¿Debo convertir la tasa de interés hipotecaria a 6,272?
Personalmente te sugiero que no vincules tu hipoteca a la tasa de interés flotante LPR, sino que elijas una tasa de interés fija.
¿Crees que el personal del banco lo considera desde la perspectiva de tus intereses? ¿O los intereses del banco?
Recientemente, todo el mundo ha recomendado de manera abrumadora tasas de interés flotantes, y las opiniones son sorprendentemente consistentes: siempre han enfatizado que una tendencia a la baja en las tasas de interés en el futuro es un evento de alta probabilidad. Creo que esta rutina de lavado de cerebro. Es demasiado obvio, y algunos incluso dicen que es mejor ahorrar dinero en decenas de miles, ¿se calcula esto según el estándar de una mansión multimillonaria? , Pin Xixi no se jactaba así. ¿A qué le recuerdan estos eslóganes propagandísticos?
¿Quién se atreve a garantizar el nivel futuro de tipos de interés? La hipoteca es una cuestión a 30 años. ¿Quién puede garantizar que dentro de 30 años el tipo de interés será más bajo que ahora? Y este ciclo de recortes de tipos de interés lleva ya algún tiempo. ¿Usar algo que nadie puede decir con seguridad como base?
A menudo existen lemas publicitarios unificados a gran escala que carecen de evidencia, como "ahorre decenas de miles al año" y "cuál es un evento de alta probabilidad en el futuro", por lo que deberíamos tener lo contrario. Pensando, tenemos razones para creer que hay un impulsor detrás de esto, entonces, ¿cuál es la motivación del impulsor? Si no hubiera grandes beneficios, ¿invertirían recursos en promoverlo? Ellos se han beneficiado, pero ¿de quién viene ese “beneficio”?
Primero, publiquemos los cambios en las tasas de interés de los préstamos en las últimas décadas:
La tasa de interés de los préstamos más alta fue alrededor de 1995, y la tasa de interés de los préstamos durante cinco años o más alcanzó más de 15%. La última LPR en 2020 es ahora del 4,75%.
Se puede comprobar que la tendencia a la baja de los tipos de interés en nuestro país se viene produciendo desde hace casi 30 años. Por supuesto, ha habido subidas y bajadas en estos 30 años, pero la tendencia general ha sido la misma. un declive. Desde una perspectiva de ciclo pequeño, la reciente caída de las tasas de interés se viene produciendo desde hace algún tiempo.
No me malinterpreten, no estoy diciendo que las tasas de interés volverán al nivel del 15% en 1995, pero es innegable que las tasas de interés se encuentran ahora en niveles históricamente bajos. Ciclo grande o ciclo pequeño, ahora ha estado en una tendencia a la baja durante algún tiempo. Es necesario discutir si será más bajo en el futuro. Sin embargo, hay muchos promotores de medios propios en Internet. Sin querer, dan una ilusión a las personas con menos exposición, haciéndoles sentir que las tasas de interés apenas han comenzado a bajar. Sin embargo, las tasas de interés han estado cayendo durante casi 30 años.
En cuanto a por qué algunos promotores están instruyendo a todos a vincular la tasa de interés flotante LPR, en realidad es muy simple. Solo necesitamos entender el concepto de LPR: en pocas palabras, proviene del Banco Popular original. La tasa de interés de referencia liderada por China (es decir, el Banco Central de China) ha cambiado a un método en el que cada banco comercial actúa como banco cotizador para cotizar de forma centralizada e independiente la tasa de interés básica del préstamo, y un emisor designado realiza cálculos aritméticos. sobre la cotización para formar la tasa de interés promedio de la tasa de interés básica del préstamo del banco cotizante y publicarla al público. Cada día hábil, según la tasa de interés básica del préstamo del banco informada por cada banco cotizante, después de excluir las cotizaciones más altas y más bajas, las cotizaciones restantes se considerarán cotizaciones válidas, según la proporción de los saldos de préstamos en RMB de cada cotización válida. banco al final del trimestre anterior La proporción del saldo total de préstamos en RMB de todos los bancos con cotización válida al final del trimestre anterior es la ponderación, y se realiza un cálculo promedio ponderado para obtener la tasa de interés promedio cotizada por el banco. tasa de interés base del préstamo, que se anuncia al público a través de la Red de Tasas Interbancarias de Oferta de Shanghai todos los días hábiles. El mecanismo de autodisciplina sobre la fijación de precios de las tasas de interés de mercado supervisará y evaluará la calidad de las cotizaciones de los bancos cotizantes anualmente para promover la evaluación comparativa y la credibilidad de las tasas de interés base de los préstamos.
