¿Cómo lidiar con las deudas y atrasos del proyecto?
Primero, reclamar rápidamente los derechos o conservar pruebas del pago atrasado del propietario.
Los pagos del proyecto generalmente se dividen en pagos por adelantado del sitio, pagos por progreso, pagos de liquidación y depósitos de calidad.
En primer lugar, al firmar un contrato de construcción, aunque la parte constructora está en desventaja en comparación con la Parte A, aún debe esforzarse por lograr una proporción razonable de pago por adelantado y pago parcial que sea beneficiosa para el parte de la construcción en el contrato.
Porque, durante el progreso del proyecto, la unidad de construcción tiene la iniciativa. Si la unidad de construcción del propietario retrasa el pago, puede extender el período de construcción para restringir al propietario. Maximizar el pago de una gran cantidad de dinero del proyecto antes de que se complete.
Además, durante el proceso del proyecto, una vez que la unidad de construcción del propietario no paga el anticipo o el pago progresivo, y no puede hacerlo a tiempo por respeto, debe presentar de inmediato una declaración o reclamo por escrito. Por un lado, puede tomar la iniciativa en el procedimiento de reclamaciones de ingeniería y, por otro lado, también puede proporcionar las pruebas más suficientes para posibles litigios futuros.
Además, el estado de pago de los fondos del proyecto debe verificarse de manera oportuna y, si es necesario, las pruebas deben corregirse periódicamente mediante una conciliación financiera con la unidad de construcción del propietario. El documento de liquidación deberá ser sellado por ambas partes.
Debido a que la conciliación financiera es un acto entre departamentos comerciales y no obligará al empleador a tomar precauciones, los estados financieros pueden usarse como evidencia en demandas por incumplimiento, de modo que incluso si ocurre una disputa, la empresa constructora puede ser en una posición favorable.
En segundo lugar, aprovechar al máximo la eficacia del contrato de construcción para garantizar la recuperación de los fondos del proyecto.
El trasfondo de esta estrategia es la contradicción entre el estricto sistema de gestión de calificaciones de la construcción de mi país y el préstamo de calificaciones y proyectos de subcontratación del mercado de la construcción actual. Porque la legislación de nuestro país considera estas subcontrataciones y vinculaciones como contratos inválidos.
Por lo tanto, si hay un incumplimiento malicioso en el pago del proyecto después de firmar dicho contrato, la empresa constructora puede solicitar al tribunal que declare el contrato inválido en función de las circunstancias específicas.
Porque una vez que el contrato deja de ser válido, habrá un problema con la devolución del dinero del proyecto. La empresa constructora no solo puede pedirle al contratista que devuelva el dinero después de que el contrato sea inválido, sino también pedirle al tribunal que lo haga. regla que la unidad de construcción del propietario devuelve directamente el dinero del proyecto (después de que el propietario paga, se puede deducir de los montos adeudados al contratista).
Esto involucrará a la unidad de construcción del propietario con una solidez financiera relativamente fuerte en la relación legal, proporcionando una garantía favorable para que la empresa de construcción subcontratada obtenga los atrasos.
En tercer lugar, extender el período de construcción de manera razonable y legal para garantizar el pago puntual de los fondos del proyecto.
Existe un problema común: el contratista presenta una demanda por incumplimiento en el pago del proyecto, y el empleador a menudo contrademanda alegando que el período de construcción está atrasado y propone daños y perjuicios atrasados para compensar el reclamo del contratista.
Por lo tanto, si hay un problema de morosidad, la empresa constructora debe hacer pleno uso de los derechos que la ley otorga al contratista y ampliar el plazo de construcción. En este momento, el contratista debe instarlo de inmediato por escrito a cumplir con sus obligaciones de pago dentro de un período razonable (o confiarle a un abogado que envíe una carta de abogado para preservar la evidencia del envío de la carta escrita).
Si el desarrollador contratado no cumple con sus obligaciones de pago dentro de un período razonable, la empresa constructora puede enviar otra carta para exigir al desarrollador contratado que compense las pérdidas causadas por paros y retrasos en el trabajo, y notificarlo a ampliar el período de construcción en consecuencia.
Si la empresa constructora cumple con los procedimientos legales, puede evitar la situación de pérdidas en la construcción y el miedo a que los atrasos salariales provoquen reclamaciones por parte del propietario.
4. Preservar oportunamente pruebas o presentar valoraciones judiciales de las cantidades y precios de los proyectos en disputa.
Aunque se ha firmado el contrato de construcción, debido a la incertidumbre del proyecto en sí, inevitablemente se producirán cambios en la cantidad del proyecto durante el proceso de construcción. En términos generales, para los cambios de ingeniería, los procedimientos de aprobación de los cambios de ingeniería deben completarse de manera oportuna de acuerdo con los requisitos de la unidad de construcción del propietario.
En la práctica judicial de los abogados, a menudo sucede que los cambios en los acuerdos orales dan lugar a disputas sobre las cantidades y los precios del proyecto en la liquidación del proyecto, lo que desencadena litigios.
