Cómo hacer planificación fiscal para empresas promotoras inmobiliarias
1) Preocupaciones fiscales relacionadas con proyectos de adquisición
Ya sea con el fin de buscar recursos de tierra a precios bajos o construir una estructura de primera línea, la reestructuración intragrupo de bienes raíces Las empresas inmobiliarias en los últimos años han seguido activas las adquisiciones de terceros. En respuesta a la presión financiera, algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se esfuerzan por obtener liquidez en un corto período de tiempo y su disposición a vender ha aumentado, lo que ha catalizado aún más las fusiones y adquisiciones de grandes empresas inmobiliarias con abundante efectivo. y operaciones estables. Por lo tanto, una comprensión completa del tratamiento fiscal de diversos métodos de reestructuración corporativa ayudará a las empresas de bienes raíces a evaluar razonablemente los costos fiscales generales y los beneficios del proyecto en la etapa inicial del proyecto, y a tomar decisiones de inversión de manera rápida y precisa.
El proceso de reorganización de las empresas inmobiliarias a menudo implica la transferencia de derechos de uso de la tierra o bienes inmuebles, lo que a su vez genera obligaciones tributarias como el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto sobre escrituras, el impuesto sobre la renta corporativa y el impuesto al valor agregado. impuesto. Para promover la reestructuración y reorganización empresarial y fortalecer la integración de recursos, el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos han emitido una serie de políticas de reducción y exención de impuestos para apoyar la reestructuración y reorganización empresarial. Hemos resumido el tratamiento fiscal de los diferentes. planes de transacción de la siguiente manera:
Vale la pena señalar que para evitar que algunas empresas de bienes raíces realmente "transfieran bienes raíces" en nombre de la "reestructuración" y evadan el impuesto al valor agregado de la tierra, los bienes raíces La industria también se ha visto sometida a una "maldición cada vez más estricta", Caishui [2018] No. 57 ("Circular No. 57") enfatiza que la política de eximir temporalmente del impuesto al valor agregado de la tierra de reestructuraciones, fusiones, escisiones y La inversión mediante valoración inmobiliaria no se aplica a situaciones en las que cualquiera de las partes de la transferencia inmobiliaria sea una empresa inmobiliaria. Es decir, mientras exista una empresa inmobiliaria entre ambas partes de la transacción, no se aplicará el tratamiento preferencial de exención del impuesto al valor agregado de la tierra.
Por ello, muchas empresas inmobiliarias tienden a optar por transacciones de capital a la hora de decidir sus planes de adquisición. En comparación con la adquisición de activos, la adquisición de acciones es relativamente simple y rápida durante la transferencia.
Pero, ¿es el comercio de acciones mejor que el comercio de activos bajo cualquier circunstancia? Usaremos los siguientes ejemplos de cálculo simples para analizar y discutir:
Nota: El caso anterior contiene varios supuestos (los principales se enumeran a continuación) y es un caso ficticio solo para el análisis y discusión de este artículo. .
Otros impuestos y otros costos y gastos de desarrollo distintos de los costos de la tierra no se consideran por el momento
Guo Shui Han [2000] No. 687 señala que la transferencia de bienes inmuebles en nombre de la transferencia de capital debe pagar el impuesto al valor agregado de la tierra, el cálculo anterior aún no ha considerado el impacto de este aspecto
La exención del impuesto al valor agregado de la tierra cuando la tasa de valor agregado de residencial ordinario edificios es inferior al 20% aún no se ha considerado
Supongamos que la Compañía B adquiere activos después del Desarrollo, el método de cálculo del impuesto general del impuesto al valor agregado se aplicará en el proceso de venta posterior
Suponiendo que, según el plan de adquisición de activos, el precio total de adquisición se pueda deducir un 20% adicional al calcular el impuesto al valor agregado del terreno. En la práctica, aún es necesario considerar el contenido del precio pagado y las políticas locales.
Se puede observar que en el caso anterior, si solo se considera el costo fiscal de la etapa de adquisición (es decir, la primera etapa), el plan de adquisición de acciones es mejor. Sin embargo, si el propósito de la adquisición del proyecto por parte de la Compañía B es desarrollarlo aún más y luego venderlo, debe considerar los costos fiscales en el proceso de venta (es decir, la segunda etapa). En el caso anterior, la carga fiscal global en las dos etapas del plan de adquisición de capital fue significativamente mayor que la del plan de adquisición de activos. La razón principal es que, según el plan de adquisición de capital, la prima de adquisición de la primera etapa no puede reconocerse como el costo de los activos de la empresa adquirida a efectos fiscales, lo que resulta en un aumento significativo en los costos del impuesto sobre la renta corporativo y del impuesto al valor agregado de la tierra en el etapa posterior de ventas.
