En medio mes, Chengdu ha tomado sucesivamente medidas para controlar el mercado inmobiliario, proporcionando a los compradores una "salvaguardia"

En medio mes, Chengdu ha tomado medidas para regular el mercado inmobiliario dos veces. El 8 de diciembre, la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Chengdu emitió las "Medidas de Chengdu para la supervisión de las ventas anticipadas de viviendas comerciales" (en lo sucesivo, las "Medidas"), que mejoraron estrictamente las medidas regulatorias de acuerdo con las disposiciones. de las "Medidas", todas las ventas anticipadas de viviendas comerciales de Chengdu se depositarán directamente en la cuenta de supervisión, y las empresas promotoras no podrán cobrar los pagos de compra de viviendas de ninguna otra forma en violación de las regulaciones. Las "Medidas" entrarán en vigor a partir de. 7 de enero de 2021 y tendrá una validez de 3 años

En cuanto a la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, Chengdu ya emitió políticas relevantes en 2009 y las revisó en 2015. La versión de las "Medidas" publicada esta vez tiene una fuerte supervisión y las medidas también son muy detalladas y están vigentes, lo que puede proteger eficazmente los derechos e intereses de los compradores de viviendas después de comprar una casa.

Medio mes. Hace años, los departamentos pertinentes del gobierno de Chengdu implementaron con frecuencia medidas de control en el mercado inmobiliario, partiendo tanto de los aspectos de la oferta como de la demanda, y emitieron sucesivamente "Reglas" de "doble límite de terreno + límite de precio de la vivienda" y "lotería de viviendas comerciales revisada". y otros golpes combinados.

¿Por qué Chengdu ha endurecido los controles sobre el mercado inmobiliario recientemente? Según los comentarios de expertos de la industria, los precios de la vivienda en Chengdu han mostrado signos de aumento recientemente y los consumidores están más entusiasmados con la compra de terrenos; Los precios de las transacciones han aumentado y las empresas inmobiliarias también están entusiasmadas con la compra de terrenos. Detrás de los buenos fundamentos del mercado inmobiliario, ¿es sólida la base del mercado?

En septiembre de este año, hubo noticias de que las instituciones financieras de Chengdu. se les prohibió proporcionar nueva financiación y préstamos a Hutchison Whampoa Real Estate (Chengdu) Co., Ltd. Causó sensación y también reveló la punta del iceberg de cómo las empresas de bienes raíces habían obtenido anteriormente enormes ganancias acaparando tierras y conservando propiedades. En Chengdu, Hutchison Whampoa transfirió un terreno de su propiedad al Grupo Yuzhou en 2014. Una ganancia directa de 3.800 millones

Después de que la epidemia interna se estabilizó este año, Chengdu también se unió a la recuperación del mercado inmobiliario. Y muchos compradores de propiedades comenzaron a hacer cola para ver las casas modelo en el departamento de ventas, incluso hay una "lotería de miles de personas". Chengdu ha dividido las tarifas ganadoras en demolición, difíciles de lograr. buscar, ordinario y otras categorías La tasa de ganancia más baja en la categoría general es solo del 0,62%. La mayoría de ellos son listados de primera y segunda mano. Por ejemplo, el precio promedio de la ciudad de Greenland Xinli en Guanghua fuera del distrito de Qingyang es de 17.400. yuanes / metro cuadrado Las 54 casas han atraído a más de 3.000 personas a hacer cola, y la tasa de ganancia general es solo del 0,62%.

La península de Evergrande Tianfu en el nuevo distrito de Tianfu tiene 360 ​​suites con un precio promedio de . 12.500 yuanes por metro cuadrado El primer día de registro en línea, hubo más de 3.000 grupos de clientes. Al final, el número de personas que participaron en la lotería llegó a 11.129, con una tasa de ganancia promedio del 3,23 %. >

Tianxi, el primer proyecto en el East Second Ring Road, tiene un precio promedio de 21.000 yuanes por metro cuadrado y 321 suites, lo que atrae a más de 1.000 grupos de clientes para participar en la lotería.

