¡La rueda gira! La tendencia del mercado inmobiliario está a punto de cambiar nuevamente
Fuente: Junlin
Los signos de recuperación inmobiliaria son cada vez más evidentes.
Los datos publicados por la Plataforma de Información Inmobiliaria de Shenzhen muestran que en marzo de 2019, se vendieron 3.088 nuevas unidades residenciales comerciales en Shenzhen, un aumento intermensual del 141,44 % y un aumento interanual. del 52,2%.
En el mercado de vivienda de segunda mano, se registraron 4.551 unidades en la ciudad, estableciendo el mayor volumen de transacciones mensuales de los últimos seis meses y un aumento intermensual de 1,3 veces.
Este no es sólo el caso de Shenzhen, sino también de otras ciudades de primer nivel:
Beijing: en marzo, el número de firmas online de viviendas de segunda mano fue de 16.051. un aumento de 1,4 veces respecto al mes anterior.
Shanghai: en marzo, el volumen de transacciones de casas nuevas fue de 782.900 metros cuadrados, un aumento intermensual del 176,45%; el número de unidades residenciales de segunda mano firmadas en línea fue de 25.931 unidades por mes; -Incremento intermensual del 142%.
Guangzhou: en marzo, se firmaron en línea 9.174 viviendas de primera mano, un aumento intermensual del 164,69%. El número de firmas en línea de agencias de viviendas de segunda mano (excluida Nansha Conghua) fue de 4.272, un fuerte aumento de 1,9 veces respecto al mes anterior.
Según estadísticas de una agencia inmobiliaria:
En marzo, el precio medio de las casas de segunda mano en 100 ciudades fue de 14.890 yuanes por metro cuadrado, en comparación interanual. aumento del 0,27%.
Entre ellos, los precios de la vivienda de segunda mano suben en 59 ciudades, con un incremento del 1,72%. Estos datos muestran que no sólo ha aumentado el número de transacciones de vivienda de segunda mano, sino que también ha aumentado el precio.
Además, el fenómeno de las subastas de terrenos no vendidos también está disminuyendo.
Según las estadísticas, en marzo quedaron sin vender 33 parcelas de tierra en las principales ciudades a nivel de prefectura de todo el país, con una tasa de sin vender del 2,26%, alcanzando el nivel más bajo del año pasado.
Además, en marzo, la tasa de prima de suelo supervisada fue del 20,77%, un aumento del 116% respecto al mes anterior.
La reducción en el número de subastas de tierras fallidas significa que la tasa de éxito de las transacciones de tierras está aumentando y se desarrollarán más tierras.
Todos los indicadores de datos apuntan a una tendencia:
El mercado inmobiliario se está recuperando, al igual que la temperatura esta primavera aumenta constantemente.
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A largo plazo, el desarrollo inmobiliario está estrechamente relacionado con la urbanización de la población y la prosperidad de la industria.
En la actualidad, el nivel de urbanización de mi país es de alrededor del 60% y todavía hay 10 puntos de margen de crecimiento antes de alcanzar el nivel maduro del 70%. Según la tasa de transferencia actual de aproximadamente 1 punto por año. , todavía faltan unos 10 años para el proceso de urbanización.
Es decir, que aunque la época dorada del sector inmobiliario en nuestro país ya ha pasado, todavía queda cierta distancia hasta el techo, y todavía hay margen para seguir creciendo.
En los últimos tres años, bajo el estricto entorno de control de la política inmobiliaria de mi país, se ha suprimido mucha demanda.
Ahora, después de un largo período de acumulación, esta parte de la demanda está formando lentamente una fuerte fuerza de demanda rígida que necesita ser liberada con urgencia.
Este es el motor fundamental de la recuperación inmobiliaria.
Además, los cambios en algunos factores externos también están afectando sutilmente al equilibrio de las fuerzas del mercado.
Primero, el nivel de política macro.
