El ideal de invertir en apartamentos con servicios es muy rico, pero la realidad es muy escasa.
Chen Chunyu, reportero del Securities Times
“Pequeña inversión, alto rendimiento, mejor que los productos financieros”, “Rendimiento anual garantizado del 6%, canje rígido”, “Quédate gratis, disfruta de 30 Unas largas vacaciones”. Recientemente, han llegado anuncios de promoción del mercado inmobiliario de Huizhou, Dongguan, Sanya y otros lugares. Una vez más, estas atractivas palabras apuntan al mismo tipo de proyecto: apartamentos con servicios.
Con la crisis del mercado de valores y la política de restricción de compras en el mercado inmobiliario, invertir en apartamentos con servicios puede parecer hermoso, pero el precio real merece un análisis detallado.
6 % de reembolso en efectivo + 36 días/año
Estadía gratis
Recientemente, la Sra. Liu, ciudadana de Shenzhen, recibió un mensaje de texto. Un promotor inmobiliario afirmó que su proyecto de apartamentos con servicios no sólo recibía un ingreso anual del 6%, sino que también tenía derecho a vivir 36 días al año.
Basándose en las pistas proporcionadas por la Sra. Liu, el periodista se puso en contacto con el desarrollador. El vendedor Liu presentó que su proyecto está ubicado en la Bahía de Shuangyue, Huizhou, y es operado por Howard Johnson International Hotel Group, que ha estado establecido durante más de 80 años y es una empresa que cotiza en la Bolsa de Valores de Nueva York.
Se entiende que el precio de este tipo de apartamento con servicios con alquiler y dividendos es de unos 15.000 yuanes por metro cuadrado, pero ahora se vende teóricamente, con una superficie que oscila entre 69 metros cuadrados y 1,81 metros cuadrados. , y el precio de cada unidad es 1,00 - Entre 2 millones de yuanes. Después de comprar un apartamento con servicios, los propietarios pueden recibir un rendimiento fijo del 6% anual y alojarse 36 días durante un año de forma gratuita.
Según el Sr. Liu, el regalo de 36 días no se limita al consumo en la Bahía de Shuangyue. El grupo tiene apartamentos con servicios similares en atracciones turísticas como Zhangjiajie y Sanya, donde los huéspedes pueden alojarse gratis y recibir entradas gratuitas para las aguas termales y otros artículos de consumo adicionales.
Tomemos como ejemplo un apartamento de 69 metros cuadrados, el precio es de aproximadamente 6,543,8 millones de yuanes y el ingreso anual del 6% es de 60.000 yuanes, lo cual está garantizado. Estos ingresos se pagan a los inversores cada tres meses, independientemente de cómo se gestione el hotel. Para garantizar el pago puntual, la dirección del hotel depositará 20 millones de yuanes como depósito en las primeras etapas de apertura.
“Incluso si no te gusta el medio ambiente aquí después de dos o tres años, aún puedes venderlo”, dijo el Sr. Liu. Aunque es un apartamento con servicios, tendrá un certificado de propiedad independiente y se puede transferir. Además de la rentabilidad fija mensual, también podrás disfrutar de la valorización de la propia casa.
De hecho, en comparación con el ingreso anual fijo del 6% de Shuangyue Bay, esto no es lo mejor. Un edificio de apartamentos en Chengdu llamado "Bu Shi Hotel" alguna vez ofreció un retorno muy alto del 10% de arrendamiento posterior. Sin embargo, a diferencia del primero, el segundo es un apartamento con servicios comerciales. Según los informes, su precio medio actual es de 12.000 yuanes por metro cuadrado y la superficie unitaria es de unos 41 metros cuadrados. Contratados y arrendados trimestralmente, la tasa de retorno anual es del 15,2%. En otras palabras, invertir en una propiedad sólo cuesta 500.000 yuanes y el alquiler anual llega a 76.000 yuanes, que se puede cobrar en menos de 8 años.
Costos crecientes
¿Cómo pagan los directivos los beneficios?
Este método de inversión suena hermoso, pero un cálculo aproximado muestra que si el ingreso anual es del 15% y el rendimiento anual del inversor es más de 70.000 yuanes, entonces el alquiler diario debe ser de al menos 200 yuanes. completos los 365 días del año. Actualmente hay algunas cadenas de hoteles de conveniencia en Chengdu, como 7Days Inn, Homeinns, etc. , el precio minorista de algunas habitaciones es inferior a 200 yuanes y las habitaciones de mayor precio son inferiores a 300 yuanes, lo cual es obvio fuera de temporada. Por otro lado, además de pagar los ingresos de los inversores, los apartamentos con servicios también tienen gastos de mano de obra, agua, electricidad y otros, que deben incluirse en el coste. En otras palabras, después de abrirse al mundo exterior, los gerentes deben aumentar el precio en 200 yuanes por día.
En tales condiciones operativas, ¿cómo pueden los apartamentos con servicios garantizar rentabilidad para los inversores? El director de una empresa inmobiliaria de Shanghai dio en el clavo: "La rentabilidad fija prometida por el promotor suele ser simplemente que el promotor utiliza el dinero de la compra del inversor para pagar el rendimiento del alquiler en los años anteriores, creando la ilusión de buen retorno de la inversión Al final del período de retorno fijo, la mayoría de los apartamentos con servicios La tasa de retorno del alquiler se revelará. Si la situación es buena, se puede mantener en alrededor del 2%. Si la situación no es buena, nadie lo hará. Preocúpate por ello”.