En este caso, la empresa constructora puede tomar tres vías para salvaguardar sus propios intereses:
Según el contrato, si el acuerdo complementario del contrato estipula el importe de esta parte del el proyecto, se puede utilizar de acuerdo con.
Si no hay acuerdo contractual, la cantidad del proyecto se puede calcular en función de la evidencia de confirmación de la cantidad del proyecto de la parte constructora y de terceros, como unidades de supervisión y proveedores de materiales en ese momento.
Consulte los métodos de fijación de precios y los estándares de precios emitidos por el departamento administrativo de construcción al firmar el contrato y liquidar el pago del proyecto (generalmente consulte los estándares de cuota de construcción).
Si la negociación fracasa, ambas partes pueden solicitar al tribunal una evaluación judicial (la evaluación judicial también se basa en estándares de cuotas de construcción).
5. No ignore los reclamos de intereses sobre la deuda del proyecto.
El fenómeno de la mora en el pago de proyectos es muy común en el ámbito de la construcción. Por lo tanto, las empresas constructoras deben cobrar los atrasos de manera oportuna. En segundo lugar, deben estipular de antemano en el contrato cómo manejar los impagos.
Pero a los ojos de algunas empresas constructoras, es bueno recuperar el capital, por lo que a menudo se puede ignorar el derecho a los intereses. De hecho, las leyes de nuestro país han establecido disposiciones especiales de protección para los intereses adeudados por este proyecto.
Las empresas constructoras podrán exigir previamente el pago de los intereses o indemnizaciones estipuladas en el contrato. Si no hay acuerdo en el contrato, a diferencia de otras deudas (las deudas sin intereses pactados generalmente se consideran sin intereses), incluso si el pago del proyecto está atrasado y no hay intereses pactados, la empresa constructora aún puede exigir el pago de intereses. de acuerdo con la tasa de interés de préstamo similar del banco para el mismo período, y la ley también lo respalda.
El interés se calcula a partir del día siguiente al pago acordado. Si no existe un plazo de pago acordado o resulta difícil determinar el plazo de pago acordado, los intereses se calcularán a partir de la fecha de liquidación del pago del proyecto según lo estipulado en el contrato. Si el tiempo de liquidación del pago del proyecto es difícil de determinar, se computará a partir del día siguiente de la entrega del proyecto.
El reclamo de compensación de intereses de la empresa constructora tiene los siguientes beneficios: en primer lugar, puede ganar la sentencia del tribunal sobre compensación de intereses para compensar la pérdida de fondos, en segundo lugar, puede renunciar a los intereses como moneda de cambio; , pagar el automóvil y conservarlo, y mediar ante el tribunal. Esforzarse por lograr la devolución oportuna del capital.
6. Se debe prestar especial atención al plazo de prescripción de los atrasos en los pagos del proyecto.
Basándonos en la experiencia de nuestros abogados en el manejo de casos de atrasos en el pago de proyectos, existe otra cuestión de prescripción a la que las empresas constructoras deben prestar especial atención. El plazo de prescripción se refiere a un sistema en el que el titular de derechos cuyos derechos civiles han sido infringidos no ejerce sus derechos durante el plazo de prescripción legal. Cuando el plazo de prescripción expira, el tribunal popular ya no protegerá el derecho.
Los "Principios Generales del Derecho Civil" de mi país estipulan que el plazo de prescripción para solicitar la protección de los derechos civiles al Tribunal Popular es de tres años. A menos que la ley disponga lo contrario, esto significa que el plazo de prescripción para reclamaciones y deudas es de tres años. Es decir, en principio, la empresa constructora debe solicitar al tribunal que liquide el pago del proyecto dentro de los tres años siguientes a la fecha del pago. el pago del proyecto.
Por supuesto, existe una cuestión de capacidad para litigar legalmente por atrasos que han excedido el plazo de prescripción. De hecho, es posible presentar una demanda o solicitar una orden de pago y el tribunal la aceptará. Si la otra parte no alega que el plazo de prescripción ha prescrito, el tribunal puede apoyar al demandante, lo que exige a las empresas constructoras y a los abogados que estudien soluciones específicas.
7. Se deben utilizar plenamente medidas especiales de protección legal para salvaguardar los derechos e intereses legítimos durante la construcción real.
En principio, las partes reales de la construcción, como los subcontratistas laborales, no pueden demandar directamente a los propietarios o contratistas generales que no tienen una relación contractual con el contratista porque firman directamente subcontratos con el contratista.
Sin embargo, dado que los verdaderos equipos de construcción son a menudo trabajadores en el campo de la construcción, como equipos de trabajo, contratistas, etc., sus atrasos a menudo involucran los salarios de los trabajadores migrantes. Por eso la ley establece disposiciones especiales al respecto.
