Conocimiento integral de los conceptos básicos de bienes raíces.

La industria inmobiliaria se refiere a una industria integral que integra diversas actividades económicas que tienen como objeto de negocio los terrenos y edificios y se dedica al desarrollo, construcción, operación, administración, mantenimiento, decoración y servicios inmobiliarios. una industria pionera, básica, motriz y arriesgada. A continuación he recopilado conocimientos básicos relevantes sobre bienes raíces para ti, espero que te guste.

Conocimientos básicos de bienes raíces

1. Mercado inmobiliario

El mercado primario se refiere a la transferencia de derechos de uso de la tierra por parte del Estado como propietario y administrador de un mercado comercial para operadores y usuarios de bienes raíces;

El mercado secundario se refiere a la finalización de la transferencia de derechos de uso de la tierra y la inversión y el desarrollo por parte de los operadores inmobiliarios para dedicarse a la venta y arrendamiento de bienes raíces. , transferencia de terrenos, hipotecas y otros mercados de transacciones inmobiliarias

El mercado terciario se refiere al mercado de transacciones inmobiliarias que se transfieren o alquilan sobre la base del mercado secundario.

2. Oficina de Tierras y Recursos

Un departamento gubernamental que ejerce el poder de los propietarios de tierras en nombre del país y gestiona el mercado inmobiliario y la industria inmobiliaria.

3. Vivienda comercial

Se refiere a bienes inmuebles en los que los desarrolladores obtienen derechos de uso de suelo a precios de mercado, llevan a cabo el desarrollo y la construcción y están aprobados por la Oficina de Tierras y Recursos para su circulación en el mercado. Son bienes inmuebles que pueden obtener un certificado inmobiliario independiente y pueden transmitirse, alquilarse, heredarse, hipotecarse, donarse e intercambiarse.

4. Desarrollador

Empresa especializada en el desarrollo y operación inmobiliaria.

5. Agente

Agencia de servicios intermediarios establecida con la aprobación del gobierno para dedicarse a la consultoría, corretaje, evaluación y otros negocios inmobiliarios. Acepta el encargo de gestionar la venta. compra, alquiler y arrendamiento de bienes inmuebles, y empresas que brindan servicios pagos como consultoría inmobiliaria e informes de evaluación, planificación de ventas y otros negocios.

6. Tipo de suelo

Según la naturaleza de su uso, se divide en suelo residencial, comercial, industrial, de almacenamiento, integral, de equipamiento público y de recaudación gratuita y terrenos para viviendas de baja rentabilidad.

7. Período de uso de la tierra

Significa que el gobierno transfiere los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal a los usuarios dentro de un cierto período de tiempo a través de subastas, licitaciones y acuerdos. período del derecho de uso Después de la expiración, si el uso integral del suelo cumple con los requisitos de planificación urbana en ese momento, el derecho de uso del suelo puede solicitarse para su renovación (continuar utilizándose después de la aprobación y el pago del precio del suelo). El gobierno recuperará el derecho integral de uso de la tierra de forma gratuita. El actual gobierno estipula el período de uso del suelo de la siguiente manera: 70 años para suelos residenciales, 50 años para suelos industriales, educativos, científicos y tecnológicos, culturales, sanitarios, deportivos y integrales, y 40 años para suelos comerciales, turísticos y de entretenimiento.

8. Tarifas por el uso de la tierra

Los usuarios de la tierra pagan tarifas anuales al gobierno por usar la tierra de acuerdo con las regulaciones.

9. Derechos de propiedad inmobiliaria

Se refiere a la propiedad de la vivienda por parte del propietario y al derecho de uso del terreno que ocupa la misma. Como bien inmueble y terreno, una casa es un todo inseparable. Cuando se transfiere una casa u otros cambios en los derechos de propiedad, debe hacerse como una unidad. Es imposible separar la casa del terreno para su disposición. En las ventas de proyectos inmobiliarios específicos, los promotores poseen los derechos de propiedad de casas, garajes, etc. y los venden de forma independiente. Sin embargo, los edificios públicos que forman parte del espacio verde de una comunidad no tienen el concepto de derechos de propiedad de vivienda. compras.

