¿Cuáles son los riesgos legales durante la fase de firma del contrato del proyecto de construcción?
Riesgos causados por no prestar atención al trabajo de divulgación del contrato
El trabajo de divulgación del contrato debe ser la base de todos los vínculos de construcción. Familiarizarse con el contenido del proyecto significa estar familiarizado con las disposiciones del contrato. . A diferencia de los contratos ordinarios, la ejecución de un contrato de construcción requiere la participación conjunta de muchos empleados. No es exagerado decir que cada miembro del personal de una empresa constructora es el "sujeto ejecutante" del contrato de construcción. El trabajo debe realizarse en la etapa inicial de construcción del proyecto (incluidos varios subproyectos). Sin embargo, en la práctica, algunas empresas constructoras incluso se encuentran con situaciones en las que el principal responsable del proyecto no comprende completamente los contenidos principales del contrato de construcción. Debido a la mala divulgación del contrato, el personal de la empresa constructora no está familiarizado con el contenido del contrato. El personal solo se basa en la experiencia previa en construcción e ignora las características del contenido acordado por ambas partes en cada contrato. riesgos legales: la empresa constructora no cumple lo acordado en el contrato, lo que provoca que la otra parte (propietario, subcontratista) presente reclamaciones contra la empresa constructora o cuando la otra parte no cumple con sus obligaciones contractuales según lo acordado, la empresa constructora no cumple; investigar su responsabilidad por incumplimiento de contrato de manera oportuna, causando así pérdidas económicas innecesarias a la empresa constructora.
Además, una mala divulgación del contrato puede dar lugar fácilmente a disputas. A continuación se muestra un ejemplo para ilustrar el problema. Una vez, el bufete de abogados del autor brindó servicios legales a un proyecto de carretera. Al realizar una inspección de riesgos legales del desempeño del proyecto en el departamento de proyectos de construcción, se descubrió que el "Subcontrato" firmado entre el contratista general (cliente) y el subcontratista estipulaba claramente lo que. Los materiales deben deducirse en qué circunstancias, pero el personal del departamento de proyectos no dedujo el dinero durante la medición del proyecto según lo acordado. Aunque el subcontratista no abandonó el sitio en este momento, debido a la falta de información básica para la deducción, el contratista general Surgió una disputa entre el contratista y el subcontratista sobre el monto de las deducciones. La razón es que el personal no está familiarizado con el contenido del contrato, no sabe qué materiales se deducirán y en qué circunstancias, y el trabajo de divulgación del contrato no se ha tomado en serio.
El personal de varios departamentos de la empresa de construcción (especialmente el personal del departamento de proyectos de primera línea) debe otorgar gran importancia a la divulgación de contratos, normalizar y estandarizar la divulgación de contratos y organizar los líderes de proyecto, las finanzas, los materiales y la medición. El personal técnico y de otro departamento explicará el contenido del contrato y formará un registro escrito de cada explicación del contrato.
Riesgos causados por no completar el cronograma del proyecto según lo programado
Durante el proceso de construcción del proyecto, los retrasos en la construcción ocurren con frecuencia y se han convertido en un problema importante que afecta a muchas empresas constructoras y "grandes contratos". " (Contratos generales de contratación de proyectos) Los acuerdos sobre el manejo de retrasos en el período de construcción a menudo están muy sesgados a favor del propietario. Por ejemplo, las dos partes acuerdan que cuando se producen retrasos, el propietario tiene derecho a deducir directamente una gran cantidad del Pago de medición de la empresa constructora diariamente. Además, las condiciones bajo las cuales las empresas constructoras pueden extender el período de construcción suelen ser muy estrictas. Algunos contratos simplemente estipulan que la empresa constructora no puede extender el período de construcción bajo ninguna condición.
