¿A cuánto asciende el precio de la tienda Nanhui Haobska Famous Village?
La emoción y el fanatismo de 2007 han pasado. Este año, la gente se quedó con la impresión de precios inmobiliarios altos y rebeldes y una serie de medidas regulatorias. Aumentos de tipos de interés, restricciones de préstamos, inflación, cotización en bolsa, acaparamiento de tierras, recortes de precios, puntos de inflexión, viviendas con precios restringidos, viviendas asequibles... estas palabras clave se han convertido en las palabras más memorables en el sector inmobiliario en 2007.
Ha llegado 2008, y empezamos a afrontar un nuevo año lleno de retos y cambios desconocidos. ¿Qué políticas o factores de mercado afectarán al mercado inmobiliario de Guangdong en 2008, especialmente la tendencia de los precios de las propiedades? ¿Cuál será el mayor cambio en el mercado inmobiliario de Guangdong, especialmente en los precios de las propiedades, en 2008? Quizás las cuatro palabras clave nos puedan dar algunas pistas.
Control macroeconómico: un shock y una oportunidad
Desde el primer día de su nacimiento, el sector inmobiliario de China ha sido una industria impulsada por políticas, y las políticas han impulsado el desarrollo del industria. Desde 2005, el gobierno central ha introducido continuamente políticas relevantes, incluidas las Octavas Regulaciones Nacionales, las Sextas Regulaciones Nacionales, la Nueva Política Hipotecaria, etc., y ha implementado políticas regulatorias a través de "acciones unificadas" a nivel nacional.
Zhao Zhuowen, director general de Guangzhou Tongchuang Excellence Real Estate Investment Consulting Co., Ltd., cree que la regulación de 2007 se introdujo con un trasfondo específico. Para evitar que la economía se sobrecalentara demasiado rápido, en 2007, el gobierno central elevó las tasas de interés seis y diez veces en un año, aumentó los coeficientes de reserva de depósitos bancarios y aumentó el coeficiente de pago inicial y la tasa de interés para segundas viviendas.
2007 fue el año en que el gobierno central intensificó sus esfuerzos para implementar el macrocontrol. En 2008, se cree que el mercado inmobiliario de China seguirá operando bajo el trasfondo del macrocontrol. Aunque algunas personas dicen que el gobierno central ha emitido muchas políticas de macrocontrol y que deberían implementarse en 2008, nadie niega que el mercado inmobiliario enfrentará un entorno político más complejo este año. Hace unos días, Feng Ke, director del Centro de Finanzas Inmobiliarias del Instituto de Economía de la Universidad de Pekín, dejó claro en el "Foro de la Cumbre sobre la Nueva Perspectiva Inmobiliaria de China" celebrado por Sohu Focus, que incluirá la regulación a lo largo de 2008. ser más estricto que en años anteriores.
Sin embargo, la regulación también es un "arma de doble filo". Para el mercado inmobiliario, el macrocontrol es al mismo tiempo un shock y una oportunidad. Tian Guoqiang, consultor de Henderson China Real Estate Group, dijo que el macrocontrol es una medida benigna y estandarizada que, a largo plazo, será beneficiosa para la voluntad de inversión de los promotores nacionales y extranjeros, especialmente a medida que la asignación de recursos territoriales se vuelve más favorable. Cada vez más racional, el equilibrio entre la oferta y la demanda del mercado también enfrentará una nueva situación. Para empresas como Henderson que operan de manera estandarizada, el macrocontrol creará nuevas oportunidades.
Impuesto sobre la propiedad: la "transferencia inactiva" y la "transmisión real" aún están indecisas
El impuesto sobre la propiedad es como una "Espada de Damocles" que pende sobre las cabezas de los promotores inmobiliarios. no sólo traerá influencia al mercado inmobiliario de China, sino también un gran impacto.
