¿Cómo gestionar los costes inmobiliarios? Si quieres aumentar tus ingresos, puedes consultarlo
Este seminario utiliza casos reales de control de costes, combinados con el catálogo de control dinámico de costes inmobiliarios, para realizar un estudio en profundidad del control total de costes inmobiliarios.
1. Coste del suelo. En el mercado inmobiliario actual, los costos de la tierra representan una proporción relativamente grande, alrededor del 30% o incluso más del costo total. El costo de adquirir la tierra determina directamente las ganancias del proyecto e incluso afecta la supervivencia de la empresa. Por lo tanto, cómo obtener terrenos y cómo obtener terrenos baratos es un tema que los desarrolladores siempre han necesitado explorar. Las empresas inmobiliarias a gran escala tienen un diseño de área amplia, como Country Garden, según el posicionamiento del producto, los niveles de consumo regional y los niveles de desarrollo económico, se implementan respectivamente en ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel. "Si el este no es brillante, el oeste será brillante". Incluso si las ciudades de primer y segundo nivel están restringidas, el enorme número total de ciudades de tercer y cuarto nivel aún garantiza el flujo de caja de las empresas. . Las tierras que otros no están dispuestos a ocupar se han convertido en un tesoro de oro a los ojos de unas pocas empresas inmobiliarias. Además, la industria llama a Sunshine City un "caballo oscuro". En 2011, las ventas de Sunshine City fueron de 2.300 millones de yuanes, pero en 2012, sus ventas alcanzaron los 10.000 millones de yuanes, ingresando oficialmente a las decenas de miles de millones de empresas inmobiliarias. En 2017, las ventas de Sunshine City ascendieron a 95.150 millones de yuanes. Vale la pena conocer la distribución del mercado. Cuando sea pequeño, se desplegará vigorosamente en ciudades o condados de cuarto y quinto nivel con bajos riesgos, bajos costos de tierra y economías débiles pero con un gran potencial de desarrollo. .
Para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, no hay necesidad de correr el riesgo de entrar en un mercado ferozmente competitivo. Puede ser aconsejable profundizar en los mercados regionales y explorar mercados con potencial de desarrollo. Las empresas de bienes raíces pueden reducir sus riesgos de inversión mediante la investigación sobre el diseño del mercado y la expansión de la inversión. Combinar la situación real de la empresa y encontrar terrenos que estén en línea con el desarrollo propio de la empresa puede evitar efectivamente los riesgos del mercado y reducir aún más los costos del terreno. Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias deben aprovechar el período de ventana para la adquisición de terrenos mediante la adquisición de terrenos con un alto valor de inversión, el posicionamiento de proyectos de alta rotación o proyectos premium, la gestión del control interno y la construcción de una imagen externa, para generar un buen flujo de caja. reducir los costos de adquisición de tierras y maximizar las ganancias.
2. Gastos iniciales y administrativos. Esta parte del costo representa alrededor del 2%-3% del costo total. No es una proporción grande, pero es más fácil ignorarla. En el proceso de gestión de costos del proyecto, a menudo se descubre que algunas tarifas administrativas se pagan en exceso. Debido a los rápidos cambios o renuncias de personal, los estándares administrativos de cobro no se resolvieron sistemáticamente de antemano y los estándares de cobro cambiaron rápidamente. Los departamentos gubernamentales continuaron utilizando los antiguos estándares de cobro, lo que resultó en un aumento de costos. Esta tarifa generalmente se cobra en función del área de construcción. Si la escala de construcción de un proyecto alcanza el millón de metros cuadrados, esta tarifa se duplicará por cada RMB 1 adicional. Si no tiene cuidado, provocará aumentos de costos innecesarios.
En respuesta a la situación anterior, se hacen las siguientes sugerencias para esta parte de la gestión de costos.
2.1 En términos de costos iniciales, aumentar los esfuerzos de cooperación estratégica, como el establecimiento de bibliotecas de proveedores cooperativos a largo plazo para supervisión, exploración y otras unidades para reducir los costos en la fuente.
