Una breve discusión sobre la planificación de proyectos inmobiliarios
1. Comprender la naturaleza y características de la planificación de proyectos inmobiliarios
¿Qué es la planificación? La definición dada por el Comité de Compilación de Harvard Business Management Series es: "La planificación es un procedimiento. Es esencialmente un comportamiento racional que utiliza el poder del cerebro. Básicamente, toda planificación se trata del futuro, es decir, la planificación se trata de lo que sucederá en el futuro". Lo sucedido marca la decisión actual. "Según la definición anterior, podemos entender la planificación como planificación o planificación. La planificación es una actividad basada en la realidad y orientada al futuro.
La planificación de proyectos inmobiliarios es la planificación o planificación previa al desarrollo de un proyecto inmobiliario. En concreto, la planificación de proyectos inmobiliarios se basa en los objetivos específicos del proyecto inmobiliario, basándose en una investigación de mercado objetiva y un posicionamiento en el mercado, y de acuerdo con ciertos procedimientos, utilizando de manera integral diversos medios para planificar creativamente futuros proyectos de desarrollo inmobiliario, y con operaciones Documentos de planificación Actividades para resultados.
La planificación de proyectos inmobiliarios tiene las siguientes características:
(1), región. Esto está determinado por las características regionales del proyecto inmobiliario. Cuando los amigos del norte vinieron a Quanzhou, elogiaron las crestas de cola de golondrina y las crestas de silla de montar de los edificios de la antigua ciudad de Quanzhou, pero cuando mencionaron la posibilidad de construir tales edificios en el norte, sacudieron sus cabezas. ¿Por qué? Porque la mayoría de los clientes del norte no lo aceptarán. Ésta es la influencia de la cultura regional en la arquitectura. Por lo tanto, al planificar un proyecto inmobiliario, debemos considerar la influencia del ambiente cultural, el entorno natural, las condiciones económicas, las condiciones del mercado y otros factores. El segundo es considerar la situación de la oferta y la demanda y el desarrollo del mercado que rodea el proyecto inmobiliario. El mismo tipo de apartamento y la misma calidad tienen precios muy diferentes en diferentes zonas, y los beneficios que aportan a los promotores inmobiliarios también son muy diferentes. En tercer lugar, se deben considerar factores como el posicionamiento funcional, la ubicación geográfica y la ubicación de la parcela del proyecto.
(2) Mirando al futuro. El ciclo de operación de un proyecto inmobiliario puede variar desde dos a tres años hasta siete u ocho años. Como plan, se debe avanzar en su concepto. Entré en contacto con un proyecto residencial en Langfang, provincia de Hebei, en 1993. Al tomar la decisión sobre la superficie de construcción de los tipos de vivienda convencionales, el propietario del proyecto insistió en fijarla en 60-70 metros cuadrados, porque "el alcalde de Langfang vive con este estándar". Como resultado, a los pocos años, con el rápido desarrollo de la economía nacional y del mercado inmobiliario urbano, este apartamento fue eliminado del mercado en 1996 y 1997.
Por lo tanto, la planificación de un proyecto inmobiliario debe ser prospectiva y previsible, lo que se refleja en todas las etapas de la operación del proyecto inmobiliario. Por ejemplo, en la etapa de investigación de mercado, es necesario predecir la situación política de los proyectos inmobiliarios y la situación general del mercado, en la etapa de análisis de inversiones, es necesario predecir los costos de desarrollo futuros y las tendencias de precios en la planificación y el diseño; En esta etapa, es necesario predecir la tendencia de desarrollo de la planificación comunitaria, el diseño de los apartamentos y los efectos de la fachada. Durante las etapas de promoción y venta, es necesario comprender las condiciones actuales del mercado, como la cantidad de proyectos inmobiliarios desarrollados en el mercado y los precios de los inmuebles en venta. Basándonos en el análisis y el pensamiento, tenemos opiniones prospectivas sobre el precio de venta, el tiempo de promoción, el embalaje inmobiliario, el lanzamiento publicitario, etc. del proyecto de desarrollo propuesto.
