¿Cuál es el nivel actual de los precios de la vivienda? ¿Qué causa nuestra situación? ¿Qué sugerencias puede ofrecer al gobierno para regular los precios de la vivienda?
El actual mercado inmobiliario de China está a punto de afrontar un ajuste; el problema más importante de la economía china actualmente es la burbuja de activos, y dentro de 18 meses se introducirán medidas de control más estrictas, una tras otra, sobre la oferta de suelo; ha aumentado recientemente, y serán alrededor de 16 meses Formar la oferta de viviendas y hacer bajar los precios de la vivienda...
El Centro de Investigación Económica de China y el Mundo de la Universidad de Tsinghua y "Economic Information News" de la Agencia de Noticias Xinhua celebraron conjuntamente "Cracking el misterio: centrarse en las políticas macroeconómicas de China——" el fin de semana pasado *** Universidad Tsinghua China y Foro Económico Mundial”. En este foro, economistas y promotores inmobiliarios llegaron a un acuerdo poco común: el rápido aumento de los precios de la vivienda en China en los últimos años es insostenible. Algunos estudiosos creen que es probable que se produzca un punto de inflexión en el próximo año y medio.
Como seminario macroeconómico, las discusiones de apertura entre los participantes se centraron principalmente en la tendencia general de la economía china. Pero la reunión sólo duró aproximadamente media hora cuando el tema pasó al sector inmobiliario, simplemente por el hecho de que los altos precios de la vivienda son uno de los mayores problemas que enfrenta la economía china.
Lei Dingming, profesor del Departamento de Economía de la Universidad de Ciencia y Tecnología de Hong Kong, dijo que la oferta monetaria de China el año pasado estuvo cerca del 30%, pero hasta ahora los precios no han aumentado demasiado rápido. La razón es que debido al exceso de capacidad, las entradas de capital La tasa de ganancia de la economía real es baja y la mayoría de los fondos optan por ingresar al mercado de capitales y, además, ingresar al mercado inmobiliario, por lo que los precios de la vivienda aumentan rápidamente.
Sin embargo, en opinión de Lei Dingming, la tendencia actual de los precios de la vivienda en el continente probablemente será similar a la de Hong Kong a principios de 1997. Con la regulación gubernamental, los precios de la vivienda en Hong Kong comenzaron a bajar gradualmente a finales de 1997. Según él, si el índice de precios de la vivienda a finales de 1997 era 100, el índice de precios de la vivienda en Hong Kong era sólo de 37 cuando tocó fondo en 2003, y ahora acaba de recuperarse hasta aproximadamente 78.
Li Daokui, director del Centro de Investigación Económica Mundial y de China de la Universidad de Tsinghua, también cree que dentro de los próximos 18 meses, definitivamente habrá medidas de control macroeconómico más efectivas dirigidas a los precios de la vivienda. Dijo que los fundamentos del funcionamiento económico de China este año e incluso el próximo son muy buenos y que no hay necesidad de preocuparse demasiado por el crecimiento económico y las tendencias de los precios. El principal problema es que los precios inmobiliarios están aumentando demasiado rápido. En un ambiente tan generalizado, aparecieron dos "nunca antes aparecidos". En primer lugar, la sociedad, especialmente los jóvenes nacidos en los años 1980 y 1990, nunca ha expresado tan fuertemente su insatisfacción con los altos precios actuales de la vivienda y un crecimiento tan rápido; en segundo lugar, el control estatal sobre los precios inmobiliarios nunca ha sido tan fuerte. tan claro. "La combinación de 'estos dos nunca ha sucedido antes' definitivamente conducirá a una serie de cambios en las políticas, lo que conducirá a ciertos ajustes en los precios de la vivienda en el futuro cercano", dijo Li Daokui.
