¡Análisis de cinco casos comunes! ¿Cómo fallará el tribunal en un caso de este tipo relacionado con la compra y venta de viviendas comerciales?
1. ¿Cómo resolver las disputas provocadas por la venta de viviendas con "contrato dual"?
Situación básica:
Una empresa de bienes raíces firmó un contrato de venta de vivienda comercial (preventa) con un comprador de casa, y el contrato estipulaba que la casa debía ser decorada y entregada. Al mismo tiempo, el comprador de la vivienda firmó un contrato de encomienda de proyecto de decoración con una empresa de decoración ajena al caso. Después de que se firmaron los dos contratos anteriores, el comprador de la vivienda pagó la tarifa de decoración y el pago de la vivienda, y las dos empresas emitieron facturas respectivamente. Más tarde, surgió una disputa debido a la solicitud tardía de la empresa de bienes raíces, y el comprador de la vivienda presentó una demanda para pagar una indemnización por daños y perjuicios por la solicitud tardía. El comprador de la vivienda dijo que el "Acuerdo de Encomienda del Proyecto de Renovación" que firmó fue firmado en el departamento de ventas, y la inmobiliaria lo recogió para firmarlo y lo selló con el sello oficial de la inmobiliaria. La empresa de decoración no quiso confirmarlo, pero no lo desmintió explícitamente. El comprador dijo que el dinero de la decoración fue ingresado en la cuenta de la empresa inmobiliaria.
El tribunal de primera instancia dictaminó:
1. La empresa inmobiliaria tramita el certificado de propiedad de la casa en cuestión para el comprador de la casa y se lo entrega al comprador. .
Dos. Las empresas inmobiliarias deberían pagar una multa por solicitud tardía a los compradores de viviendas [Estándar: consulte el aumento del 40% en la tasa de interés de referencia para préstamos similares para el mismo período estipulado por el Banco Popular de China].
El tribunal de segunda instancia resolvió:
1. Confirmar la primera frase de la sentencia de primera instancia.
2. Modificar el punto segundo de la primera; -sentencia de instancia a: Eventos legales desde esta sentencia Dentro de los 30 días a partir de la fecha de entrada en vigor, la empresa de bienes raíces pagará la multa por registro vencido al comprador [basado en el precio de la vivienda de 1.603.785 yuanes, en referencia al aumento del 40% en el punto de referencia tasa de interés para préstamos similares para el mismo período estipulado por el Banco Popular de China, desde 20115438+.
Puntos del árbitro:
En los últimos años, bajo las continuas políticas regulatorias del gobierno en el mercado inmobiliario, algunos promotores inmobiliarios han adoptado el “contrato doble” (contrato de compraventa + contrato de decoración). ) modelo para vender casas. El contrato de decoración que el promotor lleva al comprador de la vivienda a firmar con la empresa de decoración no es la verdadera intención de ambas partes del contrato de decorar la casa. Según el artículo 146 de los "Principios generales del derecho civil de la República Popular China" y las disposiciones de las leyes nacionales, la firma del contrato de decoración es un acto jurídico civil con falsa intención, por lo que el contrato de decoración debe ser inválido. La falsa expresión de intención oculta la verdadera expresión de intención al firmar el contrato de compraventa. Por lo tanto, las consecuencias del comportamiento mostrado en el contrato de decoración falsa deben ser asumidas por el contrato de compraventa real. Por lo tanto, el precio de transacción real de la casa involucrada debe ser asumido. será la suma del precio del contrato de compraventa y el precio de decoración.
2. Ante falsos ascensos, ¿cómo fallará el tribunal?
Situación básica:
Una empresa de bienes raíces firmó contratos de venta de viviendas comerciales con múltiples compradores de viviendas. Cada hogar compró casas con diferentes áreas y precios, y se ha pagado el pago de la vivienda. Durante la ejecución del contrato, el comprador de la vivienda tuvo conocimiento de que la zona "Waterscape Park" promovida por la inmobiliaria era en realidad terreno para instalaciones públicas municipales, y que la planificación y construcción del "Waterscape Park" no existía claramente en el municipio. planificación del área. Además, las casas comerciales adquiridas por los compradores de viviendas están cerca del proyecto de la "subestación", que es una instalación de fuerte radiación electromagnética, que dañará en cierta medida la calidad de vida de las casas comerciales vendidas. Sin embargo, cuando los compradores compran casas comerciales, la empresa de bienes raíces nunca les informa de ninguna manera que la propiedad vendida por la subestación está cerca del plan de selección del sitio. El comprador de la vivienda presentó una demanda ante el Tribunal Popular alegando que la empresa inmobiliaria promovió falsamente un "parque acuático" que no existía durante la planificación y la construcción y ocultó deliberadamente el lugar previsto para la construcción de la subestación de alto voltaje, lo que constituyó un fraude. .
