Cinco palabras clave para entender las políticas inmobiliarias y las señales del mercado de este año
La cuestión de la vivienda está estrechamente relacionada con todos los ciudadanos, y las políticas inmobiliarias y las tendencias del mercado también son uno de los focos de atención en las dos sesiones que se celebran cada año.
Los reporteros del Securities Times clasificaron las expresiones de las políticas relacionadas con el sector inmobiliario durante las dos sesiones, incluidos informes de trabajo del gobierno, declaraciones oficiales de líderes de la industria y autoridades reguladoras, y extrajeron políticas de control inmobiliario y políticas financieras inmobiliarias. , legislación sobre impuestos inmobiliarios, nuevo Cinco palabras clave principales, como urbanización y situación del mercado inmobiliario. Centrándonos en estas cinco palabras clave principales, lo ayudaremos a analizar las políticas inmobiliarias y las señales del mercado de este año.
Política de control inmobiliario: adherirse a "viviendas para vivir, no especulación" para mantener la continuidad y estabilidad de la política
El mercado inmobiliario actual se ha enfriado en su conjunto. A finales del año pasado, hubo algunos cambios en la política de control inmobiliario en algunas ciudades. Algunos interpretan el ajuste como una señal de regulación o relajación. Por lo tanto, la dirección de la política de regulación de este año ha llamado mucho la atención. .
En cuanto a la política de regulación inmobiliaria, el informe de trabajo del gobierno afirma: "Resolver mejor el problema de la vivienda de las masas, implementar las principales responsabilidades de la ciudad, reformar y mejorar el sistema del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad, y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario Continuar promoviendo La construcción de viviendas asequibles y la renovación de barrios marginales urbanos garantizarán las necesidades básicas de vivienda de los grupos desfavorecidos."
Porque el número de palabras. y la redacción sobre bienes raíces en el informe de trabajo del gobierno es menor que en años anteriores, la redacción también es mucho más tranquila. En particular, palabras clave como "la vivienda es para vivir, no para especular", "regulación" y "precios de la vivienda". " no fueron mencionados por mucha gente, lo que muchos interpretaron como una señal de que las políticas regulatorias de este año podrían flexibilizarse, e incluso fueron utilizados por algunas agencias inmobiliarias y empresas de venta de propiedades para atraer compradores de viviendas. Lemas para comprar una casa.
Sin embargo, cuando Wang Menghui, Ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, apareció al final del "Canal del Ministro" en la última sesión de las dos sesiones, le preguntaron: "El trabajo gubernamental de este año El informe ya no insiste en que "la vivienda es para vivir, no para especular". Mecanismo a largo plazo para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, y en concreto hay que lograr cinco "insistencias". En primer lugar, adherirse al posicionamiento de “viviendas para vivir, no para especular”. En segundo lugar, debemos persistir en mejorar el sistema del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad habitacional. En tercer lugar, insistir en implementar las principales responsabilidades de la ciudad. Se deben implementar políticas específicas de la ciudad y orientación clasificada, y se deben mejorar continuamente los mecanismos de seguimiento del mercado, alerta temprana y valoración y evaluación. En particular, se deben implementar las responsabilidades de estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas. Cuarto, insistir en ajustar la estructura y cambiar la modalidad, especialmente cultivando y desarrollando vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas, centrándose en resolver los problemas de vivienda de los nuevos ciudadanos. Quinto, mantener la continuidad y estabilidad de las políticas y evitar altibajos.
Wang Menghui hizo una declaración más detallada sobre las políticas de control inmobiliario de este año, entre las cuales, "la vivienda es para vivir, no para especular", estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda, estabilizar las expectativas, cultivar y desarrollar el mercado de alquiler de viviendas y el mantenimiento de políticas Se volvieron a mencionar palabras clave como continuidad y estabilidad y prevención de altibajos, lo que equivale a negar indirectamente que "se haya ajustado la supervisión de la industria".
