¿Cuál es el proceso de desarrollo inmobiliario?
El proceso de desarrollo inmobiliario incluye principalmente los siguientes trámites:
1. Preparación
Los trabajos preparatorios incluyen principalmente la aprobación del proyecto inmobiliario por parte de la Planificación. Comité, el comité de planificación revisará y aprobará la planificación, el diseño y la construcción del proyecto, la transferencia o transferencia de terreno, etc. El trabajo principal en esta etapa es obtener una serie de permisos para la construcción del proyecto y obtener los derechos de uso de suelo de propiedad estatal para el terreno de construcción del proyecto. En esta etapa se obtienen el "Permiso de planificación de proyecto de construcción" y el "Permiso de inicio de proyecto de construcción" entre los cinco certificados que convocamos. El "Certificado de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" se obtiene en diferentes momentos debido a los diferentes momentos en que los promotores pagan las tarifas de transferencia de tierras. En el desarrollo inmobiliario, la adquisición de terrenos es la más importante. En esta etapa, existen dos formas de adquirir terrenos: adjudicación y cesión. La asignación significa que el Estado asigna tierras a los usuarios de forma gratuita. No se permite que las tierras asignadas y transferidas sean desarrolladas ni utilizadas porque no se ha pagado la tarifa de transferencia de tierras al Estado. Generalmente, se asignan a agencias estatales, escuelas y otras unidades para su uso. La transferencia se refiere al método de firmar un contrato de transferencia de tierras con el Estado y pagar la tarifa de transferencia de tierras para obtener el derecho a utilizar tierras de propiedad estatal. Todos los desarrollos inmobiliarios actuales, excepto el de viviendas asequibles, se ajustan a este enfoque. De manera similar, si desea desarrollar en un terreno asignado, también debe pagar una tarifa de transferencia de terreno para convertir el terreno asignado en terreno transferido. El suelo arrendado tiene diferentes periodos de uso debido a sus diferentes usos. Dividido principalmente en: 70 años para suelo residencial, 50 años para suelo industrial, 40 años para suelo comercial, etc.
2. Etapa de construcción
La etapa de construcción es la etapa en la que el promotor encomienda a la empresa constructora la realización de la construcción del proyecto. Esta etapa es una etapa importante del desarrollo inmobiliario. En esta etapa, para recuperar costos más rápido, recaudar fondos y obtener ganancias, los desarrolladores suelen utilizar la preventa de proyectos para vender propiedades durante la etapa de construcción.
3. Etapa de ventas
La etapa de ventas es la etapa en la que los desarrolladores venden edificios comerciales y recuperan fondos para obtener ganancias. El éxito o fracaso de la venta de un proyecto determina los intereses fundamentales del promotor. Las ventas se dividen en dos etapas: preventa y venta de viviendas existentes. La preventa, comúnmente conocida como venta sobre plano, se refiere a las ventas del desarrollador antes de la finalización del proyecto de construcción. La venta de viviendas existentes significa que el desarrollador obtiene el ". Certificado de finalización" o el documento de aceptación de finalización. luego vender. Dado que las preventas pueden recuperar fondos por adelantado, la mayoría de los desarrolladores adoptan actualmente este método de venta.
Condiciones de Preventa:
El artículo 5 de las “Medidas Administrativas para la Preventa de Vivienda Comercial Urbana” estipula:
(1) Todo uso de suelo se han pagado las tarifas de transferencia de derechos, obtener el certificado de derecho de uso de la tierra;
(2) poseer la licencia de planificación y construcción del proyecto de construcción;
(3) calcular en base a la vivienda comercial proporcionada para la preventa, los fondos invertidos en desarrollo y construcción deben alcanzar más del 25% de la inversión total en la construcción del proyecto. Se ha determinado el avance de la construcción y la fecha de entrega.
El artículo 6 estipula: Se implementará un sistema de licencias para la preventa de viviendas comerciales. Cuando una empresa de desarrollo y operación realiza preventa de viviendas comerciales, deberá solicitar el registro de preventa en el departamento de administración de bienes raíces de la ciudad o condado y obtener una "Licencia de preventa de viviendas comerciales".
La vivienda comercial para venta inmediata debe cumplir las siguientes condiciones:
(1) Las empresas de desarrollo inmobiliario que vendan vivienda comercial para venta inmediata deben tener una licencia de negocio corporativo y un desarrollo inmobiliario. certificado de calificación empresarial;
(2) Obtener un certificado de derecho de uso de la tierra o un documento de aprobación para el uso de la tierra;
(3) Tener una licencia de planificación de proyecto de construcción y una licencia de construcción;
(4) Ha pasado la aceptación de finalización;
(5) Se han implementado la demolición y el reasentamiento;
(6) Infraestructura de apoyo como suministro de agua, el suministro de energía, calefacción, gas y comunicaciones están listos para su entrega y uso, y otros. La infraestructura de apoyo y las instalaciones públicas están listas para su entrega o se han determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega;
(7) El Se ha implementado el plan de administración de la propiedad.