Quiero subarrendar un terreno de montaña, ¿qué debo hacer?
Debes acudir al departamento correspondiente {Administración Nacional de Vivienda y Suelo} para solicitar el certificado de propiedad del terreno correspondiente y establecer un contrato legal con el subarrendatario.
Lo siguiente es lo que verifiqué Para usted, espero que algunas regulaciones sobre arrendamiento ilegal le sean útiles
Informe de investigación sobre casos de arrendamiento ilegal de tierras colectivas
Dong Hua, Secretario del Grupo de Liderazgo del Partido y Presidente
29 de abril de 2005
La tierra es la base del sustento de las personas. Como país socialista, la constitución de nuestro país estipula claramente que la tierra es propiedad del Estado y de las colectividades; ninguna organización o individuo puede apropiarse, comprar, vender o transferir ilegalmente la tierra. Sin embargo, en los últimos años, en el proceso de reforma, apertura y desarrollo económico, han surgido muchos arrendamientos ilegales de tierras, que infringen y afectan la propiedad colectiva, exacerban la crisis de la tierra, debilitan la base agrícola, socavan los planes de construcción urbana y municipal, desencadenar conflictos sociales y ser perjudicial para el desarrollo económico y la estabilidad social. En vista de esto, el autor llevó a cabo una investigación sobre los casos de arrendamiento ilegal de tierras colectivas aceptados por nuestro tribunal, analizó las características y causas de los casos de arrendamiento ilegal de tierras colectivas y presentó algunas ideas sobre cómo abordarlos y resolverlos. el problema del arrendamiento ilegal de tierras colectivas.
1. Situación básica del arrendamiento ilegal de terrenos
En la actualidad, no existen disposiciones legales directas sobre el alcance del arrendamiento ilegal de terrenos. La identificación de esos casos se basa principalmente en las disposiciones pertinentes de la Constitución y la Ley de Ordenación Territorial. El artículo 10 de la Constitución estipula: "La tierra urbana pertenece al Estado. La tierra en las zonas rurales y los suburbios urbanos, excepto la propiedad estatal estipulada por la ley, es de propiedad colectiva; las granjas, los terrenos privados y las colinas privadas también son de propiedad colectiva. Cualquier organizaciones o particulares no podrán apropiarse, comprar, vender o transferir ilegalmente tierras de otras formas. El derecho de uso de la tierra podrá transferirse de conformidad con lo dispuesto en la ley ". El artículo 63 de la "Ley de Ordenación de Tierras" estipula: "La. Sin embargo, el derecho de uso de la tierra propiedad de colectivos de agricultores no se transferirá ni transferirá o arrendará para la construcción no agrícola, excepto cuando la tierra; Los derechos de uso se transfieren de conformidad con la ley por causa de quiebras, fusiones, etc." Se puede ver que el arrendamiento ilegal de tierras debería referirse al arrendamiento ilegal de tierras rurales de propiedad colectiva para construcciones no agrícolas.
El uso de la tierra para "fines agrícolas" debe basarse en la clasificación de tipos de tierra en el Documento de Administración Nacional de Vivienda y Tierras N° 255 de 2001. El documento divide el suelo en tres tipos: suelo agrícola, suelo edificable y suelo en desuso. Las denominadas tierras agrícolas se refieren a tierras agrícolas. Las tierras agrícolas se dividen en: tierras cultivadas, tierras de huerta, tierras forestales, tierras de pasto y otras tierras agrícolas. Otras tierras agrícolas se dividen a su vez en: superficie de agua de estanques, superficie de agua de cría, tierras de cría de ganado y aves de corral, tierras agrícolas de instalaciones, caminos rurales, tierras de utilización de agua para tierras agrícolas, camellones y campos de secado de granos (patios). Según los principios básicos de la lógica, la negación del "sí" es el "no". Por lo tanto, cualquier uso que no entre en las categorías anteriores puede considerarse como “uso no agrícola”.
De acuerdo con los estándares anteriores, desde diciembre de 2000 hasta la actualidad, nuestro tribunal ha aceptado 48 casos relacionados con arrendamiento ilegal de tierras y ha concluido 41 casos, incluyendo 20 sentencias, 8 mediaciones, sentencias de desestimación de la acusación y 7 sentencias. Se aprobó retirar 6 casos.
2. Características de los casos de arrendamiento ilegal de tierras
(1) Una de las partes es una organización económica colectiva de la aldea y la otra parte es principalmente una empresa o un individuo que se dedica a actividades comerciales. En estos casos, una de las partes es una organización económica colectiva de aldea o municipio (o una empresa agrícola, industrial y comercial conjunta o una empresa de inversión; la otra parte es principalmente una empresa, compañía o fábrica que se dedica a actividades comerciales, y algunas lo son); personas físicas que se dedican a actividades comerciales (entre las 46 contrapartes de organizaciones económicas colectivas rurales, hay 12 personas físicas y 34 empresas, incluida una persona jurídica corporativa extranjera).
