Medidas de Gestión de Preventa Inmobiliaria

Capítulo 1 Disposiciones Generales

Artículo 1 Con el fin de estandarizar la supervisión y administración de los fondos de preventa de viviendas comerciales, salvaguardar los derechos e intereses legítimos de ambas partes en las transacciones de viviendas comerciales, y promover el sano desarrollo del mercado inmobiliario, de acuerdo con la "Ley Popular de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de Heguo", el "Reglamento de Desarrollo, Operación y Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la Provincia de Shandong", el "Reglamento de Venta de Viviendas Comerciales de la Provincia de Shandong" y el "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular Provincial de Shandong sobre cómo hacer un buen trabajo en la gestión de problemas en el campo inmobiliario" (escrito por Lu Zhengban) [2016] No. 118) y otras leyes, reglamentos, normas y disposiciones relacionadas, estas medidas están formulados.

Artículo 2 Estas Medidas se aplicarán a la recaudación, gasto, uso y supervisión y gestión de los fondos de preventa de viviendas comerciales dentro de la región administrativa de esta provincia.

El término "fondos de preventa de viviendas comerciales", como se menciona en estas Medidas, se refiere al precio total de la vivienda pagado por el comprador de la vivienda de acuerdo con el contrato de venta de viviendas comerciales cuando la empresa de desarrollo inmobiliario realiza la preventa. vivienda comercial.

El término “prevendedor” mencionado en estas Medidas se refiere a la empresa promotora inmobiliaria que ha obtenido la “Licencia de Preventa de Vivienda Comercial” de conformidad con la ley para realizar la preventa. de vivienda comercial.

El término "precomprador", como se menciona en estas Medidas, se refiere a la unidad o individuo que compra viviendas comerciales pre-vendidas.

Artículo 3. Corresponde a la dirección provincial de vivienda y desarrollo urbano-rural orientar y supervisar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales en la provincia.

Los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural y de gestión inmobiliaria de las ciudades y condados (ciudades y distritos) divididos en distritos (en adelante, autoridades inmobiliarias) serán responsables de la supervisión de las pre- Fondos de venta de viviendas comerciales dentro de sus respectivas áreas administrativas según la división de responsabilidades.

Artículo 4: La supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales sigue el principio de “cuentas dedicadas, fondos dedicados, supervisión total y control de nodos”.

Artículo 5 El período de supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales comienza a partir de la fecha de obtención de la "Licencia de Preventa de Viviendas Comerciales" y finaliza con la recepción del documento de certificación de presentación de aceptación integral para la finalización de el proyecto de desarrollo inmobiliario.

Artículo 6 La autoridad de bienes raíces establecerá y mejorará un sistema de información de gestión de preventa de viviendas comerciales indexado por la lista de propiedades (incluidos módulos como licencia de preventa de viviendas comerciales, firma en línea y presentación de documentos de preventa). contratos de venta y supervisión de fondos de preventa). Realizar la informatización y automatización de la supervisión de fondos de preventa.

Capítulo 2 Supervisión de bancos y cuentas

Artículo 7 Los bancos comerciales que tengan las capacidades comerciales de gestión financiera y las condiciones de tecnología de red necesarias para el funcionamiento seguro y estandarizado de la supervisión de fondos serán revisados ​​por Después de la confirmación, la autoridad de bienes raíces puede ser incluido en la lista de bancos cooperativos de supervisión de fondos de preventa de viviendas comerciales (en adelante, bancos reguladores) para cooperar en el negocio de supervisión de fondos de preventa de viviendas comerciales.

Artículo 8: Después de firmar un acuerdo de servicios financieros para la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales con la autoridad de bienes raíces, el banco regulador proporcionará los servicios financieros correspondientes e interactuará con la gestión de preventa de viviendas comerciales. sistema de información para lograr el intercambio de información*** Disfrute para garantizar la continuidad, seguridad y conveniencia del procesamiento comercial.

Artículo 9 Antes de solicitar una licencia de preventa de viviendas comerciales, una empresa de desarrollo inmobiliario seleccionará un banco comercial de la lista de bancos supervisores y abrirá un banco especial para la supervisión de la preventa de viviendas comerciales. fondos de venta de acuerdo con el principio de una sola solicitud de una cuenta de licencia de preventa de vivienda comercial (en adelante, la cuenta de supervisión). Se deben abrir cuentas de supervisión para cada edificio o varios edificios, y la autoridad inmobiliaria, el banco regulador y la empresa de desarrollo inmobiliario deben firmar un acuerdo de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales. Si no se ha abierto una cuenta de supervisión, la autoridad inmobiliaria no emitirá una "Licencia de Preventa de Vivienda Comercial".

