Proceso de negocio de desarrollo inmobiliario, requisitos de aprobación y métodos de tratamiento contable
Procesos de negocio de promoción inmobiliaria, requisitos de aprobación y métodos de tratamiento contable
Afectadas por las características de los productos inmobiliarios y las políticas regulatorias, las empresas de promoción inmobiliaria tienen un ciclo de desarrollo largo en comparación con otras empresas, gran inversión inicial, implementación de sistema de preventa, desarrollo cooperativo común y otras características. Estas características operativas también determinan la particularidad de las empresas inmobiliarias en términos de desempeño contable y financiero. A continuación se detalla el proceso comercial de desarrollo inmobiliario, los requisitos de aprobación y los métodos de tratamiento contable que le traigo.
1. Descripción general
La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital y se ve muy afectada por las políticas en el proceso de operación en las etapas inicial y media. El desarrollo y las ventas de bienes raíces nacionales están sujetos a estrictos requisitos de aprobación regulatoria en las etapas posteriores. Por lo tanto, las empresas de bienes raíces se diferencian de otras empresas en sus operaciones y muestran características diferentes: como largos ciclos de desarrollo de proyectos, grandes inversiones iniciales e implementación. del sistema de preventa y los fenómenos comunes de desarrollo cooperativo, etc., estas características operativas también determinan la particularidad de las empresas inmobiliarias en términos de desempeño contable y financiero. El equipo de investigación de la industria inmobiliaria de China Bond Ratings ha lanzado una serie de estudios especiales. temas sobre análisis financiero inmobiliario, con el objetivo de aclarar las empresas promotoras de bienes raíces de desarrollo en desarrollo mediante el análisis de las características operativas y los problemas existentes en el proceso de venta, brindan referencia y orientación para el análisis crediticio de las empresas inmobiliarias.
El tema *** se divide en cuatro partes. La primera parte presenta el proceso general de desarrollo de proyectos inmobiliarios y los métodos contables involucrados. La particularidad del proceso determina las características operativas y financieras de los inmuebles. empresas de desarrollo. Con base en el proceso de desarrollo, la segunda parte analiza principalmente las características y riesgos de los principales elementos de los estados financieros de las empresas inmobiliarias, por ejemplo, la composición y escala del inventario, las cuentas anticipadas y otros elementos son obviamente diferentes. de otras industrias; la tercera parte estudia principalmente la financiación. Un modelo especial derivado de la industria inmobiliaria - acciones abiertas y deuda real - revela los riesgos ocultos del balance de las empresas inmobiliarias en el cuarto capítulo, combinamos las operativas anteriores; y características financieras para realizar diversos indicadores financieros de empresas inmobiliarias, analizar, explicar sus características en términos de rentabilidad y capacidad de facturación, y revelar sus riesgos en el pago de la deuda.
2. Proceso de desarrollo empresarial inmobiliario
(1) Etapa de adquisición de terrenos
1. Método de adquisición de terrenos
El derecho de uso del suelo es bienes raíces Desarrollar los recursos productivos más importantes de las empresas es la condición principal para el desarrollo inmobiliario. En la actualidad, los métodos para adquirir derechos de uso de la tierra se pueden dividir en tres categorías: la transferencia de tierras mediante licitación, subasta y cotización es la forma más importante para que las empresas inmobiliarias adquieran tierras, mientras que la transferencia por acuerdo es adecuada para empresas de bienestar público y grupos sociales sin fines de lucro, terrenos para agencias gubernamentales y algunos terrenos especiales. Además, las fusiones y reorganizaciones se han convertido en una forma cada vez más común para que las empresas inmobiliarias adquieran terrenos en los últimos años. competencia provocada por las compras públicas directas de tierras y ahorrar dinero en transferencias directas diversos impuestos y tasas pagaderos sobre la tierra. Las diferencias específicas entre los métodos de licitación, subasta y cotización son las siguientes:
2. Proceso de adquisición de terrenos
Se muestra el proceso general para que las empresas inmobiliarias adquieran terrenos a través de la transferencia de terrenos del gobierno. en la Figura 2:
① Primero prepárese antes de la subasta de tierras: incluida la investigación y el juicio de valor, la determinación del posicionamiento y el plan del proyecto, etc.