10. Cómo solicitar derechos de propiedad

El desarrollador debe obtener el certificado de derechos de propiedad para cada conjunto de propiedades comerciales después de que obtenga el certificado de derechos de propiedad para todo el edificio. donde se ubica la casa antes de poder dividirla. Los compradores y vendedores primero deben acudir al departamento de transacciones de vivienda para realizar los trámites de escrituración con el contrato de compraventa de la vivienda, la factura de compra de la vivienda, el certificado de identidad, los documentos relacionados con la empresa, etc., y luego pasar por los trámites de transferencia. También puedes confiarlo a una agencia intermediaria o dejar que el promotor se encargue de ello en tu nombre.

11. Registro de derechos de propiedad inmobiliaria

Se refiere a todos los derechos inmobiliarios dentro del alcance especificado, sin importar quién sea el propietario, debe solicitarse a la autoridad de administración de bienes raíces donde se encuentra el inmueble. se ubica de acuerdo con lo establecido en el método de inscripción Registro. Una vez revisados ​​y confirmados los derechos de propiedad, la agencia de administración de bienes raíces emitirá un "Certificado de propiedad inmobiliaria".

El registro de derechos de propiedad es el principal medio administrativo para la gestión de derechos inmobiliarios. Sólo mediante el registro de derechos de propiedad podemos gestionar eficazmente varios tipos de derechos inmobiliarios y determinar los derechos inmobiliarios. Al registrar un inmueble, es necesario registrar el titular del derecho, la naturaleza de los derechos, la fuente de propiedad, el momento de la adquisición, los cambios, el área, la estructura, el propósito, el valor, el grado, la ubicación, las coordenadas, la forma, etc. del inmueble. La autoridad registral establecerá un registro de bienes inmuebles, el cual llevará registros completos de las cuestiones registrales.

12. Certificado de título de propiedad

Se refiere a la combinación de "certificado de propiedad de vivienda" y "certificado de propiedad de terreno" y es el certificado legal de derechos inmobiliarios. El certificado de propiedad incluye: categoría de derechos de propiedad y proporción de derechos de propiedad. La dirección de la propiedad, la fuente de los derechos de propiedad, la estructura de la casa, el número de habitaciones, el área de construcción, el área utilizable, los registros de propiedad, los derechos de otros y los anexos, así como el plano de planta de la casa del departamento de estudio inmobiliario.

13. Licencia de preventa de vivienda comercial

Según normativa, esta licencia debe obtenerse antes de vender la casa antes de su construcción. Oficina de Tierras y Recursos para solicitarlo. Después de la aprobación, se puede obtener la licencia de preventa para vender propiedades sobre plano (este certificado no es necesario para propiedades existentes).

14. Contrato de compraventa de bienes inmuebles

Es un acuerdo elaborado uniformemente por la Oficina de Tierras y Recursos para aclarar los derechos y obligaciones del comprador y del vendedor. Todas las ventas de viviendas comerciales deben firmar este contrato. Los contratos inmobiliarios para ventas nacionales están exentos de notarización y los contratos inmobiliarios para exportación deben estar legalizados.

15. Propiedad de la casa

La propiedad de una casa es el derecho a poseer, administrar, disfrutar, exclusividad y disponer de ella (incluyendo venta, arrendamiento, hipoteca, donación, herencia) la suma de. Tener la propiedad de una casa significa tener todos los derechos sobre la casa dentro del alcance de la ley.

16. Derechos de uso de la casa

Se refiere al derecho al disfrute de la casa. Lo que se negocia en las actividades de arrendamiento de viviendas es el derecho de uso de la vivienda.

17. Hipoteca bancaria

Se refiere a un comportamiento económico en el que un comprador de vivienda alcanza un préstamo hipotecario con un banco al adquirir una casa comercial. Después del pago, el banco pagará el saldo al comprador de la casa. Después del pago, la propiedad de la casa del comprador quedará hipotecada en el banco y el comprador pagará el préstamo y los intereses del banco en cuotas. será suyo.

18. Siete conexiones y un nivel

Significa que el suministro de agua y el alcantarillado están conectados, las aguas residuales están conectadas, la carretera está conectada, las telecomunicaciones están conectadas, el gas está conectado, la electricidad está conectada, la calefacción está conectada y el sitio es plano.

19. Fondo de mantenimiento público

El fondo de mantenimiento público se refiere al fondo de mantenimiento de las partes públicas del edificio y de las instalaciones y equipos públicos.

20. Tarifas requeridas para la compra y venta de una casa

(1) Tasa de hipoteca:

A. Prima del seguro de propiedad: ¿Precio total de la casa 1? (Entre ellos, 1~5 años es 1~, 6~10 años es 0,8~ y 11|~20 años es 0,6~).

