencia de registro de acuerdo con determinadas reglas. Una unidad de bienes raíces generará múltiples negocios de registro debido a varios tipos de registros, como el registro inicial y el registro de transferencia. Cada negocio de registro tiene diferentes contenidos, tiempos y registrantes de registro, y debe distinguirse por números especiales para facilitar la gestión y la búsqueda de información.
La información de registro de bienes raíces incluye información de resultados de registro, como libros de registro, solicitud de registro e información original de revisión de registro. En lo que respecta al registro, el estado físico, la situación de los derechos y otras cuestiones del inmueble, así como los derechos inscritos, titulares de derechos, etc., se relacionan a través del número de unidad inmobiliaria. La gestión de archivo de formularios de solicitud de registro, certificados de identidad del solicitante y otros materiales de prueba de motivos de registro, materiales de revisión de registro, certificados de certificados y otros materiales se relacionan a través de números comerciales. Prestar mucha atención a las dos líneas, el número de unidad inmobiliaria y el número comercial, es la clave para lograr información ordenada del registro de bienes raíces dentro y fuera de los libros.
Actualizaciones registrales y correcciones registrales
Actualizaciones y correcciones registrales son dos conceptos diferentes. La actualización del registro es el acto de actualizar o reconstruir un registro después de que cambia la forma o el estilo del registro o se pierde el registro. Hay tres situaciones principales: primero, la forma del registro cambia, por ejemplo de soporte papel a soporte electrónico o de soporte electrónico a soporte papel, cambiando así el estado de existencia del registro; segundo, cambia el estilo del registro; ya que la modificación o unificación del formato del registro también generará actualizaciones del registro, en tercer lugar, si el registro se daña o se pierde, el registro debe reconstruirse basándose en la información de registro original; La actualización del registro cambia el transportista registrado, pero no cambia el contenido del registro. El "Reglamento del Tribunal Popular Supremo sobre diversas cuestiones relativas al juicio de casos de registro de viviendas" (Interpretación Fa [2010] Nº 15) estipula que si la agencia de registro expide certificados complementarios, renueva certificados y actualiza el libro de registro sin cambiar el contenido del registro, la contraparte no está satisfecha y presenta una demanda, el tribunal no la aceptará. La razón es que la actualización del registro es un acto de disposición reiterada y no cambia el contenido del registro original ni los derechos y obligaciones. Corrección de registro significa corrección del registro Cuando ocurre un error u omisión en el libro de registro, lo que resulta en una inconsistencia entre el estado del registro y los documentos que prueban el motivo del registro, la agencia de registro puede modificar los asuntos de registro mediante solicitud o de oficio. En este caso, también cambiará el contenido del registro. Por lo tanto, existen estrictas autoridades y especificaciones procesales para implementar el registro de corrección.
Cuando el registro unificado implica la actualización del registro, hay tres cuestiones que requieren atención. En primer lugar, el registro original sigue siendo válido. El artículo 33 del "Reglamento" estipula que el libro de registro de bienes inmuebles elaborado conforme a la ley antes de la entrada en vigor del presente Reglamento seguirá siendo válido. El registro aquí es en sentido sustantivo, no en forma, es decir, son válidos todo tipo de registros de forma y tarjeta con las mismas funciones que el registro. Por lo tanto, el registro después del registro unificado debe basarse en el formato del libro de registro unificado, y la información de registro correspondiente debe registrarse antes del registro unificado debe continuar reteniéndose y no es necesario volver a escribirla; un nuevo libro de registro. En segundo lugar, los libros de registro nuevos y antiguos deben estar efectivamente conectados. La continuidad del registro de bienes raíces no puede interrumpirse debido a la actualización del registro, lo que requiere el establecimiento de una correlación entre los registros antiguos y nuevos para garantizar que cada pieza de información del registro de bienes raíces sea rastreable y consultable. Para ello, es necesario digitalizar los datos de registro de medios en papel lo antes posible, organizarlos en almacenes y darse cuenta de que la operación y gestión manual será extremadamente engorrosa. Al mismo tiempo, el nuevo libro de registro puede registrar el número de parcela, el código de la casa o el número de certificado de la información del registro original para lograr la conexión con el registro original. En tercer lugar, el libro de registro no se puede actualizar ni modificar. En el proceso de integración y vinculación de diversos tipos de datos registrales de bienes inmuebles, se puede actualizar el libro de registro, pero no se puede modificar ningún elemento registral salvo la corrección del registro de conformidad con la ley.
