Consejos para la planificación de impuestos inmobiliarios
1. Planificación del impuesto al valor agregado de la tierra
(1) El alcance del uso del impuesto al valor agregado de la tierra es la planificación.
Es crucial definir correctamente la escala del impuesto sobre el valor añadido del suelo. Hay tres criterios para determinar si cae dentro del alcance del impuesto al valor agregado de la tierra: en primer lugar, el impuesto al valor agregado de la tierra es un impuesto sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra y sus edificios y anexos sobre el suelo; el impuesto agregado es un impuesto sobre los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal y sus Impuestos que gravan la transferencia de edificios y anexos sobre el suelo. En tercer lugar, el alcance impositivo del impuesto al valor agregado de la tierra no incluye actos que no hayan transferido derechos de uso de la tierra y; derechos de propiedad inmobiliaria. La ley tributaria utiliza estos tres estándares para determinar si ciertos detalles están dentro del alcance del impuesto al valor agregado de la tierra, y las empresas de bienes raíces pueden realizar una planificación fiscal justa basada en estos estándares.
(1) Comportamiento de la construcción inmobiliaria.
En la ley tributaria existen disposiciones específicas sobre si la construcción de bienes inmuebles está sujeta a impuestos. El comportamiento de las agencias de construcción de bienes raíces se refiere al comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario que desarrollan bienes raíces en nombre de los clientes y recaudan ganancias de los clientes una vez finalizado el desarrollo. En el caso de las empresas promotoras, aunque han obtenido ingresos, no han transferido la propiedad del inmueble. Sus ingresos son ingresos laborales y, por tanto, no entran en el ámbito del impuesto sobre el valor añadido del suelo. Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden adoptar este método de construcción de viviendas para identificar a los usuarios finales al comienzo del desarrollo e implementar un desarrollo específico para lograr el propósito de reducir las cargas fiscales y evitar el pago del impuesto al valor agregado de la tierra después del desarrollo.
②Construcción cooperativa
La ley tributaria estipula que si una parte proporciona el terreno y la otra aporta fondos, las dos partes cooperan para construir una casa, y si las casas se dividen para el uso propio después de la finalización, el impuesto al valor agregado de la tierra está temporalmente exento; la transferencia se completa. Posteriormente, se debe recaudar el impuesto al valor agregado de la tierra. Las empresas promotoras inmobiliarias pueden hacer pleno uso de esta política para la planificación fiscal. Si una empresa de desarrollo inmobiliario posee un terreno, planea construir un edificio de oficinas en asociación con la empresa A. Los fondos los proporciona la Compañía A y las casas se asignarán proporcionalmente una vez terminadas. Para las empresas de desarrollo inmobiliario, como edificios de oficinas autónomos, no necesitan pagar el impuesto al valor agregado de la tierra, lo que reduce los costos inmobiliarios y fortalece la competitividad del mercado. Cuando lo solicite en el futuro, solo podré pagar el impuesto al valor agregado del terreno de mi departamento.
(2) Realizar la planificación fiscal aumentando el importe de las partidas de deducción.
La base de cálculo del impuesto al valor agregado de la tierra es la relación entre el monto del valor agregado y el monto de la deducción del proyecto, es decir, la tasa del valor agregado, que se calcula y recauda progresivamente de acuerdo con la tasa impositiva aplicable. . Cuanto mayor sea la tasa de valor agregado, mayor será la tasa impositiva aplicable y más impuestos se pagarán. Un aumento razonable del monto de las partidas de deducción puede reducir la tasa de valor agregado, haciéndola aplicable a una tasa impositiva más baja, logrando así el propósito de reducir la carga fiscal.
La ley tributaria permite a los contribuyentes deducir deducciones de los ingresos por transferencias, incluidas cinco partes: el monto pagado para obtener derechos de uso de la tierra; los costos de desarrollo inmobiliario; los gastos de desarrollo inmobiliario relacionados con la transferencia de bienes raíces; de Hacienda Otros conceptos de deducción estipulados se refieren principalmente al 20% de la suma del monto pagado por los contribuyentes dedicados al desarrollo inmobiliario para obtener derechos de uso de suelo y los costos de desarrollo permitidos. Entre ellos, la forma de calcular los gastos por intereses en los gastos de desarrollo inmobiliario está claramente estipulada en las "Reglas de Implementación del Reglamento Provisional sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra". Las empresas inmobiliarias pueden elegir estándares de deducción de intereses adecuados para la planificación fiscal. De acuerdo con la ley tributaria, si el gasto por intereses se puede calcular y prorratear de acuerdo con el proyecto inmobiliario transferido y se proporciona un certificado de la institución financiera, se permite la deducción, pero el monto máximo no excederá el monto calculado con base en la transacción del banco. tasa de interés del préstamo para el mismo período. Los demás gastos de desarrollo inmobiliario se deducirán dentro del 5% de la suma del monto pagado para obtener los derechos de uso del suelo y los costos de desarrollo inmobiliario si los gastos por intereses no pueden calcularse de acuerdo con el proyecto de desarrollo inmobiliario transferido o la institución financiera; No se puede proporcionar el certificado, los gastos de desarrollo inmobiliario se calcularán de acuerdo con el monto pagado para obtener los derechos de uso del suelo, deducción del 10% de la suma del monto pagado y los costos de desarrollo inmobiliario. En consecuencia, las empresas inmobiliarias pueden elegir: si la empresa espera mayores gastos por intereses, el desarrollo de proyectos inmobiliarios se basa principalmente en la financiación de deuda y la proporción de gastos por intereses es relativamente alta, puede calcular el interés amortizado y proporcionar una institución financiera para demostrar que la deducción es cierta, por otro lado, si confiamos principalmente en el capital apropiado para recaudar fondos y esperamos menos gastos por intereses, no podemos calcular el interés amortizado, por lo que se pueden deducir más gastos de desarrollo inmobiliario, lo que favorece; maximizar el valor corporativo.