Artículo 10 El acuerdo de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales incluye principalmente el siguiente contenido:

(1) Nombre y dirección de las partes;

(2 ) Reglamento del proyecto de supervisión Nombre y ubicación;

(3) Nombre y número de cuenta de supervisión;

(4) Alcance del proyecto de supervisión;

(5 ) Nodo de uso de fondos de supervisión

(6) Cómo recaudar, desembolsar y utilizar fondos regulatorios;

(7) Cómo transferir fondos de garantía de calidad para nuevas propiedades;

(8) Responsabilidad por incumplimiento de contrato;

(9) Métodos de resolución de disputas.

Artículo 11 El prevendedor deberá informar al prevendedor de las regulaciones pertinentes sobre la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, publicar el banco de supervisión, la cuenta de supervisión y otra información en un lugar destacado en el lugar de venta de vivienda comercial, e incluirlo en el contrato de preventa de vivienda comercial. Sea claro.

Artículo 12 Si el prevendedor necesita cambiar el banco regulatorio, el nombre de la empresa, el número de cuenta regulatoria, el alcance de apertura de la cuenta, el nombre del proyecto y otra información relevante, deberá acudir a la autoridad inmobiliaria y al regulador. banco para realizar los procedimientos de cambio pertinentes.

Capítulo 3 Recaudación y depósito de fondos de preventa

Artículo 13 Todos los fondos de preventa de viviendas comerciales se depositarán en la cuenta de supervisión y las empresas de desarrollo inmobiliario no se depositarán directamente cobrar y depositar pagos de la casa.

Artículo 14 Después de que el prevendedor y el precompra firmen un contrato de preventa de vivienda comercial, el contrato de preventa de vivienda comercial se firmará en línea lo antes posible. De acuerdo con las disposiciones pertinentes del contrato, el prevendedor emitirá el "Contrato de Preventa de Casa Comercial" al precomprador Aviso de Cobro de Supervisión del Fondo de Venta ". Luego de que el precomprador deposite los fondos de preventa en la cuenta de supervisión con el "Aviso de Depósito y Supervisión del Fondo de Preventa de Vivienda Comercial", la autoridad inmobiliaria se encargará del registro del contrato de preventa de vivienda comercial de acuerdo con las regulaciones. .

Si la persona que realiza la compra anticipada solicita un préstamo hipotecario (incluidos préstamos comerciales y préstamos del fondo de previsión para la vivienda), la persona que realiza la compra anticipada depositará el pago inicial en la cuenta de supervisión y confiará al banco prestamista en escrito para transferir el monto total del préstamo hipotecario a la cuenta de supervisión.

Artículo 15: Luego de recibir el precio de la vivienda depositado por el precomprador y transferido por el banco prestamista, el banco regulador emitirá el "Vale de Supervisión de Cobro de Fondos de Preventa de Vivienda Comercial" al precomprador. comprador y transmitir la información a la autoridad competente de la agencia inmobiliaria.

El contenido del "Bono de Supervisión y Cobro del Fondo de Preventa de Vivienda Comercial" incluye, entre otros: número de contrato de preventa de vivienda comercial, banco de supervisión, cuenta de supervisión, liquidación del fondo personal del precomprador. cuenta, fondos totales de preventa, monto del depósito de esta transacción, monto del depósito acumulado, tiempo de depósito, etc.

Capítulo 4 Gasto y Uso

Artículo 16 Las normas de supervisión para los fondos de preventa de viviendas comerciales se refieren al proyecto de preventa de viviendas comerciales a partir de la aprobación del proyecto de preventa. nodo para la finalización de la construcción e instalación El costo por unidad de área de construcción requerida para la construcción de proyectos de apoyo en el área y para cumplir con las condiciones de aceptación integral para la finalización si los edificios residenciales comerciales deben estar completamente decorados, los costos de decoración también deben incluirse; en el cálculo. Los estándares de supervisión para los fondos de preventa de viviendas comerciales serán medidos integralmente por las autoridades inmobiliarias de las ciudades distritales y organizados por instituciones profesionales relevantes en función de factores como la región, la estructura del edificio, el propósito, etc., y serán ajustados y publicados. regularmente.