(3) Sistemático. Hace unos años, un concepto podía salvar un proyecto. Tomando a Beijing como ejemplo, a los planificadores inmobiliarios se les han ocurrido muchas cosas conceptuales, como conceptos deportivos, conceptos musicales, conceptos relacionados con el agua, conceptos paisajísticos, conceptos SOHO, conceptos ecológicos y conceptos realistas, por lo que mucha gente piensa que lo real La planificación patrimonial es sólo un concepto exagerado. Cabe decir que estos conceptos sí aportan a los proyectos inmobiliarios. Sin embargo, con el desarrollo y la regulación del mercado inmobiliario, aunque los conceptos son indispensables, ya no son el único factor para el éxito del proyecto. Las personas que actualmente participan en la industria de la planificación son relativamente introvertidas y se centran en trabajos muy prácticos como el diseño de apartamentos, la planificación ambiental, el análisis de inversiones, la construcción, el marketing y la promoción, y los servicios inmobiliarios. Además, el proyecto inmobiliario es un gran proyecto de sistema, lo que exige que los trabajos de planificación también se realicen de acuerdo con las reglas de la ingeniería de sistemas. Es necesario analizar, planificar e integrar los subsistemas que componen el sistema para asegurar el funcionamiento ordenado y coordinado del gran sistema.
(4) Innovación. La innovación es el alma de toda planificación. La planificación inmobiliaria debe perseguir la novedad y la originalidad y nunca ser la misma. Hoy en día, los productos no son sólo homogéneos. La búsqueda de la innovación es cada vez más importante. El presidente de la ciudad universitaria de Dongfang, Jin, fue pionero en el concepto de bienes raíces de la ciudad universitaria china en 1999, lo que fue una innovación en ese momento. Posteriormente, surgió en China el concepto de bienes raíces de ciudad universitaria.
. Muchos lugares hacen esto, lo que hace que el concepto de "bienes inmuebles de ciudad universitaria" se desvíe y el Estado tenga que intervenir. Para ser justos, no es culpa del señor King, ni lo es.
Errores en el "Concepto inmobiliario de Ciudad Universitaria" A día de hoy sigo pensando que "Ciudad Universitaria Oriental" es una obra pionera en la industria inmobiliaria de China, pero los problemas en su funcionamiento son otra cuestión. La denominada innovación en la planificación de proyectos inmobiliarios incluye, por un lado, la innovación en los conceptos y, por otro, la innovación en los métodos de planificación. La innovación conceptual es fácil de entender. La innovación de métodos es en realidad diferentes combinaciones de * * * métodos en diferentes proyectos, porque aunque los métodos y medios de planificación son * * *, se pueden usar diferentes combinaciones de métodos y medios en diferentes proyectos para lograr diferentes efectos. También se incluye la ciudad universitaria de Dongfang. Algunas escuelas adoptan el enfoque tradicional de construcción y arrendamiento por parte del propietario, por ejemplo: la Universidad Tecnológica de Beijing;
el Instituto de Geología de Beijing; algunas escuelas adoptan un enfoque de "construcción direccional", como la Escuela Fundadora de Software de la Universidad de Beijing, la Universidad Unión de Beijing, etc. Otra forma es adoptar un sistema de acciones. Diferentes métodos muestran diferentes encantos.