② Después de pagar el depósito, participe en la subasta; licitar, subastar y ofertar por el terreno;
③ Después de una oferta exitosa, pague la tarifa de transferencia de la tierra, el impuesto a la escritura, la tarifa de transacción, etc., y firme el "Contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal"
④ Solicite al departamento de planificación con el contrato de transferencia de terreno, mapa de líneas rojas, documentos de aprobación del proyecto, etc. Solicite el "Permiso de planificación de terrenos de construcción"
⑤ Después de completar; Después de los procedimientos de planificación, la empresa prepara el permiso de planificación, el contrato de transferencia de tierras, la tarifa de transferencia de tierras, el comprobante de pago de impuestos y otros materiales para solicitar el "Certificado de uso de tierras de propiedad estatal" 》, completa la confirmación de derechos.
En términos de depósito de licitación, en circunstancias normales, el depósito de transferencia de tierras no es inferior al 20% del monto objetivo, pero las políticas regulatorias actuales en muchos lugares han aumentado el índice de depósito (por ejemplo, Wuhan y Nanchang lo han aumentado al 60%) y acortado El período de pago de las tarifas de transferencia de tierras plantea requisitos más altos sobre la solidez financiera de las empresas. Para obtener más información, consulte el Informe especial sobre el mecanismo de suministro de tierras y el análisis de la situación actual de China Bond Rating. Oferta de suelo en la industria inmobiliaria".
3. Contabilidad durante la etapa de adquisición de tierras
Según las normas contables, los derechos de uso de la tierra obtenidos por una empresa generalmente deben reconocerse como activos intangibles, pero los cambios en el uso de la tierra Los derechos se dividen específicamente en:
(1) El terreno se utiliza para construir casas y edificios para la venta: el valor en libros de los derechos de uso del suelo correspondientes debe tratarse como inventario e incluirse en el costo de las casas. y edificios construidos. El tratamiento contable específico es el siguiente:
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(2) El terreno se utiliza para obtener renta o plusvalía: debe convertirse en bienes raíces de inversión. El costo de adquirir derechos de uso de la tierra se incluye directamente en la cuenta de "activos intangibles", y el valor en libros de los derechos de uso de la tierra no se combina con los edificios sobre el suelo para calcular el costo, pero aún se contabiliza como un activo intangible. Los derechos de uso de suelo y edificaciones sobre rasante se amortizan por separado y extrayendo la depreciación, el impuesto de escrituración pagado se incluye en la cuenta de "activos intangibles" el tratamiento contable específico es el siguiente:
4. Impuesto. tratamiento en la etapa de adquisición de terrenos
El tratamiento fiscal involucrado en la etapa de adquisición de terrenos para empresas inmobiliarias Los impuestos incluyen principalmente el impuesto sobre escrituras y el impuesto de timbre.
La tasa del impuesto sobre la escritura la determina el gobierno local en función de la situación local real (3 ~ 5). La obligación tributaria ocurre el día en que el contribuyente firma el contrato de transferencia de propiedad de la tierra y la casa, y debe hacerlo. presentar una declaración de impuestos dentro de los 10 días y presentar una declaración de impuestos dentro de los 10 días. El impuesto debe pagarse dentro del plazo determinado por la autoridad de recaudación del impuesto sobre la escritura. El impuesto sobre la escritura generalmente no se calcula a través de la cuenta de "impuestos por pagar"; incluidos en diferentes cuentas contables dependiendo del propósito de obtener los derechos de uso del suelo. El impuesto sobre la escritura pagado por una empresa de bienes raíces sobre los derechos de uso de la tierra obtenidos para el desarrollo inmobiliario se incluirá en la "cuenta de costos de desarrollo", y el impuesto sobre la escritura pagado sobre los derechos de uso de la tierra obtenidos para uso propio, como la construcción de edificios de oficinas. se incluirán en la cuenta "activos intangibles".
El impuesto de timbre se produce al firmar un contrato de transferencia de terreno, y el monto del impuesto es el 0,5% del monto de la transferencia de terreno. Si el desarrollador construye viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles en un proyecto de vivienda comercial, el impuesto de timbre. Se puede calcular como vivienda de bajo alquiler y vivienda económica. La proporción del área de construcción de vivienda adecuada está exenta del impuesto de timbre.
(2) Etapa de promoción y construcción
1. Proceso de promoción y construcción inmobiliaria
El proceso de promoción y construcción inmobiliaria se puede dividir en cuatro etapas: etapa de planificación y diseño del proyecto, etapa de preparación del proyecto, etapa de construcción del proyecto y etapa de aceptación de finalización del proyecto.