El límite de supervisión para los fondos de preventa de viviendas comerciales se refiere al producto del área de viviendas comerciales aprobadas para preventa y el estándar de supervisión para el capital de preventa de viviendas comerciales. Lo determinará el departamento de bienes raíces al emitir la "Licencia de Preventa de Vivienda Comercial" y se determinará cuando se apruebe el capital de preventa para vivienda comercial. Esto se indicará en el acuerdo de supervisión del fondo de preventa.

Artículo 17 Después de que los fondos de preventa de viviendas comerciales ingresan a la cuenta de supervisión, cuando el monto total de los fondos alcanza el límite de supervisión establecido, el preventor puede retirar fondos más allá del límite de supervisión por su cuenta y Úselos para proyectos de preventa con prioridad de construcción.

Artículo 18 Las autoridades inmobiliarias optimizarán el proceso de apropiación de los fondos regulatorios de preventa de viviendas comerciales para garantizar que se utilicen a tiempo para la construcción de proyectos de preventa de viviendas comerciales.

Artículo 19 La supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales generalmente se divide en cuatro nodos de control de acuerdo con el avance de la construcción del proyecto, que es cuando el número de pisos terminados alcanza la mitad del total de pisos planificados. , se tapa la estructura principal y se completa y acepta el edificio único, registro de aceptación integral una vez finalizado.

El índice de retención de fondos de supervisión se refiere al porcentaje del saldo del fondo en la cuenta de supervisión sobre el límite de supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales. Cuando el número de pisos terminados alcanza la mitad del número total de pisos planificado, el índice de retención de fondos regulatorios es del 60% al 70% cuando la estructura principal tiene un tope, el índice de retención de los fondos regulatorios es del 30% al 35%; el edificio individual está terminado y aceptado, el índice de retención de fondos regulatorios es El índice de retención de capital es del 15% al ​​18% la supervisión finaliza cuando se obtienen los documentos de presentación de aceptación integral para la finalización del proyecto de desarrollo inmobiliario;

Para edificios de gran altura, muy alto o de gran escala, cada localidad puede agregar 1 o 2 nodos de control, pero el índice de retención de fondos regulatorios no debe exceder las regulaciones anteriores.

Artículo 20 Las autoridades inmobiliarias podrán reducir adecuadamente el índice de retención de fondos regulatorios para preventas de viviendas comerciales en función del estado crediticio del preventor, el nivel de calificación, etc., pero el máximo no excederá 5 puntos porcentuales.

Artículo 21 Ante el nodo de control de limitación de la estructura principal, el prevendedor podrá utilizar la carta de garantía emitida por el banco para compensar parcialmente los fondos regulatorios para la preventa de vivienda comercial, pero no deberá exceder 30% del límite reglamentario.

Artículo 22 Si un prevendedor solicita utilizar fondos dentro del límite de supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, deberá presentar una solicitud de fondos de acuerdo con el nodo de control de progreso de construcción del proyecto y no excederá los límites establecidos en el artículo 19 de estas Medidas. Ratio de retención de fondos regulatorios.

El prevendedor deberá completar y enviar verazmente los siguientes materiales y ser responsable de la autenticidad de los mismos:

(1) Formulario de solicitud de fondos corporativos;

(2) Relevante certificados de avance de construcción del proyecto Materiales e imágenes;

(3) Estado de cuenta de supervisión;

(4) Poder y copia de la cédula de identidad del fiduciario;

(5) ) Si el prevendedor ya ha asignado fondos a la unidad de construcción, unidad de suministro de materiales y equipos, o unidad de negocio profesional como suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, suministro de calefacción, etc., el certificado de pago se proporcionará; si el prevendedor tiene la intención de asignar fondos a las unidades antes mencionadas, el prevendedor deberá proporcionar el certificado designado por la otra parte;

(6) Otros documentos y. materiales especificados por las leyes y reglamentos.

Artículo 23: Según las condiciones del mercado inmobiliario local y las necesidades regulatorias, varias localidades pueden "controlar estrictamente las condiciones de licencia de preventa para viviendas comerciales nuevas y fomentar la promoción de las ventas de viviendas existentes" de acuerdo con Lu Zheng Ban Zi [2016] No. 118 De acuerdo con los requisitos, se deben mejorar las condiciones de licencia de preventa para viviendas comerciales, y se deben mejorar los estándares de supervisión, las cuotas de supervisión, los nodos de control y los índices de retención de fondos de supervisión para los fondos de preventa de viviendas comerciales. determinarse razonablemente.

