¿Cuáles son las partidas de costos de las empresas de desarrollo inmobiliario en general?
Las partidas de costos de las empresas promotoras inmobiliarias son las siguientes:
1. Costo de adquisición de terrenos
El costo de adquisición de terrenos se refiere al costo de obtener el desarrollo del terreno y derechos de uso (o derechos de desarrollo), incluido el precio de compra de la tierra o la tarifa de transferencia, las principales tarifas de apoyo municipal, el impuesto sobre la escritura, el impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas, las tarifas por el uso de la tierra, las tarifas por inactividad de la tierra, las tarifas de compensación de cultivos, las tarifas de compensación por edificios en ruinas, el cambio de uso de la tierra). y compensación de exceso de área El precio de la tierra y los impuestos relacionados pagados, costos de compensación de demolición, costos de reasentamiento y reubicación, costos de construcción de viviendas de reasentamiento, etc.
En la práctica, generalmente se puede dividir en precios gubernamentales de la tierra y tarifas de apoyo municipales, fondos de cooperación, tarifas de instalaciones municipales fuera de la línea roja y tarifas de compensación por demolición de acuerdo con los requisitos de gestión.
1. Precio de la tierra gubernamental y tarifas de apoyo municipales: tarifas de transferencia de tierras, tarifas de desarrollo de tierras pagadas, grandes tarifas de apoyo municipal pagadas a departamentos gubernamentales, impuestos sobre escrituras pagados, tarifas de uso de la tierra, impuestos sobre ocupación de tierras cultivadas, cambios de tierras Finalidad y prima de suelo por exceso de superficie, etc.
2. Fondos de cooperación: Compensación por el precio del terreno del socio, gastos de vivienda e impuestos correspondientes transferidos al socio para la construcción del proyecto cooperativo.
3. Tarifas de instalaciones municipales fuera de la línea roja: tarifas de construcción de carreteras, agua, electricidad, gas, comunicaciones, etc. fuera de la línea roja, tarifas de tendido de tuberías y tarifas de compensación de interfaz.
4. Compensación por demolición: gastos de compensación netos por demolición de edificios o anexos sobre el suelo y subterráneos, gastos de reasentamiento y reubicación, compensación de cultivos, compensación de edificios en ruinas, etc.
2. Honorarios de ingeniería preliminar
Los honorarios de ingeniería preliminar se refieren a honorarios de licencias gubernamentales, honorarios de agencias licitadoras, honorarios de instalaciones temporales y estudios hidrogeológicos, levantamientos cartográficos, planificación, diseño y estudios de viabilidad. , honorarios de consultoría, preparación de la construcción, aprobación del sitio y otros costos iniciales.
En la práctica, normalmente se puede dividir en honorarios de estudio y diseño, honorarios de construcción y aumento de capacidad, honorarios de "tres conexiones y una nivelación" y honorarios de instalaciones temporales según los requisitos de gestión.
1. Honorarios de estudio y diseño
Incluyendo honorarios de estudio y medición, honorarios de planificación y diseño, honorarios de sala de investigación de edificios y otros. Honorarios de levantamiento y medición: incluyendo levantamiento preliminar, levantamiento detallado, etc. Incluye principalmente: hidrología, geología, reliquias culturales y honorarios de estudio de cimientos, honorarios de observación de asentamientos, honorarios de prueba de sol, honorarios de inspección de pilotes de clavos, honorarios de doble línea, honorarios de alineación, honorarios de trazado de construcción, honorarios de medición del área de construcción, etc. Honorarios de planificación y diseño: Honorarios de planificación: honorarios de licitación de planes, honorarios de producción de modelos de planificación y diseño, honorarios de revisión de planos, honorarios de diseño de renderizado y honorarios generales de planificación y diseño. Honorarios de diseño: honorarios de diseño de planos de construcción, honorarios de diseño de modificación, honorarios de diseño de paisaje ambiental, etc. Otros: tarifa del estudio de viabilidad, dibujo, tarifa de publicación del dibujo, tarifa del dibujo, tarifa de producción de muestras, etc. Honorarios de la sala de investigación arquitectónica: incluidos materiales y honorarios de construcción.
