Nanjing planea relajar la supervisión de los fondos de preventa, con una proporción deseable de hasta el 60%
El 14 de abril, los reporteros de China Business News confirmaron desde múltiples canales que la Oficina Municipal de Seguridad de la Vivienda y Bienes Raíces de Nanjing y la sucursal de Nanjing del Banco Popular de China emitieron conjuntamente la "Garantía bancaria sobre el uso de fondos bancarios". Garantías en el Programa Piloto de Supervisión de los Fondos de Preventa de Vivienda Comercial". "Aviso" (en adelante, el "Aviso"), que ha flexibilizado en cierta medida el retiro de los fondos de preventa.
El "Aviso" señala que las empresas de desarrollo inmobiliario pueden reemplazar los fondos de supervisión en la cuenta de supervisión de capital de preventa de viviendas comerciales de nueva construcción por una cantidad igual con una carta de garantía emitida por el banco. Al mismo tiempo, "después de que la empresa de desarrollo solicite la sustitución de la carta de garantía por cantidades iguales de fondos, el saldo dentro del límite de supervisión de la cuenta de capital de preventa debe cubrir las necesidades de fondos de construcción del proyecto en el plazo de un año; y los fondos de reemplazo para la garantía no excederán el 60% del límite de supervisión del capital de preventa del proyecto".
El "Aviso" también establece requisitos para las calificaciones empresariales. "En los dos años anteriores a la fecha de solicitud para el uso de la carta de garantía, la empresa desarrolladora no ha recibido sanciones administrativas por el uso ilegal de fondos regulatorios de preventa de viviendas comerciales en nuestra ciudad. El proyecto de viviendas comerciales que se solicitará No debe haber congelamiento judicial, deducción ilegal de fondos, ni atrasos en el pago de proyectos y atrasos de salarios a los trabajadores migrantes”.
Cabe mencionar que el “Aviso” estipula que el propósito de los fondos de reposición del mismo. La garantía será determinada por la agencia reguladora y se limitará principalmente al flujo de capital razonable de las empresas de desarrollo dentro del ámbito de uso de la ciudad de Nanjing.
El "Aviso" muestra que fue emitido el 11 de abril. El personal pertinente de una oficina de gestión de viviendas en un distrito de Nanjing dijo que aún no se ha implementado y que los detalles específicos aún se están estudiando. Al mismo tiempo, solo está abierto a algunas empresas piloto.
Un experto de una empresa de bienes raíces en el este de China dijo que las nuevas regulaciones de Nanjing significan que las empresas bien calificadas pueden retirar fondos regulatorios en forma de cartas de garantía, lo que de hecho es una forma de relajar los fondos regulatorios.
Yu Xiaoyu, director de investigación de Yihan Think Tank, dijo a China Business News: "Se espera que más ciudades corrijan la supervisión 'irregular' de los fondos de preventa al tiempo que garantizan la finalización y entrega de los proyectos. lo cual es demasiado estricto." Haga los ajustes apropiados y regule de manera demasiado laxa".
Sin embargo, algunas empresas inmobiliarias no son optimistas al respecto. Los expertos de las empresas inmobiliarias antes mencionados también enfatizaron que "sólo las empresas con buenas calificaciones pueden utilizarlo. En realidad, esto es una especie de mejora del crédito bancario". Un experto del mercado de una de las 30 principales empresas inmobiliarias cree que "esta política es buena". pero para los bancos, si las empresas privadas corren el riesgo de impago de la deuda, el banco será responsable de cubrir toda la situación”.
Otra persona del sector inmobiliario de Nanjing analizó que esta nueva regulación es principalmente para aliviar las limitaciones financieras de los promotores. "El impacto de la epidemia en Nanjing fue relativamente grande en el primer trimestre. La mayoría de los proyectos no se vendieron bien y las empresas inmobiliarias no recuperaron mucho dinero". a la primera ronda de suministro centralizado de tierras que se llevará a cabo en Nanjing. Se entiende que Nanjing suministrará 20 parcelas de tierra en la primera ronda, incluidas 19 parcelas de terreno residencial y 1 parcela de terreno comercial. El precio inicial total es de aproximadamente 26.723 millones de yuanes y el precio máximo total alcanza los 30.356 millones de yuanes.
Esta es la primera vez desde la introducción de las medidas nacionales de supervisión y gestión de los fondos de preventa de viviendas comerciales en febrero que un lugar ha dado normas de relajación relativamente claras. Anteriormente, las regulaciones "Zhengzhou 19" sobre "proporcionar niveles de servicio gubernamental para facilitar las transacciones" también mencionaban que las empresas de desarrollo inmobiliario pueden utilizar cartas de garantía bancaria y cartas de garantía de terceros para compensar los fondos regulatorios de preventa que no excedan el monto de la garantía. , pero esto no lo hace. No hay regulaciones más detalladas disponibles.