Artículo 24: Cuando un prevendedor solicite retirar fondos dentro del límite de supervisión de los fondos de preventa para vivienda comercial, el departamento de bienes raíces deberá completar la revisión dentro de los 5 días hábiles siguientes a la fecha de aceptación y realizar las inspecciones necesarias en el lugar. Si se cumplen las condiciones de uso, se emitirá un “Aviso de Asignación de Fondo Regulador de Preventa de Vivienda Comercial”; si no se cumplen las condiciones, se emitirá un Aviso de Desaprobación;

El "Aviso de asignación de fondos para la supervisión de preventa de viviendas comerciales" debe especificar el monto y la dirección de la asignación de fondos. Si el prevendedor proporciona prueba de pago de conformidad con el artículo 22 de estas Medidas, deberá asignar claramente la cantidad correspondiente de fondos a la cuenta bancaria designada por el prevendedor; si proporciona prueba del pago previsto, deberá asignar claramente la cantidad correspondiente de; fondos para construcción y materiales Cuenta bancaria designada por suministro de equipos o unidad de negocio profesional.

Artículo 25 El banco regulador asignará los fondos correspondientes de acuerdo con el "Aviso de desembolso de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales" y realizará el intercambio de información con el sistema de información de gestión de preventa de viviendas comerciales, y comprobará simultáneamente la información electrónica.

Capítulo 5 Terminación y Levantamiento

Artículo 26: Luego de obtener la aceptación integral y presentar los documentos de certificación de terminación del proyecto de desarrollo inmobiliario, el prevendedor podrá solicitar la terminación del supervisión de fondos de preventa de viviendas comerciales, complete y presente verazmente los siguientes materiales, y sea responsable de la autenticidad de los materiales:

(1) Solicitud de terminación de la supervisión;

(2) Documentos de certificación de presentación de aceptación integral para la finalización de proyectos de desarrollo inmobiliario;

(3) Estado de cuenta de supervisión;

(4) Poder y copia de la cédula del fiduciario. tarjeta;

(5) Según lo estipulado por las leyes y reglamentos Otros materiales documentales.

Artículo 27 Si un prevendedor solicita terminar la supervisión de los fondos de preventa para viviendas comerciales, el departamento de bienes raíces deberá revisarlo dentro de los 5 días hábiles a partir de la fecha de aceptación y realizar la conducta necesaria en el sitio. inspecciones. Si se cumplen las condiciones para terminar la supervisión de los fondos de preventa, se emitirá una "Notificación de Terminación de la Supervisión de los Fondos de Preventa para Vivienda Comercial"; si no se cumplen las condiciones, se emitirá un aviso de no terminación; emitido.

Artículo 28 El banco supervisor finalizará la supervisión de acuerdo con el "Aviso de terminación de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales" y si realiza intercambio de información con el sistema de información de gestión de preventa. , comprobará al mismo tiempo la información electrónica.

Artículo 29 La autoridad inmobiliaria seguirá las "Medidas de gestión del fondo de garantía de calidad de nuevas propiedades de la provincia de Shandong" emitidas conjuntamente por el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Departamento Provincial de Finanzas (Lu Jianfa [ 2016] No. 5) Las regulaciones pertinentes requieren que, de acuerdo con los requisitos del departamento de administración de propiedades, antes de la emisión del documento de certificación de presentación de aceptación integral para la finalización del proyecto de desarrollo inmobiliario, de acuerdo con el pre- acuerdo de supervisión del fondo de venta, una transferencia única de la cantidad especificada de fondos de garantía desde la cuenta de supervisión a la cuenta especial designada, e informar al preventor.

Artículo 30 Si el prevendedor y el precompra acuerdan cancelar el contrato de preventa de vivienda comercial mediante consenso o documento legal válido determina la cancelación del contrato de preventa de vivienda comercial, el pre -El vendedor y el precomprador podrán solicitar a la autoridad inmobiliaria la cancelación del contrato de preventa de vivienda comercial y firmar la presentación en línea. La autoridad inmobiliaria revisará la solicitud de cancelación de la firma y presentación en línea del contrato de preventa de vivienda comercial y el levantamiento de la supervisión de los fondos de preventa. Si se cumplen las condiciones y regulaciones locales pertinentes, la cancelación del. Se aprobará la firma y presentación en línea del contrato de preventa de vivienda comercial y se emitirá un Aviso de Levantamiento de la Supervisión de los Fondos de Preventa de Vivienda Comercial".