2. Solicitud de aprobación para la tarifa de construcción y aumento de capacidad
La solicitud de aprobación para la tarifa de construcción y aumento de capacidad incluye la solicitud de aprobación y la tarifa de construcción, la aprobación general del proyecto y la tarifa de construcción, y el aumento de capacidad. tarifa. Tarifas de aprobación y solicitud de construcción: incluidas tarifas de inspección de seguridad, tarifas de inspección de calidad, tarifas de preparación de ofertas, tarifas de manejo de centros comerciales, tarifas de solicitud de construcción de defensa aérea civil, tarifas de instalaciones de apoyo a la protección contra incendios, tarifas de recaudación de fondos de cemento a granel, tarifas de control de termitas, fondos para renovación de muros, tarifas de medición del área de construcción, tarifas de apertura de intersecciones, tarifas de gestión de planificación, fondos de materiales nuevos (o fondos especiales para la renovación de muros), fondos de vivienda para maestros (o subsidios de vivienda para maestros de escuelas primarias y secundarias), tarifas de gestión de demolición, tarifas de gestión de licitaciones, etc. Tarifa general de aprobación y construcción del proyecto: la tarifa de aprobación pagada a los departamentos gubernamentales pertinentes de acuerdo con las regulaciones cuando el proyecto se presenta para construcción. Tarifa de aumento de capacidad: incluye tarifa de aumento de capacidad de agua, electricidad y gas.
3. Tarifa "Tres conexiones y una tarifa plana":
Las tres conexiones y una tarifa plana incluyen principalmente agua temporal, electricidad, vías de acceso y nivelación del sitio. Caminos temporales: Costos de diseño y construcción de caminos temporales para construcción fuera de la línea roja. Consumo temporal de energía: tarifas de planificación y diseño para el consumo temporal de energía para la construcción fuera de la línea roja, tendido temporal de tuberías, transformación, reubicación, instalación temporal de transformadores y costos de remoción. Uso temporal del agua: el diseño, construcción, tendido de tuberías, renovación, reubicación y otros costos de conectar instalaciones temporales de suministro de agua y drenaje para la construcción fuera de la línea roja. Nivelación del sitio: nivelación del sitio antes de la excavación de los cimientos, limpieza del sitio, demolición de edificios antiguos, etc.
4. Tarifas de instalaciones temporales
Las tarifas de instalaciones temporales incluyen paredes temporales, oficinas temporales, tarifas de ocupación temporal del sitio y cercas temporales. Cerco temporal: incluye costos de diseño, construcción y decoración de muros y cercos. Oficina temporal: gastos de alquiler, construcción y decoración. Tarifas de ocupación temporal de sitios: incluidas las tarifas de ocupación temporal de carreteras para la construcción y las tarifas de alquiler temporal de terrenos baldíos. Acaparamiento temporal: incluye gastos de diseño, construcción y decoración.
3. Honorarios de ingeniería de construcción e instalación
Los honorarios de ingeniería de construcción e instalación se refieren a los honorarios de ingeniería de construcción, los honorarios de ingeniería de instalación y los honorarios de decoración fina de varios edificios principales incurridos durante el proceso de desarrollo de el proyecto de desarrollo.
1. Honorarios de ingeniería de construcción
Los honorarios de ingeniería de construcción se refieren a diversos gastos incurridos durante el proceso de desarrollo del proyecto que se incluyen en el presupuesto de construcción civil. Incluye principalmente el costo básico, el costo de estructura y decoración preliminar, la ingeniería de puertas y ventanas, la tarifa de decoración fina para áreas públicas y la tarifa de decoración fina de interiores. Costo de cimentación: incluye movimiento de tierras, cimentación de pilotes, honorarios de ingeniería de protección de muros (pendiente), honorarios de tratamiento de cimentación, honorarios de consultoría y prueba de cimentación de pilotes y precipitación. Costo de la estructura y decoración aproximada: incluye principalmente marcos de concreto (incluidos cimientos poco profundos como cimientos de columnas independientes y cimientos de tiras), mampostería, nivelación y enlucido, impermeabilización, transporte vertical, andamios, subsidios súper altos, agua suelta, juntas de asentamiento, expansión. juntas, mampostería de jardín en planta baja (el podio de un edificio alto tiene piso elevado. En principio, la estructura de piso elevado se incluye en el podio, y la estructura de piso de transferencia se incorpora a la torre). Ingeniería de puertas y ventanas: incluye principalmente el costo de puertas unitarias, puertas de entrada, puertas interiores, puertas y ventanas de paredes exteriores y puertas cortafuegos. Costos de decoración fina de áreas públicas: incluyen principalmente costos de decoración fina del vestíbulo, hall de ascensores, hueco de escaleras, techo, fachada y toldo. Costos de fina decoración interior: incluyen principalmente costos de fina decoración de cocinas, baños, salas, balcones y terrazas.