2.3 Incrementar la cooperación con los gobiernos locales. Fortalecer la comunicación y algunos costos se pueden reducir mediante la coordinación, como los costos de escoria, tarifas operativas de ocupación de carreteras, etc.
3. Costes de gestión de proyectos. Esta parte del costo representa aproximadamente el 50%. El enfoque de la gestión de costos de ingeniería radica en el diseño, el ritmo de desarrollo y el control de procesos.
3.1 Aspectos de diseño. Optimice los dibujos de diseño desde una perspectiva de diseño, reduciendo así los costos de construcción. Tome el diseño del sótano de un determinado proyecto como ejemplo para estudiar la importancia de la calidad del diseño en la gestión de costes. Esta sección recomienda estudiar el diseño del sótano de Poly Real Estate y Longfor Real Estate. De hecho, en términos de diseño, especialmente la reducción de costos mediante el diseño y distribución de edificios individuales, también es digno de estudio y no se discutirá en detalle aquí.
3.1.1 Diseño del esquema del sótano. Después del cálculo, se puede concluir que bajo la premisa de la misma área y la misma altura del sótano, cuanto más cuadrado sea el sótano, menor será el perímetro del panel de pared, lo que significa el diseño más razonable y el costo más bajo. El diseño del modelo de garaje subterráneo de un determinado proyecto no es cuadrado, lo que conduce a un aumento en la longitud de los paneles de la pared, el contenido de concreto y el contenido de barras de acero se pueden reducir disponiendo racionalmente el modelo del sótano. El contorno del sótano debe ser lo más cuadrado posible y tratar de evitar una gran cantidad de bordes biselados, ángulos agudos y demasiados bordes doblados, lo que provocará un aumento en la cantidad de trabajo de los paneles de pared y una baja eficiencia de estacionamiento. Además, el contorno del sótano coincide al máximo con los componentes verticales originales de la torre.
3.1.2 Planificación de la zona del sótano. Calcule completamente la proporción de espacios de estacionamiento sobre el suelo y subterráneos, y haga uso de las regulaciones del gobierno local sobre la proporción de espacios de estacionamiento sobre el suelo para garantizar que todos los espacios de estacionamiento en el suelo estén dispuestos en filas (excepto para considerar la calidad de la comunidad).
Intenta coordinar no construir o construir menos zona de defensa aérea civil.
Si es posible evitar o reducir la construcción mediante la coordinación, lo que favorece más la gestión de costos, preferiríamos pagar la tarifa de construcción de reubicación de la defensa aérea civil de 1.700 yuanes/m2, porque el costo actual de construcción de la defensa aérea civil es de aproximadamente 3.000 yuanes/m2. m2, que es mucho más alto que el estándar para las tarifas de construcción de reubicación de defensa aérea civil, lo que puede reducir efectivamente los costos.
Si no está de acuerdo con no construir o construir menos, dado que el área actual del sótano de la defensa aérea civil ha sido diseñada de acuerdo con los requisitos de la defensa aérea civil, solo puede considerar reducir el área de construcción de la defensa aérea no civil. para ahorrar costes. Durante la planificación, las plazas de aparcamiento en el terreno están completamente dispuestas. Teniendo en cuenta la calidad general de la comunidad, primero se considera que las plazas de aparcamiento están dispuestas alrededor del negocio (siempre que se cumplan los requisitos de protección contra incendios) y luego en los muros circundantes de la comunidad. Se consideran, y luego se considera la distribución del sótano.
① Reducir el acceso directo de las torres a los garajes de defensa aérea civil y aumentar la proporción de edificios individuales conectados directamente a garajes de defensa aérea no civil. Los garajes de defensa aérea civil deben disponerse en zonas abiertas. En muchos proyectos e incluso en los mercados circundantes, la eliminación de plazas de aparcamiento está lejos de cubrir el coste de construcción de los garajes subterráneos. Por lo tanto, durante la planificación, la proporción de plazas de aparcamiento en los garajes de defensa aérea civil. debería aumentarse para reducir el área de construcción de defensa aérea no civil.
