Una guía completa para la investigación de viabilidad inmobiliaria

Capítulo 1 Estudio de viabilidad inmobiliaria

Operación 1: Dar el primer paso hacia una inversión exitosa

Operación 2: Malentendidos en los estudios de viabilidad y contramedidas correspondientes

Operación 3: Análisis estratégico del estudio de viabilidad inmobiliaria

Operación 4: Diseñar un proceso de estudio de viabilidad exitoso

Operación 5 Paso: Redactar un excelente informe del estudio de viabilidad

Paso de operación 6: Cómo coordinar el presupuesto de inversión para el estudio de viabilidad

Paso de operación 7: Realizar el estudio de viabilidad desde una perspectiva general

Guía de uso

Un estudio de viabilidad suele ser un juego en el que primero se dispara la flecha y luego se dibuja la diana. Las limitaciones periódicas del desarrollo inmobiliario de China han provocado más factores de incertidumbre en el mercado y un mayor margen de maniobra para el éxito o el fracaso de los proyectos. Independientemente de esto, lo más peligroso es que el estudio de viabilidad se convierta en sólo una pieza de retórica. El "Manual de operación práctica del estudio de viabilidad inmobiliaria" resume los puntos y procedimientos clave del estudio de viabilidad inmobiliaria desde una perspectiva práctica y los incorpora al diseño estratégico general.

El primer paso de la operación: el primer paso hacia una inversión cercana y exitosa

1. Perspectiva sobre el estudio de viabilidad de bienes inmuebles privados

El estudio de viabilidad de un proyecto de desarrollo inmobiliario consiste en realizar una investigación, investigación y análisis integral y sistemático del proyecto a desarrollar antes de la toma de decisiones de inversión, y utilizar métodos de evaluación científica y técnica para llegar a una conclusión. Se plantan una serie de indicadores de evaluación para realizar un estudio integral que finalmente determine si el proyecto es factible.

En términos generales, la investigación de viabilidad se basa en la oferta y la demanda del mercado, la inversión de recursos como límite, los métodos científicos como medio y una serie de indicadores de evaluación como resultados. Generalmente aborda dos aspectos de las cuestiones. :

El primero es determinar si el proyecto puede implementarse técnicamente;

El segundo es cómo lograr los mejores beneficios (principalmente beneficios económicos).

Desde la situación real del desarrollo de proyectos inmobiliarios, solo en términos de tecnología de construcción, generalmente no hay dificultades importantes que no puedan superarse por un tiempo, ya sea un puente de gran luz o un puente súper alto. Los edificios de gran altura, como los puentes Yangpu y Nanpu de Shanghai, la Torre Jinmao de 420 metros de altura y 88 pisos y la Torre de la Perla Oriental de 468 metros de altura son buenos ejemplos de esto. Se puede ver que la clave está en el retorno de la inversión, es decir, si se pueden lograr los mejores beneficios económicos y tener en cuenta los beneficios sociales y ambientales.

2. La primera arma mágica para ganar en la inversión en proyectos

Antes de implementar un proyecto inmobiliario se debe realizar un análisis de viabilidad de la inversión. En esta etapa, el análisis de viabilidad aborda la cuestión de la probabilidad de éxito de un proyecto determinado. Por supuesto, sólo porque un plan de inversión tenga posibilidades de éxito, o que sea factible, no significa que el proyecto sea adecuado. - En circunstancias normales, el análisis de viabilidad no sólo debe estudiar un plan, sino también estudiar y presentar varios planes al mismo tiempo. En ocasiones, varios planes pueden ser viables y atractivos. Para seleccionar la mejor opción entre múltiples opciones viables, los investigadores sólo pueden considerar exhaustivamente el mercado, la financiación, el riesgo y otras cuestiones basándose en un análisis de viabilidad, y evaluar exhaustivamente las opciones razonables. Un estudio de viabilidad debe poder responder al menos a estas tres preguntas con precisión:

a. ¿Es este proyecto factible o no?

b.

c. Si inviertes, ¿cuál es la peor situación que te puedes encontrar y qué planes debes hacer para ello?