A mediados de febrero, se formularon regulaciones nacionales para la supervisión y gestión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, y la supervisión de los fondos de preventa se aclaró como "supervisión de cuotas clave". Los departamentos de desarrollo urbano y rural a nivel de ciudad y condado determinarán la cantidad de fondos necesarios para completar el proyecto con base en el contrato de costo del proyecto. Cuando los fondos en la cuenta alcancen el límite regulatorio, los fondos excedentes podrán retirarse mediante. la empresa inmobiliaria para uso gratuito.
“Pero, de hecho, todavía se están introduciendo políticas más estrictas en la supervisión de los fondos de preventa, como Fuzhou y Xiamen. Las ciudades con políticas verdaderamente relajadas son relativamente raras”.
Por ejemplo, Haikou emitió un aviso el 24 de febrero indicando que es necesario fortalecer aún más la supervisión de los fondos de preventa, estandarizar el comportamiento de las empresas promotoras y supervisar a los bancos, que enfatiza que todos los pagos de vivienda debe depositarse directamente en cuentas de supervisión en marzo A mediados de mes, Changsha también emitió un aviso para actualizar el sistema de supervisión de fondos de preventa para viviendas comerciales nuevas en los cinco distritos de Changsha. Todos los fondos de preventa para nuevas viviendas comerciales. la vivienda, incluidos los depósitos, los pagos iniciales, los pagos de la hipoteca, los pagos a plazos, los préstamos del fondo de previsión, etc., deben depositarse en su totalidad en la cuenta especial para la supervisión del fondo de ventas.
La estricta supervisión de los fondos de preventa comenzó en la segunda mitad de 2021. Cuando las empresas inmobiliarias individuales cayeron en una crisis de liquidez, varias localidades fortalecieron significativamente la supervisión de los fondos de preventa al nivel de implementación real. Muchas ciudades comenzaron a adoptar "políticas basadas en empresas" y se adoptarán medidas de supervisión de fondos de preventa particularmente estrictas para las empresas inmobiliarias con mayor apalancamiento y calificaciones crediticias débiles.
El informe de investigación de Zheshang Securities muestra que los fondos regulatorios se dividen en fondos regulatorios clave y fondos regulatorios generales: los fondos regulatorios clave se utilizan para garantizar el progreso normal de la construcción del proyecto y generalmente se basan en el costo del proyecto o fondos de preventa. Extraer multiplicando por una determinada proporción. Los fondos regulatorios generales (si los préstamos de desarrollo y los préstamos hipotecarios están supervisados por bancos e instituciones financieras) se refieren a fondos regulatorios que exceden la cuota de fondos regulatorios clave. Las empresas inmobiliarias pueden retirarlos de acuerdo con las regulaciones de cada ciudad, pero deben usarse. primero para la construcción o desarrollo de proyectos regulatorios.
“Muchas empresas inmobiliarias anteriormente se llevaron el dinero de la cuenta de supervisión del fondo de preventa y no dejaron fondos para el proyecto”, dijo a China Business News en 2021 un inversor en bonos familiarizado con la industria inmobiliaria después de que los gobiernos locales Para fortalecer la supervisión, “algunos gobiernos locales son más estrictos y requerirán que la cantidad de fondos que queden en la cuenta sea mayor que la requerida para la etapa posterior del proyecto.
Esto hace que el uso de la preventa Los fondos de las empresas inmobiliarias son difíciles. El proceso de "se puede utilizar a voluntad" a "inutilizable" es en realidad similar a un cambio repentino de la preventa a la venta de viviendas usadas, que es esencialmente un shock de liquidez único. "El Informe de investigación de Pacific Securities señaló: "Si las empresas de bienes raíces pueden persistir hasta que las casas en construcción estén terminadas y terminadas, los fondos de la cuenta de supervisión del fondo de preventa se pueden retirar (pero primero deben pagar los préstamos de desarrollo o no). préstamos estándar para el proyecto, los fondos restantes se pueden recoger en la sede del grupo). ”
Como resultado, los fondos de muchas empresas inmobiliarias se han depositado en proyectos y no se pueden retirar, y los fondos devueltos a nivel de grupo se han reducido significativamente.
Ahora , a medida que la supervisión de los fondos de preventa se relaja gradualmente, el alivio de la presión de liquidez sobre las empresas inmobiliarias es sin duda algo bueno
“La supervisión de los fondos de preventa no será única. todo', pero las empresas implementarán políticas para acortar el plazo para la aprobación del retiro y realizar fondos de preventa más refinados y diferenciados. La regulación es una tendencia importante. "Yu Xiaoyu juzgó:" Esto es algo bueno para las empresas inmobiliarias que operan de manera estable, especialmente las empresas privadas. Alivia la presión financiera de la empresa. También es una de las principales formas de resolver el dilema financiero de la empresa y permitir que el negocio se normalice. . cambiar.