¿Pueden los extranjeros comprar tierras en Indonesia?
Muchas empresas que invierten en Indonesia también se han topado con diversos problemas de tierras, especialmente durante el proceso de expropiación y desarrollo, que son muy complicados y están fuera del alcance de este artículo.
Ha habido algunas introducciones sobre extranjeros que compran casas y terrenos antes, pero la importancia práctica no es fuerte. Basado en el resumen del entendimiento con los abogados y el gobierno, lo compartiré con ustedes en forma de preguntas y respuestas.
¿Cuáles son los derechos sobre la tierra en Indonesia?
Respuesta: Propiedad, derechos de recuperación, derechos de construcción, derechos de uso, derechos de arrendamiento, derechos de recuperación, derechos de frutos del bosque y otros derechos temporales.
1. ¿Puede un extranjero o una entidad jurídica (PMA) establecida por un extranjero en Indonesia conforme a la ley indonesia obtener la propiedad de tierras indonesias?
Respuesta: No, según las disposiciones sobre derechos sobre la tierra de la "Ley Agrícola Básica" de Indonesia, sólo los ciudadanos indonesios pueden obtener la propiedad de la tierra en Indonesia.
2. ¿Qué derechos territoriales pueden obtener los extranjeros en Indonesia?
Respuesta: Derechos de uso de la tierra, derechos de construcción, derechos de arrendamiento y derechos agrícolas.
3. ¿Cuáles son las condiciones y requisitos básicos para que los extranjeros compren derechos de uso de tierras o viviendas en Yakarta y Bali?
Respuesta: Para tener un permiso de trabajo kitas (las kitas se pueden solicitar estableciendo una empresa con financiación extranjera, es decir, PT), el valor de mercado de los terrenos o casas que se pueden comprar en Bali debe ser superior a 3M (aproximadamente 6,5438 + 0,5 millones de yuanes), el área no está limitada, pero el terreno solo puede concentrarse en un lugar y no puede dispersarse (por ejemplo, una casa de 500 metros cuadrados/apartamento de 654,38+0,20 metros cuadrados). metros/). El requisito de Yakarta es que el valor de mercado debe ser superior a 10 millones de rupias indonesias (aproximadamente 5 millones de yuanes).
4. ¿Cuáles son las similitudes y diferencias en los derechos de uso y de construcción de terrenos o casas adquiridos por extranjeros en Indonesia como personas físicas o jurídicas indonesias?
Respuesta: El derecho de edificación se refiere al derecho a construir una casa en un terreno, pero la propiedad de la casa no pertenece al constructor. Los extranjeros sólo pueden obtener el derecho a utilizar terrenos o casas a título personal, pero no pueden obtener el derecho a construir terrenos o casas. El nombre se limita a los derechos de tenencia de tierras o casas. Como persona jurídica indonesia, puede obtener derechos para construir terrenos o casas.
El plazo máximo para la obtención de derechos de uso edificable para terrenos de propiedad estatal, terrenos comerciales y terrenos de propiedad independiente es de 30 años, prorrogable por 20 años la primera vez y 30 años después de su vencimiento. Las extensiones requieren que las solicitudes de extensiones de derechos sobre la tierra comiencen dos años antes de su vencimiento. Una vez transcurrido el período de 80 años, puede volver a solicitar derechos sobre terrenos de construcción. El propósito de la compra debe ser claro y el terreno adquirido debe utilizarse de manera efectiva y desarrollarse de manera racional y no debe abandonarse.
El plazo máximo de los derechos de uso es de 25 años, prorrogable otros 25 años si fuera necesario. A menos que se indique expresamente en la autorización o acuerdo, no podrá venderse, intercambiarse ni transferirse;
Cuando se utilice para fines específicos, el límite de tiempo puede ser ilimitado, gratuito, con cargo o para prestar servicios. Ambas partes relacionadas con los derechos de uso no pueden intimidar ni extorsionar (como los desarrolladores que expropian la tierra por la fuerza, los propietarios que extorsionan dinero, etc.).
5. ¿Derechos de construcción?
Respuesta: Para obtener legalmente los derechos de uso de la tierra y los derechos de construcción, los extranjeros/las empresas con inversión extranjera deben verificar el historial de la tierra, verificar el certificado de propiedad de la tierra (título de propiedad) presentado por el vendedor, y asegurarse de que las leyes y regulaciones nacionales y locales sean claras antes de firmar el contrato de compra de la vivienda, que el certificado de certificación de la tierra y la información aprobada por la Oficina de Tierras sean correctos, y luego se lleven a cabo los procedimientos de transferencia legal y la asistencia de un notario profesional. Se busca despachos (Notaris) y despachos de abogados.
6. ¿Cuáles son los costos en que incurren los extranjeros que compran derechos de uso de tierras, derechos de construcción y derechos de arrendamiento en Indonesia?