Este es un hotel que tiene un rendimiento fijo pero no un número exacto de años. La verdadera cara de los ingresos por inversiones en apartamentos.
En la actualidad, los desarrolladores generalmente prometen un retorno fijo de 3 años y un período más largo de 10 años. Por ejemplo, el hotel Shuangyue Bay Howard Johnson promete un retorno fijo de 6 años, pero no existe un plan de operación conjunta claro después de 6 años. Con respecto a este punto, el personal de ventas también fue vago y solo enfatizó que el área tiene un gran espacio para el desarrollo futuro, puede ser reconocida por marcas internacionales y se espera que se convierta en la segunda Sanya.
Mala gestión hotelera
Riesgos expuestos de antemano
Un experto de la industria en Shenzhen dijo: “En cierto sentido, este tipo de propiedad se parece más a un hotel de condominios. , no un apartamento con servicios.» Sus instalaciones de software y hardware están configuradas de acuerdo con los estándares hoteleros y están administradas por organizaciones hoteleras profesionales. En otras palabras, vende suites en forma de apartamentos dentro de hoteles.
A partir del año 2000, aparecieron apartamentos con servicios en Beijing, Shanghai y Shenzhen, y pronto se extendieron por todo el país. Además de brindar diversos servicios de los hoteles tradicionales, es más importante brindar a los huéspedes servicios hogareños, como cocinas y otras instalaciones que los hoteles comunes no tienen. Los inversores pueden utilizarlo para sí mismos o confiar el alquiler a una empresa de gestión de propiedades hoteleras, pero en esencia sigue siendo un apartamento. Debido a su pequeña superficie y bajo precio total, este tipo de apartamento atrajo a un gran número de trabajadores administrativos tan pronto como se inauguró.
La persona enfatizó que aunque existen muchas similitudes entre los hoteles con derechos de propiedad y los apartamentos con servicios, la diferencia esencial es que los consumidores no compran los primeros para su propia estadía, sino para confiarle al hotel su operación y alquiler. las habitaciones, para obtener de la sociedad gestora del hotel dividendos por concepto de habitaciones y derechos de estancia gratuita durante un período determinado, lo que constituye esencialmente un beneficio de la inversión. Los inversores en hoteles en condominio tienen derechos de propiedad y de ingresos, pero pocos o ningún derecho de uso. El propietario de un apartamento con servicios tiene al mismo tiempo derechos de propiedad, arrendamiento y uso.
Para los inversores, la cuestión que hay que plantearse es si el hotel se convertirá en un edificio sin terminar una vez que expire la renta fija prometida por el promotor en caso de mala gestión. Este problema es particularmente evidente en las zonas económicamente subdesarrolladas y en las zonas turísticas de reciente desarrollo. En algunos proyectos inmobiliarios, los riesgos incluso surgen de antemano.
A finales de 2007, la Sra. Bai compró un apartamento en el Hotel Triumph International en la oficina de la calle Chenjiang, zona de alta tecnología de Zhongkai, Huizhou, con una superficie de 62 metros cuadrados y un precio total. de más de 240.000 yuanes el precio medio es de unos 4.000 yuanes/metro cuadrado. En ese momento, se acordó que Triumph International Hotel devolvería 10 años de alquiler. El alquiler de los primeros cinco años no se pagaría a la Sra. Bai y se incluiría directamente en el precio de compra. A partir del 1 de agosto de este año, el hotel reembolsará el alquiler mensual de la Sra. Bai de 2.293 yuanes.
A finales del año pasado, la Sra. Bai pagó todos los pagos de la casa y obtuvo el certificado de propiedad inmobiliaria. Inesperadamente, hace unos días recibí un aviso del hotel, diciendo que el responsable del Triumph International Hotel que originalmente firmó el contrato se escapó por mala gestión, por lo que el contrato posterior no era válido y el alquiler ya no se pagaría. pagado.
Resultó que el desarrollador que firmó el contrato con la Sra. Bai era Huizhou Dali Real Estate Development Co., Ltd., pero el operador del hotel era otra persona. Debido a una mala gestión, la dirección se fugó. El propietario ahora tiene tres opciones: una es rescindir el contrato anterior, la otra es firmar un nuevo contrato y devolver el alquiler al nivel de 600 yuanes al mes, y la tercera es recuperar la casa y deshacerse de ella. por su cuenta.
El alquiler se ha reducido en una cuarta parte, de 2.293 yuanes a 600 yuanes, y 200 propietarios, incluida la Sra. Bai, no están satisfechos. Ahora las dos partes también están discutiendo. El promotor dijo que después de que el responsable de la empresa hotelera se escapara, todavía debía mucho dinero, incluidos los salarios de los empleados, y ahora estaba buscando una nueva empresa que se hiciera cargo de la operación del hotel.
Factores de riesgo:
En primer lugar, hay un rendimiento fijo, pero no un período exacto;
En segundo lugar, existen costos ocultos inevitables, incluidos impuestos sobre la escritura y gastos públicos. fondos de mantenimiento, período de desocupación de la casa, etc.
(Este artículo fue editado y publicado por Daqing Real Estate Network. Si necesita eliminarlo, contáctenos a tiempo y lo solucionaremos lo antes posible).
Lectura promovida: Fondo de Previsión de Vivienda de Ningbo, Vivienda pública de alquiler de Zhengzhou, Consulta del Fondo de Previsión de Daqing