Las empresas de desarrollo inmobiliario solo pueden llevar a cabo la construcción del desarrollo del proyecto después de obtener la "Licencia de planificación del proyecto de construcción" y la "Licencia de construcción del proyecto de construcción". En primer lugar, antes de obtener la "Licencia de planificación de proyecto de construcción" y la "Licencia de construcción de proyecto de construcción", la empresa debe llevar a cabo una planificación y diseño detallados del proyecto. Este proceso requiere comunicación y negociación con los departamentos gubernamentales pertinentes donde se encuentra el proyecto (. generalmente toma de seis meses a un año); a partir de entonces, solicite el "Permiso de planificación del proyecto de construcción" según el informe de declaración y el documento de aprobación de la Comisión de Desarrollo y Reforma, el permiso de planificación del uso del suelo, el certificado del terreno, los planos de planificación aprobados y el diseño arquitectónico. negociar con el contratista y firmar el contrato de construcción del proyecto de construcción de acuerdo con el certificado de terreno, planificación Solicitar la "Licencia de construcción del proyecto de construcción" a través de licencias, licitación para determinar el equipo de construcción, certificados de revisión de planos de construcción, procedimientos de supervisión de calidad y seguridad; , etc. Al ingresar a la etapa de construcción del proyecto, la tarea principal del desarrollador en esta etapa es controlar los costos y pagar los pagos por avance del proyecto. Garantizar que el proyecto se implemente de acuerdo con el cronograma anticipado.
El proceso general de construcción de las unidades de construcción es el siguiente:
La aceptación de finalización del proyecto incluye principalmente dos etapas, después de la finalización del proyecto, la empresa de desarrollo inmobiliario y el estudio, diseño, construcción, supervisión del proyecto y. otras unidades realizarán la aceptación, liquidación y presentación; la segunda es realizar el registro inicial de los derechos de propiedad. Los solicitantes de casas de nueva construcción deben presentar cuatro certificados ("Permiso de planificación de terrenos para la construcción", "Certificado de uso de terrenos de propiedad estatal", "Proyecto de construcción". "Permiso de planificación", "Permiso de construcción del proyecto de construcción") y los materiales de aceptación de finalización de la casa, etc., solicitan a la autoridad de registro el registro inicial de propiedad de la casa dentro de los tres meses posteriores a la finalización de la casa. Para los compradores de casas, el desarrollador puede encargarse la propiedad de la vivienda de cada comprador de vivienda después de completar el registro inicial de derechos de propiedad.
2. Contabilidad durante la etapa de desarrollo y construcción
El contrato de construcción e instalación firmado entre la empresa de desarrollo inmobiliario y la empresa de ingeniería de construcción generalmente adopta la contratación tres en uno. método: método de contratación de obra y materiales, método de contratación de obra sin incluir materiales (A suministra materiales), método de contratante controla los materiales (A controla los materiales).
El precio de liquidación de los proyectos de construcción e instalación bajo contratación de mano de obra y materiales y contratación de materiales controlados por el contratista (materiales controlados A) son básicamente los mismos, y el tratamiento contable de las empresas promotoras inmobiliarias es relativamente simple. Dado que las empresas inmobiliarias tienen un estatus más alto en la relación de cooperación con las empresas constructoras, rara vez se utiliza el pago por adelantado. Cuando se complete el proyecto de desarrollo, la empresa inmobiliaria liquidará el pago del proyecto en función del saldo del precio del proyecto contratado después de deducir el depósito de garantía, y recibirá una factura de construcción e instalación emitida en su totalidad por la empresa constructora. Dado que la parte constructora compra los materiales, la factura del precio del proyecto incluye el precio del material y la empresa de desarrollo inmobiliario puede confirmar el costo con base en la factura emitida por la parte constructora. El tratamiento contable específico es el siguiente:
Bajo la modalidad de contratación de obra pero no de materiales (A suministra materiales): Un proyecto de construcción que suministra materiales se refiere a un proyecto en el que la empresa inmobiliaria proporciona materias primas y la unidad de construcción solo brinda servicios de mano de obra de construcción. En términos generales, los materiales representan entre el 30% y el 40% del costo de construcción de viviendas comerciales. El tratamiento contable específico es el siguiente:
3. Tratamiento fiscal durante la etapa de desarrollo y construcción
En circunstancias normales, los principales tipos de impuestos a pagar durante la etapa de desarrollo y construcción incluyen los urbanos. impuesto sobre el uso de la tierra y impuesto de timbre.