Si la parte de la construcción incumple con la parte de la construcción real del subcontratista de mano de obra, el subcontratista de mano de obra puede elegir dos formas de proteger sus derechos. Una es demandar a la parte de la construcción que tiene una relación directa de subcontratación de mano de obra con él. y el otro es demandar al propietario. La unidad de construcción, la parte de la construcción y el propietario serán responsables de la mano de obra de los subcontratistas dentro del alcance del precio impago del proyecto.
Por lo tanto, si la unidad de construcción del propietario incumple el pago del proyecto del contratista, lo que provoca que el contratista incumpla con los honorarios laborales, el subcontratista laboral puede salvaguardar sus derechos demandando al propietario y al contratista, y el propietario pagará directamente a la empresa subcontratista de mano de obra. Además, nombrar al propietario bien financiado y a la unidad de construcción como demandados también ayudará a determinar los hechos, ejercer presión sobre el propietario y alentar al propietario a ayudar a la parte de la construcción a pagar los costos laborales de manera oportuna.
8. El garante del proyecto de construcción de vivienda debe ejercer el derecho de gravamen sobre el proyecto en tiempo y forma y tener prioridad para recibir la compensación.
Dado que el proyecto de construcción y desarrollo inmobiliario en sí tiene un alto valor económico, si el propietario incumple el pago, la empresa constructora ejercerá primero el derecho de gravamen sobre el proyecto.
En otras palabras, la unidad constructora puede conservar los proyectos en construcción o terminados y hacer realidad sus derechos e intereses mediante ventas judiciales.
El segundo es ejercer el derecho a recibir pago prioritario por el precio del proyecto de construcción. Especialmente para proyectos de viviendas comerciales desarrollados por desarrolladores, el pago del proyecto tiene prioridad sobre la hipoteca del banco y el desarrollador no puede pagar el proyecto. pago según lo estipulado en el contrato. Después de ser instada, la empresa constructora puede solicitar al Tribunal Popular la subasta de proyectos en construcción o proyectos terminados, y el producto de la subasta se pagará primero a la empresa constructora.
9. Obtener deudas de proyectos en forma encubierta mediante la transferencia de los derechos de los acreedores
La morosidad en los pagos de proyectos es un problema de larga data y su solución consumirá inevitablemente mucha energía.
Apresurarse a iniciar un litigio también puede dañar la relación de cooperación entre las dos partes. Por lo tanto, se deben adoptar diversos medios, incluidos litigios y no litigios, para promover el pago puntual de los atrasos.
Datos ampliados:
La Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing (en adelante, la "Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing") fue informada de que el Partido El Comité Central y el Consejo de Estado conceden gran importancia a garantizar el pago de los salarios a los trabajadores inmigrantes.
La reunión conjunta interministerial del Consejo de Estado para resolver el problema de los atrasos salariales en las empresas presentó requisitos claros para que las provincias y ciudades garanticen el pago de los salarios a los trabajadores migrantes y se ocupen de los atrasos salariales.
Con el fin de implementar los acuerdos de trabajo de la reunión conjunta interministerial y el Comité Municipal del Partido y el Gobierno Municipal de Beijing, regular efectivamente el comportamiento de liquidación y pago de las unidades de construcción y garantizar el pago de salarios a los inmigrantes. trabajadores de la fuente, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing ha formulado el "Acerca de la implementación del Aviso de construcción de viviendas sobre los requisitos para la liquidación y el pago de los pagos del proyecto por parte de las unidades de construcción de infraestructura municipal" (en lo sucesivo, el "Aviso") .
El responsable de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing dijo que desde que el Consejo de Estado comenzó a sanear los atrasos en los pagos de proyectos en el campo de la construcción de ingeniería en 2004, la Oficina General El Consejo de Estado y los departamentos pertinentes han emitido documentos muchas veces para prohibir estrictamente los atrasos en los pagos de proyectos.
El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural también ha incluido las unidades de construcción que están atrasadas en el pago de los proyectos en la "lista negra" de entidades del mercado de la construcción. El "Aviso" estipula claramente que las unidades de construcción que el Tribunal Popular determine que están atrasadas en los pagos del proyecto se incluirán en la "lista negra" del mercado de la construcción y no se aprobará la construcción de su nuevo proyecto. Para proyectos con inversión gubernamental, no se requerirá que la unidad de construcción lleve a cabo la construcción mediante contratación financiada.
El responsable enfatizó que actualmente algunas unidades de construcción carecen del espíritu de contrato y retrasan injustificadamente la liquidación y el pago de las tarifas del proyecto, lo que resulta en disputas contractuales y atrasos salariales para los trabajadores migrantes.
Por lo tanto, el "Aviso" aclara el contenido de la liquidación del proceso y estipula que la unidad constructora deberá liquidar y pagar la tarifa del proyecto de acuerdo con el ciclo de medición o avance del proyecto estipulado en el contrato.
Noticias de Beijing-Prohibir los atrasos en los pagos de proyectos y garantizar el pago de salarios a los trabajadores migrantes