Para las empresas que cotizan en bolsa, el impacto antes mencionado es particularmente importante. Durante el procesamiento financiero posterior a la adquisición, la prima de adquisición de capital puede reconocerse como el aumento del valor tasado de los activos del proyecto adquiridos y asignarse a los costos de los activos de la empresa adquirida, reduciendo así los indicadores de ganancias financieras de la empresa adquirida cuando los costos del proyecto se trasladan. Sin embargo, como se mencionó anteriormente, la apreciación del valor de este activo no se aceptará como un costo fiscal. Si la prima durante la etapa de adquisición de capital es alta, la empresa adquirida puede incluso experimentar ganancias antes de impuestos y pérdidas sustanciales después de impuestos. se entrega la propiedad.
En resumen, se recomienda que las empresas de bienes raíces hagan buenos cálculos del proyecto al adquirir proyectos y lleven a cabo negociaciones de precios razonables o finalicen adquisiciones apropiadas con el cedente después de considerar exhaustivamente varios costos, incluido el plan fiscal. Para proyectos que han completado adquisiciones, es necesario considerar activamente otras opciones de planificación fiscal, especialmente el impuesto al valor agregado de la tierra. Cuanto antes se inicie dicha planificación, mayor será el espacio de planificación.
2) Preocupaciones fiscales relacionadas con el impuesto al valor añadido
Gestión de los flujos de entrada y salida del IVA
El ciclo de desarrollo y venta de empresas inmobiliarias es largo, y en la ley tributaria Requiere que las empresas paguen por adelantado el IVA al realizar la preventa y luego calcular y pagar el IVA de acuerdo con el método de cálculo del impuesto general después de entregar la propiedad. Al mismo tiempo, es común que los promotores inmobiliarios presionen a los proveedores para que paguen. Si se incurre en el impuesto repercutido después de la entrega de la propiedad y no se puede obtener la factura especial con IVA a tiempo porque no se ha liquidado el pago con el proveedor, es posible que se incurra en un gran gasto en efectivo por concepto de IVA en el período actual, lo que aumentará la rentabilidad de la empresa. costos en efectivo.
Las empresas inmobiliarias deben planificar razonablemente los plazos para la entrega de los productos terminados y el pago a los proveedores, fortalecer la comunicación y la coordinación con los proveedores, para hacer coincidir los elementos de entrada y salida y minimizar el costo de ocupación de capital del valor. impuesto añadido.
Deducciones por costos de adquisición de terrenos, demolición y desarrollo temprano
Según Cai Shui [2016] No. 140, los contribuyentes generales de las empresas de desarrollo inmobiliario que venden los proyectos inmobiliarios que desarrollan (seleccione simple (excepto para proyectos inmobiliarios antiguos que utilizan el método de cálculo de impuestos), la compensación por demolición pagada a otras unidades o individuos al adquirir terrenos se puede deducir al calcular las ventas. Cuando los contribuyentes deduzcan los costos de compensación de demolición de conformidad con las disposiciones anteriores, deben proporcionar materiales que puedan probar la autenticidad de los costos de compensación de demolición, como el acuerdo de demolición, el pago y recibo de las tarifas de compensación de demolición por ambas partes, y otros materiales.
Para la compensación por la adquisición de terrenos y demolición incurrida por la empresa en la etapa inicial, si los acuerdos y comprobantes de gastos pertinentes no se pueden proporcionar a tiempo, la empresa de bienes raíces enfrentará una pérdida mayor al utilizar el general. método de cálculo de impuestos para calcular el impuesto al valor agregado. Por lo tanto, se debe preparar y conservar la documentación de dichos gastos para futuras verificaciones por parte de las autoridades tributarias. Para los proyectos de adquisición propuestos, es necesario realizar investigaciones preliminares para garantizar que no falte información relevante, evitando así cargas tributarias adicionales al calcular y pagar el IVA en el futuro.