Después de la epidemia, la demanda reprimida está aumentando. Aunque algunas propiedades en Chengdu han cancelado sus loterías debido a la falta de solicitantes, debido a la existencia de propiedades de segunda mano al revés, las transacciones en el mercado inmobiliario todavía están en una tendencia ascendente.

En la situación actual, en un mercado de este tipo, también aparecerán con frecuencia "cobrar tarifas de té", "no presentar el pago completo", "fraude de lotería independiente del desarrollador". algunos proyectos con supervisión laxa. De hecho, un entorno de mercado injusto es el mayor daño a los intereses de los consumidores.

Xie Mengxian, analista del Instituto de Investigación Tongce, cree que en 2015, el gobierno de Chengdu también emitió políticas relevantes sobre la supervisión de los fondos de preventa, exigiendo que las empresas inmobiliarias tuvieran fondos de construcción supervisados ​​de 1,1 veces. el monto total, y antes de obtener el "Formulario de registro de aceptación de finalización del proyecto", solo se puede utilizar para gastos de ingeniería civil, como la compra de materiales y equipos de construcción necesarios para la construcción del proyecto, gastos de ingeniería de instalación de equipos y otros gastos de construcción de ingeniería. , y no podrá utilizarse para otros fines.

Las medidas de supervisión recientemente lanzadas para los recibos anticipados de viviendas comerciales implementarán un sistema especial de supervisión de cuentas bancarias para la supervisión de las ventas anticipadas, y el límite de supervisión de las ventas anticipadas estará vinculado a la calificación crediticia del desarrollo. empresa. Para las grandes empresas inmobiliarias con buen crédito, la supervisión de los cobros anticipados es más relajada y el uso de ventas anticipadas en varios nodos de avance de la construcción del proyecto también es más flexible. Para los compradores de viviendas, la supervisión del pago anticipado minimizará la posibilidad de que haya propiedades sin terminar, reducirá los riesgos de comprar propiedades sobre plano y brindará una mayor protección.

Según información oficial publicada por Chengdu Housing and Urban-Rural Development, para garantizar la construcción de proyectos de viviendas comerciales en preventa y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas, los departamentos pertinentes de Chengdu Supervisar todo el proceso de preventa.

El pago de preventa se refiere al precio total de compra pagado por el comprador de acuerdo con el contrato de preventa de vivienda comercial cuando la empresa de desarrollo inmobiliario preventa la casa que ha obtenido el permiso de preventa de vivienda comercial y no ha Aún no hemos completado el proyecto y ha sido completado y aceptado. "Todos los fondos de preventa se transferirán a una cuenta especial y los retiros de fondos de preventa dentro del límite regulatorio estarán sujetos a la gestión del saldo del nodo". Este artículo tiene el impacto más directo en la industria inmobiliaria de Chengdu.

Para llevar a cabo una supervisión completa del proceso de los fondos de preventa, en pocas palabras, es para propiedades vendidas sobre plano, con el fin de evitar que los desarrolladores se apropien indebidamente de los fondos de preventa a voluntad, garantizar la construcción de proyectos de viviendas comerciales para evitar "trabajos inacabados" y proteger los derechos de los compradores de viviendas, los departamentos administrativos y las instituciones financieras supervisan los pagos de preventa de viviendas cobrados por los promotores.

Los conocedores de la industria señalaron que gracias a los fondos supervisados, las empresas inmobiliarias aún pueden utilizarlos, lo que equivale a imponer una dura maldición a la empresa. En la política emitida en 2015, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural solo es responsable de formular normas regulatorias y solo brinda "orientación y supervisión" para la supervisión de los pagos de preventa de viviendas comerciales, esta vez las "Medidas" estipulan claramente; que el convenio regulatorio debe ser firmado por el desarrollador, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural Firmado con un convenio tripartito con el banco.