Los expertos de la industria creen que esta declaración es consistente con el calibre de la conferencia de trabajo anual del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Conferencia Central de Trabajo Económico a fines de diciembre del año pasado, lo que significa que el sector inmobiliario Los administradores de la industria no quieren que el mercado inmobiliario se relaje demasiado rápido, pero deben mantener las políticas de continuidad y estabilidad, esta política general se ha mantenido básicamente sin cambios. En el futuro, las políticas del mercado inmobiliario seguirán reprimiendo la especulación inversora y protegiendo las residencias reales. Incluso si algunas políticas urbanas continúan ajustándose, el principio general de las principales responsabilidades locales que requieren un mercado inmobiliario estable permanece sin cambios y evita subidas y bajadas. precios de casas.
Política financiera inmobiliaria: la política general se mantiene sin cambios y se mantiene un control estricto de las empresas inmobiliarias altamente apalancadas y de la inversión en préstamos especulativos para la vivienda
Después de que el banco central redujera exhaustivamente el coeficiente de reserva requerida en En enero de este año, la industria en general esperaba que la liquidez. La flexibilización traerá beneficios significativos a la industria inmobiliaria que está hambrienta de fondos. Por un lado, se espera que se alivie la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias y, por otro. Por otro lado, se espera que se reduzcan las tasas de interés hipotecarias. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias han lanzado planes de financiación intensivos este año, y algunos bancos en algunas ciudades han reducido las tasas de interés de los préstamos para la primera vivienda e incluso han reducido el índice de pago inicial de los préstamos para la primera vivienda, lo que una vez más despertó las expectativas del mercado para el flexibilización de las políticas de crédito financiero inmobiliario. Por ello, la política de crédito financiero inmobiliario de este año ha llamado mucho la atención.
En este sentido, Guo Shuqing, secretario del Comité del Partido del Banco Central y presidente de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, dejó claro que la dirección general de la política financiera inmobiliaria no cambiará en la próxima etapa. También dijo que el desapalancamiento estructural tiene como objetivo reducir el índice de apalancamiento de las empresas y al mismo tiempo estabilizar el índice de apalancamiento del sector residencial. Dado que el ratio de apalancamiento de los hogares ha aumentado rápidamente en los últimos años, esta parte del apalancamiento involucra principalmente préstamos personales para vivienda, que pueden estar relacionados con la compra y especulación de casas por parte de los residentes. Los departamentos gubernamentales deben controlar el aumento de la deuda oculta y resolver la deuda existente.
En cuanto a si habrá restricciones en la escala de los préstamos inmobiliarios, Wang Zhaoxing, vicepresidente de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, dijo que en el campo de los préstamos inmobiliarios, la supervisión también adopta una Actitud diferenciada y apoyos en función del riesgo. Fortalecer el seguimiento de los préstamos inmobiliarios y controlar los préstamos de aquellas empresas inmobiliarias con malas calificaciones y alto apalancamiento; fortalecer el control estricto de los préstamos inmobiliarios especulativos, impedir la entrada de bienes inmuebles a través de canales bancarios paralelos y garantizar la salud y la estabilidad; desarrollo estable de bienes raíces; continuaremos protegiendo las necesidades básicas de los préstamos para vivienda, y también debemos controlar estrictamente las inversiones y los préstamos hipotecarios especulativos es un área clave para prevenir riesgos.
El 13 de marzo, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitió el "Aviso sobre nuevas mejoras en la calidad y eficacia de los servicios financieros para pequeñas y microempresas en 2019", que exige que todas las instituciones financieras bancarias fortalezcan la flujo de fondos de préstamos a las pequeñas y microempresas Supervisar el préstamo y realizar inspecciones posteriores al préstamo para garantizar que los fondos del préstamo se utilicen realmente para apoyar a las pequeñas y microempresas y a la economía real, y evitar que los fondos de los préstamos a las pequeñas y microempresas sean malversados. plataformas gubernamentales, bienes raíces y otras áreas regulatorias para crear nuevos riesgos y peligros ocultos.