Se ha logrado el objetivo nacional de estabilizar y regular los precios de la vivienda. La política actual está cambiando del estricto control de restricciones únicas del pasado al tratamiento diferenciado de una ciudad y otra. política.
Se puede comprobar que la regulación ha tocado fondo y se avecina una relajación adecuada.
En segundo lugar, recortes de impuestos y crédito flexible para los consumidores.
Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen ya introdujeron políticas en marzo para reducir a la mitad el recargo del impuesto al valor agregado y el impuesto de timbre. La tasa del recargo del impuesto al valor agregado en Shanghai se ha reducido del 11% al 6%, y en Beijing (bienes raíces) y Shenzhen, se ha reducido del 12% al 6%.
Además, los principales bancos han reducido silenciosamente sus tipos de interés hipotecarios este año, desde un aumento del 10% en el pasado hasta un aumento actual del 5%. El tipo de interés para segundas viviendas también se ha reducido al 5%. 10% del tipo de interés de referencia.
No sólo se han reducido los tipos de interés, sino que también se han relajado las condiciones y los plazos de los préstamos.
Tomemos a Shanghai como ejemplo. En marzo de este año, la velocidad de los préstamos bancarios fue significativamente más rápida. Al comprar y vender una casa, el tiempo más rápido desde el pago del depósito hasta la recepción del pago del saldo fue de más de 20 días. y el tiempo más lento fue de 35 días.
Con múltiples beneficios, como recortes de impuestos, recortes de las tasas de interés crediticias y condiciones crediticias relajadas, el mercado de consumo se ha expandido de manera invisible.
En tercer lugar, el apoyo financiero a la oferta.
Actualmente no sólo se están bajando los umbrales para los préstamos al consumo, sino que también se están bajando los tipos de interés de los préstamos de financiación para empresas inmobiliarias.
Según las estadísticas, desde principios de este año, hasta el 26 de marzo, se han emitido 248 bonos de crédito de empresas inmobiliarias, con un monto de financiación de más de 182.300 millones de yuanes. Estas dos cifras han superado con creces. los 130 y 1.246 en el mismo periodo del año pasado.
Esto ha mejorado enormemente el entorno de vida de las empresas inmobiliarias y ha fortalecido enormemente su deseo de adquirir terrenos para su desarrollo y expansión.
En cuarto lugar, las expectativas del mercado y el sentimiento inversor han cambiado.
Desde una perspectiva de corto plazo, los ciclos inmobiliario y financiero están estrechamente relacionados.
Al igual que el aumento de las acciones A después del año, la flexibilización de las políticas ha provocado un mercado alcista de las acciones A y también ha provocado una recuperación del sector inmobiliario.
Una vez que cambien las expectativas del mercado, los inversores seguirán las noticias.
A finales de marzo, hubo dos loterías públicas para proyectos inmobiliarios en Nanjing. Participaron un total de 7.766 personas y la tasa de ganancia fue de aproximadamente el 7%. de la lotería para que diez mil personas compren casas.
Cuando los aspectos financieros y emocionales oscilen, esta fuerza seguirá creciendo como una bola de nieve hasta que se produzca otra burbuja de precios.
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Entonces, en esta ola de recuperación inmobiliaria, ¿qué empresa tiene mayores oportunidades de inversión?
Junlin cree que debemos centrarnos en tres lógicas:
1. Aumento de la concentración industrial
2. Efectos anticíclicos provocados por fuertes capacidades de financiación; Expansión;
3. Centrarse en estrategias comerciales en ciudades de primer y segundo nivel.
A largo plazo, la creciente concentración industrial es un proceso inevitable para toda industria en crecimiento.
Observando los datos de los últimos cinco años:
De 2014 a 2018, la proporción de ventas de las 100 empresas TOP en toda la industria fue del 37,78 %, 40,05 %, 43,92 %. respectivamente 55,74%, 66,70%.
¡Hay signos de concentración creciente!