② Aumentar completamente la eficiencia del uso del espacio de estacionamiento y reducir el diseño ineficaz del espacio. La denominada eficiencia en la utilización del espacio de estacionamiento consiste en aprovechar al máximo el área del garaje, de modo que los espacios de estacionamiento se dispongan en filas. (Se recomienda estudiar el diseño del espacio de estacionamiento subterráneo de Poly Real Estate). Por ejemplo, el estanque contra incendios de Poly Real Estate está instalado debajo de la rampa para automóviles. El departamento de defensa aérea civil aprovecha al máximo el área desde la torre hasta el interior. el sótano para reducir la proporción del área del sótano ocupada únicamente por salas de equipos, reduciendo así el área del garaje. Además, la disposición de las plazas de aparcamiento y el establecimiento de la separación entre las rejillas de los ejes también afectan a la eficiencia de aparcamiento de las plazas de aparcamiento. En la actualidad, la eficiencia de estacionamiento integral de los vagones subterráneos de Longfor y Poly Real Estate en la industria es de 30 m2 a 32 m2/espacio de estacionamiento.
3.1.3 Diseño de altura de planta sótano. Compare completamente los cambios de costos causados por el ajuste de la altura de la capa del sótano y el espesor del suelo que cubre el techo. Después del cálculo y el análisis, una altura de piso único de 3,6 m en el sótano puede cumplir con los requisitos. La búsqueda ciega de espacio puede generar mayores costos. Pero en lugar de reducir la altura del panel de la pared del sótano, el costo definitivamente se reducirá. También se debe considerar el costo de excavación y relleno del suelo que cubre el techo, cualquiera que sea menor, el costo debe considerarse de manera integral. Además, si las condiciones lo permiten, se debe diseñar como semisótano en la medida de lo posible y se deben centralizar los estacionamientos subterráneos. El garaje semisubterráneo debe minimizar la profundidad de la parte subterránea y utilizar la carga de tierra de cobertura verde en la parte superior del techo para reducir o eliminar el uso de pilotes anti-salida para ahorrar la cantidad de ingeniería subterránea al diseñar el; garaje completamente subterráneo, trate de utilizar de manera integral la flotabilidad del agua y los valores de carga superiores, reduzca la resistencia a la flotación de la base de pilotes, controle el espesor mínimo del suelo de cobertura requerido para la plantación verde del suelo y el entierro completo de tuberías, y reduzca la profundidad de entierro de. el sótano.
3.1.4 Disposición integral de tuberías de sótano. Consideración integral de las tuberías del sótano. El diseño de las tuberías integrales en el sótano de un determinado proyecto no es razonable. La mayoría de los conductos de aire están dispuestos sobre el camino de entrada, lo que no es hermoso y también aumenta el costo. Las empresas de referencia en la industria siguen los siguientes estándares al diseñar tuberías de sótano: ① Disposiciones razonables para reducir desvíos e intersecciones; ② Las tuberías similares deben fusionarse en caminos tanto como sea posible, lo que no solo es hermoso, sino que también reduce los soportes y suspensiones; También reduce la posibilidad de colisión cruzada.
3.2 Ritmo de desarrollo. Optimice el ritmo de desarrollo, controle eficazmente el progreso de la construcción y planifique los costos de manera razonable. El costo del proyecto no es una cuestión del departamento de ingeniería y el departamento de costos del proyecto está relacionado con las finanzas y el marketing. El departamento de ingeniería debe tomar la producción y las ventas como tono general, fortalecer su conexión con las finanzas y el marketing y lograr la producción y las ventas en función de la relación producción-ventas. Al mismo tiempo, el departamento de costos proporcionará recordatorios razonables basados en los cambios en el mercado de materiales y reducirá los costos a través del ritmo de desarrollo sin afectar las ventas. Por ejemplo, cuando los precios de los materiales son altos, el progreso se ralentizará en consecuencia. Además, ingeniería, marketing y finanzas colaboran para planificar razonablemente el progreso de la construcción. Por ejemplo, la tarea principal del período actual es cobrar los pagos. El proyecto debe realizar una gestión del progreso del proyecto de manera planificada en función de la situación de ventas de cada uno. edificio para lograr preventa, cobertura estructural, fachada Complete los otros requisitos del nodo para lograr un cobro efectivo. Prestar atención al flujo de caja significa gestión de costos, prestar atención al reembolso significa reducir costos, porque bajo costos dinámicos, los fondos tienen valor en el tiempo.