Actualmente, diez provincias y ciudades de todo el país han comenzado a “inactivar” las operaciones de impuestos a la propiedad, lo que ha provocado predicciones en la industria de que los impuestos a la propiedad se “realizarán” el próximo año. Recientemente, Feng Changchun, director del Centro de Investigación de Bienes Raíces de la Universidad de Pekín, quien participa en la investigación y formulación de políticas de impuestos a la propiedad, dijo en una entrevista con periodistas que el impuesto a la propiedad podría ponerse a prueba el próximo año y se aplicará a bienes raíces comerciales primero. Actualmente, el departamento de finanzas está realizando investigaciones sobre temas como cómo evaluar los bienes raíces, las bases del impuesto a la propiedad y las tasas impositivas.
Sin embargo, algunas autoridades creen que es poco probable que el impuesto a la propiedad, que más preocupa a muchos promotores e inversores, se imponga en 2008.
En el "Foro de la Cumbre sobre la Nueva Perspectiva de Bienes Raíces de China" celebrado recientemente, Sun Gang, un investigador fiscal del Instituto de Investigación del Ministerio de Finanzas, dijo como académico que los impuestos a la propiedad involucran demasiadas áreas y demasiados detalles. Fue introducido en 2008. La probabilidad es muy pequeña: "En nuestro país, el impuesto a la propiedad no solo afecta a los bienes inmuebles comerciales, sino que también incluye los edificios residenciales dentro del ámbito de tributación. Esto aumenta enormemente la complejidad del problema y se convierte en la mayor dificultad. involucrado en el impuesto a la propiedad, por ejemplo, si alguien hereda. ¿Cómo cobrar este impuesto si es dueño de una mansión pero no tiene trabajo y no planea alquilarla? Por ejemplo, alguien compró una villa con un préstamo. tenía la capacidad de pagar a plazos, pero ahora dice que no tiene la capacidad de pagar la hipoteca, qué hacer en este caso, también está la relación entre el impuesto a la propiedad y las tarifas de transferencia de tierras. la relación entre el impuesto a la propiedad y las casas nuevas y las casas antiguas, los factores de conversión, etc.
Además, los niveles de ingresos y precios varían mucho en nuestro país. No es muy fácil aclarar las normas de recaudación del impuesto sobre la propiedad. Especialmente recientemente se anunció un proyecto revisado del impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas. impuesto a la propiedad En el interior, se revisó primero, lo que hasta cierto punto muestra que la posibilidad de que el impuesto a la propiedad se introduzca al menos en 2008 es muy pequeña". Sin embargo, Sun Gang también dijo que si el desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país se vuelve relativamente fuera de control, la burbuja aumentará drásticamente Es posible que el país cambie su forma de pensar y acelere la introducción del impuesto a la propiedad
Oferta de tierra: es demasiado pronto para decir el fin del "rey de la tierra"
"Con la tierra, hay dinero. Puedes obtener dinero tomando la tierra. "Esto no es de ninguna manera una mentira. El rápido desarrollo del mercado inmobiliario de China en los últimos dos años, especialmente el fuerte aumento de los precios de las propiedades, ha convertido la tierra en el "punto ideal" más atractivo en la mente de muchos desarrolladores. "Kings "de la tierra" aparecen con frecuencia. Los altos precios de la tierra se han convertido en la "fuerza impulsora" del aumento de los precios de las propiedades, y la palabra "acaparamiento de tierras" se ha convertido en la palabra más popular.
Hace unos días, en CCTV "Media hora económica", el presidente de Vanke, Wang Shi, se disculpó por CCTV dejando claro que la harina no puede ser más cara que el pan durante mucho tiempo y que los precios de la tierra volverán a reflejarse en su adquisición de tierras, y afirmó que Vanke lo hará. nunca adquiera terrenos en 2008.
El mercado actual se encuentra en su etapa más delicada, Wang Zhigang escribió un artículo en el que afirma que la medida de Wang Shi fue acelerar la fusión y adquisición de Vanke Cai Hongyan, el editor de "Property". La revista Market" criticó a Wang Shi por aprovecharse de ello.
Sin embargo, después de 2008, "la era de los frecuentes reyes de la tierra no ha sido arrastrada al basurero de la historia".