Un certificado, un derecho y un certificado, múltiples derechos
El "Certificado de Bienes Raíces" es la prueba de que el obligante goza de los derechos de propiedad del inmueble. Tras el registro unificado, teniendo en cuenta las diferentes necesidades de las ciudades y zonas rurales, y partiendo de una denominación unificada y un contenido coherente, se diseñaron dos formatos de derechos: "Un certificado, un derecho" (versión única) y "Uno certificado, derechos múltiples" (versión integrada) Certificado. Un solo certificado podrá registrar un derecho o un conjunto de derechos mutuamente compatibles sobre una unidad de inmueble. Como derechos de uso de terrenos para construcción o derechos de uso de terrenos para construcción y propiedad de vivienda. El certificado integrado puede registrar los derechos inmobiliarios sobre múltiples unidades inmobiliarias disfrutados por el mismo titular de derechos en la misma jurisdicción de registro. Por ejemplo, un residente rural posee múltiples terrenos contratados, propiedades, terrenos de construcción colectiva y sus casas y derechos forestales en una aldea; un determinado residente urbano compra varias casas en una comunidad, etc. En la práctica, hay lugares donde en el certificado se indica "derechos de uso de tierras forestales/propiedad de árboles forestales/derechos de uso de árboles forestales", lo que no cumple con el principio de compatibilidad de derechos.
Debido a que el derecho a utilizar árboles forestales es un derecho de usufructo, la propiedad y los derechos de uso no pueden confirmarse al mismo tiempo para el mismo bien inmueble propiedad del mismo obligante, de lo contrario se violará el objeto del derecho de usufructo.
El "Certificado de Bienes Raíces" debe ser aplicable a todo tipo de bienes inmuebles como terrenos, zonas de mar, casas, bosques, árboles, pastizales, etc., y para un sujeto de derecho, el tipo de inmueble el patrimonio es específico. Por lo tanto, el certificado evita el nombre específico del tipo de inmueble en la configuración del contenido y extrae algunos contenidos únicos de los derechos inmobiliarios, como el titular del derecho, la situación de propiedad, la ubicación, el número de unidad inmobiliaria, el derecho. tipo, la naturaleza del derecho, finalidad, área, período de uso, etc. El tipo específico de inmueble puede reflejarse mediante el "tipo correcto" al emitir el certificado. Cuando el certificado registra un conjunto de derechos mutuamente compatibles, el tipo de derecho, la naturaleza del derecho, la finalidad, el área y el período de uso se corresponden mediante el símbolo ?/?.
En un sentido amplio, los certificados de propiedad inmobiliaria también incluyen los "certificados de registro de bienes inmuebles", que se utilizan para acreditar derechos hipotecarios, servidumbres, registros de aviso, registros de objeciones y otras materias. Hay tres factores principales a considerar al emitir certificados de hipotecas y servidumbres sin utilizar certificados: en primer lugar, el Reglamento sólo prevé certificados de propiedad de bienes inmuebles y certificados de registro. Las hipotecas y las servidumbres son derechos subordinados, y los indicadores de información son diferentes de los derechos básicos. Es muy grande si el certificado se emite de la misma manera que los derechos básicos, puede causar confusión en la información registrada. En segundo lugar, el "Certificado de Registro de Bienes Raíces" puede registrar tanto derechos como materias, y no niega los atributos de derechos de propiedad de los derechos hipotecarios y servidumbres. Antes del registro unificado, los certificados de registro se expedían para hipotecas sobre proyectos en construcción, y la forma de los certificados no tenía relación directa con los atributos del contenido del registro. En tercer lugar, el costo de impresión del certificado es varias veces mayor que el del certificado. En la práctica, los derechos de hipoteca sobre bienes inmuebles se establecen con frecuencia y cambian rápidamente. El uso de certificados puede reducir los costos de transacción y activar el mercado de transacciones.
(Unidad del autor: Centro de Registro de Bienes Raíces del Ministerio de Tierras y Recursos)