Las transacciones en ciudades de primer nivel se desplomaron y las expectativas de preservación del valor y apreciación de las viviendas de lujo se desvanecieron.
Como primera opción de inversión entre las personas de alto patrimonio neto de China, las casas, especialmente las de lujo, se han visto favorecidas en los últimos años. Parece que se ha convertido en una especie de sentido común que las propiedades de lujo. Los activos pueden mantener y aumentar su valor.
Sin embargo, el mercado desde 2018 está subvirtiendo las percepciones anteriores. Los datos del CRIC y las investigaciones de primera línea del 21st Century Business Herald muestran que el volumen de transacciones de viviendas de lujo de primera mano en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen se ha desplomado, mientras que las viviendas de lujo de segunda mano están perdiendo liquidez y los precios se han reducido a la mitad.
Detrás de la caída del volumen de transacciones de viviendas de lujo, en primer lugar, se encuentra el sobregiro de la demanda del exuberante mercado de los últimos años. Además, la recesión económica, la restricción del crédito y la represión de la demanda de mejoras han provocado que más compradores opten por esperar y ver, la presión sobre el inventario de viviendas de lujo de primera mano ha aumentado considerablemente y la liquidez del mercado de segunda mano; ha disminuido, formando un círculo vicioso.
Las casas de lujo “ya no son lujosas”. Cuando la vivienda vuelva a su carácter residencial y el efecto de valor añadido de la inversión deje de existir, es muy probable que las viviendas de lujo experimenten falta de liquidez, recortes de precios o rebajas de calificación en el futuro.
“¿Siguen siendo las casas de lujo una buena inversión?” A principios de 2019, ésta puede ser una cuestión en la que los profesionales e inversores del mercado inmobiliario de China deban reflexionar.
La deprimente industria de viviendas de lujo
En 2018, aunque las principales empresas inmobiliarias han logrado un aumento significativo en sus ventas, los operadores de proyectos de viviendas de lujo en Beijing, Shanghai y Guangzhou están teniendo un tiempo difícil.
El mercado inmobiliario de lujo de China está altamente concentrado en ciudades de primer y cuasi primer nivel, y las cuatro ciudades de Beijing, Shanghai, Shenzhen y Hangzhou representan más del 70%.
Según datos del CRIC, el mercado inmobiliario de lujo se enfrió significativamente en 2018. El número de transacciones en el mercado inmobiliario de lujo en las ciudades tradicionales de primer nivel representadas por Beijing, Shanghai y Guangzhou fue de 2.156, 3.610 y 503. respectivamente, que fue menor que el número de transacciones en 2016. 30. El volumen total de transacciones de viviendas de lujo en las cinco ciudades de Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Hangzhou fue de solo 9.493, un mínimo de cinco años, menos del 40%. del volumen de transacciones en 2016.
“En 2018, el volumen de transacciones de casas de lujo en Beijing y Shenzhen se redujo a la mitad. Lo que es aún más extremo es que casi todos los principales magnates del mercado de Sanya se han ido”, dijo Ding Zuyu, director ejecutivo de E. -Grupo Casa.
Aunque el mercado inmobiliario de lujo en Hangzhou, Nanjing y otras ciudades de casi primer nivel no es tan sombrío, el desempeño no es tan bueno como en 2016. Tomando Hangzhou como ejemplo, se vendieron 623 casas de lujo a lo largo del año, un aumento interanual del 21%, pero aún menos de la mitad que en 2016.
No sólo los promotores de lujo lo están pasando mal, sino que también los propietarios que quieren vender sus casas de lujo lo están pasando aún peor. En 2018, las viviendas de lujo de segunda mano en ciudades de primer nivel generalmente tenían “precio, pero no eran comercializables”, y el precio de las transacciones tuvo que reducirse significativamente.
En Guangzhou, casas de lujo conocidas como Triumph New World, la casa de lujo de referencia en Zhujiang New Town, actualmente tienen una caída de alrededor del 10% en el precio de cotización y el volumen de transacciones es mediocre; Shanghai, hace un año hubo noticias de que Shimao, Lujiazui, Pudong, Shanghai Se vendieron casi 20 casas de lujo en Riverside Gardens y estaban "muy por debajo del valor de mercado".
En Shenzhen, ha habido varios casos de casas de lujo vendidas a precios significativamente reducidos. En diciembre del año pasado, una casa de 89 metros cuadrados en la costa esmeralda de la bahía de Shenzhen, distrito de Nanshan, cayó en 2,7 millones desde un máximo de 16,5 millones y se vendió por 13,8 millones.
Lo peor es que aquellos propietarios que entraron en el mercado a un precio elevado alrededor de septiembre de 2016 ahora están experimentando "pérdidas flotantes" en propiedades independientes, mientras que aquellos que invirtieron definitivamente han sufrido pérdidas.
“Básicamente no hay precio de mercado en el mercado de Beijing. El precio total de una casa es de 5 millones, y todavía hay liquidez, y la mayor parte solo se necesita cuando llega a decenas de millones. la liquidez es muy pobre. Básicamente no hay liquidez para 30 a 40 millones de yuanes”. Después de marzo de 2018, el economista Wei Jie observó este fenómeno durante una investigación de campo en las tiendas intermediarias.
“Cuando el mercado no sea bueno para las ventas de propiedades de segunda mano por valor de más de 10 millones de yuanes, la transacción será aún más pesimista”, afirmó He Qianru, director nacional de investigación de Midland Realty.