La declaración oficial anterior ha dejado muy claro que la política general de financiación inmobiliaria de este año se mantiene sin cambios y recibirá un trato diferente según los riesgos de aquellas empresas inmobiliarias con malas calificaciones y altos ratios de endeudamiento. Los préstamos hipotecarios para vivienda deberán controlarse estrictamente, pero se seguirá apoyando y satisfaciendo la financiación para empresas de viviendas de alta calidad y los préstamos para las necesidades básicas de vivienda. Sin embargo, aquellos que esperan que el "agua" que fluye hacia las pequeñas y microempresas pueda desviarse hacia el sector inmobiliario pueden sentirse decepcionados.
Legislación del impuesto sobre bienes inmuebles: progreso constante y actualmente trabajando arduamente para mejorar el proyecto de ley
El impuesto sobre bienes inmuebles está relacionado con los intereses de todos, y cada declaración oficial sobre el impuesto sobre bienes inmuebles puede provocar Los nervios sensibles de la gente, sin embargo, no ha habido avances en el impuesto sobre bienes inmuebles durante muchos años, y se ha convertido en la "Espada de Damocles" que pende sobre la cabeza de la gente. No fue hasta septiembre del año pasado que el impuesto sobre bienes inmuebles se incluyó oficialmente en el plan legislativo quinquenal del Congreso Nacional del Pueblo que se lograron avances sustanciales. Por ello, las últimas novedades en materia de impuestos sobre bienes inmuebles también han llamado mucho la atención.
La declaración en el informe de trabajo del gobierno del 5 de marzo era "mejorar el sistema fiscal local y promover constantemente la legislación sobre impuestos inmobiliarios". Sólo hay una diferencia de una palabra entre esta declaración y la declaración del informe de trabajo del gobierno del año pasado, que se cambió de "constante" a "constante", pero en realidad no hay ningún cambio sustancial.
Durante la segunda sesión del 13º Congreso Nacional del Pueblo el 8 de marzo, salió a la luz la noticia de que "este año se promulgará una ley de impuestos sobre bienes inmuebles". La ley fiscal se promulgará este año. Después del anuncio, las acciones inmobiliarias de Hong Kong se desplomaron.
De hecho, Li Zhanshu, presidente del Comité Permanente del Congreso Nacional del Pueblo, dijo: "Concentrar los esfuerzos para implementar las principales cuestiones legislativas determinadas por el Comité Central del Partido, incluida la revisión del Código Civil y la formulación del Enmienda de la Ley Penal (undécima), Ley de Atención Médica Básica y Promoción de la Salud, Ley de Impuesto sobre Bienes Raíces, Ley de Control de Exportaciones, Ley de Corrección Comunitaria, Ley de Desarrollo Integrado militar-civil, Ley de Seguridad de los Veteranos, Ley de Disciplina Gubernamental, enmienda de la Ley de Valores, Fuerzas Armadas Activas Ley de Oficiales, Ley del Servicio Militar, Ley de Policía Armada Popular, Ley Nacional La investigación y redacción de legislación como la Ley Orgánica del Congreso del Pueblo, el Reglamento del Congreso Nacional del Pueblo, la Ley de Bioseguridad y la Ley de Protección del Río Yangtze deben Se debe intensificar para garantizar que se completen según lo previsto ". Simplemente dijo que este año es la investigación legislativa y la redacción de múltiples leyes. Trabajo, la ley del impuesto sobre bienes inmuebles es sólo una de ellas, y también es una de las ". "Avance constante" pasos de trabajo en el informe de trabajo del gobierno.
El 9 de marzo, Wu Ritu, vicepresidente del Comité Económico y Financiero de la Asamblea Popular Nacional, dio un claro avance sobre el impuesto inmobiliario: “De acuerdo con los requisitos del gobierno central, el La ley del impuesto sobre bienes inmuebles fue formulada por el Comité de Trabajo de Presupuesto del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional y el Ministerio de Finanzas ha organizado conjuntamente su redacción. En la actualidad, los departamentos pertinentes están trabajando arduamente para mejorar el proyecto de ley y demostrar los problemas importantes. Si las condiciones están maduras, se presentará al Comité Permanente del Congreso Nacional del Pueblo para su revisión inicial”.