La tasa del impuesto sobre el uso del suelo urbano la determina el gobierno local en función del tamaño de la población local y las condiciones económicas. El impuesto se calcula en función de la superficie de terreno realmente ocupada por el contribuyente y se recauda de acuerdo con lo prescrito. Importe del impuesto (0,6 ~ 30 yuanes/metro cuadrado/año). Para los terrenos edificables obtenidos mediante "licitación, subasta y cotización", los contribuyentes pagarán el impuesto sobre el uso del suelo urbano a partir del mes siguiente al plazo de entrega del terreno estipulado en el contrato. Si el contrato no estipula el plazo de entrega del terreno, el pago se realizará a partir de. el mes siguiente a la firma del contrato. En términos de tratamiento contable, el impuesto sobre el uso del suelo pagado por la empresa se incluye en los gastos de gestión. Además, si los desarrolladores construyen viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles en proyectos de viviendas comerciales, pueden estar exentos del impuesto sobre el uso del suelo urbano en función de la proporción del área de construcción de viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles.
Durante la etapa de desarrollo y construcción, las empresas inmobiliarias involucradas en la firma de diversos contratos de construcción y contratación deben pagar el impuesto de timbre de acuerdo con las regulaciones.
(3) Etapa de venta (preventa)
1. Condiciones de venta (preventa)
Según la "Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana" , preventa de viviendas comerciales Se deben cumplir las siguientes condiciones:
Sin embargo, bajo el actual sobrecalentamiento del mercado inmobiliario, muchos lugares han aumentado las condiciones de preventa en las políticas regulatorias introducidas. para más detalles:
Recientemente, Xiamen, Guangzhou, Xi'an y otros lugares exigen que las casas existentes se vendan después de que la tasa de prima de la tierra alcance un cierto nivel. Según el artículo 7 de las "Medidas para la administración". of Commercial Housing Sales", las casas existentes en venta generalmente deben cumplir con las siguientes condiciones:
2. Proceso de venta (preventa)
El proceso principal de preventa de viviendas comerciales por las empresas inmobiliarias es el siguiente:
Luego de obtener la licencia de preventa, se puede determinar la fecha de apertura para la venta al público, y los clientes con intención de suscribirse pueden Firmar el “Acuerdo de Suscripción de Vivienda” , que sirve como garantía para que el suscriptor firme el “Contrato de Preventa de Vivienda Comercial” y pague una determinada cantidad de depósito al desarrollador. Posteriormente se firma formalmente el “Contrato de Preventa de Vivienda Comercial” según lo estipulado en la suscripción. acuerdo. El contrato después de la firma, el contrato debe presentarse ante el departamento de administración de vivienda local dentro del tiempo especificado. El contrato entrará en vigor después de la presentación y el registro. Una vez firmado el contrato, el comprador deberá pagar el precio de la vivienda y el impuesto de escrituración según el plazo de pago estipulado en el contrato. Además, si está vendiendo una casa existente, no necesita firmar un contrato de preventa, pero sí debe firmar un "Contrato de Compraventa de Casa Comercial".
3. Contabilización de la etapa de preventa
La etapa de venta de bienes raíces (preventa) es una etapa importante para que las empresas de desarrollo inmobiliario obtengan ingresos y realicen la recuperación de capital. que involucra principalmente arras, depósitos, contabilidad de depósitos hipotecarios y pagos de preventa de vivienda.