El tribunal de primera instancia dictaminó:
La empresa inmobiliaria demandada compensará al comprador de la casa y a otros por sus pérdidas (el importe se determina en el 2% del precio de compra); el tribunal de segunda instancia confirmó la sentencia original.
Puntos del fallo:
El artículo 3 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" del Tribunal Popular Supremo estipula que "las ventas de viviendas comerciales Los anuncios y materiales promocionales son ofertas Invitación, pero la descripción y el compromiso hechos por el vendedor con respecto a las casas y las instalaciones relacionadas dentro del alcance del plan de desarrollo de viviendas comerciales son específicos y tienen un impacto significativo en la celebración del contrato de venta de viviendas comerciales y el determinación del precio de la vivienda, el contrato de compraventa de vivienda comercial se considerará una oferta. Si no hay explicación o compromiso en el contrato, también se considerará como el contenido del contrato y la parte será responsable del incumplimiento del contrato. .
"En este caso, si el vendedor viola el principio de buena fe y causa pérdidas al comprador, será responsable por negligencia contractual de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Contratos de la República Popular China.
3. Depósito de suscripción de vivienda ¿Se puede reembolsar?
Situación básica:
Wu firmó una orden de compra de una casa con una empresa de bienes raíces: Wu suscribió una casa de un desarrollo inmobiliario. empresa, con un precio de suscripción total de 100.000 yuanes. Se paga un depósito de 520.000 RMB al firmar la carta de suscripción, después de firmar la carta de suscripción, el comprador debe llevar los documentos de respaldo pertinentes y la carta de suscripción de la casa a la oficina de ventas antes de las 1. 00. Si está vencido, se considerará incumplimiento de contrato por parte del comprador, y el vendedor podrá hacerlo sin recordatorio. La casa se enajenó por separado. El depósito pagado por el comprador no será reembolsado. Al día siguiente, Wu pagó 520.000 yuanes a la empresa y la empresa emitió un recibo de "depósito" a Wu. La empresa no pudo llegar a un acuerdo sobre el tema del jardín el 10 de junio, lo que resultó en el contrato de venta de viviendas comerciales estipulado en el documento de suscripción. no se pudo concluir 10 El 14 de octubre, la empresa envió una notificación de incumplimiento de contrato a Wu, diciendo que la orden de suscripción había expirado y el depósito de 520.000 yuanes no estaba disponible. La empresa de bienes raíces admitió que su vendedor había prometido comprar. un piso entero de la casa como regalo para el jardín. Las dos partes acordaron que el tema del jardín no se podía resolver, lo que resultó en la no celebración de un contrato de compraventa de vivienda comercial.
El tribunal de primera. La instancia dictaminó:
La empresa A debe devolver el depósito de 520.000 yuanes a Wu en un plazo de siete días. El tribunal de segunda instancia confirmó el veredicto original:
El depósito en la preventa de la casa comercial. El contrato es solo una obligación de garantía para que ambas partes continúen negociando de buena fe la venta de casas comerciales dentro de un cierto período de tiempo después de la firma del contrato de preventa de casas comerciales, siempre que las partes negocien de buena fe y. firmar el contrato de compraventa de casa comercial, el contrato de compraventa de casa comercial será válido. Si no se puede celebrar, significa que las dos partes no pueden negociar y ninguna de las partes incumple el contrato de suscripción sin motivo. las obligaciones estipuladas en la carta de suscripción, y no hay culpa por no firmar el contrato de compraventa de vivienda comercial. No se debe aplicar la penalización del depósito, debiendo el vendedor devolver el depósito al comprador. ¿Qué debe hacer el comprador si la entrega de la casa no cumple con los estándares?
