Preguntas frecuentes sobre informes de valoración de inmuebles

1. Problemas en la forma y formato del informe:

(1) Un número considerable de entidades no cuentan con “informe técnico de valoración inmobiliaria” o “informe técnico de valoración inmobiliaria”. informe” en sus materiales archivados. Es demasiado simple y carece de un proceso de análisis y cálculo específico.

(2) Un número considerable de informes sólo utilizan un método de evaluación, lo que no cumple con los requisitos de las "Normas" de que "es apropiado utilizar dos o más métodos de valoración para el mismo objeto de valoración". ".

1. Dos o más métodos de valoración

2. Debe utilizarse

3. Diligencia del tasador

4. No considerar los resultados de uno de los métodos

(3) Un número considerable de instituciones todavía emiten informes utilizando el formato antes de la promulgación de las "Especificaciones". Una vez promulgadas e implementadas las "Estándares", no es apropiado seguir utilizando el formato original.

(4) La mayoría de las instituciones adoptan un formato simple para la tributación de transacciones y otros informes de valoración.

De acuerdo con las características de algunos servicios de tasación, como gran cantidad, pequeño valor y tarifas bajas, en la tasación real se puede utilizar un formato de informe simple (informe de tabla).

Las empresas de tasación que pueden considerar utilizar el formato de informe simplificado incluyen tasaciones de impuestos sobre transacciones y tasaciones de préstamos hipotecarios personales. Además, el informe de valoración de demolición de una vivienda también puede utilizar un formato de informe sencillo.

Sin embargo, los informes simplificados de algunas organizaciones son demasiado simples para explicar el problema o carecen de las suposiciones y limitaciones necesarias.

Se recomienda que cada agencia desarrolle un formato de informe simple unificado para diferentes propósitos de valoración.

(5) Los informes de valoración de bienes raíces de algunas instituciones adoptan otros formatos de informe, como el formato de informe de valoración de activos o el formato de informe de valoración de terrenos. Para la valoración de bienes inmuebles, esto es obviamente inadecuado.

2. Problemas en cada componente del informe:

De acuerdo con los requisitos de formato estándar del informe de valoración en las "Especificaciones", existen los siguientes problemas en cada componente del informe. :

Portada: Las "Especificaciones" exigen que en la portada se incluya el nombre del proyecto de valoración, el cliente, el tasador, el tasador, la fecha de la operación de valoración y el número del informe de valoración. .

En el trabajo real, se encontró que a algunos informes les faltaban elementos, como la falta de estimadores, números de informe de valoración, etc.

(2) Nombres de proyectos de valoración: algunos nombres de proyectos de valoración de informes no están estandarizados, algunos son demasiado simples y otros son demasiado complicados.

El nombre del proyecto puede incluir el propietario del inmueble, la ubicación del inmueble, el uso y tipo del inmueble y el propósito de la valoración

Personalmente, yo piense: el nombre del proyecto de valoración debe ser conciso. Debe ser claro y debe contener dos elementos: el propietario del inmueble y la ubicación, para facilitar la gestión y el archivo, se pueden establecer palabras clave;

(3) Carta al encomendante:

De acuerdo con la normativa, la carta debe estar firmada con el nombre completo de la agencia tasadora y sellada con el sello oficial de la agencia; El representante legal deberá estar firmado y sellado. Un número considerable de informes faltan en el contenido de las cartas al cliente, sin el sello de la organización, ni la firma y sello del representante legal. (La carta al cliente se analizará en detalle más adelante).

(4) Declaración del tasador:

Las "Especificaciones" requieren que el tasador que haya realizado una inspección in situ Deberá firmar y sellar el capítulo. Algunos informes no cuentan con la firma y sello del evaluador que realizó la inspección in situ.

Investigación in situ en la valoración de demolición:

El artículo 9 de los "Dictamenes orientativos sobre la valoración de demolición de viviendas urbanas" estipula: Las partes de la demolición están obligadas a proporcionar verazmente a la agencia de tasación la información necesaria para la valoración de demolición. Ayudar a las agencias de valoración a realizar inspecciones in situ.

El artículo 15 estipula: Los tasadores de demolición realizarán inspecciones in situ de las casas demolidas, mantendrán registros de inspección in situ y tomarán imágenes que reflejen la apariencia y las condiciones internas de las casas demolidas. Los registros del reconocimiento in situ deberán ser firmados y aprobados por el tasador, el demoledor y las personas demolidas durante el reconocimiento in situ.

Si las personas demolidas no pueden realizar inspecciones in situ y tomar imágenes de las casas demolidas por motivos de las personas demolidas, o las personas demolidas no aceptan firmar los registros de inspección in situ , las casas derribadas serán inspeccionadas por persona distinta de los demoledores y la agencia de tasación, un tercero interesado dará testimonio y dará la explicación correspondiente en el informe de tasación.

Ayuda profesional importante: debe ser específica, no general y firmada por un profesional.

(5) Informe de resultados de valoración: (6 aspectos)

1. Cliente y tasador

Las "Especificaciones" estipulan que el cliente y el tasador La descripción de la parte debe incluir el nombre completo de la unidad, el nombre y dirección del representante legal, etc. Algunos informes carecen del nombre, dirección, etc. del representante legal.

2. Base de valoración

La base de valoración debe indicar los estándares de valoración en los que se basa la valoración; las leyes y regulaciones nacionales y locales proporcionadas por las agencias de valoración y; Personal de valoración Información relevante dominada y recopilada.

Algunas bases de informes son demasiado simples o no están escritas con el suficiente rigor. Por ejemplo, las bases de valoración son “×× manual”, “×× libro de texto”, “×× sitio web”, etc., que lo son demasiado. general.

Además, la información de precios en "××网" solo representa los deseos unilaterales del comprador o vendedor, no el precio de transacción real. La razón para utilizar esto como base para el método de comparación de mercado es. no es suficiente.

3. Principios de valoración

(1) La valoración de bienes inmuebles debe ser independiente, objetiva y justa.

(2) Los principios de valoración (principios técnicos) incluyen cuatro elementos: principio legal, principio, principio de sustitución y principio de oportunidad de valoración.

Algunos informes tienen esta vacante, mientras que otros tienen una mala comprensión de los principios de valoración.

Por ejemplo, los principios de valoración en algunos informes están escritos como: "Principios de inspección in situ". por tasadores", "Hipoteca El principio de conservadurismo en la evaluación".