La garantía es la cantidad cobrada antes de firmar el contrato de suscripción de vivienda comercial, que eventualmente será devuelta al cliente o convertida en el precio de compra. El contrato de suscripción de vivienda comercial solo se puede firmar con el cliente después de que la empresa de bienes raíces obtenga la licencia de preventa. Por lo tanto, la garantía es el monto cobrado antes de la preventa y es muy vinculante. El comprador puede retirar este monto en. en cualquier momento. Por lo tanto, no se trata como recibos anticipados en contabilidad, sino como cuentas por pagar de la empresa, de la siguiente manera:
El depósito es el monto cobrado antes de firmar el contrato de compraventa (preventa) de vivienda comercial en el. contrato de compraventa Después de la firma, el depósito se transferirá al precio de compra. Si el cliente no firma el contrato de compra dentro del plazo estipulado en el acuerdo, la empresa inmobiliaria generalmente no reembolsará el depósito pagado. Dado que el depósito se cobra después de que la empresa haya obtenido una licencia de preventa y haya firmado un acuerdo de suscripción de vivienda comercial con el cliente, es esencialmente parte de los ingresos de la venta. Por tanto, el depósito debe considerarse como el cobro de las cuotas de la vivienda y debe contabilizarse en la cuenta "Cuentas de Anticipos". El procesamiento específico es el siguiente:
El depósito del préstamo hipotecario es una proporción determinada. el monto total del préstamo que el banco paga al desarrollador durante el proceso del préstamo hipotecario. El banco no devolverá el depósito del préstamo hipotecario al desarrollador hasta que se emita el certificado inmobiliario y se complete el registro de la hipoteca. Durante este período, si el prestatario no paga el principal y los intereses a tiempo según lo estipulado en el contrato, el promotor lo pagará en su nombre y el banco tiene derecho a deducir directamente los importes correspondientes de la cuenta de depósito de la hipoteca. El método contable es el siguiente:
4. Contabilización del reconocimiento de ingresos por pagos de preventa de vivienda
Los pagos de preventa de vivienda se refieren a las ventas de viviendas comerciales recaudadas por bienes raíces empresas antes de que se completen las casas vendidas (dinero de venta de la casa realmente recibido, pago de la casa transferido del pago del proyecto, pago de la casa transferido de otras fuentes de vivienda debido al cambio de casa), que pertenece a la naturaleza de recibo anticipado, se contabiliza a través del Cuenta “Cuentas Anticipadas Recibidas”.
Para las empresas inmobiliarias, se deberán reconocer ingresos cuando las ventas de viviendas comerciales cumplan las siguientes condiciones:
① El proyecto ha sido finalizado y ha pasado la inspección de aceptación, cumpliendo con la entrega. condiciones estipuladas en el contrato de compraventa.
② Se ha notificado al propietario de la casa para que se haga cargo de la casa, y se ha presentado al propietario la factura de liquidación y se ha obtenido su aprobación.
En el trabajo real, algunas empresas pueden confirmar los ingresos por ventas emitiendo un "aviso de entrega" y algunas empresas pueden confirmar los ingresos por ventas "recibiendo claves".
El método de tratamiento contable para los pagos de preventa de vivienda es el siguiente:
Cabe señalar aquí que para lograr ciertos propósitos, algunas empresas tienen ciertas diferencias en los tiempos de pago. El reconocimiento de los ingresos por ventas, por ejemplo, algunas empresas privadas siempre posponen el reconocimiento de los ingresos que deberían reconocerse debido a diversas razones, como no completar los procedimientos de aceptación de finalización y no solicitar certificados de bienes raíces, para lograr el propósito de pagar menos impuestos. ; Para lograr los objetivos de ganancias establecidos, algunas empresas que cotizan en bolsa, al confirmar los ingresos por ventas de bienes raíces, a menudo reconocen los ingresos de los precios de las viviendas pre-vendidas por adelantado antes de la aceptación y entrega de las mismas.
5. Contabilidad de los costos de venta de viviendas comerciales
La contabilidad de los costos de venta de las empresas de desarrollo inmobiliario se basa en el principio de igualación de ingresos y costos, es decir, el desarrollo inmobiliario. Las empresas se basan en el principio de reconocimiento de ingresos. Cuando se reconocen los ingresos por ventas realizadas y el área de ventas, los costos de ventas correspondientes de los productos desarrollados deben trasladarse al mismo tiempo.
Una vez que el producto de desarrollo se completa y acepta y alcanza el estado utilizable previsto, y se completa la liquidación de costos, se prepara una "Lista detallada de costos del producto de desarrollo", que detalla el costo total, el área total y el área unitaria. El costo y el costo total de cada producto desarrollado, información como el número de conjuntos, "Declaración detallada del costo del producto desarrollado", se utiliza como base para transferir el costo del producto en desarrollo y se adjunta al reverso del comprobante. se debitan las cuentas de "Productos Desarrollados" y se acreditan las cuentas detalladas correspondientes de "Costos de Desarrollo".
Lo que hay que tener en cuenta aquí es que el costo del producto de desarrollo de ventas realizado arrastrado = área de ventas realizada * (¿costo total? área total de construcción vendible). ;