Con la fuerte intervención del departamento de vivienda y construcción, el banco se ha convertido básicamente en una "persona herramienta" para la custodia de fondos. Debe ser autorizado por el departamento de vivienda y construcción antes de poder asignar fondos regulatorios. desarrolladores. Esta operación puede evitar eficazmente que los desarrolladores malversen a voluntad los fondos de preventa y reducir el riesgo de que los desarrolladores tengan proyectos sin terminar debido a la falta de fondos.

En cuanto a los precios de la vivienda, las "Medidas" estipulan que el precio total de cotización de preventa de las viviendas comerciales se utilizará como punto de referencia. Cuando el proyecto alcance más o menos cero, el límite de supervisión no será inferior. del 25%. En las demás etapas, el límite de supervisión no será inferior al 15%. La regulación basada en el precio total de cotización de preventa de viviendas comerciales puede evitar que se infle el precio de cotización de los bienes inmuebles. Según los informes, algunos proyectos comerciales actualmente en el mercado en Chengdu en realidad se venden por 10.000 yuanes/metro cuadrado, pero los desarrolladores los han registrado y listado en el departamento de vivienda y construcción por 50.000 yuanes/metro cuadrado o incluso más.

Las “Medidas” estipulan el periodo de supervisión de los pagos de preventa, que comienza con la preventa del inmueble y finaliza con la entrega centralizada, abarcando todo el proceso desde la compra hasta la entrega. Dado que la supervisión del pago de preventa no puede finalizar hasta la entrega centralizada, esto obliga a los desarrolladores a mejorar la calidad y los detalles de los proyectos, incluidos el paisajismo, las áreas públicas, la decoración, etc. Si los productos producidos están "listos para usar" y reciben quejas generalizadas de los propietarios, no será tan sencillo para los desarrolladores obtener el "pago final".

Según un análisis realizado por expertos de la industria en Chengdu, las "Medidas" estipulan que los departamentos administrativos participen en la implementación específica de la supervisión para garantizar mejor que los desarrolladores utilicen fondos dedicados y reducir el riesgo de propiedades sin terminar; El plazo se amplía hasta la entrega centralizada de las propiedades, lo que equivale a que el promotor pague un pago final, lo que obliga al promotor a controlar la calidad del proyecto. Esto es muy importante para las empresas inmobiliarias que han adquirido terrenos de alto precio en el próximo. tres años una vez que la construcción sea de mala calidad, es posible que no puedan obtener el pago final. Riesgos; el límite de supervisión está vinculado a la calificación crediticia del desarrollador, lo que reducirá el caos del mercado y ayudará a establecer un entorno comercial de mercado más justo para los desarrolladores extranjeros. Para establecer sucursales en Chengdu, los fondos de construcción de la sucursal se pueden utilizar efectivamente para proyectos locales para evitar que la sede del grupo deduzca o malversa fondos de construcción para el proyecto de Chengdu. Algunas situaciones en las que "las sucursales no tienen dinero y tienen que tomar atajos" mejorarán enormemente, lo que en última instancia beneficiará a los compradores de viviendas de Chengdu y reducirá sus preocupaciones.

Más importante aún, Chengdu ha implementado un sistema de "pago final" en la supervisión de los fondos de preventa, lo que tiene un gran impacto en el flujo de caja de las empresas inmobiliarias. Es como obligar a los promotores inmobiliarios a hacerlo. Establecer "condiciones" La empresa acelera el ritmo de desarrollo, fortalece el sistema operativo interno y mejora la gestión de proyectos de alta calidad. También significa que se reducirá considerablemente la posibilidad de que las empresas inmobiliarias oculten el mercado.

Una persona de una empresa de bienes raíces que ha estado involucrada en Chengdu durante muchos años dijo que después de las tres líneas rojas, el desapalancamiento de la industria será una tendencia, lo que obligará a los desarrolladores a trabajar duro en la calidad del producto para aumentar el rendimiento de un solo proyecto.