El enlace de la tercera operación: Análisis estratégico del estudio de viabilidad inmobiliaria

Ángulo de análisis 1: El impacto de la protección social y económica del medio ambiente en el mercado inmobiliario

La industria inmobiliaria no es una industria aislada. Este libro enfatiza en muchos lugares que la industria inmobiliaria debe ser considerada. como "industria de la boquilla" de la economía nacional. Esto no es sólo una cuestión de argumento, sino una cuestión fundamental de comprensión: ¿la industria inmobiliaria impulsa el desarrollo de la economía nacional o el crecimiento de la economía nacional impulsa el desarrollo? de la industria inmobiliaria? Si se invierte esta cuestión, se producirán errores fundamentales en el juicio de la situación, lo que conducirá a la tendencia de "las personas primero" en la toma de decisiones. Por ejemplo, a principios de los años 1990, el sector inmobiliario. La industria en Hainan, Huizhou, Beihai y otros lugares experimentó una expansión anormal y altibajos, todos los cuales fueron ignorados. El desarrollo de la economía nacional local ha revertido las prioridades y no ha logrado corregir la posición de la industria inmobiliaria.

Ángulo de análisis dos: El impacto de las acciones administrativas de los gobiernos locales en el mercado

Los niveles de planificación urbana y control de la planificación de algunos gobiernos locales tienen un impacto directo en el desarrollo inmobiliario local. Como todos sabemos, en las ciudades de Zhangjiagang y Jiangyin con una planificación y gestión urbanas relativamente buenas, el desarrollo inmobiliario se ha mantenido en un estado relativamente estable. La planificación avanzada y científica, el control de escala efectivo y la estricta gestión de la planificación evitan que el desarrollo inmobiliario en estas dos ciudades sea ciego y enjambre. Basado en el principio de apoyo a las instalaciones, desarrollo y gestión, los edificios residenciales aquí están básicamente allí. No hay exceso de oferta en el mercado y los resultados de preventa de todas las propiedades son muy buenos. Por el contrario, la escala de concesiones de tierras en muchas ciudades ha estado seriamente fuera de control y la gestión del mercado inmobiliario es caótica, lo que ha provocado una grave especulación de tierras. La oferta de viviendas comerciales es demasiado grande, los precios de mercado han fluctuado dramáticamente y son locales. Los gobiernos tienen una planificación y gestión inadecuadas, lo que ha causado graves problemas a los desarrolladores que plantean riesgos importantes.

Ángulo de análisis tres: el impacto del entorno del vecindario en el marketing inmobiliario

El nuevo distrito de Gubei no es un área del centro de Shanghai, entonces, ¿por qué los precios de las propiedades son tan caros? Resulta que la Zona de Desarrollo de Hongqiao, la primera zona de comercio exterior en Shanghai desarrollada desde la década de 1980, se ha convertido naturalmente en el principal objetivo para que los empresarios extranjeros compren o alquilen residencias a medida que más y más empresarios extranjeros instalan oficinas en el cercano Nuevo Distrito de Gubei. La zona está llena de residencias de lujo y la mayoría de los residentes son compatriotas de Hong Kong y Taiwán y extranjeros, lo que la convierte en la única zona residencial real para extranjeros en Shanghai. Esto le ha dado a Gubei New Area una gran reputación y, naturalmente, ha formado un círculo social y una comunidad de vida únicos. La calidad de los edificios en el área no es mala, hay mucha gente en demanda y está dispuesta a gastar mucho dinero. por lo que los precios de venta y los alquileres han ido aumentando constantemente. Después de entrar en 1996, aunque los precios de la vivienda en esta comunidad han bajado, sigue siendo el lugar más caro del país.

Como se puede ver en el ejemplo del nuevo distrito de Gubei, el valor de los bienes inmuebles no parece depender enteramente del grado y la calidad del edificio en sí, sino que también está relacionado con el entorno del vecindario circundante. Es precisamente debido al desarrollo de la Zona de Desarrollo de Hongqiao que ha habido una demanda de residencias de alto nivel en el Nuevo Distrito de Gubei. Existe una relación funcional complementaria obvia entre la Zona de Desarrollo de Hongqiao y el Nuevo Distrito de Gubei. Las funciones vecinales son la motivación externa para que los bienes inmuebles alcancen su valor de mercado.

Inspección de las propias condiciones de los inversores

1. Examen de su experiencia

Es difícil comprar ganado al otro lado de las montañas. Es imposible que cualquier empresa invierta en un área que no comprende en absoluto, y lo mismo ocurre con la inversión inmobiliaria. Incluso para una empresa que ya tiene ciertas calificaciones en la industria de bienes raíces, si la empresa solía desarrollar edificios de oficinas en la ciudad y ahora su objetivo de inversión son las villas suburbanas, ¿se puede considerar? Depende de si los gerentes de la empresa tienen talentos con experiencia en el desarrollo de villas; de lo contrario, es mejor tener cuidado. Por supuesto, las cosas no son absolutas. Cuando piensas que vale la pena correr el riesgo de la "experiencia", no tienes que pensar demasiado en este tema.