En vista de esto, este artículo cree que: En primer lugar, en el proceso de negociación y firma del contrato, se debe prestar gran atención al acuerdo sobre las reglas para manejar los retrasos en la construcción del contrato. Los términos son demasiado parciales hacia el propietario, incluso si el propietario no está de acuerdo con el cambio, el contrato debe modificarse. Plantear objeciones y registrarlas en las actas de la reunión. A través de múltiples negociaciones, utilice el "principio de equidad" del derecho contractual. por los beneficios del contrato. En segundo lugar, durante la etapa de construcción, para retrasos no causados por la empresa constructora, se debe dar una explicación por escrito al propietario de manera oportuna, firmada por el propietario por escrito, y se deben presentar las pruebas pertinentes (cartas, registro de recibo, etc.). Al mismo tiempo, se debe elaborar un informe de manera oportuna. La extensión de la visa puede usarse como prueba para reclamaciones y contrademandas cuando surjan disputas sobre retrasos en el proyecto. La evidencia que puede servir como reclamo o reconvención incluye las siguientes formas: (1) actas de reuniones, (2) correspondencia, (3) instrucciones o avisos, (4) diseño de la organización de la construcción, (5) registros varios en el sitio de construcción, (6) Fotografías del proyecto, (7) Datos meteorológicos, (8) Varios informes de aceptación.
Posibles riesgos derivados de las subcontratas y proveedores de materiales
Riesgos derivados de las subcontratas. Algunos proyectos de construcción a menudo necesitan subcontratar una gran cantidad de proyectos profesionales y laborales a terceros debido a la enorme cantidad de trabajo. Tomemos como ejemplo un proyecto de carretera en el que participó el bufete de abogados del autor. Este proyecto tiene más de diez subcontratistas profesionales y subcontratistas laborales trabajando en el sitio al mismo tiempo. Esto contiene una gran cantidad de problemas legales que pueden surgir por parte de los subcontratistas. : Debido a las capacidades de construcción desiguales y el estado crediticio de los subcontratistas, si el subcontratista no completa el proyecto subcontratado a tiempo en términos de calidad y cantidad, el contratista general sufrirá graves consecuencias por incumplimiento del contrato para el propietario.
Riesgos que plantean los proveedores de materiales. En muchos casos en los que los proveedores de materiales demandaron a las empresas constructoras, el tribunal dictaminó que la empresa constructora debía reembolsar el pago del material y asumir la responsabilidad correspondiente por incumplimiento de contrato basándose en los recibos o pagarés emitidos por los técnicos de materiales del proyecto. Estas pruebas pueden ser inconsistentes. con la verdadera situación de la oferta y la deuda adeudada, existen lagunas en la situación de pago, e incluso estas evidencias pueden ser falsificadas. Además, algunos proveedores de materiales incluso utilizan el método de liquidación y conciliación del suministro con la empresa constructora para cambiar la cláusula de jurisdicción litigiosa del contrato original. Por ejemplo, el proveedor de materiales añadió un cambio en el contrato original al formulario de liquidación enviado por fax al. empresa constructora. El contenido del texto de la cláusula de jurisdicción del "Contrato de suministro" cambia el tribunal a demandar a la ubicación del proveedor de materiales. El empleado de materiales de la empresa constructora a menudo no presta atención y sella directamente la confirmación.
En vista de los riesgos antes mencionados que pueden causar los subcontratistas, las sugerencias de este artículo son: en primer lugar, el contrato de subcontratación debe firmarse con una persona jurídica que tenga responsabilidad civil independiente y la calificación de construcción correspondiente; , cuando un subcontratista Cuando el trabajo está inactivo o no completa la cantidad de trabajo de acuerdo con las instrucciones de trabajo, se deben formar pruebas escritas (actas de reuniones, avisos, materiales de video, etc.) de manera oportuna, se impondrán deducciones o multas en estricta conformidad con el contrato, y las notificaciones de deducciones o multas se entregarán por escrito a los Subcontratistas. Por supuesto, el manejo de deducciones y multas implica el diseño de los términos del subcontrato, que no es el tema central de este artículo, por lo que no entraré en detalles aquí. Además, es necesario controlar estrictamente los proyectos contratados por los subcontratistas y sus trabajos de construcción, instar a los subcontratistas a ejecutar concienzudamente los contratos de subcontratación y reducir al mínimo los riesgos que puedan surgir entre los subcontratistas generales, evitando así que el contratista general sea responsable. por la calidad, seguridad, cronograma de construcción y otros aspectos de los proyectos subcontratados a subcontratistas.