——Puede que pienses que es complicado, pero podemos entenderlo de una manera simple: la tasa de interés del mercado solía ser decidida por el gobierno central, pero ahora ha cambiado para que la decida el gobierno central. gobierno de los bancos comerciales. (Pero estrictamente hablando, la política monetaria del banco central seguirá afectando la LPR, por lo que se puede decir que el banco central tiene una influencia indirecta y el ancla todavía está en manos del banco central)
No importa cómo se diga, el banco central pertenece a una unidad gubernamental (relativamente independiente), sin fines de lucro. Los bancos comerciales pertenecen a empresas, aunque sean de propiedad estatal, pero su objetivo principal es obtener beneficios. ¿Cree que le darán beneficios?
¿Sabes por qué todo el mundo se anima a vincularse a LPR? Si inmovilizas a LPR, el banco tendrá una forma más de aprovecharte. Ahora que el volumen total de préstamos para vivienda es tan grande, ¿ha pensado alguna vez en cuántas ganancias puede aportar un aumento de las tasas de interés a los bancos comerciales? ¿Cree que el banco se preocupa por sus mejores intereses?
También vale la pena mencionar que antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, la LPR se elevó del 1% al 5,25% entre 2004 y 2006, más de cinco veces. Esta fue también la razón por la que muchas personas cortaron sus hipotecas. pagos de hipoteca en ese momento. Una de las razones directas.
Por eso siempre he recomendado a la gente que me rodea que los tipos de interés fijos deben estar vinculados. Yo mismo también creo que los tipos de interés han estado en un ciclo descendente en los últimos años, pero ¿qué pasa dentro de 10 años? ¿Qué pasa dentro de 20 años? Nadie puede decirlo con certeza, y elegir una tasa de interés fija puede verse como una mentalidad de cobertura: si la tasa de interés LPR realmente cae en el futuro, aunque haya vinculado la tasa de interés fija y no disfrute de los beneficios del interés más bajo. tasa, los precios de la vivienda generalmente aumentarán cuando la tasa de interés disminuya, incluso si los precios de la vivienda no aumentan, los alquileres aumentarán, porque las tasas de interés más bajas de los préstamos para vivienda atraerán a más personas a elegir préstamos para comprar casas. Los precios de la vivienda aumentarán y las tasas de interés más bajas aumentarán la inflación. A medida que los precios generales aumentan, los alquileres también aumentarán, por lo que se puede proteger. Si la flotación está ligada, los tipos de interés más bajos son dos veces más felices, pero si los tipos de interés aumentan, es el doble de doloroso. Por supuesto, esto es sólo una mentalidad, no realmente una cobertura. Para aquellos que simplemente están necesitados, el aumento y la caída de los precios de la vivienda tienen poco impacto real, pero al menos demuestra que la decisión original de comprar una casa fue correcta.
Y como he estado en el mercado de especulación de capital durante muchos años, sé lo preciosa e invaluable que es la certeza, por lo que sugiero que si no hay demasiada presión financiera, sugiero que se solucione. tasa de interés.
El siguiente es un cuadro comparativo entre el crecimiento del precio de la vivienda y los niveles de las tasas de interés:
Lo anterior es el impacto de los niveles de las tasas de interés en los precios de la vivienda en el corto plazo. que el crecimiento de los precios de la vivienda y los niveles de las tasas de interés están correlacionados negativamente. ¿En cuanto al largo plazo? Esto queda claro a simple vista, ¿verdad? La tasa de interés cayó del 15% en 1995 a un mínimo histórico del 4,75% en la actualidad. No necesito decir más sobre si los precios de la vivienda están subiendo o bajando, ¿verdad?
Además, gracias a los internautas positivos por proporcionar la siguiente cifra, que es la relación entre el nivel de la tasa de interés y la tasa de crecimiento del PIB:
A partir de esta figura, se puede ver que el nivel de la tasa de interés y la tasa de crecimiento del PIB están correlacionados positivamente. De manera relacionada, el crecimiento del PIB está en un nivel bajo y las tasas de interés también están en un nivel bajo. Esto es fácil de entender, porque cuando la economía está en recesión, el banco central la estimulará mediante flexibilización cuantitativa, lo que significa que si el crecimiento del PIB aumenta en el futuro, las tasas de interés también aumentarán en consecuencia.
Entonces, si sigues la LPR flotante, estás apostando a que la economía del país se deprimirá cada vez más en el futuro (porque las tasas de interés seguirán cayendo). Vincular una tasa de interés fija es una apuesta a que la economía seguirá mejorando en el futuro (porque en este caso, las tasas de interés subirán). Personalmente creo que alrededor de 2022-2025, el crecimiento del PIB se acelerará, la economía se recuperará por completo y las tasas de interés subirán después de eso.