2. Tarifas de ingeniería de instalación
Las tarifas de ingeniería de instalación incluyen calentamiento de agua interior, tarifas de equipos de tuberías eléctricas, tarifas de instalación y equipos interiores y tarifas de sistemas de corriente débil. Las tarifas por equipos de tuberías eléctricas y calefacción de agua interior incluyen principalmente: tarifas del sistema de drenaje y suministro de agua interior (agua del grifo, drenaje, agua potable directa, tarifas del sistema de calefacción interior de agua (calefacción por suelo radiante, película calefactora eléctrica, caldera de gas doméstica, sistema de tuberías); , radiadores); tarifas del sistema de gas interior; tarifas de ingeniería eléctrica interior: incluidas cajas de distribución de edificios y unidades, cajas de medidores, cajas de distribución domésticas, tendido de tuberías, lámparas, interruptores y enchufes, y preincrustación de cajas de tuberías de ingeniería de corriente débil. Equipo interior y sus tarifas de instalación: Tarifas del sistema de ventilación y aire acondicionado: incluidas las tarifas de instalación y equipo de aire acondicionado, ductos de aire acondicionado y tarifas del sistema de ventilación, ascensores y sus tarifas de instalación de generadores y sus tarifas de instalación: incluido el suministro de generadores; honorarios de instalación y reducción de ruido de la sala de máquinas; honorarios del sistema de protección contra incendios: incluidos los honorarios de instalación y equipos de defensa aérea civil, extinción de incendios por gas, prevención de humos y gastos de instalación; etc. Tarifa del sistema actual débil: tarifa del sistema antirrobo del hogar: incluye detección de infrarrojos antirrobo en balcones e interiores, sensores de puertas, botones de emergencia, etc.; tarifa del sistema de intercomunicación visual y no visual; tarifa del sistema: incluidos los costos del sistema de lectura remota de medidores de agua, electricidad y gas: costos del cableado interno y externo del cuerpo principal de TV por cable y TV por satélite y costos del sistema telefónico: incluido el cableado interno y externo del cuerpo principal y el enchufe del terminal; costos de red de banda ancha: incluido el cableado interno y externo del cuerpo principal y los cargos por toma de terminal, etc.
IV. Tarifas de infraestructura
Las tarifas de construcción de infraestructura se refieren a carreteras, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, calefacción, descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones, etc., incurridos durante el proceso de desarrollo de el proyecto de desarrollo de protección contra incendios, comunicaciones, iluminación, televisión por cable, red de banda ancha, inteligencia y otros honorarios de ingeniería de redes de tuberías comunitarias y saneamiento ambiental, paisajismo y otros honorarios de ingeniería de jardines y paisajes, etc.
Incluye principalmente: tarifas del sistema de drenaje y suministro de agua exterior, tarifas del sistema de calefacción exterior, tarifas del sistema de gas exterior, tarifas de equipos eléctricos y de alto y bajo voltaje para exteriores, tarifas del sistema inteligente exterior, tarifas de ingeniería ambiental del jardín y tarifas ambientales. tarifas de saneamiento.
1. Tarifas del sistema de drenaje y suministro de agua exterior
Tarifas del sistema de suministro de agua exterior: incluyen principalmente los costos de las tuberías de suministro de agua, pozos de inspección, equipos de la sala de bombas de agua y bocas de incendio externas. en la comunidad; el costo de los sistemas de agua de lluvia y alcantarillado.
2. Tarifas del sistema de calefacción exterior: incluyen principalmente tarifas del sistema de tuberías, de la estación de intercambio de calor y de la sala de calderas.
3. Tarifas del sistema de gas exterior: incluyen principalmente sistemas de tuberías y estaciones reguladoras de voltaje.
4. Tarifas de equipos eléctricos y de alta y baja tensión exteriores.
Altas y bajas. equipos e instalación de distribución de energía de voltaje: incluido el costo de las líneas de alto voltaje desde la línea roja hasta la sala de distribución de energía, gabinetes de alto voltaje, transformadores, gabinetes de bajo voltaje y equipos de transformadores tipo caja, tuberías de corriente fuerte al aire libre y tendido de cables; : parte del costo de las líneas planas generales de corriente fuerte al aire libre; entierro de tuberías de corriente débil al aire libre: incluidos los costos de entierro previo de tuberías, pozos de inspección, etc. utilizados para televisión, teléfono, red de banda ancha y cableado inteligente.