A juzgar por el reciente mercado de tierras de Chengdu, existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado. Los datos de la China Index Academy muestran que en noviembre de 2020, el área de transacciones de edificios residenciales comerciales en Chengdu aumentó interanual, con 1.998 millones de metros cuadrados de transacciones, un aumento del 59,1% intermensual y un incremento interanual del 7,6%. El área urbana central de Chengdu está ligeramente subabastecida. El área de oferta en el área urbana central es de 973.000 metros cuadrados, una disminución del 3,6% mes a mes y una disminución interanual del 60,3%. La superficie inventariada de edificios residenciales comerciales en el casco urbano central fue de 15.911 millones de metros cuadrados, una disminución del 1,9% intermensual y del 16,3% interanual. El ciclo de compensación es de 10,2 meses, 5,5 meses menos que el mismo período del año pasado.

En cuanto al área metropolitana de Chengdu, el ciclo de depuración también es de 10,5 meses, 3,6 meses menos que el mismo período del año pasado.

Sin embargo, a medida que la oferta de tierras en Chengdu comenzó a aumentar, el volumen de transacciones comenzó a disminuir. En noviembre, Chengdu lanzó 33 proyectos de terrenos residenciales, por un total de aproximadamente 1,398 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 2,8% y un aumento intermensual del 83,8%. Se completaron 20 proyectos de terrenos residenciales, por un total de aproximadamente 892.000; metros cuadrados, un descenso interanual del 32,7% y un aumento intermensual del 66,0%. En este momento, los precios de la tierra están aumentando mes a mes.

La razón es: "Algunas tierras en Chengdu han estado cubiertas durante mucho tiempo y están podridas; las tierras recién adquiridas son terriblemente caras". En el suroeste de China, Chengdu ha sido durante mucho tiempo un área muy disputada para las empresas y estrategas inmobiliarios. Es imposible ganar dinero con sitios de alto precio, especialmente en las principales ciudades. >

En el pasado, las empresas inmobiliarias se han rendido. Al acaparar grandes cantidades de terreno y reducir los costos de tenencia, me temo que a medida que cambie el modelo de desarrollo, el terreno en cuestión se convertirá en riesgos. El Instituto de Investigación de Big Data de Narada monitorea 65 empresas inmobiliarias a gran escala, y la empresa inmobiliaria con el mayor tesoro de terrenos tiene una reserva de terreno total de más de 240 millones de metros cuadrados. Los expertos de la industria creen que las nuevas políticas de Chengdu no son menos críticas para el modelo de desarrollo de las empresas inmobiliarias que las de Hangzhou.

Al igual que en el mercado de Hangzhou, los precios de las subastas de terrenos en el mercado de Chengdu se han disparado en los últimos dos años y las ganancias de las empresas inmobiliarias también se han comprimido. Sin embargo, muchas empresas inmobiliarias adquieren terrenos en. Chengdu tal como lo hacen en Hangzhou "Mientras entren en Chengdu, todo Sichuan sabrá que he entrado en Chengdu, Sichuan y el oeste, cuántos gastos de publicidad se han ahorrado", dijo una persona relacionada con una inmobiliaria extranjera. empresa en Chengdu.

Este mercado en Chengdu no solo es el objetivo de las empresas inmobiliarias extranjeras, sino que los activos estatales locales también participan activamente en el mercado de subastas local. El 1 de diciembre, Chengdu lanzó 4 ventas de terrenos puramente residenciales, todos ubicados en áreas maduras del área urbana principal, con un área total de transferencia de terreno de 113 acres. Entre ellos, el distrito de Jinjiang *** lanzó dos parcelas de tierra, con un precio mínimo inicial de 16.800 yuanes por metro cuadrado. La licitación más intensa fue la parcela de tierra número 2 en el distrito de Jinjiang, que finalmente ganó Jinjiang Tongjian United. Huafa, con un precio de oferta de "19.300 yuanes". y Oficina de Administración.

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