Cómo las empresas inmobiliarias pueden controlar los costes
Introducción: la industria inmobiliaria de mi país se ha desarrollado rápidamente desde la reforma inmobiliaria de 1998. Actualmente representa una proporción cada vez mayor del PIB nacional y se ha convertido gradualmente en un pilar del desarrollo económico. Para el desarrollo sano y sostenible de las empresas inmobiliarias, la gestión de costes es crucial. ¿Cómo controlan los costos las empresas inmobiliarias?
1. Estado actual de la gestión de costes de las empresas inmobiliarias en mi país
1. Débil conocimiento de la gestión de costes
mi. La industria inmobiliaria del país comenzó tarde y se ha beneficiado de la buena situación económica interna. Por lo tanto, las enormes ganancias de los últimos años sólo han aparecido, lo que ha provocado que las empresas carezcan de gestión de costes: el análisis de costes sólo se realiza una vez finalizado el proyecto, lo que no puede servir para la toma de decisiones en la fase de desarrollo, o es muy poco; se reduce a una formalidad; hay solo un pequeño número de personal administrativo y todos los empleados no pueden participar, hay una falta de comunicación de información entre los departamentos y hay grandes desviaciones en la gestión de costos; A medida que el Estado endurece la regulación sobre el sector inmobiliario, la escasa conciencia sobre la gestión de costes se ha convertido en el mayor obstáculo que impide a las empresas mejorar su competitividad.
2. El control de costes no se implementa correctamente.
El control de costes es una combinación orgánica de control de tiempo y espacio. Desde la toma de decisiones y la inversión hasta la construcción y los servicios post-servicio, desde la compra de material hasta el recubrimiento del cuerpo principal e incluso la finalización de la decoración, se debe llevar a cabo un control de costos adecuado en cada etapa. El control de costos no es algo que se pueda hacer y poner sobre el escritorio. Más importante aún, debe ser implementado por personas responsables específicas de acuerdo con el principio de control en cada etapa del proceso de desarrollo y en cada momento.
3. La contabilidad de costos no está estandarizada
Dado que la industria inmobiliaria comenzó tarde, su contabilidad de costos no es tan sólida y estandarizada como la de las empresas industriales tradicionales. Los principales problemas son los costos. la contabilidad son los siguientes: Objetos contables poco claros; la recopilación y distribución de costos y gastos no están estandarizadas, especialmente la asignación de costos indirectos no está clara; En la actualidad, en aras de la simplicidad, la mayoría de las empresas toman los proyectos como objeto de contabilidad y realizan la contabilidad de costos solo después de que se completa todo el proyecto. Durante el proceso de contabilidad, los costos y gastos no se pueden recopilar ni distribuir de manera razonable, lo que resulta en una contabilidad de costos inexacta. y perder el significado de contabilidad de costos.
4. Comprensión insuficiente del costo de capital
El costo de capital no solo se refiere a las tarifas de manejo y los cargos por intereses por el uso de los fondos por parte de la empresa, sino que también incluye el costo de romper la cadena de capital, y esto último tiene un impacto negativo en la empresa. El impacto es devastador. Esta es también la causa fundamental de la aparición de muchos edificios sin terminar.
5. Ignorar los costos ocultos
Las empresas inmobiliarias grandes y medianas tienen muchos activos fijos y usos únicos, por lo que deben considerarse costos hundidos y hay muchas formas de utilizarlos; fondos y otros activos, por lo que deben considerarse como costos de oportunidad. Al tomar decisiones sobre proyectos, no se consideran los costos hundidos y no se pueden ignorar los costos de oportunidad, de lo contrario, la gestión de costos se debilitará y se tomarán decisiones inapropiadas.
2. Análisis de problemas comunes en la gestión de costos en cada etapa del desarrollo del proyecto
1. Análisis de problemas de gestión de costos en la etapa de toma de decisiones de inversión del proyecto
(1) Falta de investigación antes de la toma de decisiones, o la investigación no es lo suficientemente rigurosa o precisa
Al establecer un proyecto, comprenda el entorno político, el entorno económico, el entorno cultural, el entorno técnico, el entorno ecológico, etc., donde se ubica el proyecto de desarrollo, analizar los riesgos potenciales y proponer contramedidas. Se deben tomar medidas para garantizar que una vez que el proyecto de inversión avance sin problemas, o si los riesgos surgen inmediatamente, se pueda responder a ellos de manera oportuna sin causar demasiado impacto. en el proyecto. Cierta empresa de bienes raíces nunca antes había desarrollado un proyecto en varias provincias. Cuando ingresó a bienes raíces en otros lugares, no tenía una comprensión adecuada de la ubicación del proyecto y no realizó un análisis de viabilidad del mismo. A medida que avanzaba el proyecto, los conflictos con los residentes locales, los equipos de construcción y los equipos de ingeniería se agudizaron. En ese momento, el gobierno mostró inacción, lo que provocó que el proyecto estuviera estancado durante casi medio año, provocando enormes pérdidas.