5. Tarifas del sistema inteligente al aire libre
Tarifas del sistema de gestión de estacionamientos: incluidas las tarifas de los sistemas de gestión de estacionamientos al aire libre, sistemas de gestión de estacionamientos elevados o en sótanos; tarifas del sistema: incluido el costo de instalación de cámaras, pantallas de visualización y sistemas eléctricos; el costo del sistema anti-cruce por infrarrojos perimetral: escaneo por infrarrojos, etc.; el costo del sistema de control de acceso comunitario; de pantalla de boletín electrónico, etc.
6. Honorarios de ingeniería del entorno del jardín
Los honorarios de ingeniería del entorno del jardín se refieren a los costos del entorno del jardín incurridos por el proyecto, que incluyen principalmente honorarios de construcción ecológica, bocetos arquitectónicos, caminos, honorarios de construcción de plazas, y tarifas de construcción de muros, iluminación exterior, música de fondo al aire libre, instalaciones esporádicas al aire libre. Tarifas de construcción ecológica: incluyendo áreas verdes públicas, áreas verdes entre casas grupales, jardines privados en el primer piso, áreas verdes alrededor de la comunidad: esculturas, fuentes de agua, corredores circulares, rocallas, etc., tarifas de construcción de caminos y plazas: pavimentación y apertura; de plazas de carreteras Proyectos de intersección y honorarios de compensación, etc.; honorarios de construcción de muros: incluidos muros permanentes, cercas y puertas; iluminación exterior; proyectos eléctricos de iluminación, como farolas, luces de césped; instalaciones esporádicas al aire libre; juegos infantiles; Instalaciones, señales diversas, señalética, esquemas, cubos de basura, asientos, sombrillas, etc.
5. Tarifas de las instalaciones de apoyo
Públicas *** Las tarifas de las instalaciones de apoyo se refieren a las tarifas incurridas dentro del proyecto de desarrollo que son independientes, sin fines de lucro y los derechos de propiedad pertenecen a todos los propietarios. o Donaciones gratuitas a gobiernos locales, instituciones públicas gubernamentales e instituciones públicas por el costo de las instalaciones de apoyo.
Las tarifas de instalaciones auxiliares se refieren a los gastos públicos *** de las instalaciones de apoyo durante el proceso de desarrollo de la vivienda. De acuerdo con las regulaciones pertinentes, los derechos de propiedad y los derechos de ingresos no pertenecen al desarrollador y el desarrollador no puede transferirlos. por una tarifa o convertirlos en activos fijos autónomos. Incluye principalmente las siguientes categorías:
1. Gastos en instalaciones públicas de apoyo no operables que no generarán ingresos operativos que ocurren dentro de la comunidad de desarrollo, incluidos comités vecinales, estaciones de policía, garitas de guardia, parques infantiles, y cobertizos para bicicletas, etc.;
2. De acuerdo con las regulaciones o prácticas operativas, los ingresos operativos de la comunidad de desarrollo se atribuyen al gasto del operador o del comité de propietarios en las instalaciones públicas de apoyo operativas, como el construcción de una guardería, oficina de correos, biblioteca, sala de lectura, gimnasio, piscina, estadio y otras instalaciones;
3. se transferirá con compensación y derecho a obtener ingresos de explotación, se producirán gastos que no tienen fuente de inversión;
4. Para sótanos, plazas de aparcamiento y otras instalaciones con derechos de propiedad complejos y situaciones de atribución de ingresos, ya sea. que se asignará al costo debe determinarse en función de las regulaciones del gobierno local, el compromiso de ventas del desarrollador y otras circunstancias específicas del costo. Si el desarrollador obtiene los derechos de propiedad de las instalaciones de apoyo a través de medidas como el reembolso del precio del terreno o los honorarios del proyecto de defensa aérea civil, y obtiene el reconocimiento del departamento gubernamental, debe contabilizarse de forma independiente como un proyecto operativo.