Especialmente en 2017-2018, un gran número de empresas inmobiliarias de tercer y cuarto nivel quebraron debido al desapalancamiento financiero.
En cuanto a las empresas inmobiliarias líderes, debido a sus economías de escala, eficiencia en la rotación de capital, menores costos de financiamiento y muchas otras ventajas, su velocidad de desarrollo supera con creces el promedio de la industria.
Por lo tanto, en la etapa media o tardía de la industria inmobiliaria, al comprar acciones inmobiliarias, solo se puede elegir al líder.
Echemos un vistazo a las ventas de las cinco principales empresas inmobiliarias de enero a marzo de 2019.
Las empresas que más crecen no son el tradicional TOP3: Evergrande, Country Garden y Vanke.
Es el cuarto hijo al que el mercado generalmente presta poca atención: ¡Poly Real Estate!
¿Qué está pasando?
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La razón clave de la victoria de Poly es la segunda lógica:
Expansión contracíclica provocada por fuertes capacidades financieras.
Todos sabemos que el principal patrocinador de Poly Real Estate es China Poly Group, el principal accionista.
¿Quiénes son las personas de Poly Group?
El luchador entre las empresas centrales.
Al 30 de junio de 2018, los activos totales de Poly Group superaron el billón, ubicándose en el puesto 14 entre 97 empresas centrales, el 40 en ingresos operativos y el 13 en ganancias totales.
Respaldada por la sólida trayectoria de Poly Group, Poly Real Estate se originó en Guangzhou, una ciudad con una comercialización temprana. En los diez años transcurridos entre 1992 y 2002, creció hasta convertirse en las tres principales empresas inmobiliarias de Guangzhou.
Creo que en aquel entonces, la industria inmobiliaria de Guangzhou era un tigre agazapado, un dragón oculto. Evergrande, Country Garden, R&F, Poly, Agile y Galaxy Bay se expandieron a nivel nacional desde aquí.
La capacidad de Poly Real Estate para crecer en esta industria inmobiliaria con numerosos gigantes demuestra la capacidad de gestión de su gestión.
Además, en comparación con las empresas privadas orientadas al mercado, la mayor ventaja de Poly Real Estate es su financiación de bajo coste y su capacidad de expansión.
El primero es el coste de financiación.
En los últimos años, el interés financiero de Poly Real Estate ha caído del 7% en 2013 a un mínimo del 4,7%;
Aunque en los últimos dos años, con el aumento de Las tasas de interés estadounidenses y la disminución de las finanzas internas, el apalancamiento, el costo de financiamiento de Poly Real Estate han aumentado, alcanzando el 4,9%;
Sin embargo, entre sus pares, en comparación con el 5,81% de Country Garden y el 7,92% de Evergrande. , la ventaja sigue siendo relativamente obvia.
El sector inmobiliario es un sector intensivo en capital y hay dos claves para la competencia:
Una es el coste de financiación y la otra es la tasa de rotación del capital.
Las empresas privadas son fuertes en eficiencia operativa y ganan en términos de tasa de rotación de capital; las empresas estatales son fuertes en relaciones de recursos y ganan en costos de financiamiento.
En los últimos dos o tres años de crisis industrial, las empresas privadas con altos costos de financiamiento quebraron o se transformaron.
Incluso las tres principales empresas, Evergrande, Country Garden y Vanke, están buscando una transformación mientras gritan "prepárense para el invierno".
Evergrande gasta dinero en cereales, petróleo, alimentos y vehículos de nueva energía, Country Garden se dedica a la agricultura y la robótica, y Vanke se expande al alquiler de viviendas y a la logística y el almacenamiento.
Solo Poly, a quien no le falta dinero, todavía se centra en la industria inmobiliaria y grita el lema "Esforzarse por estar entre los tres primeros en la industria de ventas de bienes raíces".