Situación básica:
Zhang firmó dos contratos con una empresa de bienes raíces. El contrato de venta de vivienda comercial estipula que. Zhang comprará dos casas desarrolladas por una empresa de bienes raíces. Los precios del contrato son respectivamente 990.000 yuanes y 6,5438+04 millones de yuanes. Ambos contratos acuerdan que la fecha de entrega es 2065,438+2065,38+06. precio según lo estipulado en el contrato, pero una empresa de bienes raíces no entregó la casa en el tiempo estipulado en el contrato y no presentó el certificado de aceptación de la casa, la garantía de calidad residencial, el certificado de propiedad residencial y otros documentos relacionados. Durante el juicio, Zhang admitió que había obtenido la llave de la casa y comenzó a decorarla el 17 de agosto. Ahora Zhang afirmó que había un problema con la calidad de la casa y que las dos partes tenían una disputa. La casa en cuestión había sido demolida en septiembre de 2015. El día 25, fue aceptada por cinco grandes unidades de construcción, supervisión, construcción, estudio y diseño.
El tribunal dictaminó:
Un verdadero. La empresa inmobiliaria debe pagarle a Zhang una multa por el retraso en la entrega de la casa (el tiempo de cálculo es del 16 de noviembre al 10 de agosto).
Puntos de juez:
En cuanto a los estándares para la aceptación de la finalización, el contrato entre Zhang y una empresa de bienes raíces estipula que las condiciones de entrega de la casa se "aprueban en cinco materias". De acuerdo con el "Reglamento sobre gestión de calidad de proyectos de construcción", la aceptación de los proyectos de construcción la organiza el departamento de construcción. Por lo tanto, el acuerdo contractual entre las partes no viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos. Dado que una empresa inmobiliaria presentó pruebas de que el edificio donde se encuentra la casa involucrada en el caso ha sido aceptado por cinco propietarios importantes, la casa involucrada en el caso cumplió con las condiciones de entrega. Zhang afirmó que no se puede establecer la razón por la cual la casa involucrada en el caso fue entregada sin inspección y aceptación.
5. ¿El hecho de que un comprador de vivienda no proporcione al banco los materiales de solicitud completos y válidos al solicitar un préstamo hipotecario constituye un incumplimiento de contrato?
Situación básica:
Li firmó un contrato de venta de viviendas comerciales con una empresa de desarrollo inmobiliario. El "Contrato de venta de casas comerciales" estipula que la casa comercial tiene 80 metros cuadrados según el área de construcción y el precio unitario es 654,38+00.000 yuanes por metro cuadrado, con un precio total de 80 yuanes. El método de pago de Li es pagar 300.000 por adelantado al firmar el contrato y solicitar un préstamo hipotecario con los 500.000 restantes. Li debe proporcionar materiales de solicitud completos y válidos al banco designado y completar los procedimientos pertinentes requeridos para el préstamo hipotecario. De no hacerlo se considerará incumplimiento de contrato. El día en que se firmó el "Contrato de venta de viviendas comerciales", Li pagó 300.000 yuanes a la empresa de bienes raíces.
Li debe proporcionar los materiales de solicitud completos y válidos al banco a más tardar el día de la firma del "Contrato de venta de vivienda comercial" y completar los procedimientos requeridos para el préstamo hipotecario. Sin embargo, Li no proporcionó materiales de solicitud completos y válidos al banco como prometió, ni completó a tiempo los procedimientos requeridos para el préstamo hipotecario. Para instar a Li a cumplir el contrato lo antes posible, la empresa de bienes raíces envió una carta de notificación a Li, pero Li aun así la ignoró.
El tribunal dictaminó:
Li debe pagar una indemnización por daños y perjuicios a la empresa de bienes raíces.
Puntos de juez:
Si el comprador de una casa comercial se niega a solicitar un préstamo hipotecario alegando que el plazo para solicitar un préstamo hipotecario no está claro en el contrato de compraventa Si se han cumplido las condiciones para solicitar un préstamo hipotecario, si el comprador aún incumple la obligación contractual de tramitar el préstamo hipotecario después de haber sido instado por el promotor, asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato.