¿Qué debo hacer si la casa que compré sobre plano ahora es un edificio sin terminar?
El abogado de Beijing Xurui cree: Un edificio sin terminar se refiere a un proyecto inmobiliario que ha pasado por los procedimientos de planificación y uso del suelo y ha sido suspendido durante más de un año después de que comenzó el proyecto porque el desarrollador no pudo continuar invirtiendo en construcción o caer en disputas por deudas.
Desde la perspectiva de los desarrolladores, generalmente hay dos razones para la formación de edificios sin terminar. Una es que los desarrolladores activamente construyen edificios sin terminar: debido a razones como las políticas y las condiciones del mercado, los precios de las viviendas comerciales continúan cayendo. El propósito de los desarrolladores que construyen bienes raíces es obtener ganancias. Una vez que el desarrollador descubre que continuar con la construcción solo perderá dinero y que cuanto más construya, más perderá, detendrá activamente el desarrollo y la construcción de bienes raíces. resultando en edificios sin terminar.
Otra situación es que el desarrollador está pasivamente inacabado: esta situación generalmente no involucra condiciones de mercado ni razones políticas, sino que se debe simplemente a que la cadena de capital del desarrollador está rota y el proyecto de construcción de bienes raíces carece de fondos de construcción posteriores; o Es el desarrollador quien está involucrado en otras disputas de deuda, construcción ilegal y otros paros laborales que no son causados por la voluntad del desarrollador, lo que resulta en edificios sin terminar.
Abogado de Beijing Xurui: En opinión del propietario, si el edificio no está construido, ¿se nos puede entregar la casa ya construida? Para aquellos que no tienen una casa, ¿se pueden utilizar los fondos y activos restantes del desarrollador como pago por la casa?
Todo proyecto inmobiliario tiene relaciones de deuda complejas. Los promotores no sólo deben a los propietarios de sus casas, sino también préstamos bancarios y honorarios de construcción, y algunos también deben enormes préstamos a usureros y otros préstamos. Una vez que un proyecto inmobiliario está inconcluso, cada parte empuña el cuchillo y el tenedor en sus manos y está lista para cortar los bienes raíces en el plato y otros activos en la cuenta del desarrollador. En comparación con los propietarios que son débiles y las noticias se quedan atrás, los bancos, las empresas constructoras y otros acreedores a menudo comienzan a dividir las propiedades no vendidas y otros activos de los promotores para reducir sus pérdidas cuando la propiedad muestra signos de quiebra. averiguar sobre la propiedad Cuando quise defender mis derechos al final del día, el plato estaba hecho un desastre, solo quedaban restos. Es más, a algunos propietarios que hicieron el pago de la casa pero no tuvieron tiempo de firmar en línea, otros acreedores les quitaron sus casas para pagar sus deudas.
Aunque la ley y las interpretaciones judiciales pertinentes estipulan que el propietario tiene cierta prioridad a la hora de recibir la compensación, esta es para esta propiedad y no incluye el resto de bienes del promotor. Además, el principal problema es que a los propietarios les resulta difícil obtener información de primera mano. A los propietarios individuales les resulta difícil defender sus derechos porque son débiles. Los grupos de propietarios tienen opiniones diferentes y actúan de forma ineficaz. Resultados al arrebatar el "legado" de los desarrolladores Resultados satisfactorios, lo explicaremos en detalle más adelante.
Otra cuestión que preocupa a los propietarios es si podrán dejar de pagar el préstamo hipotecario del banco una vez finalizado el proyecto.
Abogado de Beijing Xurui Desde una perspectiva legal, el contrato de compraventa de la casa firmado por el propietario y el promotor y el contrato de préstamo firmado por el propietario y el banco son dos contratos mutuamente independientes que no se superponen. No importa lo que le pase a la casa del propietario, ya sea que se derrumbe o esté en malas condiciones, la relación de deuda entre el propietario y el banco no se verá afectada. Para decirlo más seriamente, si el propietario se niega a pagar el préstamo bancario porque la casa está en ruinas, el banco tiene derecho a utilizar las otras propiedades del propietario para compensar el préstamo. También afectará a tu historial crediticio personal, por lo que no recomendamos que los propietarios dejen de pagar préstamos bancarios mientras defienden sus derechos.