(2) La mayor parte del terreno arrendado se utiliza para actividades comerciales y el resto se utiliza para construir dormitorios para unidades. Entre estos 46 casos, 43 casos involucraron terrenos utilizados para actividades comerciales (construcción de fábricas, almacenes, edificios de oficinas, apertura de restaurantes, clubes de carreras, etc.), y los 3 casos restantes involucraron terrenos utilizados para construir edificios para los empleados de la unidad. edificio.
(3) Los arrendamientos ilegales son tempranos y tienen períodos de arrendamiento prolongados, la mayoría de los cuales han causado problemas que quedan de la historia.
Entre estos casos de arrendamiento ilegal, el primer momento de inicio del arrendamiento fue en 1988, y el último momento de inicio del arrendamiento también fue en 1997; los plazos del arrendamiento oscilaron entre 10 y 25 años; Debido al largo tiempo, las dos partes del contrato de arrendamiento acumularon muchos conflictos, que fueron difíciles de mediar y dificultaron que las partes presentaran pruebas durante el juicio del caso.
(4) El número de organizaciones económicas colectivas rurales involucradas es grande y la superficie de tierra arrendada en cada caso es grande. Estos casos afectan a 23 de las 42 aldeas administrativas de la región (que representan el 55%) y a la organización económica colectiva de un municipio. Hay 5 casos de terrenos arrendados de menos de 5 acres y 10 casos de 5 a 30 acres. y 30-50 acres Hubo 4 casos con un área de más de 100 acres, 1 caso con un área de más de 100 acres y 23 casos con un área desconocida. El área más pequeña es de 0,5 acres y la más grande es de 170 acres.
(5) Las pérdidas económicas y el impacto social causado son relativamente grandes. En los casos de arrendamiento ilegal de terrenos para operaciones comerciales, las dos partes entablaron una demanda, ya sea porque el arrendatario no podía pagar el alquiler o porque el Estado adquirió el terreno y el arrendador no pudo continuar ejecutando el contrato. Cualquiera que sea la situación, ha causado grandes pérdidas económicas al país y al colectivo. Una situación es un pleito causado por la incapacidad del arrendatario para pagar el alquiler. En este caso, la tierra colectiva del demandante no tendrá ingresos durante un cierto período de tiempo. Por ejemplo, la Compañía Unida Agrícola, Industrial y Comercial Liuquan del Distrito Fengtai de Beijing demandó al Beijing Jiabin Karting Club por una disputa de arrendamiento. Las dos partes firmaron un acuerdo en noviembre de 1995, estipulando que el demandante entregaría 40 acres de tierra al demandado como tierra para operaciones de entretenimiento. El demandado pagaría una compensación por tierras de 250.000 yuanes por año durante los primeros tres años, y 300.000 yuanes. por año a partir de entonces. Después de eso, el demandante entregó la tierra al demandado para su uso, pero el demandado no pagó la compensación de la tierra (alquiler) según lo acordado, por lo que los más de 40 acres de tierra no generaron ningún beneficio económico durante seis años. Otra situación es que el contrato no pueda ejecutarse debido a la adquisición de tierras por parte del Estado. En este caso, la inversión realizada por el arrendatario a lo largo de los años quedará anulada. Por ejemplo, Wu demandó a la Compañía Industrial Lugouqiao del Distrito Fengtai de Beijing y a la Compañía Unida Agrícola, Industrial y Comercial del Distrito Fengtai por una disputa sobre un contrato de arrendamiento de tierras. La Compañía Industrial Lugouqiao arrendó 6.600 metros cuadrados de tierra a la Compañía Unida Agrícola, Industrial y Comercial de Xiburo, y posteriormente. Se lo subarrendó a Wu para que construyera un almacén. En 2002, Wu sufrió una pérdida económica de 3,5 millones de yuanes debido a la expropiación de tierras estatales, por lo que Wu demandó al tribunal para exigir una compensación a los dos acusados. En cuanto a los casos en que las unidades arrendaron ilegalmente terrenos para construir dormitorios para empleados, se debió al mal desempeño de la empresa y a su incapacidad para pagar el alquiler, lo que llevó a que la organización económica colectiva rural exigiera el reembolso del alquiler y la terminación del contrato. contrato, lo que hace que los empleados de la empresa, que ya están en dificultades financieras, y sus familias se enfrenten al peligro de no tener refugio, lo que puede conducir fácilmente a disputas grupales y socavar la estabilidad social.
(6) La mayoría de los casos no se procesan como disputas por arrendamiento de tierras. Cuando surgen disputas sobre el arrendamiento ilegal de tierras colectivas y las partes las llevan a los tribunales, la mayoría de los casos no se basan directamente en disputas por arrendamiento de tierras, sino en motivos tales como disputas por viviendas desocupadas, disputas por contratos de empresas conjuntas y disputas contractuales.