Ante los riesgos antes mencionados que pueden ocasionar los proveedores de materiales, las sugerencias de este artículo son: En primer lugar, ambas partes deben acordar claramente en el contrato de suministro: la confirmación de la cantidad de materiales debe ser confirmado por la persona a cargo del proyecto (o este contrato de suministro) El empleado de materiales designado, y la información básica del empleado de materiales designado está escrita en el contrato) será el recibo firmado y sellado con el sello oficial del proyecto o el sello oficial de la empresa constructora, de lo contrario, no podrá utilizarse como base para que el proveedor de materiales suministre materiales. Además, en el contrato, respecto a la jurisdicción del acuerdo, se pueden establecer disposiciones similares a las siguientes: Si ambas partes cambian la jurisdicción del tribunal pactado en este contrato, deberán firmar un acuerdo complementario, el cual debe ser firmado por el abogado. representantes de ambas partes y con el sello oficial de la persona jurídica.
Riesgos causados por falta de artículos y errores de cálculo en el presupuesto
Los riesgos de falta de artículos y errores de cálculo en el presupuesto generalmente se ocultan durante las etapas de licitación y firma del contrato. peligros, pero emergerán plenamente durante la etapa de ejecución del contrato. Debido a que las empresas constructoras cuentan con personal presupuestario especializado, las empresas constructoras generalmente creen que las pérdidas de precios causadas por errores en las cantidades del proyecto son causadas por sus propios errores. Incluso si descubren omisiones o errores de cálculo en las cantidades del proyecto durante la ejecución del contrato, rara vez exigen al propietario. para agregar montos adicionales.
Una vez que una empresa de construcción descubre elementos faltantes o errores de cálculo en la lista de cantidades, primero debe analizar las razones específicas de los elementos faltantes y los errores de cálculo. Esta es la clave para un reclamo de ingeniería exitoso. Por ejemplo, debido a que los dibujos proporcionados por el propietario no están claramente marcados, o los dibujos y documentos son engañosos, la empresa constructora aún puede hacer algunas reclamaciones basadas en esto.
Tomemos como ejemplo un proyecto de carretera para el cual el bufete de abogados del autor prestó servicios legales. Después de que la empresa constructora ingresó al sitio, se descubrió que no se podían realizar voladuras y excavaciones en una determinada carretera. sección debido a razones de control de costos, sin embargo, no se pudo realizar la trituración y excavación mecánica. Se puede lograr el objetivo de ganancias, pero la empresa constructora omitió este subproyecto al preparar la lista de cantidades y no declaró el precio ni la cantidad. de los trabajos mecánicos de trituración y excavación de este tramo. El propietario se negó a realizar cambios y aumentó el precio. La empresa constructora puede soportar grandes pérdidas. Sin embargo, los documentos de licitación y los términos del contrato estipulan claramente que si todavía hay reliquias culturales en el área de construcción además de la información proporcionada por el contratista, el costo incurrido para proteger las reliquias culturales correrá a cargo del contratista. De hecho, hay templos y otros edificios de reliquias culturales cerca de la sección de construcción. Si se utilizan explosiones para la construcción, existe el riesgo de dañar las reliquias culturales. Por lo tanto, desde la perspectiva de proteger las reliquias culturales, se deben utilizar métodos sin voladuras. construcción. En consecuencia, el bufete de abogados del autor propuso que después de que la empresa constructora entrara en el lugar, se descubriera que había templos y otras reliquias culturales cerca del tramo de la carretera. Sin embargo, el propietario no marcó claramente las reliquias culturales presentes aquí en los dibujos y documentos. presentado a la empresa constructora. El propietario es responsable de los elementos faltantes en la lista de cantidades, por lo que el costo de la construcción de la excavación mecánica debe ser asumido por el propietario.
Además, las empresas constructoras también pueden aprovechar al máximo su posición negociadora para reducir los riesgos.