El mismo día, el Congreso Nacional del Pueblo anunció que Liu Junchen, subdirector del Comité de Asuntos Legislativos de El Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional también dijo: "De acuerdo con el plan legislativo del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional, los partidos pertinentes están estudiando y redactando un proyecto de ley de impuesto sobre bienes inmuebles, y el trabajo pertinente avanza de manera constante. "
A juzgar por la última declaración, es posible que el borrador de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles se haya convertido en un texto. Después de solicitar opiniones internas, todavía existen algunas diferencias y problemas importantes. Es necesario demostrarlo. varias veces y se llega a un consenso antes de revisarlo y mejorarlo. Al enviarlo para una revisión preliminar, todos los aspectos se considerarán de manera integral. Los factores que influyen se deben ejercer con precaución, y luego se solicitará públicamente y se revisará nuevamente. Una vez aprobada la revisión y completada la legislación, varias localidades también formularán detalles de implementación para una mayor implementación. Se puede observar que aún queda un largo camino por recorrer hasta su implementación real.
Nueva urbanización: adhiriendo a la ciudad central para liderar el desarrollo de aglomeraciones urbanas, la velocidad de la urbanización aún se acelerará
Bajo la influencia de políticas específicas de la ciudad y regulaciones clasificadas, la El mercado inmobiliario nacional se ha enfriado en su conjunto y algunas empresas inmobiliarias no son optimistas sobre las perspectivas futuras de desarrollo del mercado de la industria, pero algunas empresas inmobiliarias creen que la urbanización de China no ha terminado y que el mercado inmobiliario todavía tiene espacio. Para desarrollo.
En cuanto a la nueva urbanización, el informe de trabajo del gobierno también dice claramente: "Promover la nueva urbanización en profundidad. Adherirse a liderar el desarrollo de aglomeraciones urbanas con ciudades centrales. Hacer un buen trabajo en el asentamiento de la población de transferencia agrícola y promover servicios públicos básicos en ciudades y pueblos ". Cubriendo a la población permanente. Hay una gran cantidad de antiguas áreas residenciales en ciudades y pueblos, que necesitan ser renovadas y mejoradas enérgicamente, y se deben actualizar las instalaciones de apoyo como agua, electricidad y gas. , se debe apoyar la instalación de ascensores y se deben mejorar los servicios habitacionales como mercados de conveniencia, tiendas de conveniencia, calles peatonales, estacionamientos y pasajes sin barreras ”
Los expertos de la industria creen que las instalaciones. El informe ha enfatizado durante muchos años “promover profundamente la nueva urbanización”, pero esta vez carece de medidas específicas y establece claramente que “adherirse a la ciudad central para liderar el desarrollo de las aglomeraciones urbanas” confirma la lógica del desarrollo. Esto significa que en el futuro, el área metropolitana con la ciudad central como núcleo atraerá más industrias y personas, mientras que el desarrollo futuro de ciudades distintas de la ciudad central y su área metropolitana puede ser aún más sombrío, y el patrón de polarización de ciudades y pueblos es inevitable.
En cuanto al desarrollo de la nueva urbanización de China, funcionarios de muchos ministerios y comisiones han expresado claramente expectativas optimistas.
He Lifeng, director de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, dijo: “La nueva urbanización de China se está acelerando.