(5). Cualquier plan que no sea viable sólo puede discutirse en papel. A menudo hay algunos planes de planificación muy ideales que se convierten en un montón de papel usado porque están completamente divorciados de la objetividad del mercado y exceden la asequibilidad y las capacidades de implementación de los desarrolladores. La llamada operatividad significa que, en primer lugar, existen condiciones operativas en el entorno real del mercado, en segundo lugar, existen métodos operativos en implementación específica y, en tercer lugar, el plan de planificación es fácil de operar e implementar. Por ejemplo, actualmente se especula acaloradamente sobre el plan de construcción de comunidades inteligentes. Hace unos años, una empresa de planificación planificó un plan de construcción para un promotor en Changsha. En ese momento, las soluciones para las comunidades inteligentes en la sociedad aún no estaban maduras, mientras que las soluciones para los edificios inteligentes sí lo estaban. Sin embargo, las comunidades inteligentes y los edificios inteligentes no son lo mismo. Los desarrolladores actuaron apresuradamente y sin una comprensión total en pos de su objetivo de construir comunidades de alta calidad. Como resultado, después de que los propietarios se mudaron, el sistema inteligente general no funcionó, lo que provocó que muchos propietarios estuvieran insatisfechos. Este es un caso típico de falta de operatividad debido a una tecnología inmadura. Por lo tanto, ya sea una empresa de planificación o un desarrollador, no ignore la operatividad del plan en la búsqueda de la novedad y la novedad.
(6). Cualquier plan de planificación de un proyecto inmobiliario debe tomar como punto de partida la demanda del mercado, pero todavía hay muchos productos que se planifican a través de estudios de mercado y no resultan del todo exitosos. La razón es la falta de orientación. La psicología nos dice que las necesidades humanas son escalables e inducibles. En la vida real, debido a que la demanda del consumidor se ve afectada y restringida por diversos factores internos y externos, tiene un cierto grado de flexibilidad en términos de cantidad, intensidad, nivel y método de satisfacción. Siempre que se oriente adecuadamente, esta demanda implícita y discreta se convertirá en una demanda de compra real. Por ejemplo, antes de que finalice la distribución de viviendas sociales, la gente no considerará comprar viviendas comerciales incluso si tiene dinero. Después de la distribución de viviendas sociales, bajo la guía de conceptos como "comodidad de vida", "comprar una casa es comprar estatus", "comprar una casa es comprar cultura", muchas personas solicitarán préstamos para comprar casas incluso si no lo hacen. No tengo mucho dinero. De hecho, se crean diversos temas y conceptos de bienes raíces para guiar el consumo. Un buen plan de planificación guiará y estimulará eficazmente el deseo de las personas por los productos y aprovechará las nuevas demandas del mercado a través de la planificación temática, la planificación de productos, la planificación de marketing y la planificación de gestión de propiedades. Esto es lo que significa el dicho "guiar el mercado y crear el mercado".
II.Requisitos de los proyectos inmobiliarios para las empresas de planificación
Basado en la comprensión anterior de la naturaleza y las características de la planificación de proyectos inmobiliarios, creo que si las empresas de planificación quieren sobrevivir en Ante la feroz competencia, deberían tener ventajas a nivel profesional, fortaleza económica, cultura corporativa, etc. Cuando las empresas promotoras inmobiliarias eligen una empresa de planificación, deben examinar cuidadosamente el nivel profesional de la planificación en estos aspectos. Lo que más valoran los promotores es la profesionalidad de la empresa planificadora. Los productos planificados están planificados.