Pan Shiyi, presidente de SOHO China Co., Ltd., también dio sus propias razones. Dijo que la solución fundamental a los precios de la vivienda consiste en aumentar la oferta de terrenos para el desarrollo residencial. Sólo así se podrá aumentar la oferta de viviendas en el mercado y reducir así los precios de la vivienda. Según él, en Beijing pasan alrededor de 16 meses desde que el promotor adquiere el terreno hasta que obtiene el permiso de preventa. Actualmente, la oferta de suelo en todo el país está aumentando, por lo que se puede esperar que los precios de la vivienda bajen en el futuro.
También dijo que existe una fórmula en Hong Kong que utiliza la tasa de rendimiento del alquiler en el mercado menos el costo efectivo del capital y luego menos el impuesto a la propiedad si este número es inferior a -. 3%, el mercado empezará a caer. Esto ha sucedido dos veces en la historia de Hong Kong, una en 1992 y otra en 1997. En comparación con Hong Kong, la situación actual en Beijing es que la tasa de interés de los préstamos bancarios para viviendas de segunda mano es 1,1 veces la tasa de interés de referencia, o el 6,5%, según las estadísticas de Centaline Real Estate, la tasa de retorno del alquiler de viviendas de segunda mano. en Beijing es del 2,9% y en Shanghai es del 2,3%. Esto se reduce a aproximadamente el 4%. Si se resta el 1,2% del impuesto a la propiedad, el valor reducido será aún menor, superando con creces el punto crítico de Hong Kong del -3%. "En tales circunstancias, incluso si no se pagan los impuestos a la propiedad, los precios de la vivienda son muy peligrosos".
Sin embargo, en la reunión también hubo opiniones diferentes. Yuan Gangming, investigador del Instituto de Macroeconomía de la Academia China de Ciencias Sociales, cree que China tiene ahora expectativas muy fuertes de aumento de los precios de la vivienda, y ni una ni dos políticas pueden tener efecto. Dijo que el mercado inmobiliario actual en China es muy similar al de Japón antes de 1985. En los 15 años transcurridos entre 1970 y 1985, los precios de la vivienda japonesa aumentaron 16 veces y las expectativas del público se mantuvieron altas. Aunque el gobierno japonés ha introducido una serie de políticas, no han logrado buenos resultados. Al final, debido a la introducción de un impuesto a la propiedad (similar al impuesto a la propiedad que se está discutiendo actualmente en China), los precios de la vivienda han seguido cayendo. 20 años. Es probable que el gobierno chino se remita a la experiencia de Japón y sea muy cauteloso con la introducción del impuesto a la propiedad.
“Tan pronto como se introduzca el impuesto a la propiedad, los precios de la vivienda definitivamente caerán. Por lo tanto, la introducción del impuesto a la propiedad debe tener un calendario y establecer expectativas de que los precios de la vivienda caerán de manera constante”.
La regulación inmobiliaria está relacionada con las tendencias económicas de China
El día 24, el Centro de Investigación Económica de China y el Mundo de la Universidad de Tsinghua y el "Periódico de Información Económica" de la Agencia de Noticias Xinhua *** conjuntamente celebró el encuentro "Descifrando el misterio: Enfoque" en la política macroeconómica de China - Universidad Tsinghua de China y el Foro Económico Mundial", el foro mantuvo un animado debate sobre los numerosos dilemas que enfrenta la economía china y sus tendencias futuras. Finalmente, casi todos los participantes abordaron la cuestión inmobiliaria, creyendo que la dirección futura de la economía de China es inseparable de la de los bienes raíces. Si no se resuelve la cuestión inmobiliaria, se afectará gravemente el desarrollo saludable de la economía de China en el futuro.
La opinión popular actual: debido a la escasez de recursos de tierra en nuestro país, en condiciones de economía de mercado, la demanda supera la oferta y el aumento de los precios de la vivienda es inevitable. ¡Equivocado! ¡Esta es una dirección equivocada de la opinión pública!