Si el proyecto inmobiliario está inacabado, ¿debería el propietario demandar inmediatamente y pagar?
El abogado de Beijing Xurui cree que después de que el propietario descubre que su propiedad está sin terminar, si la salida es la mejor opción para proteger sus derechos depende de diferentes circunstancias.
1. Si todavía hay fondos en la cuenta del desarrollador, o hay otras formas de pagar la casa, el propietario presenta una demanda ante el tribunal para solicitar el check-out y luego toma el dinero. del desarrollador y se va o si solicita a la corte que obligue a alguien a tomar el dinero y irse, los derechos e intereses del propietario pueden satisfacerse en gran medida. Sin embargo, a juzgar por nuestros casos anteriores, es extremadamente raro que los promotores de edificios sin terminar puedan reembolsar el pago de la vivienda.
2. Si el desarrollador no puede temporalmente reembolsar el pago de la casa al propietario, pero el propietario aún presenta una demanda ante el tribunal para solicitar un retiro, puede ganar el caso. Pero después de ganar el caso, habrá una sentencia vacía que no se podrá ejecutar, porque el inmueble sin terminar involucra todos los aspectos de la deuda. Esto no significa que el propietario solicite la ejecución forzosa y el tribunal pueda sacar un trozo de papel y. dáselo al propietario; o el desarrollador deja un pagaré que dice cuánto dinero se le debe a un determinado propietario. En cuanto a cómo devolver el dinero, el desarrollador se palmeó los bolsillos vacíos y expresó su incapacidad para hacer nada, y el propietario volvió al punto de partida. Una cosa que los propietarios deben comprender es que una vez que se gane la demanda por mudanza, el contrato de venta de la casa entre el propietario y el desarrollador ya no existirá, y la relación original entre el comprador y el vendedor se convertirá en una relación de deuda ordinaria, que Ahora que tienen prioridad para recibir el reembolso, imaginemos poner a los propietarios y a los bancos e instituciones financieras en la misma posición que los acreedores para cobrar las deudas de los promotores. De un vistazo quedará claro cuál es mejor y cuál es peor. Por lo tanto, cuando un propietario se encuentra con una falla en la propiedad, demandar para pagar no es necesariamente la mejor manera de salvaguardar sus derechos.
¿Qué puede hacer el propietario cuando un proyecto inmobiliario queda sin terminar? ¿Cómo hacer?
El abogado de Beijing Xurui cree: ¿Cómo protegen los propietarios sus derechos e intereses al comprar edificios sin terminar? Además de lo que dijimos anteriormente, demandar al desarrollador para verificar lo antes posible cuando el desarrollador aún pueda hacerlo. pagar y obtener Además de pagar el pago de la casa, si el promotor no tiene los fondos para reembolsar el pago de la casa al propietario, o simplemente se ha escapado y la empresa promotora inmobiliaria ha dejado el edificio vacío, le recomendamos que el La forma del propietario de proteger sus derechos es organizarse, unirse y contratar a un abogado profesional para iniciar una demanda colectiva.
En primer lugar, ¿por qué es necesario que los propietarios se organicen?
En la relación de deuda de bienes inmuebles en construcción, generalmente pensamos que entre los acreedores se incluyen el propietario, el banco, la empresa constructora y otros acreedores (préstamos privados, usureros, etc.). En las operaciones reales del caso, los abogados a menudo encuentran que hay más de cuatro puestos lejanos. La razón es que los propietarios no son una organización unificada. Es muy común que cientos de propietarios de una propiedad sin terminar tengan decenas de voces. Algunos propietarios abogan por esperar a que se reanuden las obras, algunos abogan por hacer una petición, algunos abogan por bloquear a la empresa promotora, otros abogan por demandar, etc. El poder de los propietarios es. en realidad muy dispersos de. Los propietarios organizados hablaron con la misma voz y presionaron en la misma dirección. Para tomar prestadas las palabras de un juez en un caso de Shandong: "Con estos cientos de acusaciones apiladas, nadie se atreve a ignorar las demandas de los propietarios".
¿Cuáles son las carencias de las organizaciones voluntarias de propietarios?
Muchos propietarios de complejos residenciales sin terminar también crearán grupos QQ o grupos WeChat para atraer a todos los propietarios a la hora de defender sus derechos. Después de todo, todo el mundo sabe la verdad de que "la unión hace la fuerza". Sin embargo, cuando se discuten planes de protección de derechos, cada parte a menudo insiste en sus propias opiniones. Si hay espías de los desarrolladores u otras unidades de interés para instigar divisiones y cambiar la dirección de la tendencia, los grupos de propietarios pronto se dividirán y desintegrarán, y sus respectivos grupos. el poder se verá aún más debilitado.
Después de repetidas desintegraciones de los propietarios, un grupo de propietarios comprometidos con la salvaguarda de sus derechos e intereses se reunió y dispuso de un prototipo organizativo preliminar que podía lanzar acciones relevantes de protección de derechos. La ventaja en este momento es que los propietarios pueden concentrar sus esfuerzos. En los casos que encontramos, la mayoría de los propietarios tomaron medidas vistiendo uniformes con lemas y llamamientos impresos, colgando pancartas fuera de sus comunidades, oficinas de ventas e incluso departamentos gubernamentales, o yendo a presentar peticiones juntos. ¿Son efectivas tales acciones de protección de derechos? La respuesta es que es eficaz pero no fructífero.
¿Por qué dices que es eficaz pero no fructífero? Porque el gobierno no tiene soluciones efectivas a corto plazo para los edificios sin terminar, pero no puede permitir que los propietarios bloqueen las puertas para siempre, causando un impacto social negativo. De esta manera, solo podemos estabilizar a los propietarios primero, hacer muchas promesas para persuadirlos de que regresen y luego retrasar el proceso por un tiempo. Si el problema no se puede resolver, el desarrollador quedará en quiebra y liquidado. el problema. ¿Cuál es el problema fundamental? Volver al trabajo y proporcionar vivienda o devolver el dinero son las demandas fundamentales de los propietarios, que no se pueden resolver con pancartas y organizando peticiones.
El abogado de Beijing Xurui cree que hay muchos problemas dentro del propio grupo propietario. Según nuestro resumen de experiencia en casos anteriores de la agencia, hay tres deficiencias principales.
Primero, malas habilidades organizativas. La organización de propietarios de la que estamos hablando no es una estructura piramidal en la que una persona obliga a otras a obedecer, sino que es similar a un sistema de asociación, donde todos discuten todo. Una acción suele tomar más tiempo para debatir y unificar opiniones. Si todos están de acuerdo antes de tomar acción, es posible que se haya perdido la mejor oportunidad y los bienes del desarrollador se hayan dividido entre otros acreedores.
La segunda es la cuestión del costo y el lugar. El proceso de salvaguardia de los derechos de los edificios sin terminar es largo y arduo, y no puede resolverse si los propietarios comen y toman té juntos. A pequeña escala, si toma una acción, le costará miles de yuanes comer y beber a gran escala, los materiales de impresión, la contratación de un abogado y los costos del litigio no son algo que un solo propietario pueda permitirse. Al principio, los propietarios individuales pueden correr con los gastos de proteger los derechos de todos a su costa. Sin embargo, una vez que la situación se prolonga, se sentirán incapaces de hacer lo que quieren. En cuanto a los propietarios que recaudan fondos espontáneamente para proteger sus derechos, es difícil para otros propietarios tener un 100% de confianza en el uso y la supervisión de los fondos, e incluso en en qué cuenta se colocan los fondos.