Planificar, y lo que sustenta el plan de planificación es la calidad profesional del planificador. En términos generales, el nivel profesional de una empresa de inspección y planificación de una promotora inmobiliaria debe incluir los siguientes aspectos:
1. Capacidad de juzgar el mercado. Los planificadores deben comprender el mercado, no sólo la situación actual del mercado, sino también la tendencia de desarrollo del mercado. La comprensión de la situación actual del mercado por parte de los planificadores generalmente se obtiene mediante estudios de mercado profesionales y la recopilación, clasificación y análisis de los datos de las encuestas. Fujian Shengda Real Estate Planning Co., Ltd. presentó recientemente el concepto de planificación de construir una comunidad ribereña de alta calidad a través de una investigación de mercado y una teoría de segmentación del mercado. Elevó el objetivo de ventas planificado por el desarrollador de 210.000 a 360 millones y presentó detalles. Distribución de la vivienda y funciones comunitarias. Planificar soluciones para destacar entre todas las ofertas. Al hablar de la experiencia de licitación, el director de planificación de Shengda Company dijo: "En un entorno en el que están apareciendo comunidades residenciales de nivel medio y bajo por todas partes, sólo nos atrevemos a aumentar de forma independiente el valor del proyecto, basándonos principalmente en la base hecho de que hemos visto la demanda del mercado de comunidades de alta calidad. Juicio preciso ”
②Capacidad de planificación y diseño. Cómo extraer el máximo valor comercial de tierras limitadas es una cuestión clave que enfrentan los promotores. Tradicionalmente, la planificación de proyectos se completa con la cooperación entre los desarrolladores y los departamentos de diseño, pero actualmente muchas empresas de planificación confían en sus propias ventajas de mercado para tomar la iniciativa y brindar asesoramiento a los desarrolladores, y han logrado buenos resultados. Cuando Xiamen Shengjiatang Planning Company emprendió un proyecto en Jinan, Shandong, le dio al desarrollador una sugerencia basada en el desarrollo comercial local y el transporte conveniente: elevar la comunidad a la plataforma de construcción, conectarla con pasos elevados y agregar una calle interior. Debido a esta sugerencia, el valor del proyecto aumentó en más de 100 millones de yuanes y la Iglesia de la Sagrada Familia también obtuvo el contrato de planificación del proyecto como se esperaba.
③ Capacidades de planificación de marketing y promoción. En lo que respecta al mercado actual, esto es lo que más preocupa a los desarrolladores. Para un proyecto inmobiliario, el valor del proyecto se determina cuando se completa la planificación y el diseño. Cómo ser aceptado por el mercado y vendido a un precio adecuado se convierte en el foco de todo el trabajo. En este momento, la empresa de planificación debe utilizar su rico conocimiento profesional y su comprensión clara y precisa del mercado para implementar completamente el plan a través de una serie de trabajos sólidos y meticulosos, como la planificación de temas de ventas, la planificación de carteras publicitarias, la planificación de empaques de imágenes y accesorios de ventas. planificación y planificación del progreso de las ventas Movilizar diversos medios para lograr el propósito de vender bienes raíces en un tiempo predeterminado. La planificación de marketing y promoción es la base y la base para que muchas empresas de planificación inicien sus propios negocios.
Sin embargo, las teorías y métodos de planificación de proyectos inmobiliarios se están desarrollando rápidamente, por lo que las personas en la industria deben continuar aprendiendo y mantenerse al día. De lo contrario, el mercado le dejará atrás.
2. Fortaleza económica. Cuando se trata de fortaleza económica, muchas personas en la industria de la planificación no están de acuerdo. Como todos sabemos,
La planificación de proyectos inmobiliarios es un trabajo mental altamente inteligente que no requiere una gran inversión de capital, pero ¿por qué deberíamos examinar la fortaleza económica? Esto se debe a que:
(1) Observe el nivel de desempeño pasado de la empresa de planificación a través de su fortaleza económica. Hay docenas de agencias de planificación inmobiliaria, grandes y pequeñas, registradas en la Administración Industrial y Comercial de Quanzhou. Algunas empresas de planificación solo han realizado uno o dos proyectos, y algunas ni siquiera han realizado un solo proyecto desde su creación. Los activos de su empresa sólo podían permanecer en unos pocos cientos de miles de yuanes cuando se registró. ¿Quién se atreve a utilizar una empresa así? Chen Anzhi, el primer erudito famoso y exitoso de China, dijo: "Debemos encontrar personas con experiencia exitosa. Eso no significa que no se pueda utilizar a personas sin experiencia exitosa, pero las personas con experiencia exitosa tienen mayores posibilidades de éxito". Esta frase utilizada aquí simplemente ilustra el problema.
