¿Qué significa la compra especulativa de vivienda?
La compra especulativa de vivienda se refiere al acto de comprar primero una casa comercial para vivir, luego comprar una casa para alquilar a través de un préstamo bancario y utilizar los ingresos del alquiler para pagar la hipoteca.
Se señala que se debe frenar la compra especulativa de viviendas y promover el sano desarrollo inmobiliario.
1. Descripción general La compra especulativa de vivienda se refiere al acto de comprar primero una casa comercial para vivir, luego comprar una casa para alquilar a través de un préstamo bancario y utilizar los ingresos del alquiler para pagar la hipoteca.
El Wuhan City Bank está pidiendo que se ponga fin a este tipo de préstamos especulativos para la compra de viviendas. China Everbright Bank Wuhan Branch ha aumentado recientemente el porcentaje de pago inicial para villas de lujo para la compra de una segunda; En casa, la tasa de interés se basa en la tasa de interés de referencia. Aumente entre 10 y 20.
El banco también investigará cuidadosamente la situación de vida y los ingresos del prestatario, y no concederá préstamos a extranjeros para villas de lujo.
Para préstamos personales para villas de lujo, la sucursal de Bank of Communications en Wuhan siempre exige un pago inicial de 40 RMB y un aumento de 10 RMB por encima de la tasa de interés base para viviendas asequibles; el índice de pago inicial permanece sin cambios; 30 RMB y el tipo de interés del préstamo permanece sin cambios.
La sucursal de Wuhan del China Merchants Bank aumentará el tipo de interés de las hipotecas personales entre un 10 y un 20 % para la compra de una segunda vivienda.
El banco no concedió ningún préstamo a extranjeros.
Cómo juzgar una "segunda residencia" o una casa de lujo es un problema difícil. Aunque se puede controlar dentro del banco, no hay forma de verificar los "préstamos múltiples" del prestatario con otros bancos. y es necesario establecer un sistema de crédito personal.
2. Preocupaciones “El principal problema en el mercado inmobiliario continental es el sobrecalentamiento de la inversión y la demanda especulativa”.
” El académico Yang Huiming dijo que los precios de las viviendas de primer nivel se están disparando. Las ciudades son causadas principalmente por la inversión y la demanda especulativa. Es necesario estimularlo.
En ciudades calientes como Beijing, Shanghai, Hangzhou, Shenzhen y Guangzhou, la proporción de inversiones y compras de viviendas de inversión representa alrededor del 30-40%, lo que ya ha superado con creces la línea de advertencia de que la proporción de las compras de viviendas de inversión deben controlarse dentro del 15%, y la burbuja ha estallado rápidamente. Se están gestando grandes riesgos, por lo que se deben intensificar los esfuerzos para frenar el acaparamiento y la especulación de bienes raíces.
Los precios inflados de la vivienda no significan que el mercado inmobiliario esté en auge.
Por el contrario, los precios de la vivienda de repente han subido tanto que no están en consonancia con el nivel de desarrollo económico y la asequibilidad de los medios de vida de las personas. Las personas que realmente necesitan una casa no pueden permitirse comprar o alquilar una casa. lo que en realidad suprime la economía real.
Es muy peligroso impulsar el mercado inmobiliario basándose en una demanda especulativa sin una demanda efectiva.
En un mercado inmobiliario normal, la proporción de compras de propiedades de inversión debe controlarse dentro de la línea de advertencia de 10-15; además, la inversión se puede recuperar alquilando en unos 10 años;
Por otro lado, la mayoría de las casas vendidas en China continental son casas limpias con altos precios de vivienda y alquileres bajos. Se necesitan más de 70 años para que las casas en Beijing y Shanghai estén completamente alquiladas para recuperarse. la inversión. De hecho, no tienen valor de inversión.
Muchas personas han comprado varias decenas o incluso cientos de casas, pero no las han renovado ni alquilado durante cinco u ocho años, esperando simplemente a que suba el precio y especulen.
Hay millones de casas planas vacías que cubren cientos de millones de metros cuadrados en las ciudades del continente. Esto es sólo una transferencia de acciones.
Una vez que los precios de la vivienda dejen de subir, este "lago barrera" colapsará.