Reembolso del crédito fiscal por exceso de valor agregado
Según el Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos [2019] No. 20, los contribuyentes que cumplan las siguientes condiciones al mismo tiempo pueden solicitar a las autoridades tributarias competentes para el reembolso del crédito por impuesto al valor agregado incremental Monto del impuesto:
Desde el período impositivo de abril de 2019, el monto del crédito tributario incremental durante seis meses consecutivos (dos trimestres consecutivos si se paga el impuesto trimestralmente) es mayor que cero, y el aumento en el sexto mes. El monto del crédito fiscal excedente no será inferior a 500.000 yuanes;
La calificación del crédito fiscal será A o B;
No se producirá ningún uso fraudulento de devolución de impuestos o devolución de impuestos de exportación en los 36 meses anteriores a solicitar la devolución de impuestos ni emitir falsamente facturas especiales de impuesto al valor agregado;
No haber sido sancionados dos o más veces por la autoridad. autoridades fiscales por evasión fiscal en los 36 meses anteriores a solicitar la devolución de impuestos;
Desde el 1 de abril de 2019 Aquellos que aún no han disfrutado de la política de "reclutamiento y retiro", "impuesto primero y luego devolución (reembolso )".
El crédito fiscal incremental se refiere al crédito fiscal recientemente aumentado al final del período en comparación con el final de marzo de 2019.
Para las empresas inmobiliarias que utilizan métodos de cálculo generales, si cumplen las condiciones anteriores, pueden comunicarse con las autoridades fiscales competentes sobre los requisitos específicos para la devolución del IVA, con el fin de aumentar el efectivo disponible de la empresa y mejorar eficiencia del capital.
Préstamos de capital relacionados
Debido a las políticas regulatorias nacionales sobre la industria inmobiliaria, las empresas inmobiliarias tienen dificultades financieras y altos costos de financiación. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias a menudo establecen. crear diferentes empresas de proyectos para diferentes proyectos. El modelo de negocio y la rotación de fondos mutuos entre partes relacionadas son comunes en las empresas inmobiliarias.
Si las operaciones de capital antes mencionadas no devengan intereses, existirán los correspondientes riesgos fiscales porque la normativa fiscal exige que las operaciones entre empresas relacionadas cumplan al mismo tiempo con el principio de plena competencia, ya que el impuesto soportado; Los intereses del préstamo no se pueden deducir, el impuesto al valor agregado correspondiente es el costo real de operar un negocio. Por lo tanto, durante operaciones específicas, las empresas inmobiliarias deben aprovechar al máximo las siguientes políticas fiscales preferenciales para controlar los riesgos fiscales y al mismo tiempo reducir la carga fiscal.
Según Caishui [2016] No. 36, en el negocio unificado de endeudamiento y reembolso, el grupo empresarial o la empresa principal del grupo empresarial y la empresa financiera afiliada al grupo deberán pagar una tasa de interés de endeudamiento. no superior a la tasa de interés del préstamo pagada a la institución financiera o La tasa de cupón del bono pagada y el interés cobrado del grupo empresarial o sus unidades subordinadas dentro del grupo están exentos del impuesto al valor agregado;
De acuerdo con Caishui [2019] N° 20 ("Documento N° 20"), a partir de febrero de 2019 Del 1 de noviembre al 31 de diciembre de 2020, los préstamos y tomas de fondos gratuitos entre unidades dentro de un grupo de empresas (incluidos los grupos de empresas) estarán exentos de impuesto al valor agregado.
La Circular N° 20 no tiene una definición clara de “grupo empresarial”. Las empresas pueden comunicar con las autoridades fiscales competentes si tienen requisitos específicos. Cabe señalar que los préstamos de fondos entre empresas controladas por el mismo controlador real pero controladas por diferentes sociedades de cartera finales (como empresas de diferentes sectores comerciales) no cumplen con los requisitos del "grupo empresarial" mencionado anteriormente. no podrán disfrutar de la exención del IVA, por lo que, desde la perspectiva del IVA, dichas transferencias de capital entre empresas deberían considerarse y reducirse plenamente.
3) Preocupaciones fiscales relacionadas con el Impuesto sobre Sociedades
Deducción antes de impuestos de los gastos de incentivos de capital
Según la "Relevancia en la implementación de planes de incentivos de capital" por empresas residentes en mi país" "Anuncio sobre el tratamiento del impuesto sobre la renta de las empresas" (Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos N° 18 de 2012, en adelante denominado Anuncio N° 18), el plan de incentivos de capital para empleados establecido por una empresa que cotiza en bolsa. Una vez adquirido el plan de incentivos de acciones, la empresa que cotiza en bolsa puede La diferencia y el monto entre el precio justo en el momento del ejercicio y el precio de ejercicio real pagado por los objetos de incentivo se calcularán y determinarán como los sueldos y salarios de la empresa que cotiza en bolsa para del año, y se deducirán antes de impuestos de acuerdo con las leyes fiscales. Según el Anuncio No. 18, las empresas residentes y las empresas no cotizadas que cotizan en el extranjero pueden implementar procedimientos similares.