②Observe la capacidad de la empresa de planificación para integrar recursos a través de la fortaleza económica. Desde la perspectiva sistemática de la planificación de proyectos inmobiliarios, la planificación inmobiliaria es un proyecto sistemático enorme. Desde el principio hasta el final, debe pasar por varias etapas, como investigación de mercado, investigación de inversiones, planificación y diseño, construcción, marketing y promoción, y servicios inmobiliarios. Estas etapas constituyen subsistemas de planificación, cada uno de los cuales requiere expertos en sus respectivos campos. Cómo integrar eficazmente estos recursos es la base para planificar la fortaleza económica de una empresa. Es difícil imaginar que una pequeña empresa con sólo cientos de miles de activos pueda retener talentos de planificación de alto nivel con salarios anuales de cientos de miles.
3. Cultura corporativa. "La llamada cultura corporativa es una especie de valores, un concepto y un comportamiento.
Si conviertes los valores en un concepto y luego integras este concepto en el comportamiento, entonces esto es cultura corporativa". Cultura corporativa Es la base para el desarrollo empresarial, el espíritu de equipo y el aprendizaje innovador. Se puede considerar si la cultura corporativa de una empresa es positiva o negativa a partir de estos tres aspectos. Observe el desarrollo de esta empresa en los últimos dos años, escuche cómo se comunican y cooperan, y luego pregunte si esta empresa tiene innovaciones en la gestión y en qué se diferencia de otras empresas. A través de la comparación, salen a relucir las ventajas y desventajas. Como nueva clase social, la mayor parte del equipo de planificación son jóvenes con educación superior. Están llenos de energía y entusiasmo, con ilusión, empuje y ambición por su trabajo. Pero estas personas a menudo carecen de la capacidad para resistir los reveses, carecen de una gran fuerza de voluntad y carecen de una actitud responsable hacia el trabajo. Por lo tanto, los desarrolladores deben comprender la cultura corporativa al inspeccionar y planificar la empresa. Una agencia de planificación en Quanzhou Al principio, debido a que había pocos competidores, el jefe pudo hacer negocios concienzudamente y la empresa se desarrolló rápidamente. Sin embargo, debido a la seria mentalidad especulativa de varios directivos clave, la cultura corporativa está llena de especulación. En los últimos años, las operaciones de la empresa han oscilado entre el pragmatismo y la especulación, lo que ha restringido en gran medida el desarrollo y crecimiento de la empresa.
Cabe señalar que los eslóganes o conceptos no deben equipararse con la cultura corporativa. Sólo un eslogan o un concepto puede convertirse verdaderamente en el código de conducta de cada empleado y convertirse en la cultura corporativa.
La comprensión mencionada anteriormente de la planificación de proyectos inmobiliarios y los requisitos de las empresas inmobiliarias para las empresas de planificación profesional son solo desde la perspectiva de un profesional de una empresa de desarrollo inmobiliario que está directamente relacionado con la industria de la planificación fuera de la categoría de planificación. , una comprensión superficial del trabajo de planificación. Recientemente operé un proyecto de bienes raíces comerciales llamado "Ciudad comercial de productos especiales de Fujian y Taiwán" desarrollado por mi empresa y cooperé con la empresa de planificación de acuerdo con los principios descritos en el artículo. Aunque la cooperación del proyecto aún no ha terminado, a juzgar por la situación actual, todo avanza sin problemas y es básicamente seguro que se pueden lograr la intención original de la empresa y los objetivos de cooperación de ambas partes.
Materiales de referencia: (1) "Planificación general del proyecto inmobiliario" editado por la Editorial Económica Jia Shijun Guangdong.
(2) Conferencia de Yu Shiwei "Cómo convertirse en un gerente profesional exitoso", editada por el Departamento Editorial del Libro Times Guanghua, Peking University Press, abril de 2004.
Palabras clave: estrategia de marketing inmobiliario, estrategia de venta inmobiliaria, compraventa de inmuebles