3. Razones del sobrecalentamiento (1) Grave insuficiencia en la construcción y oferta de viviendas asequibles Con el proceso de urbanización y la reforma y desarrollo del sistema de vivienda, la estructura de oferta de viviendas de mi país está desequilibrada y la La oferta de vivienda está altamente orientada al mercado. La oferta de viviendas asequibles es seriamente insuficiente. De 2003 a 2007, la construcción anual de viviendas asequibles para personas de ingresos bajos y medios sólo representó alrededor del 5% del total anual. construcción de viviendas, y el número total de casas de bajo alquiler construidas representó sólo alrededor del 5% del total anual de construcción de viviendas, alrededor de 1. El informe de investigación del Grupo de Investigación Especial del Comité Nacional Permanente muestra que a finales de agosto de 2009, la inversión en la construcción de viviendas asequibles fue de 3.941.900 millones de yuanes, con una tasa de finalización de sólo 2.316. El equipo de investigación del Centro de Investigación de Políticas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural también publicó un artículo que decía: Debido a la escasez. Situación financiera de algunas localidades, la tarea nacional de construcción de viviendas físicas de bajo alquiler en 2009 no se ha completado más de la mitad. Se puede ver que a pesar del continuo ajuste y mejora de las políticas de vivienda en los últimos años, el nivel de oferta de vivienda urbana y la vivienda. Los métodos de seguridad siguen siendo únicos y aún no se ha logrado la oferta de viviendas y la cobertura universal de la seguridad social. Frente a las condiciones nacionales básicas de altos precios de la vivienda y bajos ingresos, la oferta de viviendas asequibles es insuficiente y la cobertura de los objetos de seguridad. estrecho Un gran número de familias de ingresos bajos y medios en las ciudades han sido empujadas al mercado de viviendas comerciales, dando lugar a personas que no están cubiertas por la seguridad y no pueden permitirse comprar una casa. En el contexto de los efectos sinérgicos de la demanda rígida y la demanda de inversión, los "reyes de la tierra" aparecen con frecuencia en algunas ciudades, los promotores acaparan la tierra y hacen subir los precios de la vivienda, las compras especulativas de viviendas representan la mayor parte del mercado y los precios de la vivienda aumentan rápidamente. es inevitable (2) El sistema de suministro de vivienda no cubre al enorme grupo de "capa sándwich" que no está cubierto por la garantía y no puede permitirse comprar una casa. La administración diseñó inicialmente la política de vivienda en alquiler como garantía. Un nuevo tipo de vivienda, la vivienda en alquiler basada en políticas ha atraído mucha atención de la sociedad. Según declaraciones públicas de las autoridades gubernamentales, la vivienda en alquiler basada en políticas se posicionará en la "capa sándwich". " entre viviendas de alquiler bajo y estándares de vivienda asequible. Las cuestiones clave son: En primer lugar, si las viviendas de alquiler basadas en políticas pueden cubrir a la mayoría de las familias "sándwich" con ingresos mínimos y bajos. Según la experiencia internacional, el gasto en alquiler asequible de La mayoría de las familias se encuentran dentro del ingreso total. Menos de 1/3 del total. Si el gasto en vivienda en alquiler excede esta proporción, se producirá una disminución en el nivel de vida de las personas cubiertas por la política de vivienda en alquiler. el ingreso disponible después de deducir varios impuestos de seguridad social, fondos de previsión e impuestos individuales. De esta manera, el número de personas que cumplen con las condiciones para el alquiler de viviendas basado en políticas será relativamente grande, y el gobierno necesitará un número considerable de casas para cumplir. demanda del mercado Cuando no hay suficientes viviendas para satisfacer la demanda del mercado, es inevitable aumentar el umbral de entrada. Una vez que esto suceda, las viviendas de alquiler basadas en políticas se enfrentarán a los mismos problemas que las viviendas de alquiler bajo y las viviendas asequibles, con poco. salarios y largas listas de espera; en segundo lugar, las viviendas de alquiler basadas en políticas no cubren a todos los hogares que no pueden permitirse comprar una casa, y todavía hay alrededor del 40% de los hogares de ingresos bajos y medios en el sistema actual de oferta de vivienda. brecha de oferta de "capa sándwich". Este rígido grupo de demanda de vivienda se ve empujado al mercado de la vivienda comercial, exacerbando la contradicción entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda.
(3) La oferta de viviendas comerciales es baja y el precio es alto Las razones de la baja oferta y el alto precio de las viviendas comerciales son complicadas desde la perspectiva de la oferta y la demanda, la oferta de viviendas asequibles. la vivienda es insuficiente, la tierra y los recursos urbanos son limitados y los desarrolladores están acaparando grandes cantidades de tierra. La autocompra interna de viviendas y la renuencia a vender propiedades, junto con una demanda rígida y una fuerte demanda de inversión, la oferta de viviendas comerciales supera la demanda. la perspectiva de los costos de desarrollo, la política de oferta de tierras de "licitación, subasta y cotización" altamente orientada al mercado y los impuestos y tarifas complicados han aumentado los costos de desarrollo. Ha suprimido el impulso de algunos desarrolladores de adquirir tierras desde una perspectiva política; La política de "sin restricciones" sobre la oferta de viviendas comerciales, los atributos infinitamente magnificados de los productos de inversión y la expectativa de que los precios de las viviendas aumentarán cuando aumenten los precios de la tierra, han provocado que la proporción de inversión en compra de viviendas supere con creces la línea de advertencia internacional.15 Desde una perspectiva de mercado, el desarrollo y la construcción de viviendas asequibles y viviendas comerciales están obligados a los promotores, y otras formas de construcción de viviendas están prohibidas por las políticas. El oligopolio de los promotores inevitablemente hará subir los precios de la vivienda. Informe del Instituto sobre tres altos precios de la vivienda El análisis de los datos de construcción de terrenos y viviendas comerciales en las principales ciudades de Beijing, Shanghai y Shenzhen muestra que el área de construcción residencial, el área recién iniciada y el área terminada (excepto Beijing) en Beijing, Shanghai y En 2009, Shenzhen experimentó una gran disminución en el crecimiento interanual. El área recién iniciada disminuyó de 715 a 2712; el área de terrenos recién adquiridos en Beijing y Shanghai cayó más del 20% de enero a noviembre de 2009; , la superficie de terreno comprada por empresas de desarrollo inmobiliario en todo el país cayó un 1514% interanual; la superficie de construcción de viviendas recién iniciadas pasó de un crecimiento negativo a un crecimiento positivo solo en octubre. La vivienda comercial se reducirá aún más significativamente entre 2010 y 2012, y el sobrecalentamiento de las compras especulativas de vivienda y el rápido aumento de los precios de la vivienda están directamente relacionados con la escasez de vivienda comercial. Por lo tanto, la situación actual en 2010 sólo ha suprimido la demanda sin aumentar la oferta, y Sólo ha aumentado la demanda, que puede transmitirse fácilmente. Las políticas de control "precisas" que no aumentan los costos de transacción sin aumentar los costos de tenencia tienen efectos preocupantes.