(3) Planificación fiscal para políticas fiscales preferenciales
De acuerdo con el "Reglamento provisional sobre el impuesto al valor agregado de la tierra" de mi país, los contribuyentes que construyan casas estándar ordinarias para la venta no excederán el monto de los conceptos de deducción, el 20% está exento del impuesto sobre el valor añadido del suelo. Si el valor agregado excede el 20% de la deducción del proyecto, el valor agregado total se gravará de acuerdo con la reglamentación. Al mismo tiempo, la ley tributaria también estipula que los contribuyentes que construyen casas estándar y participan en otros desarrollos inmobiliarios deben contabilizar por separado el valor agregado. Esta exención fiscal no se puede aplicar a las casas estándar ordinarias que construyen si el valor añadido no se contabiliza por separado o no se puede contabilizar con precisión.
Si una empresa de desarrollo inmobiliario construye casas estándar ordinarias y se dedica a otros desarrollos inmobiliarios, la clave de la planificación es controlar la tasa de apreciación de las casas estándar ordinarias dentro del 20%, para evitar perder la exención de impuestos. estado sin contabilidad. Para reducir la tasa de valor agregado, la clave es reducir la cantidad de valor agregado.
2. Planificación del impuesto a la propiedad
El impuesto a la propiedad es un impuesto que se aplica a los propietarios u operadores en función de los precios de la propiedad o los ingresos por alquiler. La base de cálculo del impuesto a la propiedad se divide en impuesto ad valorem e impuesto de alquiler. ¿Se deduce el 10% ad valorem del valor original de la propiedad? El valor residual después del 30% se calcula y paga a una tasa impositiva del 1,2%; el impuesto especial se basa en los ingresos por alquiler de bienes raíces y la tasa impositiva es del 12%.
Para los impuestos ad valorem, dado que se basan en el valor residual de la propiedad, el valor original de la propiedad determina directamente el monto del impuesto a la propiedad. Reducir razonablemente el valor original de la propiedad es la clave para. planificación del impuesto a la propiedad. Por lo tanto, los contadores deben hacer todo lo posible para separar las partes del edificio que se contabilizan por separado del cuerpo principal de la casa, ya que para el cobro del alquiler, el monto del pago de la casa determina directamente el monto del impuesto a la propiedad; Cuando muchas empresas de desarrollo inmobiliario firman un contrato de arrendamiento de una casa, a menudo incluyen el agua, la electricidad y el alquiler de la casa en el precio del alquiler, lo que aumenta el alquiler y paga más impuestos sobre la propiedad. Por tanto, las empresas promotoras deberían excluir del alquiler los gastos de agua y electricidad, y el arrendatario debería asumirlos de forma independiente. Incluso si el arrendador paga originalmente varias facturas de servicios públicos, deben indicarse claramente como elementos de retención en el contrato de arrendamiento y contabilizarse como "otras cuentas por cobrar y por pagar", reduciendo así la base imponible del impuesto sobre la propiedad pagadero.
En tercer lugar, transformar la venta de una casa en una transferencia patrimonial
Según la legislación tributaria vigente, no se grava ningún impuesto empresarial por el comportamiento de inversión en bienes inmuebles, interviniendo en el distribución de beneficios del receptor y asumir únicamente los riesgos de la inversión. Además, a partir del 65438 de junio + 1 de octubre de 2003, el impuesto empresarial ya no se aplicará a la transferencia de acciones después de invertir en bienes raíces. Esta disposición proporciona espacio para que las empresas inmobiliarias realicen planificación fiscal.
Si el comprador del inmueble es una empresa o empresa con determinadas condiciones, Zeng Daoren, podemos considerar el método de venta de bienes raíces de invertir en bienes raíces y luego transferir el capital al comprador.