Respuesta: (1) Tarifas de transacción; (2) Impuesto sobre bienes raíces: 65,438+00% del monto de la transacción se utiliza para declarar impuestos al gobierno de Indonesia (es decir, 5% para el comprador y 5% para el vendedor); (3) Impuesto sobre la renta personal a pagar por el vendedor: Monto de la transacción - 65,438 + 00% de la diferencia entre el valor final del terreno/casa (*El cálculo de la ganancia requiere una consideración integral de factores como el valor inicial del terreno, el valor en tiempo real y si el vendedor cambió de manos una o varias veces. (4) Honorarios de notaría (gastos de intermediación en los que se puede incurrir con respecto al monto de la transacción (aproximadamente el 2% del monto de la transacción));
7. ¿Pueden los extranjeros tomar prestadas cuotas laborales de otras empresas para asegurarse sus propias bolsas de trabajo y comprar terrenos o casas en Indonesia?
Respuesta: No, es ilegal utilizar la cuota laboral de otra empresa como permiso de trabajo. Una vez capturados, se enfrentarán a fuertes multas y a detenciones prolongadas. También se sancionarán los automóviles, casas y otras propiedades adquiridas con sus firmas de trabajo, y también se sancionará a las empresas que presten cuotas laborales.
8. Para obtener la propiedad de tierras o casas, tome prestado el documento de identidad ktp de un indonesio local, firme un acuerdo con los lugareños, pague sus beneficios, deje que los locales se encarguen de ello o transfiera el dinero. propiedad de la tierra a extranjeros, y luego acudir a un despacho de abogados o notaría para la certificación notarial. ¿Está permitido por ley? ¿Cuáles son los riesgos?
Respuesta: Actualmente esta es una práctica privada. Los extranjeros que aman la propiedad de la tierra reducen los costos gracias a una mayor comodidad para los locales. Pero esta práctica es ilegal. La ley indonesia estipula que sólo los ciudadanos indonesios pueden poseer tierras en Indonesia. Los extranjeros sólo pueden tener derecho a usar, construir y arrendar. Riesgos: (1) Incluso si un acuerdo unilateral de este tipo se certifica ante notario, seguirá sin tener efecto legal; (2) Es fácil entrar en disputas económicas con los locales que toman prestadas sus identidades debido a factores impredecibles, como el lucro. instigación, etc., y sin protección legal. Es fácil perderlo todo y perder más de lo que se gana (3) Resumen: si pide prestada una tarjeta de identificación local, el nombre en el título de propiedad que contiene la propiedad/derechos de uso/uso de la tierra; derechos de construcción/también será el nombre de un local, y no hay garantía en el acuerdo por sí solo. Aunque todavía hay muchas operaciones de este tipo, si algo sale mal, preguntarle al gobierno es una medida inútil.
9. ¿Cuáles son los derechos territoriales inválidos o revocados en Indonesia?
Respuesta: (1) Los derechos sobre la tierra expiran; (2) Las condiciones relevantes no cumplen con las regulaciones (como se descubre fraude); (3) El propietario del automóvil se da por vencido; (4) El necesidades de interés público; (5) Tierra abandonada; (6) La tierra es destruida (7) Si un ciudadano indonesio transfiere la propiedad de la tierra a un extranjero, la propiedad no es válida; (8) Si el derecho a recuperarla es inválido; construir se transfieren a una persona jurídica extranjera, el derecho de recuperación y el derecho de construir son inválidos.
10. Otras precauciones similares, excepto pedir prestados documentos de identidad locales:
Respuesta: (1) Si un extranjero obtiene la propiedad de la tierra a través de herencia o matrimonio, la propiedad se conservará hasta por un año. año La propiedad de la tierra se devuelve al estado después de un año; (2) Los ciudadanos con doble nacionalidad de Indonesia y otros países no pueden poseer la propiedad de la tierra (3) Si un ciudadano indonesio transfiere la propiedad de la tierra a un extranjero o una institución; dicha transacción es ilegal. El dinero pagado al propietario del terreno no será reembolsado.
11. ¿Qué debes hacer si encuentras problemas de calidad después de vender la casa? ¿Qué canales de protección de derechos existen?
Respuesta: Para evitar tales problemas, antes de la transacción, es necesario verificar si el estado de la casa es verdadero, redactar el contenido del acuerdo, especialmente la solución en caso de disputas, y hacerlo notariado. Si ocurre un accidente, se puede resolver negociando primero con el vendedor de acuerdo con el contrato. Si resulta difícil llegar a un acuerdo, el arbitraje puede realizarse en los tribunales.
12. ¿Pueden los chinos solicitar préstamos bancarios para comprar casas aquí? Si es así, ¿cuáles son los requisitos?
Respuesta: Sí. Requisitos: Poseer un permiso de trabajo de Indonesia y tener un patrocinio válido en Indonesia.
13. Si un chino compra una casa en Indonesia, ¿puede enviar dinero desde China a Indonesia por este motivo?
Respuesta: El problema radica en cómo China organiza los pagos.
14. ¿Pueden repatriarse al país las ganancias obtenidas por los chinos después de comprar tierras en Indonesia y realizar actividades comerciales legales?
Respuesta: Por supuesto. Siempre que se opere legalmente y pague impuestos, es un ingreso de inversión legal.