3.3 Gestión de Procesos. El control de costes durante el proceso de construcción requiere tanto una atención meticulosa a los detalles como una conciencia general. A menudo, el coste de una parte se reduce, pero el coste de otro nodo aumenta significativamente, perdiendo así el significado de control de costes.
Por ejemplo, durante la construcción de los cimientos, a menudo se produce una excavación excesiva. En este momento, la elección del material de relleno es crucial. Por lo general, el instituto de diseño y la unidad de exploración recomiendan un relleno de concreto simple, aunque el costo del relleno de concreto de escombros o de grava es menor. , algunos Es difícil obtener materiales locales e incluso se necesitan unos 10 días para completar el relleno. Las pérdidas para los proyectos de preventa y captura del mercado pueden ser incalculables. Por lo tanto, elegir ciegamente el relleno de concreto simple puede causar pérdidas aún mayores. Con todo, el control de costos del proceso debe basarse en la situación real del proyecto y considerar integralmente el ahorro de costos desde múltiples perspectivas. En realidad, no existe ninguna contradicción entre "prestar atención a lo grande y dejar de lado lo pequeño".
4. Reducir los costes de las empresas inmobiliarias desde la perspectiva de las operaciones financieras. Establecer la gestión de las operaciones inmobiliarias desde una perspectiva financiera y brindar orientación y control desde una perspectiva financiera. El departamento de finanzas inmobiliarias no es de ninguna manera simplemente responsable de la contabilidad, los pagos y la supervisión. En la etapa actual del desarrollo inmobiliario, al departamento de finanzas inmobiliarias se le asigna más responsabilidad para liderar la gestión y el control, lo que resulta en personal financiero más capacitado. trabajando en empresas inmobiliarias de referencia se le encomendaron importantes tareas. Cómo integrar las operaciones financieras en la gestión empresarial corporativa y lograr una integración efectiva de la industria y las finanzas, se deben abordar los siguientes aspectos, pero están lejos de limitarse a los siguientes puntos.
4.1 Optimizar la estructura de financiación. En los últimos años, las dificultades financieras se han convertido en un tema ineludible para las empresas inmobiliarias. Especialmente desde la introducción de las "Tres Líneas Rojas", el impacto sobre las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se ha vuelto cada vez más evidente. Sin embargo, la optimización de los canales de financiación y de la estructura financiera es una tarea que las empresas inmobiliarias deben afrontar. Después de revisar los datos, se encontró que el costo integral de financiamiento ponderado de Seazen Holdings en 2016 fue del 5,49% y del 5,32% en 2017. Aunque el índice de deuda neta de Seazen Holdings aumentó al 71% en 2017, un aumento con respecto al año anterior, el La relación entre pasivos a corto plazo y fondos monetarios fue de 0,68, lo que indica una menor presión para el pago de la deuda en el corto plazo. Los costos de financiación pueden reducirse efectivamente mediante las siguientes medidas. Primero, enriquecer los canales de financiación. Si sólo hay un número muy limitado de opciones, el costo debe ser muy alto. Sólo con más opciones se puede tener espacio para elegir y negociar. La segunda es optimizar la estructura financiera, mantener el nivel de deuda en un nivel razonable y. pedir prestado más préstamos a largo plazo. El tercero es aumentar la eficiencia del uso, aumentando efectivamente el número de rotación de capital.