En una entrevista reciente con los medios, el alcalde de Chongqing, Huang Qifan, dio una interpretación detallada de la nueva política de reforma habitacional de la ciudad centrándose en la construcción de viviendas públicas de alquiler. Al leer atentamente el contenido del "New Deal", la gente parece ver la esperanza de una nueva ronda de reformas inmobiliarias en China. Como dijo el alcalde Huang: Mientras los gobiernos locales estén dispuestos a utilizar su cerebro, los precios de la vivienda podrán controlarse.
En los últimos años, al regular los altos precios de la vivienda, el gobierno a menudo "trata la cabeza cuando se trata de dolores de cabeza y los pies cuando duele". Cada vez que regula, habrá una nueva ronda de represalias. aumenta. De hecho, la causa fundamental del loco aumento de los precios de la vivienda reside en los gobiernos locales en todos los niveles. Bajo la actual política fiscal y sistema de tierras de mi país, los gobiernos locales inconscientemente desempeñan el papel de partícipes de los beneficios en el desarrollo inmobiliario, e incluso se convierten en los mayores beneficiarios. Por lo tanto, para frenar fundamentalmente el continuo aumento de los precios de la vivienda, la actitud y las acciones de los gobiernos locales son cruciales.
El modelo básico de la reforma habitacional de Chongqing es el “sistema de doble vía”, es decir, viviendas públicas de alquiler y viviendas comerciales. La vivienda pública de alquiler unifica viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler, dirigidas a grupos de bajos ingresos. La vivienda comercial está dirigida a personas de ingresos medios y altos. Las personas más desfavorecidas viven en viviendas para personas de bajos ingresos, mientras que las personas de bajos ingresos viven en viviendas públicas. Se entiende que Chongqing planea construir 20 millones de metros cuadrados de viviendas públicas de alquiler en dos o tres años para resolver el problema de vivienda de más de 1 millón de personas.
La nueva política de Chongqing para regular los precios de la vivienda puede convertirse en un modelo para el país. Porque esta medida respeta plenamente la situación actual de las personas de bajos ingresos, de clase media y de altos ingresos de la ciudad, adopta políticas diferentes, los trata de manera diferente y avanza a paso firme. Y mediante la política de "cero impuestos a los de gama baja, concesiones fiscales a los de gama media y mayores impuestos a los de gama alta", los precios de la vivienda se han estabilizado fundamentalmente. En un país grande como el nuestro, con un gran número de personas de bajos ingresos, la reforma de la vivienda debe adoptar un "sistema de doble vía" y no puede permitir una comercialización y privatización integrales de viviendas asequibles. Al mismo tiempo, la ventaja del "sistema de doble vía" es que, por un lado, resuelve los problemas de vivienda de la gente mediante la construcción de viviendas por parte del gobierno y, por otro lado, facilita la recaudación del "impuesto especial a la propiedad". "razonable y posible, que no sólo refleja equidad y justicia, sino que también puede desempeñar un papel real en la supresión de los precios de la vivienda.
La nueva política de reforma habitacional de Chongqing puede convertirse en un modelo nacional, pero depende de que el gobierno municipal de Chongqing use su cerebro, piense en formas y actúe con sinceridad para resolver las dificultades de vivienda de la gente. Además, se refieren a la experiencia extranjera avanzada y promueven audazmente la reforma inmobiliaria de acuerdo con la práctica común internacional, teniendo plenamente en cuenta los intereses de todos los estratos sociales, haciendo que esta reforma inmobiliaria sea realista, razonable, a largo plazo y operativa, y desempeñando un papel importante. papel en la regulación de los precios de la vivienda y la promoción del desarrollo saludable del sector inmobiliario. Tiene una amplia importancia de referencia.
En resumen, la dificultad para regular los precios de la vivienda en mi país recae en los gobiernos locales, y el "gran avance" también es en los gobiernos locales. Esperaremos y veremos si el “New Deal” de Chongqing para la reforma habitacional puede abrir un “agujero” en el sólido muro de la reforma habitacional y abrir un camino sangriento.