Este rubro de costos se calcula de acuerdo con las cuentas detalladas de cada instalación de apoyo, tales como: piscina: construcción civil, equipamiento, instalaciones; club de propietarios: diseño, honorarios de decoración, adquisición de activos, estructura única del club; jardín de infantes: costo de construcción y compra de activos de apoyo; escuela: costo de construcción y compra de activos de apoyo; sala de equipos del estadio: tarifa de construcción civil y decoración de la sala de distribución de energía, tarifa de construcción de la estación de agua: construcción civil, equipos y varios; instalaciones.
6. Gastos indirectos de desarrollo
Los gastos indirectos de desarrollo se refieren a los gastos de supervisión del proyecto incurridos por la empresa para organizar y gestionar directamente el proyecto de desarrollo y no pueden atribuirse directamente al objeto de contabilidad de costos. , tarifas de revisión de costos, tarifas de revisión de liquidación, primas de seguros del proyecto, etc. Los fondos públicos de mantenimiento retenidos y pagados por el propietario no se incluirán en el costo del producto.
En la práctica, generalmente se puede dividir en honorarios de gestión de proyectos, honorarios de construcción de instalaciones de marketing de proyectos y honorarios de mejora de la gestión de propiedades según los requisitos de gestión.
1. Honorarios de gestión de proyectos
Incluyen principalmente honorarios de supervisión del proyecto, honorarios de preparación y revisión del presupuesto y liquidación, honorarios de gestión administrativa, bonificaciones fuera del contrato de construcción, honorarios de supervisión de calidad del proyecto, supervisión de seguridad. honorarios y tarifa de seguro del proyecto. Honorarios de supervisión del proyecto: honorarios pagados a la unidad de supervisión de ingeniería o proyecto contratado Honorarios de preparación y revisión de la liquidación del presupuesto: honorarios de preparación y revisión del presupuesto pagados a la empresa de consultoría de costos honorarios de gestión administrativa: el salario del personal del departamento directamente; bonificaciones, subsidios y otros costos laborales, así como honorarios administrativos de los departamentos que participan directamente en el desarrollo de proyectos, bonificaciones fuera del contrato de construcción: premios urgentes y honorarios de supervisión de calidad del proyecto; honorarios de supervisión de calidad de las autoridades de construcción; honorarios de supervisión de seguridad: honorarios de supervisión de seguridad de las autoridades de construcción Honorarios de supervisión primas de seguro del proyecto;
2. Honorarios de construcción de instalaciones de marketing
Tarifas de lanzamiento y instalaciones publicitarias, honorarios de renovación del entorno de ventas, renovación de oficinas de ventas, honorarios de decoración y otros. Instalaciones publicitarias y tarifas de lanzamiento: anuncios en estaciones, anuncios en las calles; tarifas de renovación del entorno de ventas: tarifas de diseño, ingeniería y decoración en el sitio durante el período de ventas alrededor de la casa club y el área de ventas alrededor del edificio de ventas inaugurado (incluidas las unidades de demostración); diseño, ingeniería y decoración de canales de venta temporales. Decoración y otros gastos de decoración y decoración de oficinas de ventas: diseño, ingeniería, decoración de salas modelo, etc.: incluido el diseño de salas modelo, decoración, mobiliario, accesorios, limpieza, seguridad, y cuotas de mantenimiento. Las habitaciones modelo construidas fuera del cuerpo principal también incluyen los costos de construcción, el diseño, la decoración, el mobiliario, el mobiliario y otros gastos recuperados después de las ventas de las habitaciones modelo dentro del cuerpo principal se enumeran por separado o se registran en los ingresos del negocio principal, y se deducen. del costo total durante la evaluación otros;
3. Tarifas de mejora de la administración de la propiedad
Incluyendo fondos de administración de la propiedad, fondos de mantenimiento de edificios públicos u otros fondos especiales administrados por la empresa de administración de la propiedad que deben ser asumidos por el desarrollador de acuerdo con las regulaciones; y Honorarios de administración de la propiedad invertidos antes de mudarse a la comunidad.
7. Costos de endeudamiento
Los costos de endeudamiento se refieren a los costos de endeudamiento que cumplen las condiciones para la capitalización. Los costos de endeudamiento capitalizados incluyen gastos por intereses, amortización de descuentos o primas y gastos auxiliares utilizados directamente para el desarrollo de proyectos, así como diferencias de cambio derivadas de endeudamiento en moneda extranjera. Los gastos auxiliares incurridos debido al préstamo incluyen gastos de gestión, etc.