Este ciclo inmobiliario comenzó en 2016. Veamos la tasa de crecimiento de las ventas de Poly Real Estate en los últimos años:
36,33% en 2016, 47,19% en 2017 y 47,19% en 2018 28,57% interanual, 74% de enero a marzo de 2019!
Siempre ha mantenido un rápido impulso de crecimiento y se convirtió en la cuarta empresa en alcanzar una escala de ventas de 100 mil millones de yuanes en el primer trimestre de este año, ampliando la brecha con Sunac, que ocupa el quinto lugar.
Este impulso de crecimiento es inseparable de la capacidad de Poly Real Estate para centrarse en sus principales operaciones comerciales de financiación, adquisición de terrenos y desarrollo durante la crisis de la industria.
Por ejemplo, en el primer semestre de 2018, Poly Real Estate recaudó 67.454 millones de yuanes en financiación y registró un saldo de préstamos de 272.055 millones de yuanes. Los nuevos préstamos acumulados durante el año representaron el 42,63% de los auditados. activos netos de 158.240 millones de yuanes a finales de 2017.
Aunque el ratio activo-pasivo aumentó durante el período, alcanzando el 79,32%, la estructura de deuda sigue siendo saludable.
En la actualidad, los pasivos que devengan intereses de Poly Real Estate siguen siendo principalmente préstamos bancarios, que representan más del 71%, y los instrumentos de financiación de deuda directa, como bonos corporativos y pagarés a mediano plazo, representan alrededor del 14%.
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El riesgo de deuda a corto plazo es controlable.
El ratio de deuda que devenga intereses de Poly Real Estate ha ido disminuyendo desde 2012. En el primer semestre de 2018, la deuda con vencimiento en un año era de solo 33.069 millones de yuanes, lo que representa el 12,99% de los pasivos que devengan intereses. y sólo el 33,91% del saldo de caja en libros.
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A mediados de 2018, el índice de deuda neta de Poly Real Estate se encuentra solo en el medio de la industria, alrededor del 93,3%, mientras que el índice de deuda neta de toda la industria inmobiliaria está entre el 30% y el 300%.
Esto demuestra que mientras Poly Real Estate esté dispuesto, todavía hay espacio para financiación y, en el momento de la recuperación de la industria, puede acelerar aún más el ritmo de expansión.
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Lógica 3: Centrarse en las estrategias empresariales en ciudades de primer y segundo nivel.
El diseño comercial de Poly Real Estate siempre se ha centrado en las cuatro ciudades de primer nivel: Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, y se ha desarrollado adecuadamente en ciudades de segundo nivel como Chongqing y Wuhan.
Esta estrategia comercial es muy diferente del enfoque de Evergrande y Country Garden en el tercer y cuarto nivel.
Sabemos que la última ronda del mercado alcista de bienes raíces fue causada principalmente por el aumento vertiginoso de los precios en las ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel causado por la política de monetización de la reforma de los barrios marginales.
Esto ha permitido que Evergrande y Country Garden acaparen con éxito el protagonismo.
Poly Real Estate no tiene tanta suerte debido a su fuerte exposición a ciudades de primer y segundo nivel.
Sin embargo, la tendencia general ha obligado a hundirse moderadamente a ciudades de tercer nivel. Sin embargo, a partir de ahora, las ventas en ciudades de primer y segundo nivel todavía representan más del 75%.
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¿Quién hubiera esperado que después de esta ronda de desapalancamiento financiero, las ciudades de primer nivel serían las primeras en recuperarse?
Me pregunto si habrás notado que al revisar los datos del mercado inmobiliario al principio del artículo, las ciudades con los mayores aumentos de precios y volumen de transacciones fueron principalmente ciudades de primer nivel y algunas ciudades de segundo nivel.
En la sociedad china actual, las ciudades de primer nivel tienen una base industrial más sólida y son los principales sujetos de la afluencia de población y la creación de riqueza. La demanda de bienes raíces es sin duda la más fuerte.
Y debido a más de tres años de ajustes, el mercado de valores se ha agotado por completo y la recuperación actual está respaldada por fundamentos.
