¿A qué debes prestar atención al invertir en una tienda?
Los siguientes 10 aspectos deben investigarse claramente con antelación.
1. Naturaleza del terreno
Algunas tiendas actualmente en el mercado fueron reconvertidas a partir de residencias originales mediante "reforma residencial". Estos dos tipos de casas son dos tipos de terreno completamente diferentes. de uso.
Los "edificios residenciales" son casas exclusivamente para vivir, mientras que los "edificios comerciales" (el nombre completo es edificios de servicios comerciales) son casas utilizadas para negocios y para la vida de los residentes. Los dos ocurren en al menos tres. aspectos. Desde una perspectiva de gestión territorial, "terrenos residenciales a no residenciales" ha cambiado el uso del suelo, es decir, de "terrenos residenciales" a "terrenos comerciales" desde una perspectiva de planificación, su connotación se ha cambiado a varios elementos en el "; Permiso de planificación del proyecto de construcción "De acuerdo con las disposiciones de este reglamento, desde la perspectiva de la función de uso de la casa, la casa tiene una función comercial.
El artículo 18 del "Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo Urbano de Propiedad del Estado" estipulaba una vez: "Si el usuario de la tierra necesita cambiar el uso de la tierra especificado en el contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra , deberá obtener el consentimiento del cedente y obtener el El departamento de gestión territorial y el departamento de planificación urbana aprobarán la renovación del contrato de transferencia del derecho de uso del suelo de acuerdo con las disposiciones pertinentes de este capítulo, ajustarán la transferencia del derecho de uso del suelo cuota y gestionar el registro." Se puede ver que si la "tienda" en la que se invierte es originalmente un terreno residencial, habrá problemas en el futuro.
2. Cambios de planificación
Es necesario comprender si la ubicación de la tienda y sus alrededores enfrentarán cambios de planificación en el futuro, lo que también será un paso importante para determinar si el la inversión es exitosa.
Desde una perspectiva macro, si toda la ciudad lanza una nueva ronda de planificación, las tiendas en las que se invierte definitivamente se verán afectadas por la nueva ronda de planificación en el futuro. Por ejemplo, el proyecto del centro de transporte de Hongqiao en la región occidental de Shanghai indica que toda Shanghai y el delta del río Yangtze formarán un "área metropolitana" en un viaje de tres horas, lo que atraerá a un gran número de personas, logística e información. y flujos de capital en el futuro. Esto destaca las oportunidades de inversión en bienes raíces comerciales en la región occidental de Shanghai. Desde una perspectiva micro, una vez que se planee construir una nueva línea de transporte ferroviario alrededor del taller invertido, es seguro que el valor del taller aumentará.
3. Derechos e intereses conexos
Los llamados derechos e intereses comerciales incluyen principalmente dos contenidos, uno son los derechos de propiedad de la casa y el otro son otros derechos y derechos conexos. intereses. Lo primero se puede comprobar siempre que exista un certificado de nacimiento, mientras que lo segundo implica mucho contenido. Por ejemplo, si la tienda de segunda mano tenía originalmente un inquilino, qué acuerdo tenía el inquilino con el propietario, cómo tratar la decoración interior de la tienda, etc., todo ello implicará los "derechos" del inversor.
Como todos sabemos, los inquilinos originales de las tiendas de segunda mano tienen el "derecho de tanteo", por lo que los inversores deben comprender el acuerdo original firmado entre el inquilino y el arrendador antes de comprar una casa. Si el inquilino renuncia al "derecho de preferencia", el propietario también deberá presentar las pruebas escritas pertinentes. En cuanto a la decoración original, el equipamiento y otras cuestiones, los inversores también deben preguntar claramente sobre el alcance de sus derechos e intereses para evitar cuestiones problemáticas como la compensación después de la compra.
4. Tamaño del área
El valor de una tienda es directamente proporcional al tamaño de su área, dependiendo de la ubicación y el piso. Sin embargo, desde la perspectiva de la inversión personal, la gestión y los riesgos propios, la superficie de la tienda suele ser de 50 a 100 metros cuadrados.