El tema del lugar puede parecer insignificante, pero cuando los propietarios están realmente organizados, experimentarán el dilema de no tener un lugar para el evento. ¿Dónde se reúnen decenas o cientos de propietarios? Independientemente de la distancia a la casa de un determinado propietario, si entrar o no es un gran problema. Cuando nos reunimos en un hotel, quién paga los gastos del hotel es otra cuestión. Por lo tanto, los propietarios a menudo simplemente celebran reuniones en las salas de conferencias de la administración de la propiedad o del desarrollador para discutir cómo luchar contra otros ante sus narices. O simplemente sentarnos en círculo y discutir en el espacio abierto de la comunidad. Si llueve o nieva, podemos salir primero de la reunión y regresar a casa para evitarlo.
El tercer defecto es que un número considerable de propietarios tienen una mentalidad de aprovechamiento. Asisto a las reuniones de todos y sigo la protección de los derechos de todos. Por lo general, esto puede considerarse como una forma de fortalecer el impulso de los propietarios y no tiene nada de malo. Sin embargo, cuando se trata de contribuir con dinero y esfuerzo, estas personas a menudo tienen miedo de evitarlo. cuando sea difícil salvaguardar sus derechos, y se dispersarán cuando encuentren resistencia. No solo altera la moral de los militares, sino que también es fácil ser sobornado y se filtran los planes de acción de los propietarios, lo que conduce a la falta de protección de los derechos. Por lo tanto, se debe adoptar un comportamiento de aprovechamiento gratuito y disfrute de las ganancias. oponerse.
Introducción del abogado de Beijing Xurui: ¿Cuál es el papel de los abogados profesionales?
¿Cuál es la clave para salvaguardar los derechos de las construcciones sin terminar? Es cuestión de aprovechar el tiempo para conseguir la parte del propietario antes de que se divida el inmueble y otros activos del promotor. Anteriormente hablamos de las muchas deficiencias de las organizaciones voluntarias de propietarios, las más críticas de las cuales son las malas habilidades organizativas y la lentitud de acción. La gran mayoría de los propietarios carecen de experiencia profesional en la defensa de los derechos de los edificios sin terminar y de la capacidad de organizar a los propietarios. Después de todo, la probabilidad de encontrarse con edificios sin terminar dos veces en la vida es bastante pequeña. Los abogados profesionales de bienes raíces tienen una amplia experiencia en el manejo de casos y pueden organizar rápidamente a los propietarios para que ingresen al proceso de protección de derechos.
Por otro lado, negociar con los desarrolladores, coordinar los activos de los desarrolladores con el gobierno, los bancos y las partes constructoras, presentar demandas ante los tribunales y ejecutar sentencias posteriores requiere no solo abogados profesionales, sino también un equipo profesional de abogados.
Li Xiaoning, abogado jefe del bufete de abogados Beijing Xurui, ha estado activo en la vanguardia de los litigios inmobiliarios durante más de diez años. Ha representado más de diez demandas grupales contra propietarios de edificios sin terminar en todo el país. Los casos clásicos incluyen: liderar un equipo para recuperar con éxito los pagos de la vivienda de 56 propietarios de una comunidad de edificios sin terminar en Zhejiang después de dos años, coordinación y negociación multipartidista; condujo a la recuperación exitosa de los pagos de la vivienda para un determinado edificio sin terminar en Hebei. El gobierno local consideró la reorganización y reanudación del trabajo en la comunidad de construcción de cola como un caso modelo para que el abogado del propietario coordinara la reanudación del trabajo.
El abogado Li Xiaoning representa casos de litigios grupales:
1. Caso de protección de derechos para 125 casas de pequeñas propiedades en Sanya.
2. en el caso de disputa de Wuxi Jinge Commercial Plaza sobre la demolición;
3. caso de protección de derechos de 56 grupos de edificios sin terminar en Zhejiang;
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