El mito roto
El investigador inmobiliario Du Lihong realizó una investigación sobre los mercados inmobiliarios en muchos países y economías y descubrió que en un mercado en declive, los productos inmobiliarios de lujo no son más resistentes que los ordinarios. residencias. Por el contrario, puede ser más volátil.
“Quién se hará cargo de la propiedad inmobiliaria es un gran problema”, señaló Wei Jie el mayor problema de las propiedades de lujo actuales: la liquidez.
Kerrui descubrió que las casas de lujo de primera mano con un precio de menos de 10 a 20 millones representaban el 75% de todas las transacciones de casas de lujo, y era difícil vender más de 20 millones, según la investigación de Wei Jie; en el mercado de la vivienda de segunda mano también lo reflejó en este momento.
Crerry cree que la razón se debe principalmente a la actual crisis económica, la desaceleración del crecimiento del nivel de ingresos de los residentes y el insuficiente poder adquisitivo. En algunas ciudades, la relación precio-ingreso de la vivienda se ha acercado a 30. , lo que hace que sea aún más difícil conseguir viviendas de lujo. Por otro lado, el mercado inmobiliario de lujo experimentó un aumento en la oferta y las ventas en 2015 y 2016, y mucha demanda estaba sobregirada de antemano.
He Qianru, director nacional de Midland Realty, expresó una opinión diferente: "El volumen de transacciones de todos los productos residenciales ha disminuido, y la disminución en el volumen de transacciones de casas de lujo es un fenómeno razonable".
He Qianru cree que los productos de lujo están abiertos a las personas ricas y su circulación no es muy grande. A medida que aumentan los precios de las propiedades, el área de circulación de los productos de alto precio solo se volverá más estrecha.
Pero incluso en el mercado de 10 a 20 millones, debido a la suprimida demanda de reemplazo de viviendas mejoradas, la política de restricción de préstamos sigue siendo relativamente estricta, lo que ha obstaculizado aún más la liquidez del mercado de viviendas de lujo.
Una encuesta realizada por 21st Century Business Herald muestra que los compradores en esta etapa de precios generalmente compran segundas viviendas. En la actualidad, el pago inicial para segundas viviendas en ciudades de primer nivel es generalmente del 70% al 80%. cerca del pago total de sus fondos Si la fuerza es insuficiente, la gente generalmente considera cambiar de casa, es decir, vender una y luego comprar otra, pero en el mercado actual no es fácil hacerlo.
Un ejemplo es que la Sra. Ye de Guangzhou planea cambiar su casa este año “Debido a que hay un nuevo miembro en la familia, quiere mudarse a una casa más grande, pero debido al pago inicial. la segunda casa es muy cara, ella necesita vender su casa primero. Yo puedo pagarla, pero mi casa no se puede vender ahora”, dijo la Sra. Ye.
Lin Hui de Shenzhen está interesada en una casa de 170 metros cuadrados en la misma comunidad. El precio total se ha reducido recientemente entre dos y tres millones, pero tiene que vender sus dos casas antes de poder hacerlo. permitírselo.
Muchas personas en la industria inmobiliaria señalaron que debido al aumento general de los precios de la vivienda en los últimos tres años, en las actuales ciudades de primer nivel, las casas por valor de 10 o 20 millones ya no son reales. casas de lujo. Se requieren más mejoras de calidad. A 30 millones o más, el poder adquisitivo y la liquidez de esta parte del producto son aún peores.
Las estadísticas del CRIC muestran que las villas y villas unifamiliares con un precio total de alrededor de 50 millones son muy difíciles de vender en 2018; lo mismo ocurre en el mercado de segunda mano.
Los altos precios, el insuficiente poder adquisitivo y la falta de nadie que se haga cargo de la propiedad han provocado una reducción significativa de la liquidez de las viviendas de lujo y la pérdida del aura de mantener y aumentar el valor.
“Las casas de lujo en el continente no pueden igualar a las de Hong Kong”. Un desarrollador a gran escala en Shenzhen cree que las casas de lujo no son escasas en Shenzhen y que todavía hay mucho terreno disponible. para el desarrollo de viviendas de lujo en varias ciudades, además, Hong Kong. El mercado inmobiliario también es un caso especial en el mundo.
Desde una perspectiva global, la investigación realizada por múltiples instituciones muestra que sólo un puñado de casas de lujo en ciudades y regiones pueden lograr la preservación y apreciación del valor a largo plazo.
Actualmente, las casas de lujo en algunas ciudades están experimentando una creciente presión de inventario. Según datos del CRIC, existe una presión significativa para vender unidades grandes de más de 180 metros cuadrados en Guangzhou. Los productos unifamiliares y dúplex son muy invendibles; los productos dúplex, de cinco dormitorios y superiores son muy invendibles.
El consejo de Kerrui a los desarrolladores es implementar políticas específicas de la ciudad para reducir la oferta de productos dúplex y mejorar la adaptabilidad del producto, controlar el precio total, reducir adecuadamente el umbral del precio total y fabricar productos más "económicamente apropiados"; apropiadamente "Mansión.
Esto significa que los recortes de precios y las reducciones de asignación en el mercado inmobiliario de lujo de primera mano son inevitables.
Para aquellos propietarios de propiedades de lujo, es mejor no encontrarse con una crisis financiera que requiera vender la propiedad, si tiene fondos suficientes, puede conservarla durante mucho tiempo, pero aún así debe considerar; El impacto de los impuestos inmobiliarios.