Las tiendas de áreas similares tienen las ventajas de un amplio alcance de mercado, fácil arrendamiento, operación flexible, alquiler más alto, pequeña inversión inicial y bajo riesgo de inversión, como pequeños restaurantes, tiendas de ropa, tiendas de conveniencia y cafeterías. Las floristerías, bares de té, farmacias, etc. no necesitan tener una superficie demasiado grande.
Hay dos puntos principales a los que hay que prestar atención cuando se trata de superficie comercial. Debido a los altos precios del terreno para las tiendas en zonas céntricas bulliciosas, trate de reducir el área de una sola tienda al invertir. El objetivo es aumentar el valor del área unitaria de la tienda; si se trata de una tienda situada encima del segundo piso, intente elegir tiendas con diseños abiertos y de varios pasillos para permitir que los clientes se detengan y fluyan fácilmente.
5. Estructura de uso
La estructura interna de una tienda es muy importante para los inversores individuales, especialmente cuando se plantea invertir en una tienda para el sector de la restauración, este punto no debe evitarse.
No se permite el catering en los comercios de la planta baja de zonas residenciales, ni siquiera a lo largo de la calle. Antes de invertir en un comercio hay que saber si dispone de cocina y sanitarios, si se puede utilizar en restauración, etc. La estructura interna y el tamaño de la tienda también son muy particulares, como cuál es la altura del piso y si se puede instalar un entrepiso (o dotarlo de un entrepiso), etc.
Si la altura de la tienda de la planta baja es superior a 5 metros, los inversores pueden instalar un entrepiso por sí mismos. El primer piso se utiliza para negocios y el segundo piso se utiliza para residencia u oficinas pequeñas. Esta es la tienda más ideal.
Cabe señalar que la estructura y el modelo de las tiendas no deben ser desordenados, la distribución de las unidades debe ser razonable y el área útil efectiva debe ser alta. Este tipo de tiendas son fáciles de operar. en segundo lugar, también es conveniente que la empresa de administración de propiedades lo administre y el valor de las tiendas aumentará en consecuencia.
6. Decoración de equipamiento
A la hora de adquirir una tienda, es necesario prestar atención a la decoración y equipamiento interior, especialmente a la decoración de la casa, y llegar a acuerdos detallados.
Generalmente las tiendas de segunda mano están decoradas y algunas están equipadas con diversos equipamientos. Cuando ambas partes firman el contrato de venta, es mejor firmar un documento adjunto por separado, a saber, la "Lista de decoración de equipos de vivienda". Enumere los costos de equipamiento y decoración, como si están incluidos en el precio total de la casa y cuánto puede ser el descuento, para evitar conflictos con el propietario original y los vecinos de los alrededores en el futuro.
7. Tipos de impuestos y tasas
Las transacciones comerciales requieren impuestos y tasas, y los inversores individuales deben aclarar estos impuestos y tasas. Porque estos costes representan una alta proporción del precio de la vivienda. Los principales incluyen el impuesto comercial, el impuesto sobre escrituras, el impuesto de timbre, el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto sobre la renta personal, etc. Los detalles deben estar claramente establecidos en el acuerdo. Algunas personas sugieren que si se trata de una tienda vendida por una determinada empresa, se puede realizar alguna inversión en forma de transferencia de capital. Se dice que esto puede evitar razonablemente algunos impuestos y tasas.
8. Préstamos hipotecarios
Si considera solicitar un préstamo hipotecario al invertir en una tienda, debe comprender los conocimientos pertinentes sobre préstamos hipotecarios inmobiliarios.
En la actualidad, los bancos son relativamente estrictos a la hora de revisar los préstamos comerciales. El área mínima estándar se establece en 50 metros cuadrados, el precio total mínimo se fija en 400.000 yuanes y el porcentaje de préstamo es principalmente del 50%. Para aquellas tiendas con derechos de propiedad independientes en la calle y tiendas divididas, la aprobación del préstamo hipotecario es más estricta. Porque estas tiendas pueden implicar planificación y reubicación futuras o disputas sobre derechos de propiedad de los vecinos y otros problemas.
Antes de solicitar un préstamo hipotecario para una tienda, los inversores deben acudir al banco para realizar una tasación. El precio estimado suele ser elaborado por una empresa de tasación encargada de un banco comercial. El precio estimado generalmente no excederá el precio de tasación y el índice de préstamo hipotecario real de la tienda será inferior al 50%.