4.2 ¿Un presupuesto integral ayuda al control de costes?. Un presupuesto integral no es sólo una cuestión de planificación estratégica anual, qué se hará este año y cuánto se gastará y recibirá. Las operaciones financieras permiten a los gerentes financieros brindar orientación y recordatorios basados en la estructura y el análisis de datos. Por ejemplo, al adquirir terrenos, no se trata de una adquisición ciega. Finanzas debe analizar el período durante el cual las parcelas de terreno de la empresa están disponibles para la venta en la etapa actual en función del índice de supervivencia del terreno, para brindar al liderazgo la capacidad de tomar decisiones. basado en el período de adquisición de tierras en la etapa actual; análisis de la calidad de la tierra y los bienes (precio anual de la tierra / valor anual de la tierra), el rango normal es del 10% al 40%, lo que es relativamente seguro más del 40%. la empresa está operando a un alto nivel, el costo de la tierra representa una gran proporción del costo total y la reserva de tierra de tierra de alto precio. Si la tasa de valor agregado no puede superar el costo del capital, significa que la reserva ser una pérdida. A través de un análisis presupuestario integral, podemos brindar orientación sobre qué tipo de terreno se debe adquirir y si se debe adquirir, a fin de evitar adquirir terrenos a ciegas o adquirir terrenos a precios elevados, lo que conducirá a mayores costos.
5. Establecer conciencia de costes totales. Esta parte es particularmente importante. La clave para la formulación de varios sistemas reside en la implementación y la concienciación. A menudo se dice que el sistema está frío pero la administración está viva. Si los gerentes no tienen un conocimiento total del control de costos, el sistema se desviará gradualmente durante el proceso de implementación. Por lo tanto, las empresas inmobiliarias deberían inculcar la conciencia de los costos en todos los empleados durante la gestión de costos y sugerir que la reducción de los "costos efectivos" debería estar vinculada al salario.
5.1 Responsabilidades claras y buena comunicación. El control de costos no es de ninguna manera una cuestión del departamento de costos, de lo contrario, si un departamento está ahorrando dinero y otro departamento está gastando dinero, el control de costos no tendrá sentido. Diferentes departamentos tienen diferentes posiciones, diferentes posiciones y diferentes interpretaciones de los costos. Por ejemplo, lo más fácil para el departamento de ingeniería es gastar dinero para realizar el trabajo, pero el departamento de costos no está de acuerdo desde la perspectiva del control de costos. La mejor manera es no abordar opiniones, lo que requiere el establecimiento de un mecanismo de comunicación eficaz al tiempo que se aclaran las responsabilidades.
5.2 Establecer conciencia sobre la “diferencia de tijera” en los costos La llamada “diferencia de tijera” es la diferencia entre gastos e ingresos, pero no es una simple resta. Por ejemplo, en el control de costos inmobiliarios, a menudo parece que mejorar la calidad aumenta los costos, y la mayoría de los administradores de costos se oponen a esto. De hecho, dependiendo del proyecto, los gestores de costes deben dar un asesoramiento objetivo. Si se trata de una propiedad premium, es aconsejable que la prima se pueda aumentar mediante la mejora de la calidad y sea superior al coste de inversión. Aunque el costo es 1, pero el retorno es 10, hay una prima de 9.
Por lo tanto, los gestores de costes deben tener un buen conocimiento de los costes y calcular bien la "diferencia de tijera".
6. Resumen completo de costes. El resumen de costos es una revisión que resume los aspectos más destacados y las deficiencias en todo el proceso de gestión del proyecto. Los aspectos más destacados son dignos de publicidad, pero lo más importante es que es el resumen de las deficiencias. El aumento o disminución de costos puede reflejarse en la comunicación, el diseño o la profesionalidad del personal administrativo. Debemos tomar decisiones específicas basadas en el resumen. Además, el resumen de costos requiere una precipitación de datos más refinada. El propósito de la precipitación de datos es realizar una mejor gestión de costos.