3. Causas del arrendamiento ilegal de tierras
(1) La relación insumo-producto agrícola es demasiado baja y los ingresos agrícolas de los agricultores son bajos. El desarrollo agrícola va a la zaga de las industrias secundarias y terciarias. Los ingresos obtenidos por los agricultores dedicados a la producción agrícola son mucho menores que los ingresos obtenidos por los empleados de otras industrias. Esta es la razón principal del gran número de arrendamientos ilegales de tierras en las zonas rurales. Durante miles de años, "dividir la tierra y dividir a ricos y pobres" siempre ha sido la máxima demanda de los agricultores chinos. Esto estaba determinado por la situación económica de los agricultores chinos en ese momento. Hoy en día, los agricultores están abandonando sus campos y cambiando de manos. Este sorprendente cambio también está determinado por la situación económica actual de los agricultores. Los agricultores se están dando cuenta cada vez más de que los insumos agrícolas no son proporcionales a la producción. Dado que pueden obtener más ingresos realizando el mismo trabajo, incluso menos trabajo, o incluso ningún trabajo, la subcontratación de tierras, el alquiler ilegal de tierras y la construcción de edificios ilegales con fines de lucro son algo natural. convertirse en una tendencia para algunos colectivos rurales, elección inevitable para la organización económica.
(2) El sistema de uso colectivo de la tierra rural va a la zaga del desarrollo social.
La economía de mercado requiere que el sistema de derechos de propiedad, incluido el sistema de propiedad de la tierra, tenga un estatus claro de los sujetos de derechos, una propiedad clara, sea científico y razonable, y se ajuste a las leyes inherentes de las actividades económicas. El actual sistema rígido y obsoleto de uso colectivo de la tierra está obviamente lejos de esto: 1. El estatus de sujeto de la propiedad colectiva de la tierra está vacío y el estatus de sujeto del propietario no se puede reflejar; 2. La propiedad de la propiedad colectiva de la tierra es ambigua;
En términos generales, el juicio de estos casos debe considerar primero sus efectos jurídicos, de lo contrario contribuirá al fenómeno del arrendamiento ilegal de tierras. Sin embargo, al considerar los efectos legales, también debemos considerar los efectos sociales y cerrar la brecha entre la ley y la sociedad. Por ejemplo, Beijing Caoqiao Industrial Company demandó a Beijing Children's Clothing No. 3 Factory y Yizheng Chemical Fiber (North) Industrial Company por una disputa sobre un contrato de arrendamiento. La Fábrica de Ropa Infantil No. 3 arrendó ilegalmente tierras colectivas en la aldea de Caoqiao para construir dormitorios. Sus empleados han vivido en Caoqiao durante más de diez años. En los últimos años, debido a las malas condiciones de funcionamiento de la tercera fábrica de ropa infantil, ésta no pudo pagar el alquiler y el contrato de arrendamiento expiró. Por ello, el demandante solicitó la rescisión del contrato e incluso envió guardias de seguridad para demoler la casa por la fuerza, provocando malestar entre los habitantes. los empleados y sus familias de la fábrica.
(3) Fortalecer la administración del territorio
Una gestión catastral perfecta es la base para una gestión eficaz del territorio. La Oficina de Administración de Recursos Terrestres y Vivienda debe establecer una gestión catastral lo más completa posible para todos los terrenos dentro de su jurisdicción, incluidos los terrenos colectivos, incluidos los estudios catastrales, el registro de tierras, las estadísticas territoriales, la valoración de terrenos y los archivos catastrales, y realizar inspecciones periódicas del uso de la tierra. , castigar a ambas partes que arriendan tierras ilegalmente. Al establecer un escuadrón de supervisión de tierras en la oficina de recursos territoriales y vivienda del distrito, establecer equipos de supervisión en las ciudades (municipios) y contratar oficiales de enlace de supervisión de tierras en cada aldea, se construirá una red de supervisión de tres niveles para aumentar la investigación y el castigo. de arrendamientos ilegales de tierras colectivas. Al mismo tiempo, las agencias administrativas deben divulgar la información de los expedientes al público para que el público pueda evitar el arrendamiento ilegal de tierras colectivas por ignorancia.
(4) Fortalecer la educación jurídica y la educación sobre las condiciones nacionales en las zonas rurales.
Fortalecer la educación jurídica en las zonas rurales es un paso importante para reducir y eliminar el arrendamiento ilegal de tierras. Los agricultores, especialmente los cuadros de las aldeas, deben organizarse para estudiar concienzudamente la Ley de Gestión de Tierras y otras leyes y reglamentos para que los agricultores puedan comprender el sistema agrario de mi país. Al mismo tiempo, se debe fortalecer la educación sobre las condiciones nacionales para concienciar a los agricultores sobre la importancia de garantizar tierras agrícolas para un país con menos tierra y más gente como el nuestro, y para que conozcan los daños del arrendamiento ilegal de tierras colectivas, a fin de alentarlos a renunciar voluntariamente y supervisar el arrendamiento ilegal de tierras colectivas.