En términos relativos, las ciudades de segundo nivel están divididas: algunas crecen tanto como las de primer nivel y otras continúan cayendo.
La mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel todavía están en una tendencia a la baja, con falta de industrias y salida de población. Aún llevará mucho tiempo digerir la última ronda de burbuja del mercado inmobiliario.
En la mañana del 8 de abril, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitió un importante aviso sobre las "Tareas Clave para la Construcción de Nuevas Urbanizaciones en 2019", lanzando una serie de señales importantes:
La población urbana permanente es de 1 millón: las grandes ciudades de Tipo II con una población de 3 millones cancelarán completamente las restricciones de asentamiento;
Las grandes ciudades de Tipo I con una población urbana permanente de 3 a 5 millones liberalizarán completamente y relajar las condiciones de asentamiento y cancelar por completo las restricciones de asentamiento para grupos clave;
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Las ciudades súper grandes han ajustado y mejorado sus políticas de asentamiento basado en puntos, han aumentado significativamente la escala de asentamiento y han simplificado los proyectos de puntos. , y garantizó que los años de pago de la seguridad social y los años de puntos de residencia representen la proporción principal.
Esta política es diferente de la "estrategia de urbanización" que anteriormente enfatizaba el desarrollo de ciudades pequeñas y medianas. Se centra en fomentar el desarrollo de "grandes ciudades de segundo nivel con una población urbana de 1 a 10". 5 millones."
Esto demuestra que quienes toman las decisiones se han dado cuenta de que las leyes de la naturaleza no pueden violarse y han abandonado la estrategia de apoyar a las pequeñas ciudades del tercer y cuarto nivel.
Esto es, sin duda, un estímulo para las ciudades de segundo nivel.
Según el plan del gobierno chino, las grandes ciudades se dividen en cuatro niveles:
Superciudades (primer nivel): áreas urbanas con una población de más de 10 millones, incluyendo Shanghai, Beijing, 4 ciudades, incluidas Shenzhen y Guangzhou.
Megaciudades (nuevas ciudades de primer nivel): áreas urbanas con una población de 5 a 10 millones, incluidas 9 ciudades que incluyen Wuhan, Chongqing, Tianjin, Chengdu, Nanjing, Zhengzhou, Hangzhou, Changsha y Shenyang.
Grandes ciudades tipo I (segundo nivel): áreas urbanas con una población de 3 a 5 millones, incluidas Xi'an, Harbin, Qingdao, Changchun, Jinan, Dalian, Hefei, Kunming, Taiyuan, Xiamen, Nanning, Suzhou, Ningbo y Dongguan Esperando 14 ciudades.
Grandes ciudades tipo II (segundo nivel): incluye 65 ciudades, incluidas Urumqi, Guiyang, Shijiazhuang, Fuzhou, Nanchang, Shantou, Zhuhai, Wuxi, Lanzhou, Luoyang, Huizhou, Linyi, Wenzhou, Yantai y Hohhot. .
En general, las ciudades de primer nivel tienen buenas condiciones básicas y las ciudades de segundo nivel cuentan con apoyo político, por lo que serán las principales beneficiarias de los dividendos inmobiliarios en los próximos años.
Es probable que esta ola de recuperación inmobiliaria sea diferente a la del pasado: será un mercado alcista estructuralmente diferenciado.
Las que estarán a la vanguardia, sin duda, serán principalmente aquellas empresas inmobiliarias que se centran en ciudades de primer y segundo nivel, y Poly Real Estate resulta ser el líder entre este grupo de empresas.
Después de leer esto, quizás estés pensando: "¿Puedo invertir en esta empresa?"
Esta no es una decisión que pueda tomarse fácilmente, porque además del análisis de oportunidades fundamentales, también se requiere un examen más profundo de los riesgos financieros, la certeza del desempeño, el panorama de competencia empresarial, etc.