Zhao Zhuowen dijo que en una situación en la que los precios inmobiliarios se mantienen relativamente estables o incluso experimentan una corrección, el desarrollo a finales de año será inevitable. La desaceleración de los empresarios en la adquisición de tierras no significa que no surgirán nuevos reyes de la tierra. En el futuro, especialmente en las grandes ciudades como Guangzhou, donde los recursos de tierra en las zonas urbanas centrales se están agotando gradualmente, Zhao Zhuowen cree que después de 2008, los reyes de la tierra seguirán apareciendo y no desaparecerán. En un mercado normal, debería haber reyes de la tierra, porque. El mercado inmobiliario aumenta constantemente cada año. Es una situación que avanza en oleadas, no. Se dice que el precio de la tierra caerá inmediatamente en 2008 y aparecerán precios de tierras y propiedades muy baratos
<. p>En una era en la que los altos precios de la tierra se han convertido en el "impulsor" del aumento de los precios inmobiliarios, el rey de la tierra "reaparecerá". Aportar más variables a la tendencia de los precios inmobiliarios también traerá mayores variables al mercado inmobiliario.Financiamiento: los oligarcas son el rey
"El capital es el rey". En el contexto de los tiempos, las industrias tradicionales de China han comenzado a pasar de la competencia de productos a la competencia de capital.
El analista senior de CITIC Securities dijo una vez: “La industria inmobiliaria ha entrado hace mucho tiempo en la era del capital. Si se crean canales de financiación para las empresas mediante la cotización en bolsa, será difícil que las empresas inmobiliarias crezcan y se fortalezcan. Desde 2007, el importe de la financiación de las empresas inmobiliarias cotizadas ha aumentado significativamente en comparación con el año pasado. Gracias a la financiación cotizada, las grandes empresas han aumentado rápidamente su cuota de mercado. "Son estos fondos los que están detrás del "movimiento de cercamiento de tierras" lanzado por estas empresas que cotizan en bolsa en el mercado nacional de tierras.
Zhu Zhiwen, director del departamento de marketing del Grupo de Oración, dijo que con la endurecimiento del crédito financiero En particular, con el endurecimiento de los controles de la política hipotecaria, las empresas inmobiliarias se enfrentarán a un entorno financiero más severo en el futuro. Las empresas inmobiliarias con una fuerte solidez financiera y operaciones estandarizadas tendrán mayores oportunidades de desarrollo. p>En el contexto de "financiación". En la era del "rey", "acaparamiento de tierras", "rey de la tierra" y "oligarca inmobiliario" se convertirán en las palabras más populares después del entusiasmo de "acaparamiento de tierras" y ". "rey de la tierra" en 2007, las palabras más populares en 2008 serán "oligarcas inmobiliarios"
Aunque la industria está debatiendo actualmente si existen "oligarcas inmobiliarios" en China, por ejemplo, Wang Shi negó la El surgimiento de los oligarcas inmobiliarios el 29 de octubre del año pasado, y el subdirector del Centro de Investigación Inmobiliaria de la Universidad Normal de Beijing, Wang Hongxin, dijo: "La era de los oligarcas se ha convertido en una realidad". En la industria han expresado sus opiniones sobre los pros y los contras que traerá la aparición de "oligarcas inmobiliarios" al mercado inmobiliario. Algunas personas en la industria dijeron que la industria inmobiliaria es inherentemente grande en una industria que combina capital. y recursos, el surgimiento de "oligarcas inmobiliarios" es una tendencia inevitable en el desarrollo de la industria inmobiliaria. Algunas personas creen que el surgimiento de "oligarcas inmobiliarios" indica que la concentración de la industria inmobiliaria está aumentando y la El grado de especialización en el mercado inmobiliario también ha sido evidente.
Por lo tanto, independientemente de si la "era del oligopolio" inmobiliario se ha hecho realidad, no es necesario concluir prematuramente si los "oligarcas inmobiliarios" mantendrán como rehenes al mercado inmobiliario y a los precios de la vivienda. No hay duda de que a medida que aumenta la concentración de la industria, los derechos de fijación de precios. Es un hecho que no se puede ignorar en el proceso de desarrollo inmobiliario actual que estará más inclinado hacia los promotores inmobiliarios. Por lo tanto, cómo buscar ventajas, evitar desventajas y proporcionar una orientación razonable será una cuestión importante que deberá reflexionarse en el mercado inmobiliario de China en el futuro.