B. Tarifa de registro de hipoteca + tarifa de construcción: 90 yuanes/unidad para casa, 110 yuanes/habitación para negocio.

C. Tarifa de notario: se cobra en función del monto del préstamo solicitado por el prestatario. Se cobran 100 yuanes por 1,3 millones de yuanes (excluidos 30.000 yuanes); yuanes) cobra 150 yuanes; de 5 a 100.000 yuanes (excluyendo 100.000 yuanes) cobra 200 yuanes;

(2) Tasa de solicitud de certificado

A. Impuesto de escrituración: 3% del precio total para casas y 5,5% del precio total para comercios.

B. Tarifa de transacción: si el certificado inmobiliario se emite dentro de un año, el desarrollador deberá pagar: 3 yuanes/㎡ por la casa y el 0,3% del precio de la tienda si se emite el certificado inmobiliario; durante más de un año, el promotor deberá pagar la tarifa. Cada cliente paga la mitad: 6 yuanes/㎡ para casas y 10 yuanes/㎡ para tiendas.

(3) Fondo de mantenimiento de la propiedad:

2,5% del pago total de la vivienda.

(4) Tarifas de soporte

Incluyendo las tarifas de acceso o instalación inicial de teléfono, gas natural, televisión por cable, banda ancha y otras instalaciones. El método de cobro específico se determinará cuando la propiedad. Se entrega y se entrega al desarrollador Cobro y pago de honorarios.

21. La forma estructural de una casa

Se divide principalmente por los materiales utilizados en su estructura portante. Generalmente se puede dividir en estructura de ladrillo-hormigón, ladrillo-. estructura de madera y estructura de hormigón armado.

Estructura de ladrillo-hormigón: se refiere a la estructura portante vertical del edificio en la que las paredes, columnas, etc. son de ladrillo o bloques, y las columnas, vigas, losas de piso, paneles de techo. , cerchas, etc. están fabricados con estructuras de hormigón armado. En términos sencillos, una estructura de ladrillo-hormigón es una estructura portante con una pequeña parte de hormigón armado y una gran parte de muros de ladrillo. Debido a los requisitos de resistencia a los terremotos, las casas de ladrillo y hormigón generalmente tienen menos de 6 pisos de altura.

Estructura de ladrillo-madera: se refiere a una edificación en la que los muros y columnas de la estructura portante son de ladrillos o bloques, y la estructura del piso y las cerchas del techo son de estructuras de madera.

Estructura de hormigón armado: se refiere a la estructura principal portante de la casa como columnas, vigas, losas, escaleras y techos de hormigón armado, y las paredes se rellenan con ladrillos u otros materiales. Este tipo de estructura tiene buena resistencia sísmica, gran integridad, fuerte resistencia a la corrosión y al fuego, y es duradera. La abertura y la profundidad de la habitación son relativamente grandes y el espacio se puede dividir más libremente. En la actualidad, muchos edificios de gran altura adoptan esta estructura. La desventaja es que el proceso es más complejo y el coste de construcción es mayor.

22. El área de construcción de una casa

se refiere a la suma de las áreas planas de cada piso medidas según la línea periférica de la pared exterior del edificio (es decir, el área de construcción de la casa se refiere a la periferia de la pared exterior del edificio) El área horizontal del espacio cerrado), que es un indicador económico que indica la escala de un edificio. El área de construcción incluye el área habitable disponible de la casa, el área de las paredes y columnas, el área de las escaleras y pasillos, y otras áreas compartidas.

23. Área de venta de viviendas comerciales

El área de ventas de viviendas comerciales se refiere al área de construcción en el apartamento o unidad comprada por el comprador de la casa (el área de construcción en el apartamento) y el área compartida. zona de edificio público y. Es decir: superficie de venta de viviendas comerciales = superficie construida + superficie de edificio público compartido.

24. Normas de cálculo del área de edificación

Es la ampliación del área periférica del edificio, que se refiere a la suma del área periférica de​ todos los niveles del edificio. Debido a los diferentes requisitos de uso de la casa, diferentes formas estructurales y muchos factores en la decoración, las casas son irregulares. El Estado puede formular normas correspondientes para la medición de la superficie edificable en función del grado de uso de la casa. Las principales normas para casas y edificios son:

(1) Las casas como estructuras permanentes se calculan de acuerdo con el área proyectada horizontal periférica. El área de construcción de una casa de un solo piso se calcula en función de un piso, y el área de construcción de una casa de varios pisos se calcula en función de la suma de las áreas de construcción de cada piso.