2. Examine sus métodos de inversión

Debido a los diferentes orígenes y fortalezas corporativas, los métodos de inversión en proyectos de varias empresas de inversión inmobiliaria también son diferentes. Tal vez su empresa nunca construya un edificio y luego lo arriende para obtener ganancias a largo plazo. En lugar de eso, construirá una parte y venderá una parte, o incluso confiará en propiedades en preventa para el desarrollo posterior. aptos para el desarrollo a largo plazo y aquellos aptos para el desarrollo a largo plazo. Debe pensarlo dos veces antes de invertir en un área. A veces un buen proyecto se convierte en una mierda apestosa en manos de determinadas inmobiliarias y no se puede tirar a la basura aunque así lo quieran.

3. Examina tus capacidades de financiación

Todo desarrollo de proyecto inmobiliario se encontrará con problemas de endeudamiento y financiación. La pregunta es si sus canales de endeudamiento y financiación son confiables. Si el proyecto está a la mitad de su construcción y nadie le proporciona fondos de seguimiento, su vida estará en peligro. El autor ha visto muchas cosas así: un proyecto a medio construir se suspendió durante dos o tres años porque no había fondos de seguimiento. El costo inicial aumentó a la mitad, por lo que incluso si se completa, no hay ninguna ganancia. Es evidente que es un negocio que genera pérdidas. Ángulo de análisis cuatro: el impacto de las propias condiciones de los inversores en el marketing Como dice el refrán: "Es demasiado caro ser consciente de sí mismo". Es imposible que los promotores inmobiliarios no analicen sus propias condiciones al realizar el análisis del proyecto. Es imposible que una empresa desarrolle todo tipo de proyectos, ni asuma todo tipo de riesgos. Por eso, a la hora de examinar si merece la pena invertir en una región o en un proyecto, también hay que sopesar de forma específica: la empresa es adecuada para ello. ¿Es adecuado invertir en esa zona o es adecuado invertir en un proyecto de este tipo?

El proceso de estudio de viabilidad para el diseño exitoso del cuarto enlace de operación

Paso A combinación de arreglos de personal

Contenido del proyecto, número de personas responsables del costo y tiempo del proyecto

Tasador inmobiliario titulado

Ingeniero de costes

Personal de investigación y análisis de mercados

Experto en análisis económicos

Producción personal

Expertos en sociología, medio ambiente, etc.

Paso B: Análisis de mercado

Análisis de factores macro

Promotores inmobiliarios. planear Al invertir en bienes raíces, lo primero a considerar son los factores macro del país, como la política, la economía, la cultura, la geografía, las costumbres y las creencias religiosas, así como la posibilidad de conflictos o guerras regionales.

b.Análisis de factores regionales

En general, el desarrollo de las regiones dentro del país donde se ubica el proyecto es desequilibrado, y siempre existen diferencias en distintos grados, sólo estudiando lo macro. Los factores no son suficientes y es necesario realizar un análisis factorial en el área donde se ubica el proyecto. Esto se debe a que: primero, el impacto macroeconómico en la economía regional es diferente, algunas áreas tienen un impacto grande y otras pequeño. En segundo lugar, el desarrollo económico regional se ve afectado por el impacto macroeconómico. A menudo toma mucho tiempo para que el status quo macroeconómico tenga un impacto en el desarrollo de la economía regional. rápidamente, mientras que otros tienen un retraso más obvio, que debe tenerse en cuenta al invertir; en tercer lugar, las economías regionales específicas del país hacen que ciertas economías regionales se vean más o menos afectadas por las fluctuaciones macroeconómicas, e incluso resultan en la tendencia opuesta de las tendencias macroeconómicas especiales de mi país. Las zonas económicas, las zonas de libre comercio y las zonas aduaneras son relativamente dependientes del capital internacional. Incluso durante el período de ajuste macroeconómico de mi país, cuando los fondos internos son escasos, su capital internacional se ve menos afectado y los proyectos en estas regiones también se ven menos afectados.

c.Análisis del micromercado<. /p>

El análisis del micromercado inmobiliario en la zona donde se ubica el proyecto de inversión propuesto se puede dividir en las siguientes dos partes. el análisis del mercado inmobiliario a invertir, y el segundo es el análisis del mercado inmobiliario del mismo tipo que el proyecto de inversión

Paso C: Previsión del Mercado