En la actualidad hay más de 600 ciudades en el país, más de 400 de las cuales son ciudades grandes y medianas, y las demás son ciudades pequeñas. El año pasado, la tasa de urbanización de la población permanente alcanzó el 59,58%. Cada vez que la tasa de urbanización aumenta en un punto porcentual, casi 14 millones de personas se trasladarán de las zonas rurales a las ciudades. Esto no sólo aumentará la inversión en instalaciones de servicios públicos urbanos. También liberará una enorme demanda de los consumidores de alimentos, ropa, vivienda y transporte, al mismo tiempo, para compensar las deficiencias del desarrollo, acelerar la transformación de los barrios marginales, acelerar la transformación de las antiguas zonas residenciales en zonas urbanas, etc. , esto liberará aún más un enorme mercado potencial. ”
Ning Jizhe, Director de la Oficina Nacional de Estadísticas, también dijo: “A finales de 2018, la tasa de urbanización de la población permanente nacional era del 59,58% y la tasa de urbanización de la población registrada era del 59,58%. 43,37%, un aumento de 1,06 y 1,02 puntos porcentuales respectivamente respecto al año anterior, lo que se acerca mucho a la meta propuesta en el Nuevo Plan Nacional de Urbanización (2014-2020) de que para el año 2020 se alcance la tasa de urbanización de la población permanente. alrededor del 60%, y la tasa de urbanización de la población registrada alcanzará alrededor del 45%. En los próximos dos años, la urbanización de China seguirá acelerándose. ”
Situación del mercado inmobiliario: estabilizar los precios de la tierra y de la vivienda, estabilizar las expectativas y evitar altibajos
En febrero de este año, afectado por las vacaciones del Festival de Primavera y el reflujo de compra de viviendas en ciudades de tercer y cuarto nivel, el volumen de transacciones en ciudades clave cayó a la mitad mes a mes y también cayó un 30% interanual, un enfriamiento significativo. Después de la Fiesta de la Primavera, las transacciones del mercado inmobiliario en algunas ciudades mostraron signos de recuperación, miles de personas se apresuraron a comprar casas cuando se abrieron proyectos inmobiliarios individuales, y algunos proyectos inmobiliarios anunciaron que aumentarían los precios. Algunas personas lo confunden con una señal de un repunte del mercado inmobiliario. Por lo tanto, además de las tendencias políticas, la tendencia del mercado inmobiliario también ha atraído mucha atención.
Para la situación actual del mercado inmobiliario, Wang. Menghui, Ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, afirmó al final de las dos sesiones: "Desde el año pasado, hemos aplicado resueltamente las decisiones y disposiciones del Partido Central. Comité y el Consejo de Estado Con los esfuerzos conjuntos de todas las partes, el mercado inmobiliario en general ha mantenido una tendencia operativa estable y las expectativas del mercado también se han cumplido. Esto se refleja principalmente en tres aspectos: en primer lugar, la tasa de crecimiento del área de transacciones de vivienda se ha desacelerado; en segundo lugar, el precio de transacción de la vivienda se ha mantenido generalmente estable; en tercer lugar, las expectativas de vivienda, es decir, las expectativas del mercado se han vuelto gradualmente más racionales; ”
Aunque Wang Menghui no habló directamente sobre la tendencia del mercado de este año, especialmente la tendencia del precio de la vivienda, el plan de trabajo que propuso este año para implementar de manera constante el mecanismo a largo plazo para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario debe implementarse en detalle Entre las cinco "persistencias", enfatizó: "Debemos continuar mejorando el seguimiento del mercado, la alerta temprana y los mecanismos de valoración y evaluación, especialmente para implementar las responsabilidades de estabilizar los precios de la tierra y estabilizar los precios de la vivienda. ", y estabilizar las expectativas", "mantener la continuidad y estabilidad de las políticas". Esto significa que el mercado inmobiliario de este año todavía está centrado en la "estabilidad", y los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas deben ser "estables". que no debería haber grandes altibajos, ni grandes altibajos. Algunas personas en la industria también creen que es difícil cambiar la tendencia general de ajuste a la baja en el mercado general después del Festival de Primavera. Se espera que las ciudades de segundo nivel se estabilicen en un nivel bajo, y algunas ciudades de tercer y cuarto nivel enfrentarán cierta presión a la baja.
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