(2) Todos los edificios permanentes del edificio tienen una altura de piso de más de 2,2 metros, incluidos entrepisos, capas intermedias, pisos técnicos (es decir, pisos de tuberías, cuartos de almacenamiento, etc.) y pisos superiores a 2,2 metros. El área de construcción de escaleras y salas de ascensores se calcula como un piso. Los huecos de escaleras, cuartos de depósitos de agua, salas de ascensores, edificios con cubierta inclinada superior a 2,2 metros de altura, sótanos, semisótanos y sus correspondientes entradas y salidas en planta baja, y edificios con una altura de suelo superior a 2,2 metros se calcularán en función de su Área proyectada horizontal periférica.

(3) El paso a través de la casa, el vestíbulo y el vestíbulo de la casa se calculan como un solo piso; la parte del pasillo en el pasillo con una altura de piso de más de 2,2 metros se calcula de acuerdo con su área horizontal proyectada.

(4) Las áreas de escaleras, huecos de ascensores, vertederos de basura, entradas de tuberías, etc. se calculan en función de la capa natural de la casa.

(5) El corredor con columnas conectado a la casa. El corredor entre las casas es un corredor elevado permanentemente cerrado. El corredor con cubierta superior y columnas entre dos casas se basará en su estructura circundante y la. Periferia de las columnas. Cálculo del área proyectada horizontal. Para corredores cubiertos sin columnas conectadas a la casa, el corredor se calculará con base en la mitad del área proyectada horizontal del perímetro exterior de la envolvente del edificio para el corredor elevado permanente cubierto y no cerrado, calculado con base en la mitad del periférico; área proyectada horizontal entre casas No se calcula el área de construcción de corredores elevados (pasos elevados) sin techo.

(6) Los porches y portales con columnas o cerramientos se calcularán con base en el área horizontal proyectada de las columnas o cerramientos.

(7) El corredor del balcón completamente cerrado se calcula en función de su área proyectada horizontal periférica. Los balcones y pasillos no cerrados se calculan en base a la mitad del área proyectada horizontal periférica del cerramiento.

(8) Para viviendas con juntas de dilatación, si son interiores, se calcula el área de juntas de dilatación. Las juntas de dilatación entre viviendas que no estén conectadas al interior no se incluyen en el cálculo del área de construcción.

(9) Las escaleras cubiertas que son estructuras permanentes se calculan con base en el área proyectada horizontal de cada piso, y las escaleras exteriores sin techo se calculan con base en la mitad del área proyectada horizontal de cada piso. piso.

(10) Componentes, herrajes, columnas decorativas, muros cortina de vidrio decorativo, pilas, patas, escalones, toldos sin columnas, etc. que sobresalen de la pared de la vivienda del piso inferior de la arcada. cruzar la calle funciona para facilitar el paso de vías y callejones. El área de construcción no está incluida en el cálculo del área de construcción, así como el jardín en la azotea, piscina, etc.

Las normas anteriores cubren básicamente todas las áreas de construcción de las casas y son la base para el cálculo de cada área.

25. Cálculo del área de construcción en una suite

Para satisfacer las diversas necesidades y necesidades estructurales de una casa, el área de cada suite no es necesariamente igual, por lo que el El área de cada suite debe calcularse por separado. El área de construcción de la suite consta de tres partes:

(1) Área útil de la suite:

A. Dormitorio, sala, comedor, pasillo, cocina, baño, falso suelo, aseo, trasteros, armarios de pared, etc.;

B. Las escaleras interiores de una vivienda tipo loft se incluirán en la superficie útil según la suma de las superficies de los suelos naturales <; /p>

C. Las chimeneas, conductos de ventilación y pozos de tuberías no incluidos en la estructura están incluidos en el área útil.

(2) Área de paredes internas:

Las paredes divisorias entre las nuevas unidades residenciales, las paredes divisorias entre las unidades y el espacio del edificio público y las paredes exteriores (incluidos los frontones) ), se utilizan todos como paredes. La mitad del área proyectada horizontal de las paredes utilizadas para uso público está incluida en el área de las paredes dentro de la suite; el área proyectada horizontal de las paredes no utilizadas para uso público está incluida en el área de las paredes dentro de la suite; de la decoración de las paredes interiores se incluye en el área de las paredes dentro del área de las paredes.

(3) Área de construcción del balcón:

A. El área de construcción del balcón cerrado diseñado originalmente se calcula en función de su área proyectada horizontal periférica