En la práctica, existe controversia sobre si los gastos de incentivos de capital soportados por los empleados de las filiales nacionales pueden deducirse antes del impuesto sobre la renta cuando una empresa matriz que cotiza en el extranjero otorga incentivos de capital a los empleados de las filiales nacionales. En 2019, la Oficina Municipal de Impuestos de Beijing publicó las "Directrices de política práctica para el impuesto sobre la renta de las empresas (primera edición)", que respondieron en forma de preguntas y respuestas que dichos gastos pueden deducirse antes de impuestos como sueldos y salarios a nivel subsidiario.
Teniendo en cuenta que la cantidad de gastos generados por los incentivos de capital suele ser relativamente grande, si se puede deducir antes de impuestos, ayudará a la empresa a reducir la carga fiscal general. Por lo tanto, se recomienda que las empresas se comuniquen activamente con las autoridades fiscales competentes sobre si los gastos pertinentes pueden deducirse antes de impuestos.
4) Liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra
Según Guoshuifa [2009] No. 91, si un contribuyente cumple con una de las siguientes condiciones, la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra deberá llevarse a cabo.
El proyecto de desarrollo inmobiliario está totalmente terminado y vendido
El proyecto de desarrollo inmobiliario inacabado se transfiere en su totalidad
El derecho de uso del suelo es directo; transferido.
Para quienes cumplan alguna de las siguientes condiciones, las autoridades tributarias competentes podrán exigir a los contribuyentes la realización de la liquidación del Impuesto sobre el Valor Añadido del suelo.
Para un proyecto de desarrollo inmobiliario que ha sido finalizado y aceptado, el área de construcción del inmueble transferido representa más del 85% del área de construcción vendible de todo el proyecto, o aunque la proporción no exceder el 85%, los edificios vendibles restantes El área ha sido alquilada o utilizada para uso propio;
La licencia de venta (preventa) no se ha completado después de tres años de obtener la venta (preventa) ) licencia;
El contribuyente solicitó la cancelación del registro fiscal pero no solicitó el impuesto al valor agregado de la tierra Procedimientos de liquidación;
Otras circunstancias especificadas por las autoridades fiscales de la provincia (autónomas región, municipio directamente dependiente del Gobierno Central, ciudad bajo planificación estatal separada).
Para la situación recogida en el punto (3) del párrafo anterior, la liquidación del Impuesto sobre el Valor Añadido del suelo deberá realizarse antes de la baja.
Desde el control de límites de precios de la industria inmobiliaria, algunos proyectos inmobiliarios han experimentado bajas tasas de valor agregado o incluso pérdidas debido a los límites de precios. Después de cumplir con las condiciones de liquidación, la empresa puede comunicarse activamente con las autoridades tributarias locales y, si las condiciones lo permiten, solicitar la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra y el reembolso del impuesto pagado por adelantado.
5) Utilice políticas de apoyo para combatir la epidemia
Para ayudar a ganar la batalla contra la prevención y el control de la epidemia, los departamentos locales de finanzas e impuestos han introducido una serie de políticas de apoyo fiscal basadas sobre las condiciones reales ((enumerados a continuación) para ayudar a las empresas que tienen dificultades para pagar impuestos debido a la epidemia. Se recomienda que las empresas inmobiliarias se comuniquen activamente con las autoridades fiscales competentes y los departamentos pertinentes para aclarar los criterios de dificultades fiscales, la fecha límite para las exenciones fiscales y el proceso de solicitud, y se esfuercen por disfrutar al máximo de los beneficios de las políticas: posponer temporalmente el impuesto de sociedades. devoluciones, como la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra, y reducir adecuadamente el impuesto sobre la renta corporativo Margen de beneficio bruto de pago anticipado y tasa de recaudación previa del impuesto al valor agregado de la tierra Reducción y exención del impuesto sobre bienes raíces y del impuesto sobre el uso de la tierra urbana Las donaciones específicas para epidemias disfrutan de ingresos corporativos completos deducción de impuestos
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