(2) No existe un presupuesto de inversión para el diseño del proyecto y el presupuesto carece de ejecutabilidad.
Si el proyecto puede recaudar fondos suficientes, cómo establecer los estándares para el presupuesto en cada uno; etapa; el retorno de la inversión del proyecto ¿Cuánto es, si cumple con los requisitos de los accionistas? ¿Cuánto riesgo financiero hay en la inversión y cómo lidiar con estos riesgos? Se deben responder una serie de preguntas antes de realizar una inversión. decisión del proyecto. En esta etapa, hay muy pocas empresas que puedan hacer esto. Cuando surjan problemas, las empresas tendrán que pagar varias veces el precio para compensarlo.
2. Análisis de los problemas de gestión de costos durante la etapa de construcción
(1) Falta de gestión de costos de la ecologización del proyecto: la ecologización no se puede limitar, lo que dificulta su control y su implementación. A la combinación unificada de visualidad, practicidad y economía;
(2) Licitación de calificación de primer nivel, contratación de calificación de segundo nivel y entrada de calificación de tercer nivel; ) Un suministro de materiales excede el presupuesto, lo que no solo resulta en un desperdicio de materiales, sino que también absorbe el costo de los fondos.
(4) Elegir un supervisor poco independiente y deshonesto no puede liquidar correctamente los costos reales; resultando en costos que exceden ampliamente el presupuesto;
(5) La firma del contrato no está estandarizada: el contenido del contrato no está claro y el contrato no especifica de antemano factores como responsabilidades poco claras, afectando el costo y retrasando el período de construcción, lo que resulta en trabajos innecesarios, selección de materiales deficientes y exceso del contrato. Problemas como pago y no entrega de la casa según lo planeado.
(6) Falta de control dinámico; Métodos y medidas para los costos del proyecto: la mayoría de las empresas de desarrollo inmobiliario no han establecido libros de contabilidad dinámicos de costos, carecen de métodos y medidas de control dinámico y no pueden implementar una gestión dinámica efectiva de los costos.
3. Análisis de los problemas de gestión de costos en la etapa de aceptación y liquidación
Los diversos costos incurridos en la etapa de aceptación básicamente se finalizan. El control de costos en la etapa de aceptación incluye principalmente la aceptación de finalización. , medición del proyecto y liquidación de finalización, etc. Obra. Esta etapa es la etapa de resumen de la implementación del proyecto. La inversión real de todos los proyectos de construcción e instalación se resumirá en esta etapa para analizar si la inversión excede el estándar. La gestión de costos en la etapa de aceptación presta atención principalmente a los siguientes aspectos:
(1) La preparación de los planos conforme a obra no está calificada y la información de liquidación está incompleta, lo que conduce al retraso de la liquidación y al fracaso. de la contabilidad de costos normal;
(2) ) La parte constructora informó falsamente información de liquidación y aumentó el precio de liquidación. Este es también el tema que requiere mayor atención durante la etapa de liquidación;
(3) Demasiadas visas de proyectos de reemplazo. Por conveniencia, ambas partes no emitieron visas a tiempo debido a los problemas encontrados durante el proceso de construcción, sino que esperaron hasta el acuerdo para emitir las visas. Por un lado, las responsabilidades de ambas partes pueden no estar claras y por el otro. Por otro lado, su retraso no favorece la gestión de la evaluación de costos.
3. Construcción del sistema de gestión de costos del proyecto
1. Puntos clave de la gestión de costos
(1) La premisa de la gestión de costos es correcta. toma
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La toma de decisiones correcta es el primer paso en la inversión del proyecto. Si hay un error en este paso, todo el trabajo posterior será en vano y la gestión de costos del proyecto perderá su significado.
(2) La clave de la gestión de costes es la etapa de diseño.
La etapa de diseño es la clave y foco del control de costes de los proyectos inmobiliarios. Aunque los honorarios de diseño representan una pequeña proporción del costo total del proyecto de construcción, generalmente solo representan entre el 1% y el 2% de los costos de construcción e instalación, el impacto de los conceptos de diseño y la calidad en el costo del proyecto puede alcanzar el 70% o incluso más. . Por lo tanto, el foco del control de costos del proyecto debe estar en el proceso de diseño. Capte la gestión de costos del proyecto desde el origen para sentar una base sólida para la gestión de costos futura.