En el ejemplo anterior, el bufete de abogados del autor también descubrió que el propio contratista se retrasó en la entrega de la superficie de trabajo, lo que provocó ciertas pérdidas para la empresa constructora. Por lo tanto, al negociar las cantidades faltantes del proyecto mencionadas anteriormente, la empresa constructora también aprovechó al máximo la moneda de cambio de "no entregar la superficie de trabajo según lo estipulado en el contrato, lo que resultó en la pérdida de trabajo" para negociar con el propietario. . Sin embargo, al utilizar este método, debe intentar prestar atención a los métodos; de lo contrario, puede intensificar los conflictos entre las dos partes y dificultar la continuación de la cooperación en proyectos futuros.
El comportamiento del director de obra puede constituir riesgos provocados por aparente agencia
Durante el proceso de construcción, debido a la gran cantidad de trabajo y al gran número de trabajadores, muchas empresas constructoras suelen implementar el sistema de responsabilidad del gerente de proyecto y asignar El gerente de proyecto tiene un mayor poder de gestión. El sistema de responsabilidad del director de proyecto se ha convertido en el principal modelo de gestión interna en el proceso de construcción de las empresas constructoras. Desde cierta perspectiva, este enfoque moviliza el entusiasmo del director del proyecto hasta cierto punto, sin embargo, porque los intereses personales del director del proyecto a veces no son consistentes con los intereses de la unidad, o su propio conocimiento jurídico no es alto, etc. prácticas en el curso de las transacciones traerán muchos riesgos legales a las empresas constructoras. Uno de los más destacados es que las transacciones privadas del director del proyecto pueden ser fácilmente reconocidas por el tribunal como transacciones de la empresa constructora, y la empresa constructora debe asumir las responsabilidades correspondientes, lo que constituye una aparente agencia para la empresa constructora. Este tipo de riesgo se ha convertido en el "asesino invisible" de las empresas constructoras. En concreto, si el director de obra firma contratos, realiza pagos, pide dinero prestado, firma acuerdos de liquidación, etc. sin la autorización de la empresa constructora, las consecuencias jurídicas de esta conducta pueden correr a cargo de la empresa constructora donde trabaja. Incluso hay algunos directores de proyectos que se confabulan maliciosamente con prestatarios, proveedores, etc. para dañar los intereses de las empresas constructoras y transferir sus responsabilidades legales personales a las empresas constructoras.
Se deben tomar medidas razonables para limitar la autoridad del director del proyecto. El estatus y la autoridad del representante de construcción del director del proyecto provienen de la autorización de la empresa constructora. Por lo tanto, para evitar el riesgo de agencia aparente desde la fuente se requieren regulaciones y restricciones apropiadas sobre la autoridad del director del proyecto en términos del contenido de. autorización. En primer lugar, debería haber una autorización clara. Antes del inicio de la construcción, los asuntos de autorización del director del proyecto, el alcance y el período de la autorización se aclararán mediante un poder, y el poder se incluirá como anexo al contrato. O antes de iniciar la construcción, se entregará el poder al contratista, subcontratistas, proveedores y demás unidades. En segundo lugar, se puede lograr la exclusión de la autorización. En la autorización del director de obra quedan claramente excluidos los asuntos que la empresa constructora no quiere o no son aptos para que el director de obra decida, como modificaciones y cambios en el contrato, cambios en las principales soluciones técnicas, contratos importantes (subcontratación, suministro de materiales, adquisición de equipos), la gestión de asuntos financieros importantes y la concesión de garantías externas, etc. Además, dado que los directores de proyectos están obligados a utilizar sellos en las transacciones externas, los sellos que deben utilizarse para actividades comerciales generales pueden llevar grabados palabras como "no se utiliza para firmar contratos" y "la firma de contratos no es válida".
El tema de la prevención de riesgos legales de las empresas constructoras en la ejecución de los contratos de construcción del proyecto es en realidad un tema muy profesional y complejo que debe implementarse en todas las etapas de toda la construcción del proyecto, y cada etapa tiene su propia Hay características y áreas importantes que requieren atención especial. El proceso de construcción de algunos proyectos dura mucho tiempo e inevitablemente se producirán muchos cambios. Las cuestiones legales requieren un análisis continuo por parte de abogados, empresas constructoras, unidades de consultoría de ingeniería, etc. para mejorar aún más la capacidad de prevenir riesgos legales.