9. Tiempo de recuperación
La inversión en tiendas presta atención a los rendimientos a largo plazo. A juzgar por la experiencia actual en el desarrollo inmobiliario comercial a gran escala en el país y en el extranjero, el largo plazo. Los ingresos por alquiler obtenidos por una tienda de alta calidad son mucho mayores que la inversión inicial.
Para la inversión en tiendas se sigue aplicando el famoso dicho "ubicación, ubicación, ubicación". Además, la inversión en tienda suele ser directamente proporcional a la rentabilidad, aunque hay excepciones.
Por ejemplo, algunas tiendas en la periferia urbano-rural estaban descuidadas cuando se construyeron por primera vez. Sin embargo, con la aceleración de la urbanización, los mercados regionales han crecido desde cero, de pequeños a grandes. Incluyendo el aumento de la población regional, el surgimiento de comunidades residenciales, la apertura de carreteras, la construcción de instalaciones públicas, etc., los precios de la vivienda o los precios de las tiendas aumentarán, lo que provocará la apreciación de la inversión en las tiendas. Por supuesto, no todo el mundo puede detectar este tipo de "tienda potencial". Lo principal es poder soportar la soledad.
Si invierte en tiendas en proyectos inmobiliarios comerciales a gran escala, la calidad del desarrollador, incluida su fuerza, capacidad, integridad, profesionalismo y popularidad, es digna de atención. Esto está estrechamente relacionado con el. retorno de la inversión en las tiendas. Porque se trata de cuestiones como el cultivo futuro del mercado por parte del desarrollador y la gestión unificada de la tienda.
10. Factores de mercado
Los factores de mercado tienen un impacto crucial en las tiendas, incluidos factores macro, meso y micro. Algunas pueden preverse y controlarse, pero otras son impredecibles. Esto depende de la calidad general del propio inversor.
El mercado minorista de Shanghai se estableció hace siete años desde 2001 y está madurando gradualmente. Sin embargo, también existen distinciones entre velocidades altas y bajas. Por ejemplo, las tiendas populares "doradas" a menudo no tienen precio y no son comercializables, incluidas ubicaciones privilegiadas como Huaihai Middle Road, Nanjing East Road, Yu Garden, Xujiahui, etc.; Los lugares más fríos son difíciles de vender y enfrentan mayores dificultades operativas.
Se recomienda prestar atención a los siguientes tipos de tiendas en un futuro próximo: tiendas en la parte inferior de los centros comerciales, calles comerciales, mercados profesionales, mercados mayoristas y otros tipos de tiendas. Sin embargo, la mayoría de los inversores. En las tiendas con derechos de propiedad, como los centros comerciales y los centros comerciales, no se ha generado ningún dinero.
Las cuestiones involucradas aquí son muy complejas y es necesario consultar a inversores con experiencia o lecciones. Ellos son los verdaderos "maestros" de su tienda de inversiones.
Además, también debes prestar atención a:
1. Presta atención al pago inicial y al pago mensual más altos. Los comercios siempre han exigido un pago inicial del 50% y un período de hipoteca de 10 años. Además, los alquileres comerciales son relativamente altos, pero no es posible compensarlos por completo, por lo que se debe reservar una cierta cantidad de fondos para capital de trabajo. Generalmente, el precio de tasación de una tienda no es alto, por lo que no es necesario considerarlo para un pago único, pero sí debe considerarlo para el comprador al realizar el envío.
2. Los niveles de alquiler de las tiendas varían ampliamente. Incluso para las tiendas con arrendamiento, los niveles de alquiler pueden no ser reales. Al invertir en tiendas, debe investigar claramente los niveles de alquiler de las tiendas, de lo contrario. llevar a precios altos. Compré una tienda de bajo alquiler. 3. Al invertir en una tienda, es necesario comprender la verdadera estructura de la tienda. Se puede formar una tienda fusionando las tiendas de dos propietarios. Si la tienda que compra pertenece a la segunda mitad de la tienda, no será así. capaz de alquilarlo de forma independiente para su negocio.
4. Las tiendas son muy diferentes y tienen poca comparabilidad, lo que pone a prueba la experiencia y la visión de los inversores.
Espero adoptarlo, gracias