De hecho, incluso si la tasa de interés flotante está vinculada, el banco le ganará un poco, pero generalmente no demasiado. Estará dentro de su tolerancia, tal vez entre un 1% y un 2% más que ahora. Así que incluso si eliges LPR flotante Sí, no hay necesidad de entrar en pánico. En cuanto a las cosas que también son fijas, creo que el tipo de interés nominal sólo caerá un 2% en el futuro si se mantiene.
A continuación compartiré contigo algunos conocimientos relevantes:
1. Acerca de LPR y los bancos comerciales. La tasa de interés del préstamo de cada banco tiene un precio libre. Puede abrir un banco y establecer la tasa de interés en 0 o un número negativo (por supuesto, existe un límite superior en el precio de la tasa de interés. Si es demasiado alto, se definirá). como usura). Si se trata de un préstamo corporativo, las tasas de interés cotizadas por diferentes bancos también son diferentes, y el LPR es en realidad un valor de referencia aquí. Puede entenderse simplemente como el promedio ponderado de las cotizaciones de tasas de interés de cada banco, para que los prestatarios puedan consultar. al actual tipo de interés general del mercado. En cuanto a los préstamos para vivienda, el estado tiene el requisito obligatorio de seguir la LPR (solo se permiten sumas y restas dentro de un rango fijo).
Algunas personas discutirán conmigo y dirán que si la LPR aumenta, el negocio de préstamos disminuirá y los ingresos del banco también disminuirán, por lo que reducir la LPR está en línea con maximizar las ganancias. Sí, como banco comercial, para maximizar las ganancias, fijará la tasa de interés en un cierto nivel. No es que cuanto más alto, mejor. Lo más simple es que si se fija alto, la gente encontrará otros bancos con. tasas de interés más bajas para los préstamos Al mismo tiempo, la política monetaria del banco central también afecta las decisiones sobre tasas de interés de los bancos comerciales. Junto con la existencia de arbitraje de mercado, las tasas de interés fijadas por varios bancos eventualmente se acercarán. Se puede decir que la tasa de interés es lo que el banco considera el valor óptimo en la etapa actual. No se puede decir que si se baja o aumenta, las ganancias del banco disminuirán. La razón por la que se reduce es porque los bancos piensan. que reducirlo puede aumentar las ganancias. Lo mismo ocurre con aumentarlas; en última instancia, todo gira en torno a maximizar las ganancias. Entonces, esos amigos que dicen que si LPR aumenta las ganancias del banco, inevitablemente disminuirán, ¿por qué son tan buenos que pueden encabezar a todo el equipo de análisis del banco por sí mismos?
Sin embargo, la consideración del banco mencionado anteriormente sobre si aumentar o disminuir las tasas de interés es solo para préstamos existentes o nuevos en el futuro. Como dije antes, las tasas de interés demasiado altas afectarán el volumen de negocios. pero para los préstamos existentes Para los préstamos existentes, un aumento en las tasas de interés solo traerá un aumento en las ganancias. Por ejemplo, para los préstamos hipotecarios que ya se han solicitado, cuanto mayor sea la tasa de interés, mejor, porque esas personas ya han caído. cae en la trampa y no puede salir. Sin embargo, el estado estipula que no pueden ser tratados de manera diferente. La tasa de interés hipotecaria debe seguir la LPR, y la LPR es también la tasa de interés para nuevos préstamos, por lo que en el pasado, las tasas de interés para los préstamos existentes y los nuevos eran consistentes. Si el banco tiene la opción de fijar el precio de las nuevas inversiones y los préstamos existentes de manera diferente, entonces definitivamente fijará la tasa de interés para los préstamos existentes lo más alto posible.
Precisamente porque las tasas de interés para las nuevas incorporaciones y las existentes están vinculadas, cuando los bancos consideran las cotizaciones de las tasas de interés, definitivamente considerarán los beneficios de las cotizaciones de las tasas de interés existentes para los préstamos hipotecarios existentes. , el volumen de préstamos hipotecarios es tan grande que cuanto mayor sea la tasa de interés, mejor para esta área, pero al mismo tiempo, también se deben considerar los nuevos préstamos, por lo que se puede decir que el stock existente y los nuevos préstamos tienen una compensación. relación.
Así que creo que es completamente posible que los bancos comerciales aumenten colectivamente la LPR, y la posibilidad es muy alta, siempre y cuando sientan que cuando las tasas de interés aumenten en este momento, la ganancia sobre los préstamos existentes será mayor que el aumento de las nuevas tasas de interés. El aumento de los negocios de préstamos reduce la deducibilidad, entonces es probable que aumenten. Generalmente, cuando el volumen de préstamos hipotecarios alcanza una determinada escala y la distribución entre los bancos es relativamente uniforme.