(3) El foco de la gestión de costos es el vínculo de construcción
Los costos incurridos en la etapa de construcción representan la gran mayoría del costo de desarrollo (excepto el terreno), por lo que es también el foco de la gestión de costes. La etapa de construcción incluye principalmente la construcción principal, la fina decoración interior, las tuberías exteriores, las carreteras, la ecologización ambiental y la construcción de apoyo. Los objetos del control de costos involucran proyectos de contratación general, proyectos de subcontratación profesional, suministro de materiales y equipos, y el contenido del control de costos involucra contratos, presupuestos, liquidaciones y pagos. Por lo tanto, la gestión de costos durante la fase de construcción es el foco de la gestión de costos.
(4) El núcleo de la gestión de costos es la gestión de contratos
La calidad y el nivel de la gestión de contratos determinarán el nivel de gestión de costos en gran medida. Independientemente de la unidad de contratación general, las diversas unidades de subcontratación profesionales o los proveedores de materiales y equipos, todos establecen relaciones comerciales con empresas promotoras de bienes raíces a través de contratos, por lo que se debe fortalecer la gestión de los contratos propuestos durante la etapa de licitación. Los objetos de gestión de contratos en la etapa de licitación incluyen documentos de licitación, planos de diseño, listas de cantidades, documentos de licitación, correspondencia, etc.
2. La idea general de la gestión de costos
(1) Fortalecer la conciencia sobre la gestión de costos y profundizar el concepto de gestión de costos
De los líderes senior para los empleados comunes, cambiar el concepto de gestión de costos, permitir que todos los empleados participen en la gestión de costos, fortalecer la coordinación entre varios departamentos, defender enérgicamente métodos de control de costos para todos los empleados y todo el proceso, alentar a todo el personal a ahorrar dinero y crear una empresa. que se enorgullece de la cultura de frugalidad y, en última instancia, logra el objetivo de un control de costos efectivo.
(2) Establecer y mejorar un sistema de gestión de costos
Las empresas de desarrollo inmobiliario deben establecer un conjunto; de los procesos desde la toma de decisiones hasta la gestión posterior en función de sus propias condiciones. El sistema de gestión de costos se distribuye a todos los departamentos de la empresa. Las responsabilidades de control de costos se asignan a las personas y se implementa una gestión dinámica de costos. 3) Contabilidad de costos estandarizada
La contabilidad de costos es responsabilidad de departamentos especializados. Otros departamentos cooperaron activamente y proporcionaron datos contables de manera oportuna. El departamento de contabilidad de costos debe estar compuesto por personal altamente profesional, de acuerdo con las leyes y regulaciones pertinentes, considerar plenamente los factores del mercado y completar el trabajo de contabilidad de costos en función de sus propias condiciones.
(4) Preste atención a los costos de capital
El desarrollo inmobiliario es una empresa que requiere mucho capital. Fondos suficientes y costos bajos pueden garantizar el progreso de la construcción, el tiempo de finalización y las expectativas de venta de la casa por parte del contratista. , para que los fondos de construcción puedan retirarse según lo previsto, formando un círculo virtuoso. Los desarrolladores deben considerar plenamente el costo de oportunidad y el costo de escasez de fondos al formular presupuestos de costos.
La gestión de costes de una empresa inmobiliaria es una gestión integral, de proceso completo y a gran escala que involucra a todos los empleados. Las empresas deben tener un sistema completo de gestión de costos y los líderes empresariales deben tener la capacidad de tomar decisiones estratégicas correctas y realizar una gestión científica: utilizar varios métodos científicos para analizar predicciones y tomar decisiones científicas por adelantado
Tomar decisiones científicas; durante el proceso Organizar e implementar una gestión cuidadosa, fortalecer la supervisión y el análisis de costos durante el proceso de implementación, hacer un buen trabajo de coordinación entre varios departamentos, establecer y mejorar el sistema de gestión, el mecanismo de recompensa y castigo y movilizar plenamente el entusiasmo de los empleados de la empresa; analizar y resumir científicamente después, e implementar la toma de decisiones y la toma de decisiones durante todo el proceso en las etapas de diseño, construcción, aceptación y otras, en última instancia reducirá el costo de ingeniería y el costo de todo el proyecto, aumentando así los ingresos por inversión. del desarrollo de proyectos, mejorando la competitividad central de la empresa, mejorando la imagen de marca corporativa y en el entorno económico complejo y en constante cambio, y ser invencible en una competencia feroz.