El banco supervisor devolverá los fondos supervisados ​​a la cuenta personal de liquidación del fondo de la transacción y a la cuenta bancaria del préstamo designada por el precomprador de acuerdo con el "Aviso de levantamiento de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales" y documentos legales efectivos.

Capítulo 6 Responsabilidades Legales

Artículo 31 Si el prevendedor comete los siguientes actos, la autoridad inmobiliaria le ordenará que haga las rectificaciones en un plazo determinado y las hará constar en el crédito. archivos de la empresa y sus empleados En casos graves, la firma en línea de contratos de preventa podrá ser suspendida y se podrán imponer sanciones administrativas de conformidad con la ley:

(1) No depositar todas las pre-ventas. -fondos de venta de viviendas comerciales en la cuenta de supervisión según sea necesario;

(2) Evitar la supervisión de fondos de preventa de viviendas comerciales[1] disfrazada;

(3) No utilizar los fondos de preventa para viviendas comerciales según lo requerido;

(4) Proporcionar materiales falsos

(5) Otras conductas que violen estas Medidas o la preventa de viviendas comerciales; Convenio de supervisión de fondos.

Artículo 32 Si un banco supervisado comete cualquiera de los siguientes actos, la autoridad inmobiliaria suspenderá o rescindirá su calificación como banco supervisado de conformidad con el contrato de servicio financiero de supervisión del fondo de preventa de vivienda comercial, y asumirá las responsabilidades correspondientes y notificará al departamento de gestión financiera al mismo tiempo:

(1) No depositar los fondos de preventa en la cuenta de supervisión según lo requerido;

(2). ) Pago de fondos de preventa de viviendas comerciales sin el consentimiento de la autoridad inmobiliaria;

(3) Retener, malversar o retrasar el pago de fondos de preventa de viviendas comerciales sin autorización;

(4) Otras violaciones de estas Medidas o del acuerdo de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales.

Artículo 33 Si el personal de las autoridades inmobiliarias y de los bancos reguladores descuida sus deberes, incurre en malas prácticas para beneficio personal o abusa de su poder en la supervisión de los fondos de preventa, será sancionado de conformidad con con la ley; si se constituye un delito, la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley.

Capítulo 7 Disposiciones complementarias

Artículo 34: Cada ciudad dividida en distritos podrá formular e implementar medidas para la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales dentro de su propia región administrativa con base en estas medidas. y en combinación con las condiciones locales.

Artículo 35 Las presentes Medidas entrarán en vigor el 1 de marzo de 2017, y tendrán vigencia hasta el 28 de febrero de 2022.

Base jurídica:

El artículo 68 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" ¿La violación de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 45 de esta Ley excluye Si? Se vende una vivienda comercial, el departamento de gestión de bienes raíces del gobierno popular a nivel de condado o superior le ordenará que detenga las actividades de preventa, confiscará las ganancias ilegales y podrá imponer una multa.

Artículo 69 Cualquiera que viole las disposiciones del artículo 58 de esta Ley y se dedique a negocios de servicios de intermediación inmobiliaria sin obtener una licencia comercial será ordenado por el departamento de administración industrial y comercial del gobierno popular en o superior el nivel del condado para cesar los servicios de intermediación de bienes raíces las actividades comerciales, las ganancias ilegales serán confiscadas y se podrán imponer multas.

Artículo 70: Si no existe base legal o reglamentaria para cobrar a una empresa desarrolladora de bienes raíces, la autoridad superior ordenará la devolución del dinero cobrado si el caso es grave, la autoridad superior o el; unidad donde la persona sea directamente responsable será sancionada con sanciones administrativas.

Artículo 71 Si el personal del departamento de administración de bienes raíces o del departamento de administración de tierras descuida sus deberes o abusa de su poder, lo que constituye un delito, será investigado por responsabilidad penal de conformidad con la ley; no constituyen delito, se les impondrán sanciones administrativas.

Si el personal del departamento de administración de bienes raíces o del departamento de administración de tierras se aprovecha de sus puestos para solicitar propiedades ajenas, o acepta ilegalmente propiedades ajenas para buscar beneficios para otros, lo que constituye un delito, serán investigados por responsabilidad penal conforme a la ley; si no constituye delito, se les impondrán sanciones administrativas.