Por supuesto, la fuerza más importante que determina las tasas de interés del mercado es el banco central. Nuestro banco central se llama Banco Popular de China. La siguiente es la lógica y el propósito de la política monetaria del banco central.
2. Las tasas de interés del mercado son en realidad un reflejo de la liquidez.
La liquidez puede entenderse simplemente como circulación de divisas. Las personas que nunca han estado expuestas al dinero y a la banca pensarían que cuando el banco central decide recortar o aumentar los tipos de interés, escribe en la pequeña pizarra cuánto recortará hoy Amigos, por favor, sigan así.
Las tasas de interés son el resultado de la política monetaria del banco central. El banco central utilizará tres herramientas regulatorias, a saber, ajustar el coeficiente de reserva de depósitos legal, la tasa de redescuento y la tasa de représtamo, y las operaciones de mercado abierto (compras de bonos). Tres herramientas, podemos llamarlo simplemente "liberar agua" o "recolectar agua". Liberar agua significa que hay más dinero en el mercado y recolectar agua significa que hay menos dinero. La liberación o extracción de agua afectará directamente la toma de decisiones de los bancos comerciales. Para maximizar las ganancias, los bancos comerciales ajustarán espontáneamente sus propias tasas de interés de depósitos y préstamos, y la tasa de interés general del mercado cambiará en consecuencia.
Muchas personas caen fácilmente en un malentendido, es decir, el aumento de las tasas de interés indica crecimiento económico, mientras que la caída de las tasas de interés indica una recesión económica. Este no es el caso. Este malentendido se debe al hecho de que cuando la economía está en recesión, el banco central a menudo reduce las tasas de interés para estimular la economía, y cuando el crecimiento económico es considerable, el banco central aumenta las tasas de interés. Creía que aumentar las tasas de interés es una señal de que la economía está mejorando.
De hecho, si la economía está en recesión debido a factores externos y el banco central no toma ninguna medida, los tipos de interés del mercado subirán espontáneamente, porque la recesión conduce directamente a una escasez de liquidez (en términos sencillos). términos, menos dinero), entonces conducirá a un aumento de los impagos de la deuda. La consecuencia de un aumento de los impagos de la deuda es un aumento de las deudas incobrables de los bancos. Un aumento de las deudas incobrables conducirá a un aumento de los tipos de interés de los préstamos interbancarios (préstamos interbancarios). Las tasas afectarán la LPR). Al mismo tiempo, debido a la liquidez insuficiente, los precios de los bonos caerán (debido a la reducción de las órdenes de compra, el aumento de las ventas), la caída de los precios de los bonos conducirá a un aumento de las tasas de interés de los préstamos bancarios. conducirá a un aumento espontáneo de las tasas de interés del mercado (la LPR aumentará).
( La ciencia popular explica por qué cuando los precios de los bonos caen, las tasas de interés del mercado aumentarán. Los precios de los bonos están determinados principalmente por el mercado secundario de bonos (es decir, el mercado abierto). El mecanismo es similar al comercio de acciones. Puede comprarlos y conservarlos en línea. Las personas que compran bonos pueden venderlos. ¿Cuánto cuesta ahora un bono a 5 años con un valor nominal de 1 millón? Algunas personas están dispuestas a pagar 500.000. , algunos están dispuestos a pagar 700.000 y otros están dispuestos a comprar 800.000. Al final, el que tenga el precio más alto lo comprará. Sí, y el último precio de transacción es el último precio del bono. Los precios de los bonos en el mercado secundario provocan un aumento en las tasas de interés del mercado. Como banco, si la tasa de interés del préstamo original no cambia, se utilizará la misma cantidad de dinero para comprar el bono. caído a un nivel bajo es mayor que si se usa la misma cantidad de dinero para un préstamo, entonces ¿por qué usarla para un préstamo? No es bueno simplemente comprar el bono, a menos que la tasa de interés del préstamo también aumente al mismo nivel. mismo nivel Sólo cuando el rendimiento de los bonos comprados está cerca del nivel, los bancos están dispuestos a aceptar tales negocios de préstamos, por lo que los bancos aumentan la tasa de interés del préstamo)
Estos diversos factores causados por la recesión económica han causado. La tasa de interés del mercado aumenta espontáneamente, a menudo en este momento el banco central implementará políticas de flexibilización, es decir, liberará agua, para aumentar la liquidez. Por ejemplo, una de ellas es una operación de mercado abierto, en la que se compran bonos en el mercado secundario de bonos. El aumento de las órdenes de compra hará que el precio de los bonos aumente y luego el tipo de interés del mercado disminuya.